So manch ein Mieter nutzt seinen Umzug gerne dazu, sich solcher Gegenstände zu entledigen, die er nicht mehr benötigt. Was für den Mieter eine praktische Möglichkeit der Entsorgung ist, bringt den Vermieter in eine schwierige Lage. Dieser hat die Wohnung in der Regel bereits zeitnah weitervermietet und ist verpflichtet, sie dem Nachmieter in geräumtem Zustand zu übergeben. Da ist es nachvollziehbar, dass der Vermieter ein großes Interesse daran hat, die zurückgelassenen Gegenstände schnell wegzuschaffen, um einen Mietausfall zu vermeiden und ggf. auch zu entsorgen, um zusätzliche Aufbewahrungskosten zu sparen. Obwohl der Vermieter nur auf ein vertragswidriges Verhalten des Mieters reagiert, kann er sich hierdurch selbst in große Schwierigkeiten bringen und sich ggf. schadensersatzpflichtig machen. Dieser Beitrag erklärt, wie Vermieter sich am Besten verhalten, wenn der Mieter nach seinem Auszug Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hat.
Inhalt: Wie umgehen mit zurückgelassenen Gegenständen des Mieters?
I. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf vollständige Räumung der Mietsache
II. Der Vermieter darf zurückgelassene Gegenstände nicht einfach entsorgen
III. Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er seine Obhuts- und Aufbewahrungspflicht verletzt
IV. Der Vermieter kann von dem Mieter Transport- und Lagerkosten ersetzt verlangen
V. Fazit und Zusammenfassung
I. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf vollständige Räumung der Mietsache
Gem. § 546 Abs.1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Auch wenn sich dies aus dem Wortlaut nicht ergibt, besteht Einigkeit darüber, dass § 546 Abs.1 BGB den Mieter verpflichtet, die Wohnung am Mietende in einem Zustand zurückzugeben, in der sie sich bei Gebrauchsüberlassung befand (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 152/05). Der Mieter ist daher am Ende des Mietverhältnisses auch verpflichtet, von ihm eingebrachte Gegenstände und Einrichtungen zu entfernen (vgl. BGH, Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87). Hierauf hat der Vermieter einen Anspruch, den er, wenn der Mieter sich weigert, die zurückgelassenen Gegenstände zu entfernen, – wie jeden anderen Anspruch auch- gerichtlich geltend machen kann mit der Folge dass nach einer entsprechenden Verurteilung des Mieters die Gegenstände mit staatlicher Hilfe auch gegen den Willen des Mieters zwangsweise aus seiner Wohnung entfernt werden können.
All dies bringt dem Vermieter jedoch in der Regel nichts, wenn er die Wohnung kurzfristig einem neuen Mieter übergeben muss. Das Gerichts- und Zwangsvollstreckungsverfahren kann nämlich einige Monate an Zeit beanspruchen. Für den Vermieter gilt jedoch regelmäßig, „Zeit ist Geld“, denn jede Verzögerung geht für ihn mit einem Mietausfall einher. Im schlimmsten Fall verliert er sogar seinen neuen Mieter, dem ein Kündigungsrecht zustehen kann, wenn ihm die Wohnung nicht in geräumtem Zustand übergeben wird.
II. Der Vermieter darf zurückgelassene Gegenstände nicht einfach entsorgen
Die Obhuts- und Aufbewahrungspflicht des Vermieters dauert jedoch nicht unbegrenzt lange an. Der Vermieter kann ihr dadurch ein Ende setzen, dass er dem Mieter eine angemessene Frist zur Abholung setzt und ihm androht, die Gegenstände anschließend zu entsorgen. Lässt der Mieter diese Frist ungenutzt verstreichen, kann hierin eine Besitz- bzw. Eigentumsaufgabe erblickt werden mit der Folge, dass der Vermieter zur Entsorgung berechtigt ist (vgl. Slomian, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 31 Rn.18). Dafür, wie lang die Obhuts- und Aufbewahrungsfrist bemessen sein muss, gibt es keine allgemeingültigen Vorgaben. Verbreitet wird § 885a Abs.4 S.1 ZPO als Anhaltspunkt herangezogen, der bestimmt, dass der Gläubiger, wenn er gem. § 885 Abs.1 ZPO im Wege einer Räumungsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz einer Wohnung eingewiesen worden ist, die Sachen des Schuldners verwerten kann, wenn der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz zurück fordert.
