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Vor- und Nachteile: Mietvertrag mit Staffelmiete – ja oder nein?

Die Staffelmiete ist eine besondere Form der Vereinbarung der Mietzahlungen im Laufe des Mietverhältnisses: Mieterhöhungen werden bereits bei Abschluss des Mietvertrages gemeinsam festgelegt. Eine Vereinbarung einer solchen Staffelmiete muss von beiden Mietparteien gewollt sein: deshalb ist es wichtig sich einmal mit den Vor- und Nachteilen der Staffelmiete auseinanderzusetzen. Was bringt eine solche Vereinbarung dem Mieter und welche Vorteile hat die Staffelmiete für Vermieter?

Im nachfolgenden Artikel soll ein Überblick über die Staffelmiete gegeben werden: Vor- und Nachteile der Staffelmiete in Kürze.

I. Was heißt Staffelmiete?

Für die Definition der Staffelmiete findet sich eine gesetzliche Definition in § 557a Abs. 1 BGB: Danach kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Die Miethöhe wird also verteilt auf Jahreszeiträume gestaffelt.

II. Vereinbarung der Staffelmiete im Mietvertrag

Eine Staffelmietvereinbarung muss immer in schriftliche Form erfolgen und ist daher regelmäßig im Mietvertrag enthalten. Die Formulierung für eine Staffelmiete im Mietvertrag kann zum Beispiel wie folgt aussehen:

„Die Grundmiete beträgt 700,00 Euro. Sie erhöht sich am 01.05.2018 auf 720,00 Euro, am 01.05.2019 auf 740,00 Euro und am 01.05.2020 auf 760,00 Euro.“

Für die Wirksamkeit der Formulierung der Staffelmiete ist zu beachten, dass

  • die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist. Eine Angabe der Erhöhung in Prozent ist unwirksam (BGH, Urteil vom 15.02.12, Az.: VIII ZR 197/11).
  • die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, § 557a Abs. 2 BGB. Größere zeitabstände als ein Jahr sind auch möglich, nur kleinere gehen nicht.

Alle weiteren wichtigen Details zur Staffelmiete, weiteren Formulierungshilfen und den einzelnen Mietanpassungen können Sie ausführlich in dem Artikel: „Staffelmietvertrag – Überblick“ nachlesen.

III. Vorteile für Mieter und Vermieter

  • Mietpreis bleibt für die Zukunft vorhersehbar: Mietpreissteigerungen werden gemeinsam vereinbart: Zur Einhaltung der allgemeinen Mieterhöhungsgrenze, dass innerhalb von 3 Jahren maximal 15% – 20% zulässig sind, ist man bei einer Staffelmietvereinbarung nicht verpflichtet.
  • Mieterhöhungen im Übrigen ausgeschlossen: Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen, § 557a Abs. 2 BGB
  • Vereinbarung eines Ausschlusses der ordentlichen Kündigung möglich, § 557a Abs. 3 BGB dadurch kann die Dauer des Mietvertrages abgesichert werden (hierzu z.B. ausführlich Urteil des BGH vom 14.06.2006, Az.: VIII ZR 257/04 und vom 03.05.2006, Az.: VIII ZR 243/05):
  • Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
  • Das Kündigungsrecht des Vermieters kann auch länger als 4 Jahre ausgeschlossen werden.
  • Mietpreisbremse ist anwendbar ohne die Wirksamkeit des Staffelmietvertrages zu beeinflussen: Wird geltend gemacht, dass die Miete die 10% Grenze übersteigt, wird die Miete per Gesetz gesenkt; die Vereinbarung der Staffelmiete bleibt aber wirksam

IV. Nachteile bei der Staffelmiete für Mieter und Vermieter

Die genannten Vorteile können sich in Einzelfällen auch als Nachteile erweisen: So ist die Staffelmiete sehr lange bindend und auf nicht vorhersehbare künftige Marktveränderungen kann kaum reagiert werden. Die Vereinbarung ist insoweit sehr unflexibel. Bei der Vereinbarung von einem Kündigungsausschluss wird es für den Vermieter auch erschwert sich von dem Mietvertrag zu lösen, z.B. dann, wenn unerwartet Eigenbedarf entsteht. Ein weiterer Nachteil für Vermieter kann zum Beispiel der Ausschluss der Mieterhöhungen wegen erfolgter Modernisierung sein (§ 557a Abs. 2 BGB): denn auch Modernisierungsmaßnahmen, die durch neue gesetzliche Regelungen oder behördliche Bestimmungen auferlegt werden, können hier nicht durch eine Mieterhöhung abgewälzt werden. Für den Mieter hat eine Staffelmiete grundsätzlich kaum Nachteile: nur wenn die Staffelmiete weit über den örtlichen Mietpreisen liegt, ist das Fehlen von Anpassungsmöglichkeiten nachteilig. Aber selbst hier verleibt dem Mieter noch die Möglichkeit der Anwendung der gesetzlichen Mietpreisbremse.

V. Fazit: Staffelmiete bringt viele Vorteile für Mieter

Insgesamt ist die Staffelmiete eine Variante der Mietpreisvereinbarung die das größte Maß an Planungssicherheit für beide Mietvertragsparteien – sowohl den Mieter als auch den Vermieter – gibt. Streitigkeiten über Mietanpassungen können hier vollständig vermieden werden. Mit Hilfe der Möglichkeit des Kündigungsausschlusses erreichen Mieter und Vermieter auch eine langfristige gegenseitige Vertragsbindung ohne sich die Möglichkeit der fristlosen Kündigung zu verbauen, falls das Mietverhältnis doch nicht so klappt. Einziger Nachteil ist die Inflexibilität dieses Vertragstyps, bei unerwarteten Veränderungen. Wie schwer dieser Nachteil ins Gewicht fällt, hängt immer vom Einzelfall ab.

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