Der Wohnungsmarkt ist heiß umkämpft. Jeder Mieter, der eine sichere Bleibe hat, kann sich glücklich schätzen. Umso schlimmer ist es, wenn ihm gekündigt wird, weil der Vermieter die Wohnung nun selbst nutzen möchte. In Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes wissen Mieter häufig nicht, wo sie nach Ablauf der Kündigungsfrist unterkommen sollen. Hatte der Mieter gerade noch ein schönes Zuhause, droht plötzlich die Obdachlosigkeit. Hierzu muss es jedoch nicht kommen.
Vielen Mietern ist nicht bekannt, dass ihre Situation in diesem Fall nicht ganz so aussichtslos ist, wie es zunächst scheint. Auch wenn das Gesetz dem Wunsch eines Vermieters, der seine Wohnung für sich oder Angehörige benötigt, in hohem Maße Rechnung trägt, hat es auch die berechtigten Belange des Mieters im Blick und schützt ihn in Härtefällen insbesondere vor unverschuldeter Obdachlosigkeit.
In diesem Beitrag erfahren Mieter, welche Rechte sie haben, wenn ihnen wirksam gekündigt worden ist, sie aber zum Ablauf der Kündigungsfrist keine angemessene Ersatzunterkunft finden können.
Inhalt: Eigenbedarf: Mieter findet keine neue Wohnung
I. Fehlender Ersatzwohnraum kann ein Widerspruchsrecht des Mieters begründen
1. Der Mieter muss sich in zumutbarer Weise um Ersatzwohnraum bemühen
2. Der Ersatzwohnraum muss angemessen und zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen sein
3. Die Pflicht des Mieters zur Ersatzwohnraumbeschaffung beginnt mit dem Zugang der Kündigung
4. Der Mieter muss seine Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vor Gericht darlegen und beweisen
5. Vorrangige Vermieterinteressen stehen dem Widerspruchsrecht trotz Härte entgegen
6. Der Mieter muss den Widerspruch form- und fristgerecht erklären
II. Fehlender Ersatzwohnraum kann ein Grund für die Einräumung einer Räumungsfrist sein
1. Fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum beeinflusst die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters
2. Auch ohne bisherige Ersatzwohnraumsuche kann eine Räumungsfrist gewährt werden
3. Die Räumungsfrist beträgt höchstens ein Jahr
4. Ein Antrag des Mieters ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber ratsam
5. Die Räumungsfrist hindert den Vermieter an der Vollstreckung aus dem Räumungsurteil
I. Fehlender Ersatzwohnraum kann ein Widerspruchsrecht des Mieters begründen
Es sind viele Umstände denkbar, die eine Härte i. S. d. § 574 Abs.1 BGB begründen können. Das Gesetz enthält diesbezüglich keine abschließende Aufzählung. Einen Grund hat der Gesetzgeber jedoch für so bedeutsam gehalten, dass er ihn in § 574 Abs.2 BGB ausdrücklich als Beispiel für eine Härte erwähnt. Danach liegt nämlich eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Mieter, die nicht wissen, wo sie nach Ablauf der Kündigungsfrist unterkommen sollen, sollten sich bei der Lektüre des § 574 Abs.2 BGB allerdings nicht zu früh freuen. Damit ein Widerspruchsrecht wegen fehlenden Ersatzwohnraums besteht, müssen nämlich besondere Voraussetzungen erfüllt sein, die sich nicht alle unmittelbar aus dem Gesetz ergeben.
1. Der Mieter muss sich in zumutbarer Weise um Ersatzwohnraum bemühen
Vom Gesetz nicht formulierte, aber unbestrittene Voraussetzung für ein Widerspruchsrecht wegen nicht vorhandenen Ersatzwohnraums ist nämlich, dass der Mieter alle ihm möglichen und sowohl persönlich als auch wirtschaftlich zumutbaren Bemühungen unternommen hat, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden (LG Berlin, Urteil vom 22. 06. 1999- 64 S 32/99). Die Tatsache allein, dass dem Mieter kein anderweitiger Wohnraum zur Verfügung steht, führt nicht zur Annahme einer Härte. Welche Bemühungen von dem Mieter konkret erwartet werden können, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.
Grundsätzlich kann von jedem Mieter verlangt werden, dass er Wohnungsangebote in der Zeitung oder in anderen Medien verfolgt und – falls etwas Geeignetes dabei ist – zu dem Vermieter nicht nur Kontakt aufnimmt, sondern sich ernsthaft um die Wohnung bemüht.
Zu den zumutbaren Bemühungen gehört nach einem Urteil des AG Dortmund vom 07.03. 1990 -136 C 708/89 – außerdem, dass der Mieter sich – falls vorhanden- an eine Wohnungsgesellschaft wendet und sich nach Ersatzwohnraum erkundigt.