Dennoch muss in jedem Fall gesondert ermittelt werden, wie lang die Obhuts- und Aufbewahrungsfrist dauern muss, um als angemessen angesehen werden zu können. Zu berücksichtigen sind hierbei viele Faktoren, wie z.B. Anzahl, Umfang und Wert der zurückgelassenen Gegenstände, Aufbewahrungsmöglichkeit des Vermieters, Zeit – und Kostenaufwand für die Entfernung, Kosten der Aufbewahrung und deren Deckung (z. B. durch eine noch nicht verbrauchte Mietsicherheit) (vgl. Sternel: Verbleibende Verpflichtungen der Vertragspartner bei Wohnungsübergabe, NZM, 2017, 169 (183)). Die Obhuts- und Aufbewahrungsfrist kann daher durchaus auch zwei Monate andauern.
Vereinzelt wird allerdings vertreten dass der Vermieter auch nach Ablauf der Obhuts- und Aufbewahrungsfrist zunächst versuchen muss, die Gegenstände zu hinterlegen (vgl. § 372 BGB) oder sie zu versteigern und den Erlös zu hinterlegen (vgl. § 383 BGB). Erst wenn dies nicht möglich oder nicht zumutbar ist, soll der Vermieter berechtigt sein, die Gegenstände zu vernichten (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 546 BGB Rn.59).
Wichtig:
Den Vermieter trifft bzgl. solcher Gegenstände keine Obhuts- und Aufbewahrungspflicht, an denen der Mieter offenkundig das Eigentum aufgegeben hat (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010 – VIII ZR 45/09). Dies trifft in der Regel auf Müll und andere offenkundig wertlose Gegenstände zu (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010 – VIII ZR 45/09). Ein Gegenstand darf allerdings nicht voreilig als wertlos eingestuft und eine Eigentumsaufgabe nicht vorschnell angenommen werden. Insbesondere persönliche Gegenstände des Mieters haben für diesen oft einen ideellen Wert, so dass man nicht ohne Weiteres von einer Aufgabe des Eigentums ausgehen kann.
Beachte:
Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter das Recht einräumt, vom Mieter zurückgelassene Gegenstände ohne Weiteres zu entsorgen, ist unwirksam.
III. Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er seine Obhuts- und Aufbewahrungspflicht verletzt
Kommt es zum Verlust oder zur Beschädigung eines vom Mieter zurückgelassenen Gegenstandes und fällt dem Vermieter nur leichte Fahrlässigkeit zur Last, haftet er nicht, wenn der Mieter sich im Zeitpunkt des Verlustes oder der Beschädigung im Annahmeverzug befand. Gem. § 300 Abs.1 BGB hat der Schuldner während des Verzugs des Gläubigers nämlich nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Der Vermieter tut daher gut daran, den Mieter möglichst frühzeitig zur Abholung seiner zurückgelassenen Gegenstände aufzufordern und ihn damit gem. § 295 BGB in Annahmeverzug zu setzen.
IV. Der Vermieter kann von dem Mieter Transport- und Lagerkosten ersetzt verlangen
Muss der Verm ieter die vom Mieter zurückgelassenen Gegenstände aus der Wohnung transportieren und einlagern, kann er die dadurch entstehenden Kosten gem. § 280 Abs.1 BGB vom Mieter ersetzt verlangen, sofern diese notwendig waren. Hat der Vermieter die Gegenstände nach Ablauf einer angemessenen Frist hinterlegt oder versteigert, muss der Mieter auch die hierdurch verursachten notwendigen Kosten erstatten.
V. Fazit und Zusammenfassung
- Der Vermieter hat gegen den Mieter am Ende des Mietverhältnisses zwar einen Anspruch auf vollständige Räumung der Mietsache.
