Leider entsteht zwischen Mietern und Vermietern im Laufe eines Mietverhältnisses über die unterschiedlichsten Themen Streit, der nicht selten vor Gericht landet. Eines der Themen, die besonders häufig Streitgegenstand sind, stellt die Mietkaution dar. Um diesen Streit gar nicht erst aufkommen zu lassen oder ihn schnell beilegen zu können, empfiehlt es sich für die Mietparteien, sich mit den wichtigsten rechtlichen Aspekten vertraut zu machen, über die Mieter und Vermieter besonders oft in Streit geraten. Antworten auf die wichtigsten Fragen, die sich während eines Mietverhältnisses, aber vor allem auch am Ende des Mietverhältnisses bzgl. der Kaution stellen können, erhalten Sie in diesem Beitrag.

1. Welche Arten von Kautionen gibt es?

Das Gesetz gibt nicht vor, auf welche Art und Weise der Mieter eine Kaution leisten kann. Es gibt daher viele Möglichkeiten, von denen im Folgenden die wichtigsten beschrieben werden.

a) Barkaution

Die sog. Barkaution ist diejenige Art der Sicherheitsleistung, die zwischen den Mietparteien in der ganz überwiegenden Zahl aller Fälle vereinbart wird. Die Sicherheitsleistung erfolgt dabei in der Weise, dass der Mieter dem Vermieter entweder einen Geldbetrag in bar übergibt, oder aber – was der Regelfall ist – den Betrag auf ein Konto überweist, das der Vermieter zuvor eröffnet hat.

b) (Bank-)Bürgschaft

Eine weitere Möglichkeit der Sicherheitsleistung besteht darin, dass der Mieter einen Bürgen stellt. Die Mietbürgschaft wird durch den Abschluss eines Bürgschaftsvertrages zwischen dem Bürgen und dem Vermieter begründet, mit dem Vermieter und Bürge sich darüber einigen, dass der Bürge für die Erfüllung der Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis bis zu einer bestimmten Höhe einsteht. Die Bürgschaft kann als sog. „Selbstschuldnerische Bürgschaft“, im Einzelfall auch als sog. „Bürgschaft auf erstes Anfordern“ (Letzteres aber in der Regel nur, wenn es sich bei dem Bürgen um eine Bank, eine Sparkasse oder eine Versicherung handelt), ausgestaltet werden. Inwieweit sich die unterschiedlichen Bürgschaftsformen voneinander unterscheiden, erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietkaution bezahlen: Möglichkeiten für Mieter, die Kaution zu bezahlen“.

c) Verpfändung eines Sparbuchs, sonstiger Rechte oder Sachen

Ein Sparbuch kann in der Weise als Mietsicherheit fungieren, dass nicht der Vermieter, sondern der Mieter dieses anlegt und es dem Vermieter verpfändet. Auch sonstige Rechte oder bewegliche Sachen können Gegenstand eines Pfandrechts sein, das zur Absicherung des Vermieters bestellt werden kann.

d) Kautionsversicherung

In manchen Fällen einigen sich die Parteien auch darauf, dass der Mieter als Mietsicherheit eine Kautionsversicherung abschließt. Durch den vom Mieter abgeschlossenen Versicherungsvertrag wird die Verpflichtung des Versicherers begründet, bis zu einer bestimmten Höhe Ansprüche zu begleichen, die dem Vermieter gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zustehen.

e) Sicherungsabtretung von Forderungen

Als weitere Form der Sicherheitsleitung kann auch die Sicherungsabtretung von Forderungen gewählt werden, bei der der Mieter dem Vermieter Ansprüche, die ihm gegen Dritte zustehen, zur Sicherheit abtritt.

2. Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Gem. § 551 Abs.1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens drei monatliche Nettokaltmieten betragen. Wird diese Höchstgrenze überschritten, hat dies zur Folge, dass die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung insoweit unwirksam ist, als die zulässige Höchstgrenze überschritten wird. Hat der Mieter die Kaution bereits geleistet, steht ihm unter den Voraussetzungen des § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB bereits während des laufenden Mietverhältnisses ein Rückzahlungsanspruch in der Höhe zu, um den die gezahlte Kaution die zulässige Höchstgrenze überschreitet (vgl. BGH, Urteil vom 01. 06. 2011 – VIII ZR 91/10).