Sofern es die finanziellen Verhältnisse des Mieters zulassen, kann es notfalls auch erforderlich sein, mehrere Zeitungsinserate aufzugeben oder auch einen Makler einzuschalten (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22. 06. 1999 – 64 S 32/99).
Im Einzelfall können die Anforderungen, die an die Obliegenheit des Mieters zur Beschaffung von Ersatzwohnraum zu stellen sind, jedoch insbesondere auf Grund der körperlichen Konstitution des Mieters eingeschränkt sein. Hohes Alter allein ist hierfür zwar weder erforderlich noch ausreichend. Bestehen jedoch altersbedingte oder auch sonstige körperliche Einschränkungen, müssen die zu fordernden Bemühungen entsprechend reduziert werden (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07.1970 – 1 REMiet 1/70).
Eine angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt genügt allerdings nicht, um das Erfordernis der Ersatzwohnraumssuche entfallen zu lassen (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 27. 11. 1990 – 24 S 470/90).
2. Der Ersatzwohnraum muss angemessen und zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen sein
Die Obliegenheit des Mieters, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen, unterliegt einer wesentlichen Einschränkung zu Gunsten des Mieters, die hier nicht unerwähnt bleiben soll. Nach § 574 Abs.2 BGB ist eine Härte nämlich nicht erst dann anzunehmen, wenn der Mieter überhaupt keinen Ersatzwohnraum findet. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist der Gegenstand der Suche in zweifacher Hinsicht eingeschränkt.
a) Zum einen muss der Ersatzwohnraum für den Mieter angemessen sein. Dieses Erfordernis ergibt sich unmittelbar aus § 574 Abs.2 BGB, ohne dass dieser jedoch Ausführungen dazu macht, was hierunter zu verstehen ist. Zwar erforderlich, aber keinesfalls immer ausreichend für die Annahme der Angemessenheit ist es, dass in der Ersatzwohnung menschenwürdiges Wohnen möglich ist. Was im konkreten Fall als angemessen angesehen werden kann, richtet sich hingegen in erster Linie nach den bisherigen Wohnverhältnissen des Mieters. Zwar darf der Mieter seine Suche nicht auf Objekte beschränken, die mit der bisherigen Wohnung exakt gleichwertig sind. Anerkannt ist nämlich, dass der Mieter, der sich auf fehlenden Ersatzraum beruft, auch eine gewisse Verschlechterung der künftigen Wohnverhältnisse in Kauf nehmen muss, soweit sein sozialer Status hiervon nicht betroffen wird (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 12. 12 1989 – 16 S 98/89).
Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, aufgrund der Räumung gravierende Änderungen in seinem bisherigen Lebenszuschnitt hinzunehmen (vgl. LG Bremen, Urteil vom 22.05.2003 – 2-S-315/02).
Daher muss die Ersatzwohnung hinsichtlich ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage geeignet sein, den grds. an den bisherigen Wohnverhältnissen zu messenden Wohnbedarf des Mieters zu decken (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).
Hieraus folgt insbesondere, dass ein Mieter höheren Alters nicht verpflichtet ist, sich auf die Unterbringung in einem Alters- oder Pflegeheim verweisen zu lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).
Auch kann dem Mieter nicht zugemutet werden, eine Obdachlosenunterkunft oder eine Behelfsunterkunft in Anspruch zu nehmen (vgl. AG Hannover, Urteil vom 17. 05.1991 – 539 C 13100/90).
Hinsichtlich ihrer Lage kann eine Ersatzwohnung auch dann angemessen sein, wenn sie sich nicht in dem bisherigen Wohngebiet befindet (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 09. 01. 2003 -307 S 118/02). Grds. kommt das gesamte Gemeindegebiet als Ort für angemessenen Ersatzwohnraum in Betracht.
Wie von jedem Grundsatz gibt es jedoch auch von diesem Ausnahmen. So kann beispielsweise ein alter, gebrechlicher Mensch, dem eine Pflegeperson nicht zur Seite steht und der auf Betreuung und Umgang mit seinen Angehörigen angewiesen ist, verlangen, dass die Ersatzwohnung in etwa gleicher Nähe zu den Wohnungen von Angehörigen wie bisher liegt, mit denen er Umgang pflegt, so dass sie ihn besuchen und betreuen können (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).