- Lässt der Mieter nach seinem Auszug Gegenstände in der Wohnung zurück, darf der Vermieter diese aber nicht einfach entsorgen.
- Den Vermieter trifft eine Obhuts- und Aufbewahrungspflicht.
- Er darf die zurückgelassenen Gegenstände nicht sofort entsorgen bzw. vernichten, sondern muss sie für den Mieter aufbewahren und hat im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren dafür Sorge zu tragen, dass sie nicht beschädigt werden.
- Die Länge der Obhuts- und Aufbewahrungsfrist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und kann bis zu zwei Monate betragen.
- Holt der Mieter die Gegenstände nach dem Ablauf der Obhuts- und Aufbewahrungsfrist nicht ab, obwohl der Vermieter ihn hierzu aufgefordert hat, ist der Vermieter zumindest dann, wenn eine Hinterlegung oder Versteigerung nicht möglich oder nicht zumutbar ist, berechtigt, die Gegenstände zu entsorgen.
- Keine Obhuts- und Aufbewahrungspflicht trifft den Vermieter bzgl. solcher Gegenstände, an denen der Mieter offenkundig das Eigentum aufgegeben hat.
- Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er seine Obhuts- und Aufbewahrungspflicht verletzt.
- Muss der Vermieter die vom Mieter zurückgelassenen Gegenstände abtransportieren und einlagern, kann er von dem Mieter die notwendigen Transport- und Lagerkosten ersetzt verlangen. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Gegenstände nach Ablauf einer angemessenen Frist hinterlegt oder versteigert hat.
30.12.2021 - 14:19
Was nützt das ganze Mietrecht, wenn der Mieter kündigt, nach Auszug ins Gefängnis kommt und seine Sachen einfach im Keller stehen lässt? Zudem hat er keinen Mietzins u keine Nebenkosten bezahlt und etliche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen am Hals. Da kann ich ihm noch Geld nachwerfen. Was mach ich nach 3 Jahren mit seinem Mist im Keller?
Grüße M.R.
24.05.2022 - 20:24
Mir geht es so wie Manni, die Mieter sind seit Jahren weg, und alles steht voll mit Müll und Fahrzeugen, eine Zumutung solchen Leuten auch noch Recht einzuräumen.
05.06.2022 - 08:42
Ich sehe hier zwei Kommentierende, die sich offensichtlich auf Vermieterseite befinden und jammern, dass sie den Mietern auch noch Geld für die vom Mieter zurückgelassenen Sachen “hinterherwerfen” müssen. Ist ja echt ärgerlich, wenn man jemanden loswerden will und sich dann auch noch um sein Zeug kümmern muss.
Gibt es irgendwo auch die Äusserungen von Mietern dazu ? Das ist zwar nur meine eigene bescheidene Meinung, aber ich gehe davon aus, dass in den seltensten Fällen die Mieter den Besitz-& Eigentumswillen an ihren Sachen einfach so aufgeben möchten. Auch hinter einem “Nichterscheinen” vor Gericht sehe ich (noch) keine mutwillige Besitzes- oder Eigentumsaufgabe. Oder umgekehrt, einen Versuch der Mieter, den Vermietern absichtlich oder “zusätzlich” Schaden zuzufügen und Kosten zu verursachen.
Die Vermieter-Allmacht, die, sofern genug Geld vorhanden, sich nicht nur den Rauswurf der Mieter sondern deren Enteignung, die “Entsorgung” der Mietersachen, inklusive richterliche Urteile kaufen können, ist geradezu obszön.
Ohne Genaueres beider Seiten über den jeweiligen Einzelfall zu wissen, möchte/kann ich dazu vorerst nichts sagen, zumal ich mich hier ohnehin auf deutschem Rechtsgebiet befinde.
Mieter – und Vermieterstreitigkeiten gibt es allerdings schon seit Jahrhunderten, da fragt sich, weshalb sowas nicht schon lange “anders gelöst” wird. Bleibt nur: Reden miteinander !
