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Schönheitsreparaturen bei Einzug – und die Folgen für Mieter und Vermieter

Schönheitsreparaturen sind für Mieter und für Vermieter immer eine „Thema“. Wer ist im Einzelfall dafür zuständig, wann bzw. in welchem Zeitraum müssen sie ausgeführt werden? Auch schon bei Einzug in eine neue Mietwohnung kann es aufgrund der Ausführung bzw. auch Nichtausführung von Schönheitsreparaturen zu Unstimmigkeiten zwischen den Mietparteien kommen.

Nachfolgend sollen die gängigen Fragen von Mietern und Vermietern in Zusammenhang mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Einzug in eine Mietwohnung näher beleuchtet und beantwortet werden.

Vorab eine Info: Gerade bei einer umrenovierten Wohnung ist das Übergabeprotokoll wichtig, dazu mehr: Schönheitsreparaturen ohne Übergabeprotokoll bei Einzug in die Wohnung

Hat man als Mieter einen Anspruch auf eine „frisch renovierte“ Wohnung bei Einzug?

Als Mieter hat man leider nicht automatisch einen Anspruch auf eine frisch renovierte Mietwohnung bei Einzug, es sei denn die Renovierung wurde ausdrücklich vereinbart und vom Vermieter vertraglich zugesagt.

Ist dem nicht so, akzeptiert der Mieter mit Einzug in die neue Wohnung in der Regel deren Zustand als vertragsgemäß. Dies kann selbstverständlich auch eine unrenovierte Wohnung sein.

Wurde dann auch noch im Rahmen des abgeschlossenen Mietvertrages die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt, hat es der Mieter sehr schwer, gegenüber seinem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturleistungen in der Mietwohnung zu fordern.

Wichtig: Hierbei ist selbstverständlich zwischen Schönheitsreparaturen und substanzerhaltenden Maßnahmen sowie Mängeln zu unterscheiden. Arbeiten, die zur Erhaltung der Substanz der Mietsache erforderlich sind, sind vom Vermieter vorzunehmen.

Möchte der Mieter also die „unrenovierte“ neue Wohnung lediglich „verschönern“ und führt deshalb Schönheitsreparaturen aus, so sieht dies die Rechtsprechung als eigene Angelegenheit des Mieters an.

Besteht eine Verpflichtung des Mieters zur „Anfangsrenovierung“?

Als Mieter ist man nicht zur Anfangsrenovierung der neuen Wohnung verpflichtet. Sollte der Mietvertrag eine dementsprechende Klausel enthalten, so ist diese in aller Regel unwirksam. Dieses wurde seitens der Rechtsprechung bereits in verschiedenen Urteilen der letzten Jahre so bestätigt.

Der Mieter würde damit nämlich verpflichtet, die Abnutzungen des Vorgängers zu beseitigen

Ausnahme: Die Anfangsrenovierung durch den Mieter kann in Ausnahmefällen dann zulässig sein, wenn der Mieter hierfür vom Vermieter einen angemessenen Ausgleich erhält, wobei die Angemessenheit wiederum vom Renovierungsaufwand abhängig ist ( Urteil des AG Berlin-Mitte vom 29.03.2007, Az: 18 C 113/06).

Eine Anfangsrenovierung kann auch durch Individualvereinbarung vereinbart werden. Enthält der Mietvertrag jedoch zusätzlich eine Klausel zu den laufenden Schönheitsreparaturen, kann dies wiederum wegen des damit einhergehenden „Summierungseffekts“ zur Unwirksamkeit der Klausel führen ( Urteil des AG Berlin Mitte vom 11.03.2003, Az: 25 C 362/01).

Beispiel: Sieht der Mietvertrag vor, dass bereits bei Einzug und zusätzlich während des laufenden Mietverhältnisses vom Mieter renoviert werden soll, belastet dies den Mieter übermäßig.

In diesem Fall sind dann sämtliche Klauseln zu den Schönheitsreparaturen unwirksam LG Hamburg, Urteil vom 12.09.2003, Az: 311 S 152/01; Urteil des AG Frankenberg vom 13.12.2002, Az: 6 C 369/02).

Muss ein Mieter beim Auszug Schönheitsreparaturen ausführen, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat?

Hat ein Mieter eine unrenovierte Mietwohnung übernommen, ist er trotzdem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung besteht.

Allerdings ist der Mieter dann im Rahmen der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az: VIII ZR 17/04) auch nur zur Beseitigung der durch ihn selbst verursachten Abnutzung verpflichtet. Die Beseitigung einer Abnutzung die durch den Vormieter verursacht war kann ihm nicht auferlegt werden.

Fazit: Zusammengefasst kann man zum Thema „Schönheitsreparaturen bei Einzug“ festhalten, dass Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet sind, den neuen Mietern eine frisch renovierte Wohnung zur Verfügung zu stellen, Mieter aber grundsätzlich auch nicht zur Vornahme einer Anfangsrenovierung der Mietwohnung verpflichtet sind. In Einzelfällen kann natürlich etwas anderes vereinbart sein.

4 Antworten auf "Schönheitsreparaturen bei Einzug – und die Folgen für Mieter und Vermieter"

  • Markus
    25.10.2015 - 23:29 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    wir haben Anfang des Monats ein Haus gemietet.
    Die Vormieter waren bei der Hausbesichtigung am packen und bei der vier Tage später stattfindenden Schlüsselübergabe seitens des Vermieters mitten im Umzugsbetrieb.
    Daher konnten wir uns das Haus nicht annähernd so gründlich anschauen, wie es wohl hätte sein sollen und leider wurde auch kein Übergabeprotokoll gefertigt.
    Allerdings habe ich den Zustand der jeweiligen Räume fototechnisch festgehalten.
    Nun ist es so, daß an zwei der Kellerräume – nachdem diese endlich vom Vermieter freigeräumt wurden- jeweils über eine Fläche von ungefähr 2m² der Putz runtergerieselt/bröckelt ist, als ich die Wände/Räume gefegt und spinnenwebrein machen wollte.
    Den Vermieter habe ich auf diese Mißstände angesprochen und er schrieb mir, daß sehe er generell als „Schönheitsreparatur“ und wäre deshalb vom Mieter zu tragen.
    Ist dem so?
    Oder ist das nicht Sache des Vermieters, das Haus in einem vernünftigen Zustand zu übergeben?

    Mit bestem Dank und freundlichen Grüßen,

    Markus Nüske

    • Mietrecht.org
      27.10.2015 - 17:37 Antworten

      Hallo Markus,

      der Putz zählt sicherlich nicht zu den Schönheitsreparaturen. Bitten Sie ihren Vermieter um Schadenbeseitigung oder einigen Sie sich vielleicht auf einen Kompromiss. So würde ich zumindest rangehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Antje Jeon
    08.04.2017 - 22:51 Antworten

    Guten Abend. Wir haben eine neue Wohnung angemietet und den Mietvertrag bereits unterzeichnet. In der Wohnungsausschreibung stand geschrieben das Laminat neu verlegt wird. Und auch die Verwalterin hat uns bei der Besichtigung dies zugesichert und noch einiges mehr. Jetzt wollen sie aber doch nur Teppich reinlegen. Wie kann ich mich jetzt am besten verhalten?
    Vielen Dank
    Antje Jeon

    • Mietrecht.org
      10.04.2017 - 13:08 Antworten

      Hallo Antje,

      verweisen Sie auf Ihre Vereinbarung – im besten Fall haben Sie diese schriftlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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