Auch eine psychische Erkrankung kann eine Beschränkung auf das bezirkliche Umfeld rechtfertigen (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.11.2013 – 19 C 77/12).
b) Eine weitere Einschränkung derjenigen Wohnungen, die der Mieter als Ersatzwohnung akzeptieren muss, enthält § 574 Abs.2 BGB insoweit, als er den Mieter nur auf solche Wohnungen verweist, die zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden können. Mit diesem Erfordernis hat das Gesetz in erster Linie die Höhe des Mietzinses im Auge. Mit den zumutbaren Bedingungen i. S. d. § 574 Abs.2 BGB sind zwar keine identischen Bedingungen gemeint, so dass der Mieter grds. auch eine Mieterhöhung durch den Wohnungswechsel hinnehmen muss. Die Grenze bildet jedoch regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. LG Bremen, Urteil vom 22.05.2003 – 2-S-315/02). Auch hiervon können allerdings Abweichungen nach oben oder unten erfolgen, da für die Einstufung der Mietbedingungen als zumutbar oder unzumutbar entscheidend auch die finanziellen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen sind. Die Zumutbarkeit der Mietbedingungen hängt daher davon ab, ob der Mieter, ohne sich in seiner bisherigen Lebensführung erheblich einschränken zu müssen, in der Lage ist, die Miete für die Ersatzwohnung aufzubringen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter einen Anspruch auf Sozialleistungen hat (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 17. 06. 1994 – 311 S 93/93; OLG Köln, Urteil vom 10.03. 2003 – 16 U 72/02).
Die Höhe der Miete ist zwar ein wesentlicher, aber nicht der einzige Faktor, der für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Mietbedingungen der Ersatzwohnung eine Rolle spielt. So ist z.B. anerkannt, dass es für den Mieter nicht zumutbar ist, die Ersatzwohnung nur befristet für eine kurze Zeit anzumieten und mit den Kosten eines baldigen erneuten Umzugs belastet zu werden.
Keine unzumutbaren Bedingungen können hingegen angenommen werden, wenn zwischen dem Mieter und seinen bisherigen Vermieter Spannungen bestehen. Deshalb verletzt der Mieter seine Ersatzraumbeschaffungspflicht, wenn er eine ihm vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung mit der Begründung ablehnt, er wolle auf Grund der Spannungen mit dem Vermieter kein neues Mietverhältnis eingehen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).
3. Die Pflicht des Mieters zur Ersatzwohnraumbeschaffung beginnt mit dem Zugang der Kündigung
Dass der Mieter Bemühungen, eine Ersatzwohnung zu finden, irgendwann angestellt hat, reicht oft nicht aus, um eine Härte i S. d. § 574 Abs.2 BGB zu begründen. Viele Mieter machen nämlich den entscheidenden Fehler, dass sie mit ihrer Suche nicht rechtzeitig genug beginnen. Nach zwar nicht unbestrittener, aber überwiegender Auffassung, muss der Mieter nämlich sofort nach dem Zugang der Kündigung beginnen, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 09. 02. 1990 – 9 S 306/89). Auf die Geltung der Ansicht, die Bemühungen seien erst nach dem Erlass eines Räumungsurteils erforderlich, sollte sich der Mieter nicht verlassen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt allenfalls dann, wenn der Mieter auf Grund konkreter Umstände auf die Unwirksamkeit der Kündigung oder darauf vertrauen konnte, dass sein Widerspruch aus anderen Gründen Erfolg haben würde (vgl. LG Regensburg, Urteil vom 05.10.1982 – 2 S 177/82).
4. Der Mieter muss seine Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vor Gericht darlegen und beweisen
Auch wenn die Ersatzwohnraumsuche des Mieters den zuvor beschriebenen Anforderungen genügt, kann es dennoch vorkommen, dass ein Gericht in einem Räumungsrechtsstreit keine Härte i. S. d. § 574 Abs.2 BGB annimmt. Dem Mieter obliegt es nämlich, seine Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vor Gericht darzulegen und- falls der Vermieter diese bestreitet- zu beweisen (vgl. OLG Köln, Urteil vom 10.03. 2003 – 16 U 72/02). Gelingt ihm dies nicht, wird er- falls keine anderweitigen Härtegründe gegeben sind- zur Räumung verurteilt, auch wenn die Voraussetzungen für ein Widerspruchsrecht an sich vorliegen.
Seiner Darlegungslast wird der Mieter keinesfalls dadurch gerecht, dass er auf die angespannte Lage am Wohnungsmarkt verweist. Erforderlich sind vielmehr detaillierte Angaben dazu, welche Bemühungen er im Einzelnen unternommen hat, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Die Gerichte stellen insoweit hohe Anforderungen. So hat das LG Bonn mit Urteil vom 17.06.1991 – 6 S 27/91- gefordert, dass der Mieter konkrete Angaben zu Ort, Zeit und Gelegenheit sowie zum Inhalt seiner Bemühungen macht, aus denen sich insbesondere auch die Intensität der Wohnungssuche ergibt.
