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Makler verschweigt Mängel in der Mietwohnung: Schadensersatzanspruch gegen Makler?

Versteckte Mängel zeigen sich für den Mieter meist erst, wenn er bereits in die Mietwohnung eingezogen ist. Stellt sich dann heraus, dass der Makler bestimmte Mängel bei der Wohnungsbesichtigung verschwiegen hat oder falsche Angaben zu der Mietwohnung gemacht hat, stellt sich die Frage, was der Mieter nun tun kann. Hat er einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler? Grundsätzlich haftet nach Abschluss des Mietvertrages nämlich allein der Vermieter für Mängel in der Mietwohnung, die den vertragsgemäßen Zustand beeinträchtigen. Der Mieter hat daher die Mängel gegenüber dem Vermieter anzuzeigen und kann den Mietzins entsprechend der Beeinträchtigung durch den Mangel mindern, solange der Mangel fortbesteht.

Doch was ist, wenn der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis des Mangels nie abgeschlossen hätte und die Mietwohnung so nicht will. Ist der Makler hier in der Haftung und zum Schadensersatz verpflichtet? Erfahren Sie hier was der Mieter tun kann.

I. Grundsatz Schadensersatz nur bei Verletzung einer Vertragspflicht

Wie bei allen anderen Schadensersatzansprüchen im Zivilrecht gilt auch bei Maklerrecht der Grundsatz: Eine Schadensersatzpflicht ergibt sich nur bei Verletzung einer Vertragspflicht. Ob es sich um eine vertragliche Haupt- oder Nebenpflicht handelt ist nicht entscheidend. Vielmehr kommt es darauf an, dass eine Verletzungshandlung vorliegt. Für den Makler bedeutet dies, dass er nur dann für einen verschwiegenen Mangel schadensersatzpflichtig sein kann, wenn er durch das Schweigen seine Aufgaben im Rahmen des Maklervertrages nicht oder nur schlecht erfüllt. Das wäre dann der Fall, wenn der Makler eine Pflicht bzw. die Aufgabe hätte über Mängel in der Mietwohnung aufzuklären.

Eine solche Pflicht kann zur Aufklärung kann eine vertragliche Hauptpflicht oder Nebenpflicht sein. Nach den rechtlichen Bestimmungen zur Tätigkeit der Makler in den §§ 652 bis 655 BGB und dem Wohnungsvermittlungsgesetz, hat der Maklervertrag bei einer Mietwohnung zum Inhalt, dass der Makler einen Vermieter und einen Mieter zum Abschluss eines Mietvertrages zusammenbringt: Die Hauptpflicht des Maklers bei der Wohnungsvermittlung ist daher die Vermittlung oder der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages, mit dem Erfolg eines Vertragsabschlusses. Nur so entsteht für den Makler ein Anspruch auf Maklerprovision. Zu den sonstigen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Maklerprovision: „Maklerprovision bei einer Mietwohnung – Ratgeber für Mieter & Vermieter“.

Eine Aufklärungspflicht über Mängel in der Mietwohnung kann der Hauptpflicht des Maklers nicht entnommen werden.

Allerdings kann durch das Verschweigen eines Mangels eine Nebenpflicht verletzt sein – als sogenannte Treuepflichtverletzung–, wenn gewisse z.B. Aufklärung- und Erkundigungspflichten nicht erfüllt wurden. Hier ist der Einzelfall entscheidend (vgl. unter Punkt II).

II. Nebenpflichtverletzung: Aufklärungspflicht bei einer Mietwohnung für Makler

Wenn in einem bestimmten Fall, eine Pflicht des Maklers bestand über bestimmte Mängel in einer Mietwohnung aufzuklären, kann ein Verschweigen eine Nebenpflichtverletzung sein. Dem Verschweigen stehen dabei auch eine fahrlässig unterlassene oder falsche Aufklärung gleich

1. Aufklärungspflichten mit und ohne konkrete Nachfrage des Mieters

Für den Umfang einer Aufklärungspflicht kommt es darauf an, ob eine vorherige konkrete nachfrage bezüglich eines Mangels besteht oder nicht. Fragt zum Beispiel ein Mieter, den Makler, ob die Wohnung größere Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel hatte, hat der Makler eine besondere Aufklärungspflicht im Rahmen seiner Antwort: Hier wird unterschieden:

Ausdrückliche Nachfrageohne konkrete Nachfrage
Bei der ausdrücklichen Nachfrage nach dem Bestehen eines Mangels ist der Makler verpflichtet, die Wahrheit zu sagen, wenn er in Kenntnis des Mangels ist. Er muss sein Wissen an den Mieter weitergeben und darf nichts absichtlich verschweigen oder bagatellisieren. Ist ihm nichts bekannt so hat er dies ebenso mitzuteilen, er darf aber keine „Angaben ins Blaue hinein“ machen.Hat ein Mieter allerdings keine konkrete Nachfrage gestellt, sind lediglich solche bekannten Tatsachen zu offenbaren, die für den Abschluss des Mietvertrages (für den Mieter) von wesentlicher Bedeutung sind.

Dabei hat der Makler darauf zu achten, dass er keine falschen Vorstellungen bei dem Wohnungssuchenden hervorruft oder ihn bewusst in einer irrtümlichen Annahme lässt.

Eine generelle Aufklärungs- und Untersuchungspflicht des Maklers bezüglich dem Vorhandensein von Mängeln in der zu vermittelnden Mietwohnung besteht also nicht. Informiert sich der Makler diesbezüglich auch nicht beim Vermieter ist darin auch keine Pflichtverletzung zu sehen.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Makler, der für den Mieter tätig ist, sich diesem gegenüber vertraglich verpflichtet hat,

  • die Wohnung auf augenscheinliche Mängel zu untersuchen oder
  • vereinbart wurde, dass nur bestimmte Wohnungen mit besonderen Voraussetzungen (z.B. Rollstuhlgerechtes Wohnen; Freiheit von Schimmel wegen Allergie oder ähnliches) als Mietwohnung vermittelt werden sollen.

Unterlässt der Makler hier eine entsprechende Untersuchung oder Prüfung begeht er eine Nebenpflichtverletzung.

2. Aufklärungspflicht bei falschen Angaben im Exposé?

Nach der Rechtsprechung kann ein Makler bei den Angaben im Exposé oder der Immobilienanzeige Informationen, die er von dem Vermieter erhalten hat, übernehmen. Er ist nicht zur Nachprüfung verpflichtet, darf aber auch nicht hinzuerfinden (BGH, Urteil vom 16. September 1981, Az.: IVa ZR 85/80; BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, Az.: III ZR 146/06).

Es besteht für den Makler grundsätzlich keine Pflicht zur Nachprüfung der Vermieterangaben: Nur dann, wenn er den Fehler oder die falsche Angabe erkennt bzw. kennen musste, ist er verpflichtet die Angabe richtig zu stellen und den Mieter über die fehlerhafte Information aufzuklären (BGH, Urteil vom 28. September 2000, Az.: III ZR 43/99).

Beispiel: Falsche Angabe der Wohnfläche

Wird zum Beispiel die Wohnfläche einer Mietwohnung in dem Makler-Exposé falsch und in dem Mietvertrag gar nicht angegeben, kann darin ein Mangel liegen. Das setzt allerdings voraus, dass eine bestimmte Wohnfläche als stillschweigend vereinbart gilt: Das ist in den Fällen anzunehmen, in denen es dem Wohnungssuchenden, auch ohne Vereinbarung zur Wohnfläche im Mietvertrag, erkennbar auf die Wohnfläche ankam: z.B. wenn beide Parteien die Frage der Wohnfläche bei Abschluss des Mietvertrages als geklärt ansahen, weil vorher seitens des Vermieters und des von ihm beauftragten Maklers, konkrete Maße und eine überlassene Grundrissskizze mit einer detaillierten Wohnflächenberechnung, angegeben worden waren (BGH, Urteil vom 23. Juni 2010, Az.: VIII ZR 256/09). Demgegenüber kann eine stillschweigende Vereinbarung nicht angenommen werden, wenn die Wohnfläche allein in einem Inserat bzw. einem Exposé angegeben wurde oder lediglich telefonisch durch einen Makler mitgeteilt wurde (LG München I, Urteil vom 21. Januar 2016, Az.: 31 S 23070/14).

III. Rechtsfolgen

Hat der Makler seine Aufklärungspflicht verletzt, weil er einen Mangel verschweigen hat, ist er verpflichtet, Schadensersatz zu bezahlen. Die Verpflichtung bezieht sich hier auf den sogenannten Vertrauensschaden des Mieters, also den Schaden, der dem Mieter entstanden ist, weil er auf den Makler vertraut hat.

Dieser Schadensersatz umfasst neben geleisteten Provisionszahlungen, im Einzelfall auch das sogenannte negative Interesse des Mieters: Das bedeutet der Mieter ist so zu stellen, als hätte er den Mietvertrag nicht geschlossen. So müssen z.B. Ausgaben des Mieters, wie z.B. gezahlte Maklerprovision, Fahrtkosten für den Besichtigungstermin etc. zurückerstattet werden. Welche Schäden zusätzlich entstanden ist bzw. welche Ausgaben er im Rahmen des Mietvertragsschlusses aufwenden musste ist von dem Mieter nachzuweisen.

Eine Beseitigung des Mangels oder Schäden die dem Mieter durch den Mangel entstanden sind, sind dagegen nicht vom Makler zu ersetzen. Für die Überlassung einer mangelfreien Wohnung ist allein der Vermieter verantwortlich. Gegenüber dem Vermieter stehen dem Mieter daher die direkten Mängelansprüche zu: Beseitigung, Minderung und Schadensersatz wegen eines Mangels in der Mietwohnung.

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