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Schönheitsreparaturen: Quotenklausel bzw. Quotenregelung

Diese Artikel befasst sich mit der Quotenabgeltungsklausel unter Beachtung der Grundsatzentscheidung vom 18.03.2015.

Heutzutage wechseln Mieter ihre Mietwohnung sehr viel häufiger als früher. Es ist keine Seltenheit, dass ein Mieter aus seiner Mietwohnung schon nach ein oder zwei Jahren wieder auszieht. Derart kurze Mietverhältnisse können für Vermieter zum Problem werden, wenn sie die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Miete übertragen haben. Nach ein oder zwei Jahren sind nämlich weder die Fristen abgelaufen, die Schönheitsreparaturklauseln in zulässiger Weise vorsehen dürfen, noch besteht unabhängig vom Fristablauf Renovierungsbedarf. Zieht der Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, fühlen sich Vermieter oft auch dann, wenn die Wohnung keine übermäßigen Gebrauchsspuren aufweist, gezwungen, Renovierungsarbeiten durchzuführen, um die Wohnung reibungslos weitervermieten zu können. Für die Lösung einer solchen Situation war bisher die sog. Quotenabgeltungsklausel das Mittel der Wahl.

Mit dieser wird geregelt, dass der Mieter dem Vermieter die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten hat, wenn er vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung auszieht.

Die Anforderungen, die an die Wirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln, die es schon seit Jahrzehnten gibt, zu stellen sind, wurden durch den BGH in den letzten Jahren immer weiter verschärft. Der BGH weitete den Schutz des Mieters so weit aus, dass mehr und mehr Zweifel aufkamen, ob die strengen Wirksamkeitsanforderungen überhaupt noch erfüllt werden können. Es schien kaum möglich, die Quotenabgeltungsklausel so zu formulieren, dass sie alle zu beachtenden Kriterien in sich vereinte. Während Vermieter noch bis vor kurzem auf die Wirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel beharrten und Mieter nicht selten anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen mussten, um ihre Vermieter vom Gegenteil zu überzeugen, hat der BGH allen Mietern nun ein wahres Geschenk gemacht und mit Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 242/13 – entschieden, dass formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln stets unwirksam sind. Die finanziellen Auswirkungen dieser Entscheidung sind immens. Daher holt dieser Beitrag etwas weiter aus und erklärt nicht nur die aktuelle Rechtslage, sondern schildert auch, worauf diese Grundsatzentscheidung des BGH zurückzuführen ist.

Damit auch Vermieter, die die Abschaffung der formularmäßigen Quotenabgeltungsklausel mitunter sehr hart trifft, auf ihre Kosten kommen, zeigt dieser Beitrag Möglichkeiten auf, auf welche Weise finanzielle Einbußen vermieden oder minimiert werden können.

I. Die Rechtssprechung des BGH zur Quotenabgeltungsklausel bis zur Grundsatzentscheidung vom 18.03.2015

Noch in den 1980er und 90er Jahren und auch noch in den ersten Jahren des 21. Jahrhunderts konnte der Vermieter eine Pflicht des Mieters zur Beteiligung an den Renovierungskosten im Falle eines Auszugs vor Fälligkeit der nächsten turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auch durch eine Formularklausel ohne großes Risiko mit relativ geringem Aufwand begründen. Er brauchte nur darauf zu achten, dass

  • die zu Grunde liegende Schönheitsreparaturklausel für sich betrachtet wirksam war,
  • die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet waren,
  • ein vom Vermieter einzuholender Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich als verbindlich erklärt wurde,
  • die Klausel dem Mieter nicht untersagte, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt und
  • bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen begannen.

Waren diese Kriterien erfüllt, war die Klausel wirksam (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 06. 07.1988 – VIII ARZ 1/88).