Tipp für Mieter:
Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum und halten schriftlich fest, wann und an welchem Ort Sie welche Bemühungen mit welcher Intensität vorgenommen haben und warum diese nicht zum Erfolg geführt haben. Lassen Sie sich diese- wenn möglich- von Dritten wie z.B. Maklern, Vermietern oder Mitarbeitern von Wohnungsgesellschaften schriftlich bestätigen.
Anders als ggf. vorhandene Bestätigungen Dritter eignen sich die eigenen Aufzeichnungen zwar nicht zur Beweisführung. Sie ermöglichen aber eine substantiierte Darlegung vor Gericht und erhöhen die Anforderungen an den Vortrag der Gegenseite. Je genauer nämlich der Mieter seine Bemühungen beschreibt, desto detaillierter muss der Vermieter darlegen, warum diese Bemühungen seiner Ansicht nach nicht stattgefunden haben sollen.
5. Vorrangige Vermieterinteressen stehen dem Widerspruchsrecht trotz Härte entgegen
Hat der Mieter alles richtig gemacht und unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung auseichende Bemühungen angestellt, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden, bedeutet auch dies, selbst wenn diese erfolglos geblieben sind, noch nicht zwangsläufig, dass die vorliegende Härte auch ein Widerspruchsrecht begründet. Oft wird nämlich übersehen, dass das Gesetz das Vorliegen der Härte nicht ausreichen lässt, sondern ein Widerspruchsrecht erst dann gewährt, wenn die Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Es bedarf daher einer umfassenden Interessenabwägung. Nur wenn sich ergibt, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt, steht dem Mieter das Widerspruchsrecht zu. Ins Verhältnis zu setzen sind hierbei die Nachteile, die für den Mieter im Falle einer Vertragsauflösung entstehen, und diejenigen, die der Vermieter erleidet, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Wie diese Interessenabwägung ausfällt, ist eine Frage des Einzelfalls, über die notfalls ein Gericht zu entscheiden hat.
Wichtig für den Mieter ist es in diesem Zusammenhang, darauf zu achten, dass die Interessen des Vermieters gemäß § 574 Abs.3 BGB nur insoweit Beachtung finden, als sie im Kündigungsschreiben angegeben sind, es sei denn, sie sind nachträglich (nach Abgabe der Kündigungserklärung) entstanden.
6. Der Mieter muss den Widerspruch form- und fristgerecht erklären
Die Rechtsfolgen eines Widerspruchs wegen fehlenden Ersatzwohnraums (vgl. dazu unter Zf. 7) treten nur ein, wenn der Mieter den Widerspruchrechtzeitig und in der vom Gesetz vorgeschriebenen Form dem Vermieter gegenüber erklärt. Welche Anforderungen an die Widerspruchserklärung zu stellen sind, beschreibt das Gesetz in § 574b BGB. Lesen Sie zu Inhalt, Form und Frist der Widerspruchserklärung den Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster.“
7. Der wirksam erhobene Widerspruch begründet einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für in der Regel begrenzte Zeit
Hat der Mieter einen wirksamen Widerspruch erhoben, führt dies weder zur Unwirksamkeit der Kündigung noch zur automatischen Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Mieter hat im Falle eines wirksamen Widerspruchs jedoch gemäß § 574a Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Für die Fortsetzung des Mietverhältnisses bedarf es einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Kommt diese nicht zu Stande, kann sie durch Urteil ersetzt werden (vgl. § 574a Abs.2 S.1 BGB).
In der Regel beschränkt sich der Anspruch des Mieters auf eine Fortsetzung für einen befristeten Zeitraum, für dessen Bemessung es entscheidend darauf ankommt, wann die Härte voraussichtlich entfallen sein wird oder die Vermieterinteressen überwiegen werden. Eine unbefristete Fortsetzung kommt nur im Ausnahmefall in Betracht (vgl. auch zu den Rechtsfolgen eines wirksam erhobenen Widerspruchs den Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster“).
II. Fehlender Ersatzwohnraum kann ein Grund für die Einräumung einer Räumungsfrist sein
Hatte der Mieter mit seinem Widerspruch gem. § 574 BGB keinen Erfolg oder hat er diesen gar nicht oder nicht form- und fristgerecht erhoben, ist noch nicht alles verloren.
Das Gesetz sieht noch eine weitere Möglichkeit vor, mit dessen Hilfe der Mieter, der keinen Ersatzwohnraum findet, den zumindest vorübergehenden Verbleib in der Wohnung erreichen kann. Von dieser Möglichkeit kann der Mieter Gebrauch machen, wenn bereits ein Räumungsrechtsstreit im Gange ist und abzusehen ist, dass dieser mit einer Verurteilung zur Räumung endet. Gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO kann das Gericht nämlich immer dann, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird, auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren.