3. Können mehrere Kautionsarten gleichzeitig vereinbart werden?

Die Mietparteien können grds. wirksam vereinbaren, dass der Mieter die Sicherheit auf verschiedene Art und Weise leistet, indem er z.B. sowohl eine (Bar-) Kaution zahlt als auch einen Bürgen stellt. Eine entsprechende Vereinbarung ist allerdings nur dann bzw. insoweit wirksam, wenn bzw. soweit beide Sicherheiten zusammengerechnet drei monatliche Nettokaltmieten nicht übersteigen.

4. Gibt es Ausnahmen von der gesetzlichen Höchstgrenze?

Eine Überschreitung der durch § 551 Abs.1 BGB für die Kaution gesetzten Höchstgrenze ist dann möglich, wenn der Vermieter freiwillig Zusatzrisiken eingeht, in dem er dem Mieter – ohne dazu verpflichtet zu sein – einen Gebrauch der Mietsache gestattet, durch den die Mietsache zusätzlichen Gefahren ausgesetzt wird. Hierzu kann es z. B. dann kommen, wenn der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Genehmigung einer bestimmten Tierhaltung hat. In solch einem Fall kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter eine zusätzliche Sicherheit leistet. Auch eine entsprechende Vereinbarung über eine Extrakaution ist allerdings der Höhe nach nur insoweit wirksam, als die vereinbarte Summe denjenigen Betrag nicht überschreitet, der erforderlich ist, um den Vermieter gegen die freiwillig übernommenen typischen Risiken abzusichern. Wichtige Einzelheiten zu einer Extrakaution können Sie in unserem Beitrag „Mietkaution für Haustierhaltung: Darf der Vermieter eine Extrakaution verlangen?“ nachlesen.

5. Wann muss der Mieter die Kaution zahlen?

Zu welchem Zeitpunkt der Mieter verpflichtet ist, die Kaution zu zahlen, regelt für Wohnraummietverhältnisse und für Fälle, in denen der Mieter von Wohnraum als Sicherheit eine Geldsumme bereit zu stellen hat, § 551 Abs.2 BGB. Nach dessen S.1 ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist gem. § 551 Abs.2 S.2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden gem. § 551 Abs.2 S.3 BGB zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses, also an dessen erstem Tag, nur ein Drittel der Kaution verlangen kann. Ein Anspruch auf Zahlung des zweiten Drittels steht dem Vermieter grds. erst am 3. Werktag des 2. Mietmonats und auf Zahlung des dritten Drittels erst am 3. Werktag des 3. Mietmonats zu, sofern die Parteien keine von § 556b Abs.1 BGB abweichende Regelung getroffen haben, der besagt, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Schließen die Parteien das Recht des Mieters, die Kaution in drei Raten zu zahlen aus oder beschränken dies, ist eine entsprechende Vereinbarung gem. § 551 Abs.4 BGB unwirksam.

Hat der Mieter weder eine Barkaution zu leisten, noch ein Sparbuch zu verpfänden, noch auf andere Weise eine Geldsumme bereitzustellen, findet § 551 Abs.2 BGB, der den Mieter zur Ratenzahlung berechtigt, keine unmittelbare Anwendung. Ist die vom Mieter zu erbringende Leistung, wie z.B. bei einer Bürgschaft nicht teilbar, ist umstritten, ob die Mietsicherheit in diesen gesetzlich nicht geregelten Fällen, zu Beginn des Mietverhältnisses oder im Zeitpunkt der Fälligkeit der 3. Monatsmiete geleistet werden muss.