Mit seinem Grundsatzurteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03verschärfte der BGH die Anforderungen, die an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen zu stellen sind, und stuft formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen seitdem nur noch dann als wirksam ein, wenn die Fristenpläne so abgefasst sind, dass der durchschnittliche, verständige Mieter ohne weiteres erkennen kann, dass der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustands der Mieträume – z.B. wegen der Verwendung „langlebiger” Materialien – auch nach oben abgewichen werden kann (sog. weicher Fristenplan). Ein starrer Fristenplan hingegen, der diese Anforderungen nicht erfüllt, führt zur Unwirksamkeit der Klausel (vgl. hierzu unseren Beitrag: „Schönheitsreparaturen: Fristenplan – Was ist hier zulässig?) Diese Verschärfung der Wirksamkeitsanforderungen für Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen blieb nicht ohne Konsequenzen für die Quotenabgeltungsklausel. Auch für deren Wirksamkeit wurde seit dem Urteil des BGH vom 18.10. 2006 – VIII ZR 52/06- gefordert, dass die Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Quote, mit der sich der Mieter an den Renovierungskosten zu beteiligen hatte, weich bzw. flexibel ausgestaltet ist. Eine starre Berechnungsgrundlage hingegen führte zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel. Unter welchen Voraussetzungen eine Berechnungsgrundlage als flexibel einzuordnen war, konkretisierte der BGH mit Urteil vom 26. 09. 2007 -VIII ZR 143/06- und entschied, dass dies der Fall ist, wenn die Berechnungsgrundlage eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Grund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Auch mit dem Erfordernis der flexiblen Berechnungsgrundlage meinte der BGH dem Mieterschutz noch nicht hinreichend Rechnung getragen zu haben. Ebenfalls mit Urteil vom 26. 09. 2007 -VIII ZR 143/06- legte er sein Augenmerk außerdem auf das Transparenzgebot, das in § 307 Abs.1 S.2 BGB verankert ist und besagt, dass sich eine gem. § 307 Abs.1 S.1 BGB zur Unwirksamkeit einer formularmäßigem Klausel führende unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Um dem Transparenzgebot gerecht zu werden, müssen die Rechte und Pflichten des Vertragspartners klar, durchschaubar und verständlich umschrieben werden. Übertragen auf eine Quotenabgeltungsklausel bedeutet dies, dass diese dem Transparenzgebot nur dann genügt, wenn sich aus ihr – aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters- bereits bei Vertragsschluss eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote in einem späteren Fall konkret zu berechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06) und mit welcher Quote er sich am Mietende unter welchen Umständen zu beteiligen hat.

Bereits vor seinem Grundsatzurteil vom 18.03.2015- VIII ZR 242/13 (vgl. dazu die Ausführungen unter II.) äußerte der BGH mit Hinweisbeschluss vom 22.01.2014– VIII ZR 352/12- ohne eine abschließende Entscheidung zu treffen- Zweifel daran, ob Quotenabgeltungsklauseln der Inhaltskontrolle des § 307 BGB überhaupt standhalten können und begründete diese damit, dass die Feststellung, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei „normaler“ Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspreche, einer Fiktion gleichkommen könnte, worin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 BGB gesehen werden könnte.

Diese Zweifel waren nicht unbegründet.

Bei dem Versuch, eine Quotenabgeltungsklausel so zu formulieren, dass sie sowohl eine flexible Berechnungsgrundlage enthält, als auch dem Transparenzgebot hinreichend Rechnung trägt, wird man feststellen müssen, dass sich diese beiden Wirksamkeitskriterien nicht miteinander vereinbaren lassen.

Formuliert man nämlich eine Quotenabgeltungsklausel in der Weise, dass sie eine flexible Berechnungsgrundlage enthält, verstößt sie gegen das ebenfalls für die Wirksamkeit von Formularklauseln geltende Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB.

Versucht man andersherum, eine Klausel zu formulieren, die dem Transparenzgebot gerecht wird, wird man das Ergebnis als Quote mit starrer Berechnungsgrundlage einordnen müssen.

Dies soll an Hand von zwei Beispielen verdeutlicht werden.

Beispiel 1: (nach BGH, Urteil vom 26.09.2007 VIII ZR 143/06)

„ § 16. Schönheitsreparaturen. 

1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Nr. 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, es ist eine abweichende Vereinbarung getroffen.

2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
  • in anderen Räumen alle 7 Jahre

3. Von den in Nr. 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.

4. Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Nrn. 2 und 3 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Nrn. 2 und 3, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebs des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Nrn. 2 und 3 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“

Die Schönheitsreparaturklausel enthält nicht nur in Zf.1, die die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen regelt, durch die Verwendung des Wortes „regelmäßig“ einen wirksamen weichen Fristenplan. Auch die Berechnungsgrundlage für die Quote in der Quotenabgeltungsklausel gem. Nr.4 ist nicht starr, sondern flexibel. Die Bestimmung knüpft ausdrücklich an die in § 16 Nrn. 2 und 3 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an, indem sie für die Kostenquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich erklärt. Nach Nr. 3 können der Berechnung der Quote jedoch auch längere als die Regelfristen gem. Nr. 2 zu Grunde gelegt werden, wenn der Zustand der Mieträume – im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert. Die Berechnungsgrundlage für die Abgeltungsquote ist danach nicht „starr”, sondern ermöglicht die Beachtung des tatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs.

Diese Quotenklausel mit flexibler Berechnungsgrundlage verstößt aber gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB.

Dem Transparenzgebot genügt eine Quotenabgeltungsklausel- wie oben dargelegt- nur dann, wenn sich aus ihr aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06). Diesen Anforderungen wird die o. g. Quotenabgeltungsklausel nach Auffassung des BGH nicht gerecht.

Aus ihr ergibt sich nämlich nicht, wie die Quote zu berechnen ist, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung nicht dem gewöhnlichen entspricht und ein Abweichen von den Regelfristen (welches Nr.3 zulässt) erfordert.

Dies auf transparente Weise zu beschreiben, ist nahezu unmöglich, da die Quote in diesem Fall von einem von den Regelfristen abweichenden und im Voraus nicht abstrakt zu beschreibenden Renovierungszeitpunkt abhängt, nämlich demjenigen, der sich ergibt, wenn man das bisherige Wohnverhalten des Mieters hypothetisch fortschreibt und feststellt, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten gewesen wäre.

Beispiel 2: (nach BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 247/05)

„ § 12 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen…………….

Es folgt eine Beschreibung zum Gegenstand und der Ausführung der Schönheitsreparaturen.

2. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten  alle 5 Jahre,
  • in anderen Nebenräumen   alle 7 Jahre

3. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten auf Grund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.“

Die in diesem Beispiel in Zf.3 enthaltene Quotenabgeltungsklausel wird dem Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB gerecht. Für den Mieter ist klar und deutlich erkennbar, zu welchem Zeitpunkt er welchen Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen hat, nämlich nach Verstreichen von mehr als einem Jahr seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen 20 %, von mehr als zwei Jahren 40 % usw.

Diese exakte und klar verständliche Beschreibung der Quote führt aber dazu, dass es sich um eine Quote mit starrer Berechnungsgrundlage handelt. Dies ergibt sich daraus, dass der vom Mieter zu zahlende Betrag allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben ist, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor. Dies führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs.2 Nr.1 BGB und damit trotz der Beachtung des Transparenzgebotes zur Unwirksamkeit der Klausel.

Die beiden Beispiele zeigen, dass sich das Erfordernis der flexiblen Berechnungsgrundlage mit dem Transparenzgebot nicht vereinbaren lässt.

Formuliert man die Quotenabgeltungsklausel dem Transparenzgebot entsprechend so exakt, dass sich aus ihr eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, was in der Regel erfordert, dass bereits in der Klausel festegelegt wird, nach welchem Zeitablauf seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen bzw. seit Mietbeginn sich der Mieter mit welcher Quote an den Renovierungskosten zu beteiligen hat, muss die Berechnungsgrundlage als starr eingeordnet werden. Formuliert man – um dies zu vermeiden -eine flexible Berechnungsgrundlage, scheitert deren Wirksamkeit an dem dargelegten Transparenzgebot, weil nicht hinreichend deutlich wird, wie die Quote zu berechnen ist, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung nicht dem gewöhnlichen entspricht, und ein Abweichen von den Regelfristen erfordert.

II. Das Grundsatzurteil des BGH vom 18.03.2015- VIII ZR 242/13: Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind immer unwirksam

Dass sich das Wirksamkeitskriterium der flexiblen Berechnungsgrundlage und das Transparenzgebot nicht miteinander vereinbaren lassen, hat nun auch der BGH erkannt und- nachdem er dies mit seinem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014- VIII ZR 352/12- bereits angedeutet hatte- mit Urteil vom 18.03.2015 -VIII ZR 242/13- entschieden, dass formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und daher gem. § 307 Abs.1 BGB unwirksam sind. Zur Begründung führt der BGH aus, eine Quotenabgeltungsklausel, die die Höhe der Quote – wie es erforderlich ist, um eine starre Berechnungsgrundlage zu vermeiden – von dem Grad der Abnutzung der Wohnung bei Vertragsende abhängig mache, benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie ihm bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermögliche. Es sei nämlich- so der BGH in seinem Urteil vom 18.03.2015- für den durchschnittlichen und verständigen Mieter zu dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststehe, unter Zugrundelegung seines (möglicherweise Veränderungen unterworfenen) individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein werde. Aber nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende sei- so der BGH weiter- für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können, sei darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde. Quotenabgeltungsklauseln verlangten daher vom Mieter, dass er bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einschätze. Derartige Bestimmungen stellten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und seien daher gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Aus der Erkenntnis, dass es eine Quotenabgeltungsklausel, die sowohl eine flexible Berechnungsgrundlage enthält, als auch dem Transparenzgebot gerecht wird, nicht gibt, zieht der BGH seiner mieterfreundlichen Tradition folgend nicht die Konsequenz, eines der beiden Wirksamkeitskriterien aufzugeben, sondern schafft die formularmäßige Quotenabgeltungsklausel quasi ab und belastet damit den Vermieter, da dieser nun bei einem Auszug des Mieters vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen weder die Renovierung noch eine Beteiligung an den Kosten für die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen       verlangen kann.

III. Wie Vermieter finanzielle Nachteile vermeiden oder reduzieren können

Die Abschaffung der formularmäßige Quotenabgeltungsklausel muss für den Vermieter nicht zwangsläufig bedeuten, dass er im Falle eines Auszugs des Mieters vor Ablauf der im Vertrag festegelegten Renovierungsfristen die Renovierung ausnahmslos und vollständig auf eigene Kosten durchführen muss.

1. Renovierungspflicht vor Fristablauf

Bevor sich der Vermieter mit der Einlassung des Mieters, ihn träfen keinerlei Verpflichtungen, da er auf Grund des noch nicht erfolgten Fristablaufs nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei und sich auf Grund der Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel auch nicht an den für die Renovierung anfallenden Kosten zu beteiligen habe, zufrieden gibt, sollte er genau prüfen, ob tatsächlich keine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht.

Enthält ein Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel mit einem Fristenplan, ändert dies nichts daran, dass es für die Beantwortung der Frage, ob bzw. wann der Mieter im konkreten Fall zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, allein darauf ankommt, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Ein Fristenplan stellt nur eine Richtschnur dar, die Auskunft darüber gibt, wann im Regelfall bei „normaler“ durchschnittlicher Abnutzung in der Regel Renovierungsbedarf besteht.

Enthält die Schönheitsreparaturklausel einen Fristenplan mit zulässigen weichen Fristen, ist zwar in der Regel davon auszugehen, dass vor Ablauf der Fristen noch Renovierungsbedarf besteht.

Da Fristenpläne nur einen Näherungswert darstellen, von dem in Abhängigkeit vom konkreten Erhaltungszustands der Mieträume nicht nur nach oben, sondern auch nach unten abgewichen werden kann, kann es jedoch auch vorkommen, dass der Mieter vor Ablauf der Fristen wegen einer überdurchschnittlichen Abnutzung der Mietsache renovieren muss.

Gerade im Hinblick darauf, dass der Vermieter von seinem Mieter seit dem Urteil des BGH vom 18.03.2015- VIII ZR 242/13- zur Unwirksamkeit von formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln keine Beteiligung an den Kosten für nicht fällige Schönheitsreparaturen mehr verlangen kann, sollte jeder Vermieter genau prüfen, ob der Zustand der Mietsache am Mietende trotz des noch nicht erfolgten Fristablaufs dennoch eine Renovierung erfordert.

Der einzige Nachteil, der sich für den Vermieter aus dem mangelnden Fristablauf ergibt, besteht darin, dass ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009- I-10 U 58/09).

Zur Möglichkeit des Vermieters, vor Ablauf der Renovierungsfristen die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu verlangen, empfehlen wir Ihnen auch unseren Beitrag:

Schönheitsreparaturen vor Fristablauf | Was muss in diesem Fall gemacht werden?

Tipp für Vermieter:

Der Einwand vieler Mieter, die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel führe auch zur Unwirksamkeit der zu Grunde liegenden Schönheitsreparaturklausel, trifft nicht zu. Richtig ist zwar, dass eine Quotenabgeltungsklausel auch schon vor der Entscheidung des BGH vom 18.03.2015- dann als unwirksam einzustufen war, wenn die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam erfolgt ist. Dann nämlich verliert die Abgeltungsklausel ihre Grundlage (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 178/05). Andersherum berührt jedoch die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel die Wirksamkeit der zu Grunde liegenden Schönheitsreparaturklause nicht (vgl. BGH Beschluss vom 18. 11. 2008 – VIII ZR 73/08).

2. Ausweg: Quotenregelung durch Individualvereinbarung

Das Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13- zur Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln betrifft lediglich formularmäßige Klauseln. Dem Vermieter bleibt daher nach wie vor die Möglichkeit, eine Verpflichtung des Mieters zur Beteiligung an den Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die beim Auszug des Mieters noch nicht fällig sind, durch eine Individualvereinbarung zu begründen.

Allen Vermietern, für die der Abschluss des Mietvertrages noch bevorsteht, ist daher zu raten, zu eruieren, ob der Mieter zu einer individualvertraglichen Quotenregelung bereit ist.

Entscheidend ist hierbei zu beachten, dass eine Individualvereinbarung nur dann vorliegt, wenn der Inhalt der Abrede individuell ausgehandelt worden ist (vgl. § 305 Abs.1 S.3 BGB), der Vermieter die Vertragsbestimmung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen einräumt (vgl. BGH, Urteil vom 18. 03. 2009 – XII ZR 200/06). Das „Aushandeln” i. S. d. § 305 Abs.1 S.3 BGB setzt nach der Rechtsprechung des BGH mehr voraus als ein bloßes „Verhandeln.” Der Vermieter muss dem Mieter eine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen, so dass dieser die reale Möglichkeit erhält, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005 – III ZR 437/04).

Tipp für Vermieter:

Da den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass die Quotenabgeltungsklausel zwischen ihm und dem Mieter individuell ausgehandelt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 03. 04. 1998 – V ZR 6–97), ist dem Vermieter zu raten, zu den Verhandlungen einen Dritten hinzuzuziehen, der nicht Partei des Mietvertrages ist bzw. wird und der das individuelle Aushandeln in einem etwaigen späteren Gerichtsverfahren bezeugen kann.