Der Umstand, dass der Mieter mit seinem Widerspruch nach § 574 BGB gescheitert ist oder es versäumt hat, diesen zu erheben, hindert ihn nicht, unter Berufung auf identische Härtegründe eine Räumungsfrist zu beantragen (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Einleitung Räumungsvollstreckung, Rn.14).
1. Fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum beeinflusst die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters
Welcher Ersatzwohnraum für den Mieter angemessen und zumutbar ist, ist – wie auch im Rahmen der Prüfung des Widerspruchsrechts des Mieters gem. § 574 BGB – eine Frage des Einzelfalls, insbesondere der bisherigen Wohnverhältnisse und der finanziellen Verhältnisse des Mieters. Es wird jedoch vertreten, dass dem Mieter im Rahmen des § 721 ZPO mehr zumutbar ist als im Rahmen des § 574 BGB (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 721 ZPO Rn. 20).
2. Auch ohne bisherige Ersatzwohnraumsuche kann eine Räumungsfrist gewährt werden
Anders als für den Erfolg des Widerspruchs gem. § 574 BGB, wird es für die Einräumung einer Räumungsfrist nicht zwangsläufig für erforderlich gehalten, dass der Mieter sich bereits um Ersatzwohnraum bemüht hat. Nach einem Beschluss des LG Wuppertal vom 17.10.1994 – 6 T 792/94- soll die Pflicht des Mieters, sich nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, noch nicht ohne weiteres mit Ausspruch der Kündigung einsetzen, sondern im Allgemeinen erst mit der Rechtskraft des Räumungsurteils beginnen.
Demzufolge kann eine Räumungsfrist gewährt werden, wenn der Mieter den ihm obliegenden Beweis nicht erbringen kann, dass er bereits Bemühungen um angemessenen Ersatzwohnraum vorgenommen hat (vgl. LG Bonn, Urteil vom 17. 06. 1991 – 6 S 27/91).
Etwas anderes soll allerdings dann gelten, wenn der Mieter bereits vor Erlass des Räumungsurteils von der Berechtigung der Kündigung oder der Erfolglosigkeit seiner sonstigen Verteidigung ausgehen muss. In diesem Fall setzt die Pflicht eines Mieters, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen, grundsätzlich zu einem früheren Zeitpunkt ein (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 04.07.1988 – 16 T 58/88).
Unverzichtbare Voraussetzung für eine zu Gunsten des Mieters ergehende Entscheidung ist die hinreichende Ersatzwohnraumsuche in jedem Fall dann, wenn der Mieter nicht die erstmalige Einräumung, sondern gem. § 721 Abs.3 ZPO die Verlängerung der bereits eingeräumten Räumungsfrist begehrt (vgl. BGH, Beschluss vom 27.06.1990 – XII ZR 73/90).
3. Die Räumungsfrist beträgt höchstens ein Jahr
Das Gesetz enthält in § 721 Abs.5 ZPO eine Höchstgrenze für die Räumungsfrist. Danach darf diese nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils oder – falls der Mieter die Wohnung erst an einem nach der Rechtskraft liegenden Tag zu räumen hat – ab diesem Tag betragen. Eine Mindestfrist gibt es nicht, allerdings muss die Räumungsfrist gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO den Umständen nach angemessen sein. Abhängig von den Umständen des Einzelfalles muss die Frist in der Regel so lange bemessen sein, dass der Mieter in der Lage ist, Ersatzwohnraum zu finden und den Umzug zu vollziehen. Allerdings dürfen auch die Vermieterinteressen bei der Bemessung der Länge der Räumungsfrist nicht unbeachtet bleiben.
Reicht die Räumungsfrist nicht aus, kann gem. § 721 Abs.3 ZPO spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist ein Verlängerungsantrag gestellt werden, wenn die Höchstfrist noch nicht erreicht ist.
4. Ein Antrag des Mieters ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber ratsam
Gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO kann das Gericht die Räumungsfrist zwar auch von Amts wegen anordnen, vorausgesetzt, der Mieter hat die für die Entscheidung erforderlichen Tatsachen vorgetragen. Jedem Mieter ist jedoch zu raten, einen entsprechenden Antrag zu stellen. Dies muss vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, geschehen.
5. Die Räumungsfrist hindert den Vermieter an der Vollstreckung aus dem Räumungsurteil
Gewährt das Gericht im Räumungsurteil eine Räumungsfrist, hat dies nicht zur Folge, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Der Mieter hat kein vertragliches Recht zur Nutzung der Wohnung. Der Vermieter ist jedoch an der Vollstreckung aus dem Räumungsurteil bis zum Ablauf der Räumungsfrist gehindert (vgl. § 751 Abs.1 ZPO).