06.06.2022 - 16:43
Hallo A.R.,
danke für Ihren Beitrag und für Ihre Meinung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.06.2022 - 13:42
“Ohne Genaueres beider Seiten über den jeweiligen Einzelfall zu wissen, möchte/kann ich dazu vorerst nichts sagen, zumal ich mich hier ohnehin auf deutschem Rechtsgebiet befinde.”
Für “nichts” haben Sie allerdings ganz schön viel dazu geschrieben…
16.06.2022 - 13:45
Wie definiert sich eine Versteigerung im Sinne des Mietrechts?
Genügt eine Onlineauktion (z.B. über Ebay) mit 1-2 Bildern?
30.06.2022 - 07:53
Hallo, ich bin seit 20 Jahren Mieter. Bei uns wurde, wie jedes Jahr, gerade entrümpelt. Dazu werden vor der Entrümpelung Namens- Adressschilder verschickt, mit denen man die eigenen Fahrräder kennzeichnen kann. Ist ein Fahrrad nicht gekennzeichnet, gilt es als herrenlos und wird entsorgt. Soweit so gut.
Wie gesagt, bin ich seit 20 Jahren Mieter. Meine Fahrräder waren mit dem Namensschild der letzten Entrümpelung beklebt (2020), somit hat der Vermieter mein Eigentum entsorgt. Lt. ihm hätte ich es mit dem neuen Schild kennzeichnen müssen.
Ist das rechtens? Für mich ist das mutwillig.
Ich muss mich an den Kosten der Entrümpelung beteiligen, musste die Räder auf meine Kosten wieder zurückholen und noch dazu sind Beschädigungen entstanden. Das alles obwohl Name und Adresse angebracht waren.
03.07.2022 - 10:12
Hallo,
darf man zurückgelassene Gegenstände eines ehemaligen Mieters, auf eigene Kosten, zu der neuen Adresse des Mieters bringen und sie dort auf Privatgrundstück (Garten, Einfahrt…) „zustellen“?
25.06.2024 - 15:13
das ist eine sehr interessante Frage. ich befinde mich gerade in einer ähnlichen Situation, und würde gerne wissen, ob ich den Abbau einer uralt Einbauküche auf eigene Kosten durchführen kann und es dem Mieter vor seiner eigener Haustür abstellen darf …vor seiner eigenen, neuen Haustür.
26.11.2022 - 23:45
Guten Tag und ein freundliches Hallo,
nach einem mir selbst kaum für möglich gehaltenen Vorgang, hab ich nachfolgende Frage:
Gibt es eine Verjährungsfrist für zurückgelassene Gegenstände eines Vormieters gegenüber dem Folgemieter? Evtl. und falls erforderlich auch auf der Bezugsebene des Vermieters betrachtet?
Falls ja, welche gesetztliche Dauer beträgt diese gegebenfalls maximal?
Falls es eine Verjährungsfrist gibt, ist ab deren zeitlicher Überschreitung das zurückholen der Gegenstände, z.B. über das zurückholen von ca.7 Jahre gelagertem Brennholz ein rechtmäßiger Diebstahl durch den Vormieter?
16.11.2025 - 09:21
Mal anders herum gefragt. Der Vermieter hat die Einbauküche Lampen etc übernommen, verlangt nach Auszug jedoch die Räumung dieser unter Androhung der Räumung furch eine Firma. Darf er das?
17.11.2025 - 07:09
Hallo Manuela,
hat der Vermieter die Küche, Lampen oder andere Einbauten beim Einzug ausdrücklich übernommen – also in sein Eigentum übernommen oder deren Verbleib genehmigt –, darf er nach Auszug grundsätzlich nicht deren Entfernung verlangen. In diesem Fall gehören die Sachen zur Mietsache bzw. sind mit Zustimmung zurückgelassen worden, sodass keine Pflicht zur Räumung besteht.
Fordert der Vermieter dennoch die Entfernung und droht mit einer beauftragten Firma, handelt er regelmäßig ohne Rechtsgrund. Kosten könnte er dann nicht wirksam auf Sie abwälzen. Entscheidend ist stets, ob eine Übernahme oder Zustimmung nachweisbar vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt