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Umgang mit Fördermitteln bei der Modernisierung – Umlegbar oder nicht?

Wer soll das bezahlen? Um Wohnraum zu modernisieren, bietet der Staat Anreize und stellt Fördermittel zur Verfügung. Fördermittel reduzieren die oft notwendige Kreditaufnahme und schonen das Eigenkapital.

Für Vermieter kann die Möglichkeit, die mit der Beantragung und Nutzung von Fördermitteln notwendigen Aufwand auf den Mieter umlegen zu können, einen zusätzlichen Anreiz darstellen.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Vermieter die passenden Fördermittel finden, wie die Bezuschussung mit Fördermitteln in die Modernisierungsmieterhöhung einzurechnen ist und ob der Rechercheaufwand für die Suche nach passenden Förderungen umgelegt werden darf.

1. Welche Maßnahmen gelten als Modernisierung?

§ 555 b BGB zählt sieben Arten von Modernisierungsmaßnahmen auf. Im Hinblick auf die Beantragung von Fördermitteln kommt insbesondere die energetische Modernisierung, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie (Heizkosten) nachhaltig eingespart wird, in Betracht (Einbau von Isolierglasfenstern, Dämmung von Dach und Fassade). Ferner stellt das Gesetz darauf ab, dass durch die bauliche Veränderung nicht erneuerbare Primärenergie (Öl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (Einbau einer Photovoltaikanlage auf dem Dach).

2. Wo gibt es Fördermittel?

Länder und Kommunen bieten vielfältige eigene Förderprogramme für die Modernisierung von Wohnimmobilien. Kommunen unterstützen teilweise Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes an verkehrsreichen Straßen, Bahnstrecken oder in der Nähe von Flughäfen.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien und darüber hinaus eine Vor-Ort-Energiesparberatung.

Die umfangreichsten und finanzstärksten Förderprogramme für die energetische Sanierung und Modernisierung von bestehenden Wohngebäuden bietet die KfW-Förderbank. Das wichtigste Programm für die energetische Modernisierung dürfte das Förderprogramm Nr. 151 „Energieeffizient sanieren“ darstellen. Das Programm „Erneuerbare Energien“ fördert den Wechsel zur Wärmeversorgung mit erneuerbaren Energien. Das Programm „Altersgerecht umbauen“ stellt Gelder für die barrierefreie Umgestaltung von Wohnraum zur Verfügung. Im Unterschied zur BAFA werden von der KfW nicht nur bestimmte technische Anlagen gefördert. Vielmehr sollen mit der Förderung bestimmte Energieeinsparziele erreicht werden.

3. Warum gibt es Fördermittel?

Baumaßnahmen kosten Geld. Um die Umwelt zu schützen und Energie einzusparen, genügt es nicht, Immobilieneigentümer zur Modernisierung anzuhalten. Der Wille und das Engagement zur Modernisierung lassen sich fördern, wenn der Staat finanzielle Anreize gewährt. Die energetische Sanierung von Wohnimmobilien liegt im gesamtgesellschaftlichen Interesse.

Im Hinblick auf die politisch gewollte Energiewende und unaufhaltsam steigende Nebenkosten ist die energetische Modernisierung klare Zielvorgabe. Dem Vermieter werden dazu neue Rechte eingeräumt (Recht zur Mieterhöhung). Der Mieter ist verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB). Zugleich darf er für einen Zeitraum von drei Monaten, in denen die Modernisierungsmaßnahmen baulich umgesetzt werden, nicht die Miete mindern (§ 536 a Ia BGB). Nur in Ausnahmefällen kann er sich auf eine besondere persönliche Härte berufen, wenn die Baumaßnahme oder die dadurch bedingte Mieterhöhung ihm in seiner konkreten Situation nicht zumutbar sein sollte (§§ 555b III, 559 IV BGB).

4. Für welche Modernisierungen gibt es Fördermittel?

Insbesondere die KfW-Programme fördern Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des CO²-Ausstoßes bei Bestandsimmobilien. Im Vordergrund steht die Sanierung zum KfW- Effizienzhaus sowie Einzelmaßnahmen und die Kombination einzelner Maßnahmen. Die energetischen Anforderungen an die Einzelmaßnahmen sind der „Anlage zum Merkblatt Energieeffizient sanieren“ zu entnehmen. Gefördert werden u.a. die Wärmedämmung von Außenwänden, Dachflächen und Geschossdecken, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren oder der Austausch der Heizung.

5. Wo gibt es Informationen über Fördermittel?

Um herauszufinden, welche Fördermittel für die geplante Sanierung in Frage kommen, sollten sich Eigentümer auf jeden Fall beraten lassen. Zum Einstieg bietet sich eine Onlineberatung an: http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/sanieren-modernisieren/foerdermittel/foerdermittelcheck.html.

Die Vielfalt potentieller Förderprogramme erschwert den Überblick. Voraussetzung für die Förderung ist insbesondere, dass ein nach den Förderrichtlinien zugelassener Energieberater das vom Immobilieneigentümer angestrebte energetische Niveau und die Zweckhaftigkeit seiner Baumaßnahme bestätigt. Die Einbeziehung eines Energieberaters begründet sich auch daraus, dass die Energieeinsparverordnung Bußgelder angedroht, wenn ein Immobilieneigentümer vorsätzlich oder leichtfertig ein Wohngebäude saniert und dabei die Anforderungen der EnEV 2014 nicht berücksichtigt.

6. Ist der Rechercheaufwand auf den Mieter umlegbar?

Die Informationsbeschaffung ist aufwändig. § 559 BGB erlaubt es dem Vermieter, die jährliche Miete um 11 Prozent seiner für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Soweit mehrere Wohnungen betroffen sind, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Soweit der Eigentümer (Vermieter) zur Vorbereitung der Beantragung und Abrechnung von Fördermitteln die Hilfe fachkundiger Dritter benötigt, kann er die damit verbundenen Aufwendungen als Modernisierungsaufwand auf den Mieter umlegen. Als Kostenaufwand kommen insbesondere die Beiziehung eines Energieberaters oder eines Architekten oder Bauingenieurs in Betracht.

7. Ist der gesamte Kostenaufwand umlegbar?

Allerdings ist dabei § 559 a BGB zu berücksichtigen. Soweit der Vermieter seinen Kostenaufwand mit öffentlichen Fördermitteln ganz oder teilweise abdeckt, muss er diesen Aufwand aus den aufgewendeten Kosten herausrechnen. Dies gilt insbesondere, wenn die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten (z.B. KfW-Mittel) gedeckt werden. Grund ist, dass ansonsten der Mieter die Vergünstigung mitfinanzieren müsste.

In der Folge verringert sich der Mieterhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens errechnet. Mit anderen Worten: Der verbleibende Modernisierungsaufwand wird nach Anrechnung der Drittmittel dergestalt berechnet, dass der sich gemäß § 559 BGB ergebende Jahresbetrag für eine Modernisierungsmieterhöhung um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens verringert.

8. Beispielrechnung (Abzug von Fördermitteln)

  1. Kostenaufwand für die energetische Sanierung: 20.000 €
  2. Finanzierung über KfW-Förderung zum Zinssatz 1 %, (Tilgung bleibt unerheblich)
  3. Marktüblicher Zinssatz zum Zeitpunkt Beendigung der Modernisierungsmaßnahme: 3 %
  4. Die Differenz zwischen KfW-Zinssatz und Marktzins beträgt 2 %.
  5. 2 % von 20.000 € = 400 €.
  6. Umlagefähiger Modernisierungsaufwand: 19.600 €, davon 11 % je Jahr = 2.156 €/Jahr = 179,66 €/Monat. Gibt es mehrere Mieter ist der Betrag 179,66 € auf die Mieter aufzuteilen.
  7. Soweit der Vermieter z.B. 1.000 € nicht rückzahlbaren Zuschuss erhält, kann er von seinem Modernisierungsaufwand von 20.000 € nur 19.000 € zugrunde legen.

Eine Antwort auf "Umgang mit Fördermitteln bei der Modernisierung – Umlegbar oder nicht?"

  • Jason
    24.01.2018 - 09:42 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    sind Sie sich sicher, dass die unter 8. aufgeführte Beispielrechnung korrekt ist?
    Da es sich bei der Vergünstigung des Kredites um wiederkehrende Ersparnisse handelt, ist es mir rätselhaft warum man bei der Umlegung lediglich ein mal diesen Fixbetrag abziehen sollte. Sinniger wäre hier für mich:

    Umlagefähiger Modernisierungsaufwand: 20.000 €, davon 11 % je Jahr = 2.200 €/Jahr ,abzüglich 400€ Ersparnis durch KfW-Zins = 1800€/Jahr = 150 €/Monat

    Vielen Dank

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