Aus der Tatsache, dass das Mietverhältnis auch während der Räumungsfrist nicht mehr besteht, folgt auch, dass der Mieter seinem Vermieter gegenüber gem. § 546a BGB Abs.1 BGB für die Zeit ab der Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Räumung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete und – falls diese höher ist- auch in Höhe der ortsübliche Vergleichsmiete verpflichtet ist. Die Geltendmachung eines darüber hinaus gehenden Schadens, wie § 546a Abs.2 BGB es grds. erlaubt, ist dem Vermieter gem. § 571 Abs.2 BGB allerdings verwehrt.
III. Fehlender Ersatzwohnraum allein führt nicht zur Gewährung von Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO
Eine weitere, insbesondere dem Schutz des zur Räumung verurteilten Mieters dienende Vorschrift enthält das Gesetz mit § 765a ZPO. Nach dessen Abs.1 S.1 kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Schuldners (Mieters) eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Vollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nur dann erfüllt, wenn im Falle der Räumung Lebensgefahr für den Mieter oder eines nahen Angehörigen des Mieters bestünde oder es zu erheblichen Gesundheitsschäden käme (vgl. die Beispiele aus der Rechtsprechung im Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Wann besteht besonderer Mieterschutz?“).
Fehlender Ersatzwohnraum und sogar die drohende Obdachlosigkeit stellen allein keine sittenwidrige Härte dar, wenn keine weiteren Umstände hinzukommen (vgl. AG Düsseldorf, Beschluss vom 19.03.1997 – 64 M 1397/97). Allerdings besteht die Möglichkeit, dass die Ordnungsbehörden den Mieter zum Schutz vor der drohenden Obdachlosigkeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften vorübergehend (in der Regel nicht mehr als sechs Monate) in die Wohnung einweisen, falls die Obdachlosigkeit nicht auf andere Weise abgewendet werden kann (vgl. dazu OVG Lüneburg, Beschluss vom 14. 12. 2009 – 11 ME 316/09).
Etwas anderes soll nach überwiegender Rechtsprechung jedoch gelten, wenn der MieterErsatzwohnraum zwar bereits gefunden hat, dieser aber noch nicht bezugsfertig ist. Mit der Begründung, ein mehrfacher Umzug innerhalb kurzer Zeit stelle eine sittenwidrige Härte dar, wird Vollstreckungsschutz zur Vermeidung eines Zwischenumzuges vielfach gewährt, wenn die Bezugsfertigkeit absehbar istund keine überwiegenden Vermieterinteressen entgegenstehen (vgl. LG München I, Beschluss vom 17.09.2012 – 14 T 19205/12; a.A: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 31. 08. 2001 – 3 W 199/01).
IV. Fazit und Zusammenfassung
1. Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen und von seinem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er
- keinen angemessenen Ersatzwohnraum
- zu zumutbaren Bedingungen gefunden hat,
- obwohl er unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung alle ihm möglichen und sowohl persönlich als auch wirtschaftlich zumutbaren Bemühungen unternommen hat,
und
- keine Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Vertrages überwiegt.
2. Hat der Mieter mit seinem Widerspruch keinen Erfolg oder hat er diesen gar nicht oder nicht form- und fristgerecht erhoben, kann der Mieter, dem kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht, im Räumungsrechtsstreit bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, die Einräumung einer Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen. Diesem Antrag wird stattgegeben, wenn das Interesse des Mieters, auf Grund des fehlenden Ersatzwohnraums zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, gegenüber dem Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen, überwiegt. Diese wird auch dann gewährt, wenn der Mieter noch keine Bemühungen unternommen hat, Ersatzwohnraum zu finden, es sei denn er musste von der Wirksamkeit der Kündigung oder der Erfolglosigkeit seiner sonstigen Verteidigung ausgehen.
3. Fehlender Ersatzwohnraum begründet allein keine sittenwidrige Härte, die den Mieter berechtigt, Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO zu beantragen.
19.06.2017 - 20:03
Wir eine 5 köpfige Familie 2 Schulkinder 1 Kita Kind. Würden gekündigt. Der Hausbesitzer gibt an die 130 Quadrat Meter als Büro Räume zu verwenden. Er selbst wohnt auch im Haus. Der Mietvertrag läuft über die Hausverwaltung. Darf der Hausbesitzer uns kündigen? Er selbst hat jetzt auch Büro Räume. Außerdem sind in unserer Umgebung große Wohnung kaum zu finden. Was können wir tun?
