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Bei Eigentümerwechsel den Mieter informieren – Kostenlose Vorlage

Ist eine Wohnung vermietet, ist der Vermieter nicht daran gehindert, diese zu veräußern. Auch der Mieter erleidet durch eine Veräußerung zumindest keine rechtlichen Nachteile. § 566 Abs.1 BGB bestimmt nämlich, dass im Falle der Veräußerung vermieteten Wohnraums, die nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten erfolgt, der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Übersetzt heißt dies, der Erwerber wird neuer Vermieter des Mieters.

Das Mietverhältnis wird im Übrigen unverändert mit dem Erwerber fortgeführt. Tritt an die Stelle des bisherigen Eigentümers der Erwerber als Vermieter, bedeutet dies zwangsläufig auch, dass dem Erwerber nun insbesondere die Ansprüche auf Zahlung der Miete zustehen. Weiß der Mieter nichts von der Veräußerung der Wohnung, wird er die Miete verständlicher Weise weiter an den Veräußerer, seinen ehemaligen Vermieter zahlen.

Unabhängig von der umstrittenen Frage, ob der Mieter durch seine in Unkenntnis des Eigentumsübergangs erfolgte Zahlung an den bisherigen Eigentümer auch dem neuen Eigentümer gegenüber von seiner Zahlungspflicht frei wird, sollte in jedem Fall vermieden werden, dass nachträglich eine Rückabwicklung vorgenommen werden muss, sei es unter Einbeziehung des Mieters oder allein zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber.

Dies kann dadurch vermieden werden, dass dem Mieter der Eigentümerwechsel frühzeitig mitgeteilt und dieser aufgefordert wird, die Miete ab einem genau bezeichneten Zeitpunkt an den Erwerber zu zahlen.

Bzgl. dieses Zeitpunktes ist Folgendes zu beachten:

Der Eintritt des Erwerbers in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten erfolgt zwar erst mit dessen Eintragung im Grundbuch. Im Verhältnis zwischen Alt- Eigentümer und Erwerber stehen die Nutzungen der Wohnung, wozu auch die Mieterträge zählen, jedoch gem. § 446 BGB bereits ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an den Erwerber Letzterem zu. Um den Erwerber in die Lage zu versetzen, die Miete auch im Außenverhältnis gegenüber dem Mieter von diesem verlangen zu können, wird in der Regel bereits im Kaufvertrag geregelt, dass der Verkäufer den Käufer ermächtigt und ihm Vollmacht erteilt, sämtliche Ansprüche und Rechte aus dem Mietverhältnis bereits ab der Übergabe der Wohnung an den Käufer geltend zu machen. Als Zeitpunkt, ab dem der Mieter die Miete an de Erwerber zu zahlen hat, sollte daher in der an den Mieter gerichteten Mitteilung derjenige der Übergabe angegeben werden.

Die Mitteilung sollte durch den bisherigen Eigentümer erfolgen. Einer Mitteilung durch den (vermeintlichen) Erwerber wird der Mieter zu Recht nicht ohne Weiteres Glauben schenken.

Vorlage für eine Mitteilung des Eigentümerwechsels an den Mieter durch den Veräußerer

Folgende Vorlage können Alt- Eigentümer, die ihre vermietete Immobilie veräußert haben, für eine an den Mieter gerichtete Mitteilung über den Eigentümerwechsel verwenden:

…………………………..

……………………………

(Name und Adresse des bisherigen Vermieters/

der bisherigen Vermieter)

…………………………..

……………………………

(Name und Adresse des Mieters/

der Mieter)

…………, den…………

Betreff: Veräußerung der Wohnung …………… (genaue Bezeichnung der Wohnung)

Sehr geehrte(r) Frau / Herr ………………….

hiermit teile ich Ihnen mit, dass ich die o. g. Wohnung mit Vertrag vom……….an Frau / Herrn ………….verkauft habe. Die Eintragung von Frau / Herrn im Grundbuch wird in Kürze erfolgen. Da Frau / Herrn…….. die Nutzungen der Wohnung, und damit auch die Mieterträge bereits ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung zustehen, habe ich Frau / Herrn…… ermächtigt und ihr / ihm Vollmacht erteilt, sämtliche Ansprüche und Rechte aus dem Mietverhältnis bereits ab der Übergabe der Wohnung an ihn /sie geltend zu machen.