Mehr zur Abgrenzung einer Formularklausel von einer Individualvereinbarung sowie über Möglichkeiten und Grenzen, die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Individualvereinbarung auf den Mieter zu übertragen, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps.“

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Bisher war es gängige Praxis, den Mieter für den Fall eines Auszugs vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparaturen durch eine sog. Quotenabgeltungsklausel an den Renovierungskosten zu beteiligen.
  2. Der BGH hat Quotenabgeltungsklauseln lange Zeit selbst dann grds. als wirksam eingestuft, wenn die Verpflichtung zur Kostenbeteiligung durch eine Formularvereinbarung begründet wurde.
  3. Im Laufe der Zeit hat der BGH die Wirksamkeitsanforderungen jedoch immer weiter verschärft. Zuletzt waren sie so hoch, dass es nicht mehr möglich erschien, eine Quotenabgeltungsklausel zu formulieren, die diesen Anforderungen gerecht wird.
  4. Hieraus hat der BGH nicht die Konsequenz gezogen, die Wirksamkeitsanforderungen wieder zu entschärfen, sondern hat mit Urteil vom 18.03.2015 -VIII ZR 242/13- zu Gunsten aller Mieter entschieden, dass formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln generell unwirksam sind.
  5. Da eine Verpflichtung des Mieters, sich an den Kosten für die Durchführung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen, durch eine Formularvereinbarung nicht begründet werden kann, sollte jeder Vermieter sorgfältig prüfen, ob beim Auszug des Mieters Renovierungsbedarf besteht. Denn auch dann, wenn die im Mietvertrag enthaltenen Fristen für die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind, kann im Einzelfall eine Renovierungspflicht des Mieters bestehen, wenn bzw. soweit der Zustand der Mietsache die Renovierung wegen überdurchschnittlicher Abnutzung bereits vor Fristablauf erfordert.
  6. Unter der Voraussetzung, dass der Vermieter die Quotenregelung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Regelung einräumt, kann eine Verpflichtung des Mieters zur Beteiligung an den Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die beim Auszug des Mieters noch nicht fällig sind, durch eine Individualvereinbarung begründet werden.
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15 Antworten auf "Schönheitsreparaturen: Quotenklausel bzw. Quotenregelung"

  • Dominik
    05.08.2013 - 17:48 Antworten

    Hallo,
    was passiert mit dem Geld, dass der ausziehende Mieter an den Vermieter zahlt? Wird dieses an den neuen Mieter weitergereicht, falls dann nach Ablauf der Fristen Renovierungen nötig sind?

    • Mietrecht.org
      09.08.2013 - 08:10 Antworten

      Hallo Dominik,

      in der Praxis wird der Vermieter den Betrag für die (Teil)Renovierung investieren. Andernfalls kann er sich auch mit dem neuen Mieter einigen. Zum Beispiel könnte der neue Mieter selbst die Schönheitsreparaturen vornehmen und dafür eine geringere Miete zahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Florian M
    28.10.2013 - 22:24 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben einen Mietvertrag von einem Vermieterverband, der sich damit rühmt, dass er dem Transparenzgebot entspricht. Ich kann aber nicht auf anhieb sagen, dass ich berechnen könnte, wie hoch die Abgeltungsquote ist. Können Sie mir sagen, ob die Ausgestaltung wirksam ist?

    Hier der Text im einzelnen (§16 4a ist gültig, da allgemein formuliert)

    §16 4c) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Zeitfolgen des § 16 Ziff. 4a noch nicht verstrichen oder weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten im Allgemeinen dargestellten Zeitfolgen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind und befinden sich die Räume in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Räume im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würden. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.

    Besten Dank

    • Mietrecht.org
      03.11.2013 - 10:59 Antworten

      Hallo Florian,

      wenn Sei die Klausel alleine nicht beurteilen können, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Meier
    03.01.2014 - 18:01 Antworten

    Laut Haus und Grund gab es in 2013 eine BGH-Entscheidung zur (flexiblen) Abgeltungsklausel bei unrenoviert vermieteten Wohnungen. Leider finde ich im Internet hierzu nichts. Da mir Ihre Seite mit am professionellsten erscheint, würde ich mich freuen, wenn Sie dieses Thema entsprechend aktualisieren könnten. Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      05.01.2014 - 14:31 Antworten

      Hallo Herr Meier,

      vielleicht könnten Sie uns hier das Urteil benennen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frau Hauser
    25.02.2014 - 13:47 Antworten

    Guten Tag,

    vielen Dank für diesen sehr hilfreichen Artikel.

    Dennoch bin ich mir nicht sicher, ob die Quotenklausel in meinem Mietvertrag rechtsgültig ist. Die meisten der unter dem Punkt 2 / „Fazit und Zusammenfassung“ genannten Kriterien sind erfüllt. Allerdings glaube ich, dass dies nicht auf das Transparenzgebot zutrifft:

    „Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet aufgrund eines Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäftes einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten zu zahlen, der dem Abnutzungsgrad der Räume entspricht.“

    Ich würde mich freuen, wenn mein Zweifel an der Gegebenheit des Transparenzgebotes bestätigt oder ausgeräumt werden könnte.

    Mit freundlichen Grüßen

    Hauser

  • Prof. Dr. Wolfgang Kromer
    20.06.2014 - 13:42 Antworten

    Warum sollte eine Quotenregelung nicht korrekt formulierbar sein, z.B. so (siehe vor allem Ziffer 5! Eine Antwort wäre sehr nett!):

    § 12. Schönheitsreparaturen. während der Mietzeit und bei Beendigung des Mietverhältnisses
    1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziff. 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, es ist eine abweichende Vereinbarung getroffen.
    2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:
     in Küchen, Bädern und Duschen im Allgemeinen alle 3 Jahre
     in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre
     in anderen Räumen im Allgemeinen alle 7 Jahre
    3. Von den in Ziff. 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.
    4. Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach §12 Ziff. 2 und 3 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
    5. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2 und 3 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Ziff. 2 und 3, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
    Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den beiden Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebs über die üblicherweise anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 und 3 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.
    Beispielhafte Erläuterung für die Berechnung der anteilgen Kostenübernahme: Beträgt die Wohndauer zwischen der letzten Renovierung und dem Ende des Mietverhältnisses z.B. ein Jahr, und ist die bei normaler Abnutzung übliche Frist für eine erneute Schönheitsrenovierung fünf Jahre (z.B. Wohn- und Schlafräume), so hat der Mieter bei normaler Abnutzung 1/5 der dann anfallenden Renovierungskosten zu übernehmen. Ist die tatsächliche Abnutzung bei Auszug aber so gering, daß eine erneute Schönheitsrenovierung nicht in fünf, sondern voraussichtlich erst in sechs Jahren zu erfolgen hätte, so hat der Mieter in diesem Beispiel nur 1/6 der bei der nächsten Schönheitsrenovierung gemäß Kostenvoranschlag (s.o.) anfallenden Kosten zu übernehmen.

  • Austel, Heike
    28.08.2014 - 22:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    es gab eine Besichtigung durch einen technischen Mitarbeiter der Wohnungsgenossenschaft am 13.02.2014 der Wohnung, nachdem ich den Mietvertrag fristgerecht gekündigt hatte im Januar zum Ende April 2014. Dabei wurde festgelegt, daß trotz mehrjähriger Nutzungsdauer eine Fristenverlängerung zum Tragen kommt und die Kosten mit 60 % berechnet werden sollen. Hierfür sollte ich einen Kostenvoranschlag erhalten.
    Nun hab ich bis zum Auszug am 30.04.2014 keinerlei Angebot erhalten und es erfolgte die Übergabe am 29.04.2014 an den neuen Mieter.
    Heute, am 28.08.2014, erhielt ich einen Kostenvoranschlag. Ich hatte keine Möglichkeit eine günstigere eigenständige Schönheitsreparatur vorzunehmen.
    Des weiteren werde ich zur Kasse gebeten für Malerarbeiten an pulverbeschichteten und wartungsfreien Heizkörpern und und beschichteten Alufenstern. Die Schönheitsarbeiten an den lackierten Rollokästen und Zimmertüren sind ja noch nachvollziehbar. Was kann ich hier tun? Ist das rechtens?