20.06.2017 - 09:05
Hallo Marie,
ich würde die Küdnging erstmal rechtlich prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.10.2021 - 22:06
Hallo Herr Hundt. Wir wurden Anfang Mai zum 30.11.2021 wegen Eigenbedarf gekündigt. Unser Vermieter hat uns in WhatsApp geschrieben das der 30.11 nicht fix ist sondern spätestens Frühjahr 2022. Jetzt ist es so daß wir uns eine Wohnung gekauft haben, (Kaufvertrag Entwurf kommt nächste Woche. Problem ist wir können erst nächstes Jahr Oktober einziehen. Kann er uns trotzdem raus klagen?
29.10.2021 - 17:02
Hallo Marc-Andrè,
wenn Sie zum 30.11. nicht ausziehen, muss der Vermieter entsprechende Schritte einleiten. Am besten wäre es, einen Kompromiss zu finden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.07.2017 - 00:39
Ich habe einer fünfköpfigen Familie meine Eigentumswohnung wegen Eigenbedarf gekündigt und befürchte, dass sie bis Ablauf der Kündigungsfrist nicht ihre Wunschwohnung findet. Ich benötige meine Wohnung aber aus zwei Gründen dringend für mich: 1. Ich selbst habe meine derzeitige Mietwohnung gekündigt, weil ich zunächst davon ausgegangen bin, dass meine Mieter mit sechs Monaten Kündigungsfrist eine Wohnung finden. 2. Zurzeit wohne ich nach der Scheidung in einer Zweizimmerwohnung und habe zu 50% der Zeit meine Kinder bei mir. In diesen Nächten schlafe ich in der Küche und ich kann meinen Kindern so natürlich kein Zuhause bieten. Nun meine Frage: Die Mieter suchen natürlich eine große und günstige Wohnung, was aussichtslos ist. Ist es für die Mieter zumutbar, übergangsweise in eine courtagefreie 2,5-Zimmer-Wohnung zu ziehen, um von dort aus weiterzusuchen und kann ich ggf. darauf drängen? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar!
27.07.2017 - 14:32
Hallo Michael,
welcher Vermieter vermietet fünf Personen einen 2,5 Zimmer-Wohnung? Das sollte die Frage schon beantworten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.07.2017 - 19:38
Diese Wohnung befindet sich in einem akzeptablen Zustand, soll aber renoviert bzw. saniert werden. Der Vermieter würde sich darauf einlassen, mir den Gefallen zu tun, die Maßnahmen zu verschieben, damit die Familie von dort aus weitersuchen kann und ich in meine Wohnung einziehen kann. Die Option ist also realistisch und es stellt sich also tatsächlich die berechtigte Frage, ob 2,5 Zimmer bzw. 66m2 als zumutbar gelten und ich auf diese Lösung drängen kann.
27.07.2017 - 20:59
Also eine sanierungsbedürftige 2,5 Zimmer-Wohnung für 5 Personen, bei der der der Vermieter “darauf einlässt”. Davon unabhängig, wüsste ich nicht, wie Sie auf diese evtl. Lösung drängen sollten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.07.2017 - 21:50
Ganz konkret: Der Vermieter kennt mich und würde helfen wollen, die derzeitige Situation voranzubringen. Die Wohnung ist nicht sanierungsbedürftig, sondern tatsächlich, wie ich geschrieben habe, in einem akzeptablen Zustand. Absolut in Ordnung. Der Vermieter möchte sie jedoch aufwerten. Aber darum geht es im Mietrecht ja gar nicht. Es geht um den Begriff der Zumutbarkeit, der ja rechtlich nicht scharf definiert ist. Wenn jetzt jemand sagt, dass das als Übergang für eine sozialschwache Familie mit Wohnberechtigungsschein, die ohnehin sehr klein denken muss, eine zumutbare Zwischenlösung ist, dann würde mir das helfen. Wenn jemand sagt, dass ein Richter dies immer für unzumutbar halten würde, dann würde mir das auch helfen. Vielleicht gibt es ja Erfahrungswerte, die eine Einschätzung erleichtern.
28.07.2017 - 08:58
Hallo Michael,
ich verstehe Ihren Ansatz. Es hakt aber m.E. schon an der Stelle, dass Ihre Mieter in den letzten Monaten keine neue Wohnung gefunden haben. Die Mieter wären dann in einer 2,5 Zimmer Wohnung “gefangen”. Im Zweifel würde ich Ihre Frage durch einen Anwalt rechtlich bewerten lassen. Noch ein Ansatz für Sie: Eine Option wäre es z.B. die Region leicht zu verändern. In Berlin z.B. vom inneren S-Bahn-Ring in weiter außenliegende Bezirke.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.06.2020 - 04:36
Befindet sich keine Ersatzwohnung im selbigen Haus, muss der Vermieter trotzdem eine Ersatzwohnung anbieten?