6. Welche Rechte hat der Vermieter, wenn der Mieter die Mietkaution nicht pflichtgemäß zahlt?

Zahlt der Mieter die Kaution nicht oder nicht vollständig oder nicht rechtzeitig, kann der Vermieter selbstverständlich weiterhin Erfüllung verlangen. Es steht ihm unter bestimmten Voraussetzungen aber auch ein Kündigungsrecht zu. Für Wohnraummietverhältnisse regelt § 569 Abs.2a S.1 und 2 BGB, dass der Vermieter berechtigt ist, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung der Kaution mindestens in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der zwei monatlichen Nettokaltmieten entspricht. Das Kündigungsrecht setzt nicht voraus, dass eine Abwägung der Vermieterinteressen mit denen des Mieters zu Gunsten des Vermieters ausfällt. Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung gem. § 569 Abs.2a S.3 BGB auch nicht abmahnen und ihm auch keine Abhilfefrist setzen. Der Mieter hat allerdings gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam werden zu lassen, und zwar, indem er den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach einem etwaigen Eintritt der Rechtshängigkeit einer vom Vermieter erhobenen Räumungsklage vollständig befriedigt oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet.

7. Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Für diejenigen Fälle, in denen der Mieter als Sicherheit eine Geldsumme bereit zu stellen hat, bestimmt § 551 Abs.3 S.1 und S.3 BGB, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution getrennt von seinem Vermögen, also geschützt gegen Zugriffe von Gläubigern des Vermieters, bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. § 551 Abs.3 S.2 BGB räumt den Parteien zwar das Recht ein, eine andere Anlageform zu vereinbaren. Zulässig ist dies allerdings gem. 551 Abs.3 S.3 BGB nur dann, wenn die Kaution auch bei einer alternativen Anlageform vom Vermögen des Vermieters getrennt, also vollstreckungs- und insolvenzfest in der Weise angelegt wird, dass Gläubiger des Vermieters auf diese nicht ungehindert darauf zugreifen können und dem Mieter die Rechte aus § 771 ZPO (Drittwiderspruchsklage) bzw. aus § 47 InsO (Aussonderungsrecht) zustehen.

8. Was passiert, wenn die Miete wegen eines Mangels gemindert ist?

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Ermittlung der für die Kaution geltenden zulässigen Höchstgrenze ist derjenige, in dem die Parteien sich darüber einigen, dass der Mieter eine Kaution zu leisten hat (vgl. BGH, Urteil vom 20. 07. 2005 – VIII ZR 347/04). In der Regel ist dies der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Eine spätere mangelbedingte Mietminderung wirkt sich daher grds. nicht auf die zulässige Höchstgrenze aus und setzt diese auch nicht herab (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04). Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn bereits im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04). Ein typisches Beispiel für einen anfänglichen, unbehebbaren Mangel ist eine Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04).

9. Erhöht sich die vom Vermieter zu beanspruchende Kaution nach einer Mieterhöhung?

Da – wie unter Zf.8 geschildert – der maßgebliche Zeitpunkt für die Ermittlung der zulässigen Höhe der Kaution derjenige Zeitpunkt ist, in dem die Parteien sich über die Verpflichtung des Mieters, eine Kaution zu leisten, einigen, in der Regel also der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, wirkt sich auch eine spätere Mieterhöhung nicht auf die zulässige Höchstgrenze aus und erhöht diese nicht. Der Vermieter hat demzufolge gegen den Mieter keinen Anspruch, dass dieser die Kaution bis zu dem Betrag aufstockt, der unter Zugrundelegung der erhöhten Miete drei monatlichen Nettokaltmieten entspricht. Im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung können die Parteien aber grds. wirksam vereinbaren, dass der Mieter die Kaution entsprechend aufzustocken hat. Eine im Vorwege unabhängig von einer konkreten Mieterhöhung getroffene Vereinbarung dergestalt, dass der Mieter im Falle einer künftigen Mieterhöhung stets zur Aufstockung verpflichtet ist, wird zumindest dann, wenn es sich um eine Formularklausel handelt, allerdings in der Regel gem. § 305c Abs.1 BGB nicht Vertragsbestanteil, da sie grds so ungewöhnlich ist, dass der Mieter mit ihr nicht zu rechnen braucht.