    MfG
    Heike Austel

  • Jan
    27.04.2015 - 23:06 Antworten

    Hallo,

    ist folgende Klausel wirksam? Und vor allem was muss ich tun um Zahlungen abzuwenden? Muss ich dann alle Räume streichen? Denn Anteilig streichen ist wohl nicht möglich? Die Wohnung ist trotz 5 Jahren Wohndauer in einem sehr guten Zustand.

    Schönheitsreparaturen durch den Mieter:

    1. Der Mieter führt auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durch. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Tapezieren, streichen und kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper so wie sämtliche Versorgungsleitungen, Innenanstrich der Fenster und Anstrich sämtlicher anderer Holzteile der Mieträume einschließlich der Einbaumöbel. Bestehen Zweifel an der Anstrichfähigkeit, ist Rücksprache mit dem Vermieter zu halten.
    2. Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen, beginnend mit dem Mietverhältnis, der Fall:
    a. Alle 3 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen
    b. Alle 5 Jahr: Wohn-und Schlafräume Flure, Dielen und Toiletten
    c. Alle 7 Jahre: Alle anderen Nebenräume
    d. Alle 7 Jahre: Der Anstrich von Fenstern, Türen, sonstigen Holzteilen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln
    3. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zur Beseitigung der von Ihm verursachten Abnutzung notwendigen Kosten zu tragen. Die Berechnung der vom Mieter zu tragenden Kosten erfolgt auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags, eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs. Im Allgemeinen, d.h. bei durchschnittlicher Abnutzung erfolgt die Berechnung der Anteilig zu zahlenden Kosten wie folgt: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in Küche, Bäder und Duschen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/3 der Kosten, länger als 2 Jahre 2/3. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten länger als 1 Jahr zurück so zahlt der Mieter 1/5 der Kosten, länger als 2 Jahre 2/5 der Kosten, länger als 3 Jahre 3/5, länger als 4 Jahre 4/5. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für sonstige Nebenräume, so wie Fenster, Türen, und sonstige Holzteile, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/7, länger als 2 Jahre 2/7, länger als 3 Jahre 3/7, länger als 4 Jahre 4/7, länger als 5 Jahre 5/7 und länger als 6 Jahre 6/7 der Kosten. Bei unterdurchschnittlicher Abnutzung ist, sofern sich die Parteien nicht auf eine Anzurechnende Wohndauer (fiktive Wohndauer) einigen, durch einen vom Vermieter zu bestimmenden Fachmann festzulegen, welcher Anwohndauer der vorhandene Wohnungszustand entspricht. Diese Anwohndauer (fiktive Wohndauer) wird dann für die Berechnung zugrunde gelegt und zu der für den Betroffenen Raum üblichen Renovierungsfrist ins Verhältnis gesetzt um dem vom Mieter zu tragenden Anteil an den Renovierungskosten zu ermitteln. Wenn z.B. die Mietzeit 4 Jahre beträgt, die Abnutzung jedoch nur ein Zeitraum von 2 Jahren entspricht (fiktive Wohndauer) ergäbe sich bei einem Wohnraum, der im Normalfall nach 5 Jahren zu renovieren wäre eine Beteiligungsquote von 2/5 (entspricht 40% der Renovierungskosten). Bei überdurchschnittlicher Abnutzung erfolgt die Berechnung der Beteiligungsquote wie im Fall der unterdurchschnittlichen Abnutzung. Der Mieter ist berechtigt, den Kostenvoranschlag bzw. die Bewertung der fiktiven Wohndauer eines anderen Malerfachbetriebs vorzulegen oder statt Zahlung eines Geldbetrages die Schönheitsreparaturen fachgerecht in neutraler Ausführung selbst durchzuführen.

  • Sandi Erb
    23.03.2016 - 16:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    gilt die BGH-Entscheidung vom 18.03.2015 nur für Wohnraum oder auch für Gewerberaum? Muss in der Konsequenz nun auch im Gewerberaummietrecht die Quotenklausel individual vereinbart werden?

    MfG
    Sandi Erb

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