Ich fordere Sie deshalb auf, die Miete ab dem ……………… an Frau / Herrn …………… zu zahlen. Deren / dessen Bankverbindung lautet:

Kreditinstitut ………………………… IBAN: ………………………… BIC …………………………

Ich weise Sie darauf hin, dass Sie ab dem……….durch eine an mich geleistete Mietzahlung nicht mehr von Ihren Verpflichtungen frei werden.

Mit freundlichen Grüßen

____________________________

Unterschrift des/ der Vermieter(s)

9 Antworten auf "Bei Eigentümerwechsel den Mieter informieren – Kostenlose Vorlage"

  • Burkhard Schauland
    12.09.2017 - 13:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    besteht bei Ihnen die Möglichkeit in einer persönlichen Besprechung Fragen zu stellen?

    Mit freundlichen Grüßen
    B.Schauland

    • Mietrecht.org
      12.09.2017 - 15:28 Antworten

      Hallo Herr Schauland,

      Sie können hier gerne kommentieren. Ich kann Sie aber nicht persönlich beraten – wenden Sie sich dazu am besten an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Ackermann
    12.02.2018 - 09:21 Antworten

    Mich würde interessieren, was dieser Satz genau bedeutet:
    „Ich weise Sie darauf hin, dass Sie ab dem……….durch eine an mich geleistete Mietzahlung nicht mehr von Ihren Verpflichtungen frei werden.“
    Welches Datum ist hier einzutragen? Das Datum der letzten Mietüberweisung an den alten Eigentümer?

    Mit freundlichen Grüßen
    T. Ackermann

  • Christian Niets
    27.05.2018 - 11:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    die von mir angemietete Wohnung wurde verkauft. Nun stellt sich mir die Frage, welche Form der Mitteilung rechtswirksam ist. Leider finde ich nur Konjunktiv-Konstruktionen, wie „sollte durch den bisherigen Eigentümer…“ und unpräzise Aussagen wie „dem Mieter der Eigentümerwechsel frühzeitig mitgeteilt und dieser aufgefordert wird, die Miete ab einem genau bezeichneten Zeitpunkt an den Erwerber zu zahlen“.
    Bislang habe ich lediglich eine SMS vom Makler (von meiner Noch-Vermieterin beauftragt) erhalten, in der er mit mitteilt, die Wohnung sei verkauft. Da die drei ernsthaften Interessenten alle bereits bei den Besichtigungen Eigenbedarf erwähnt haben, stellt sich mir die Frage, welche Form die Mitteilung an den Mieter haben muss: genügt die Textform oder bedarf es der Schriftform? Muss zwingend der bisherige Eigentümer informieren oder darf dies auch der von ihm beauftragte Makler oder gar der neue Eigentümer?
    Mit freundlichen Grüßen
    C. Niets

    • Mietrecht.org
      28.05.2018 - 06:12 Antworten

      Hallo Christian,

      in der Praxis werden Sie vom alten und vom neuen Eigentümer angeschrieben und bekommen die Info, wer ab wann der neue Eigentümer sein wird. Wenn diese Aufgabe ein Dritter übernimmt, sollten Sie sich die Vollmacht zeigen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Torsten Stein
    03.08.2018 - 15:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Sie schreiben: „Die Mitteilung sollte durch den bisherigen Eigentümer erfolgen“ Welche Pflchten diesbezüglich hat aber der SE-Verwalter, der bisher im Auftrag des Alteigentümers tätig war?

    MfG
    Torsten Stein

    • Mietrecht.org
      07.08.2018 - 10:15 Antworten

      Hallo Torsten,

      Rechte und Pflichten sind weitestgehend frei im Verwaltervertrag geregelt. Die meisten Hausverwaltungen übernehmen die Mitteilung an den Mieter anstandslos – weil i.d.R. auch die Verwaltung endet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elena Lamm
    20.08.2018 - 18:37 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Mein Vater ist leider verstorben und ich habe ein Mehrfamilienhaus geerbt, dass vermietet ist.

    In den Wohnungen war ich sicher 15Jahre nicht mehr, wie kann ich vorgehen, dass ich die Wohnungen besichtigen darf?

    Besten Dank für ihre Antwort!
    Elena Lamm

    • Mietrecht.org
      21.08.2018 - 07:27 Antworten

      Hallo Elena,

      stellen Sie sich bei den Mietern als neue Eigentümerin vor und vereinbaren Sie Besichtigungstermine.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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