10. Unter welchen Voraussetzungen darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen?

Bzgl. der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter auf die Kaution zugreifen darf, ist in zeitlicher Hinsicht wie folgt zu differenzieren:

a) Zugriff während des Mietverhältnisses

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nur dann zur Begleichung einer ihm gegen den Mieter zustehenden Forderung verwenden, wenn die Forderung zwischen den Parteien unstreitig oder gerichtlich rechtskräftig festgestellt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Bestreitet der Mieter das Bestehen der Forderung, benötigt der Vermieter daher ebenso gerichtliche Hilfe wie es der Fall wäre, wenn er nur die streitige Forderung einklagen würde.

Vereinzelt wird zwar vertreten, dass der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auch dann wegen streitiger und nicht titulierter Forderungen auf die Kaution zugreifen darf, wenn diese offensichtlich begründet sind (vgl. LG Halle, Urteil vom 04.09.2007 – 2 S 121/07). Höchstrichterlich vom BGH abgesichert ist diese Ansicht allerdings nicht.

b) Zugriff am Ende des Mietverhältnisses

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, hat der Vermieter weiterreichende Zugriffsrechte. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses darf er nach h. M. auch wegen solcher Forderungen auf die Kaution zugreifen, die streitig und nicht rechtskräftig festgestellt worden sind (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17). Erfolgt der Zugriff – wie in der überwiegenden Zahl der Fälle – durch Aufrechnung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution, ist die Aufrechnung selbstverständlich nur dann wirksam und bringt den Rückzahlungsanspruch nur dann bzw. insoweit zum Erlöschen, wenn bzw. insoweit die streitige Forderung des Vermieters auch tatsächlich besteht. Anders als bei einem Zugriff auf die Kaution während des Mietverhältnisses hat der Vermieter beim Zugriff am Ende des Mietverhältnisses im Falle eines Streits über das Bestehen seiner Forderung daher den Vorteil, dass nicht er zur Durchsetzung seiner Forderung ein Gericht anrufen muss, sondern der Mieter gerichtliche Hilfe einschalten muss, um seinen behaupteten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution durchzusetzen.

 11. Was passiert, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses zu Unrecht auf die Kaution zugreift?

Verwendet der Vermieter die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses zu Unrecht, um sich wegen einer streitigen und nicht rechtskräftig festgestellten, ggf. sogar gar nicht bestehenden Forderung Befriedigung zu verschaffen, erfolgt dies in der Regel nicht durch eine Aufrechnung gegen einen Anspruch des Mieters, da zumindest dessen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zumindest noch nicht fällig ist. Das Kautionskonto wird daher durch den Zugriff des Vermieters tatsächlich geschmälert. Dem Mieter steht bei einem unberechtigten Zugriff gem. §§ 280 Abs.1, 551 BGB ein Anspruch gegen den Vermieter auf Wiederauffüllung des Kautionskontos zu (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13).

12. Muss der Mieter die Kaution wieder auffüllen, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses zu Recht auf die Kaution zugegriffen hat?

Greift der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses hingegen zurecht auf die Kaution zu, weil der Mieter das Bestehen der Forderung nicht bestreitet oder die Forderung rechtskräftig festgestellt worden ist, kann der Vermieter seinerseits von dem Mieter die Wiederauffüllung der Kaution verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71).

13. Ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution zur Tilgung einer Forderung zu verwenden?

Am Ende des Mietverhältnisses greift der Vermieter meistens freiwillig auf die Kaution zu, um sich wegen seiner Forderungen Befriedigung zu verschaffen. Während des laufenden Mietverhältnisses geschieht dies allerdings in der Regel nicht, und zwar selbst dann nicht, wenn der Vermieter das Recht dazu hätte, weil der Mieter das Bestehen einer Forderung nicht bestreitet oder diese rechtskräftig festgestellt worden ist. Ist der Mieter z.B. mit der Zahlung der Miete in Verzug, fordert er den Vermieter nicht selten sogar auf, die Kaution zur Tilgung der Forderung zu verwenden. Hierzu ist der Vermieter allerdings nicht verpflichtet, zumal ihm der Zugriff auf die Kaution und deren Schmälerung Nachteile bringen könnte und er Gefahr liefe, dass der zahlungsschwache Mieter auch der Verpflichtung zur Auffüllung der Sicherheit (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.12) nicht nachkommt (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71).

14. Wann kann der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Kaution verlangen?

Eine exakte gesetzlich verankerte Frist, bis zu deren Ablauf der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückgezahlt haben muss, gibt es ebenso wenig wie eine durch die Rechtsprechung festgelegte zeitliche Vorgabe. Zu welchem Zeitpunkt der Mieter die Rückzahlung der Kaution verlangen kann, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Da es sich bei der Kaution um eine Sicherheitsleistung handelt, kann allerdings allgemein gesagt werden, dass der Rückzahlungsanspruch des Mieters dann fällig ist, wenn der Sicherungszweck, nämlich den Vermieter hinsichtlich seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern, entfallen ist. Wenn dem Vermieter gegen den Mieter keine Forderungen mehr zustehen, entfällt zwar auch der Sicherungszweck. Allerdings ist es dem Vermieter in den meisten Fällen nicht möglich, am Mietende sofort festzustellen, ob ihm noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Insbesondere die Prüfung, ob sich aus der abschließenden Betriebskostenabrechnung ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten ergibt, kann der Vermieter erst dann vornehmen, wenn ihm die erforderlichen Belege vorliegen, die es ihm ermöglichen, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit daher erst dann fällig, wenn eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14). Verbreitet wird die dem Vermieter zuzustehende Prüfungsfrist auf 6 Monate ab der Rückgabe der Wohnung begrenzt, da gem. § 548 Abs.1 BGB zu diesem Zeitpunkt die meisten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis verjähren. Dass diese Frist vielfach unbrauchbar ist, ergibt sich jedoch zum einen daraus, dass z. B. Forderungen des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete nicht der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB unterliegen, sondern gem. §§ 195, 199 BGB erst nach drei Jahren verjähren. Zum anderen ist der Vermieter gem. §§ 215, 216 BGB unter bestimmten Voraussetzungen auch dann noch berechtigt, gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters mit eigenen Forderungen aufzurechnen oder auf ein Pfandrecht zuzugreifen, wenn seine Ansprüche bereits verjährt sind (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.10).

15. Auf welche Art und Weise erfolgt die Rückgabe der Sicherheit bei den verschiedenen Kautionsarten?

Die Art und Weise der Rückgabe der Mietsicherheit richtet sich danach, auf welche Weise der Mieter die Sicherheit geleistet hat.

Barkaution: Im Falle einer vom Mieter geleisteten Barkaution ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter einen Geldbetrag in bar auszuzahlen oder auf ein Konto des Mieters zu überweisen, wenn bzw. soweit sich aus der Kautionsabrechnung ein entsprechender positiver Saldo zu Gunsten des Mieters ergibt.

Bürgschaft: Hat sich ein Bürge als Sicherheit für den Mieter verpflichtet, für dessen Verpflichtungen einzustehen, erfolgt die Rückgabe der Sicherheit dadurch, dass dem Bürgen und nicht dem Mieter (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2004 – XII ZR 352/00) die dem Vermieter in der Regel ausgehändigte Bürgschaftsurkunde zurückgegeben wird.

Kautionsversicherung: Ebenfalls durch Rückgabe einer Urkunde, und zwar der vom Versicherungsinstitut ausgestellten Versicherungsurkunde, die in der Regel dem Vermieter ausgehändigt wurde, erfolgt die Rückgabe der Mietsicherheit dann, wenn der Mieter eine Kautionsversicherung abgeschlossen hat. Die Urkunde ist – wie im Falle einer Bürgschaft – grds. nicht dem Mieter, sondern dem Versicherungsinstitut zurückzugeben. Einer ausdrücklichen Kündigung des Versicherungsvertrages bedarf es nach den üblichen Vertragsbedingungen in der Regel nicht.

Sparbuch: Hat der Mieter dem Vermieter als Sicherheitsleistung ein Sparbuch verpfändet, hat der Vermieter dem Mieter gem. § 1273 i. V. m. § 1223 Abs.1 BGB das Sparbuch zurückzugeben und gegenüber der Bank eine Freigabeerklärung abzugeben (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14).

Sicherungsabtretung: Eine zur Sicherheit vom Mieter an den Vermieter abgetretene Forderung gegen Dritte muss der Vermieter dem Mieter zurückabtreten.