03.06.2020 - 12:27
Hallo Ursula,
dieser Beitrag befasst sich mich Ihre Frage: Eigenbedarf: Besteht ein Recht auf eine Ersatzwohnung? (Anbietpflicht des Vermieters)
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.11.2020 - 19:02
Hallo,
die Eltern von meinem Freund haben ein Eigentumshaus mit verschiedenen Wohnungen. Wir mein Freund und ich möchten ebenso in eine Wohnung bei den Eltern einziehen, nur da befindet sich zurzeit eine alleinerziehende Mutter mit ihrer Tochter. Sie hat die Kündigung Ende September erhalten das heißt sie müsste Ende Dezember raus. Leider erhalten wir nie richtige Informationen wie die Wohnungssuche läuft und wir haben unsere Wohnung ebenfalls gekündigt. Was passiert wenn Sie bis Ende Dezember keine Wohnung gefunden hat? Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen
Sophie Kunz
03.12.2020 - 09:54
Hallo Annabel,
Ihre Frage wird oben im Artikel beantwortet. Lesen Sie am besten nochmals in Ruhe nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.09.2017 - 06:41
Hallo Hr. Hundt,
wir wurden wegen Eigenbedarf für den getrennten Schwiegersohn gekündigt. Nachdem wir Widerspruch eingelegt haben, kam eine neue Kündigung mit dem Eigenbedarf für die Tochter und ihren Sohn. Uns wurde zudem mündlich kommuniziert, dass der Schweigersohn einziehen soll, damit die Eltern ihren Sohn gemeinsam erziehen können (die Tochter ist unsere Nachbarin). Mich würde interessieren wie die Sachlage jetzt aussieht, kann man beliebig (nach 3 Monaten) erneut eine Kündigung mit einem neuen Grund ausstellen bzw. ist das rechtens. Wir werden auch hier einen Widerspruch einlegen aber uns sind unsere Chancen nicht bekannt. Über eine Rat würden wir uns freuen.
Viele Grüße
Sara
28.09.2017 - 11:12
Hallo Sara,
in meinen Augen schwächt die doppelte Kündigung die Position des Vermieters. Hier eine professionelle Hilfe für Sie: Eigenbedarfskündigung prüfen + Brief an Vermieter (für Mieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.11.2017 - 12:59
Sehr geehrter Herr Hundt,
mir wurde ende August zu ende November wegen Eigenbedarf gekündigt, die Vermieter wollen zum Mai 2018 selbst in das Haus ziehen da ihnen selbst aus ihrer Mietwohnung gekündigt wurde. Ich habe mich in den kompletten Zeitraum bemüht eine Wohnung für mich und meine zwei Kinder (11 & 6) zu finden aber erfolglos da die Wohnungen zu teuer oder zu klein für uns sind. Meine Tochter ist auch im September in die Schule gekommen und ich würde ihr gerne ein Schulwechsel ersparen weshalb für uns kein großer Umzug nicht in frage kommen würde. Noch dazu gibt es in der Winterjahreszeit kaum bis gar keine Wohungsangebote da viele über Weihnachten/ Neujahr nicht umziehen. Wie lange kann ich die Kündigung rausziehen? Bis wann müsste ich dann endgültig aus dem Haus raus? In wie weit kann ich mich und meine Kinder Gesetzlich schützen?
Ich bedanke mich im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Bauer, Jasmin
06.11.2017 - 15:43
Hallo Jasmin,
ich kann Sie hier leider nicht beraten, wie Sie den Auszug am besten verhindern. Ich würde erstmal die Kündigung prüfen lassen. Das ist der erste und vielleicht größte Ansatzpunkt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.11.2017 - 22:25
Hallo
unsere Wohnung wurde verkauft und die neuen Vermieter haben im persönlichen Meeting angezeigt, die Wohnung zeitnah selbst nutzen zu wollen.
Wir haben jetzt ein Grundstück gekauft und einen Notartermin für den Dez 2017 fixiert, Wenn die Erschliessung vom Baugebiet und der Hausbau normal abläuft, sollte die Fertigstellung bzw. Einzug im April 2019 stattfinden. Nach mehreren Gesprächen mit Maklern resp. Vermietern haben wir keine Chance eine Wohnung für die Zeit von ca. 15-18 Monaten zu finden.
Was tun ?
Freundliche Grüße
TE
23.11.2017 - 08:37
Hallo Thomas,
vielleicht wäre eine Zwischenlösung für ein Jahr zur Miete eine Lösung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.11.2017 - 18:14
aber wir finden keinen Vermieter der uns für ca. 10-12 Monate nimmt.
Gruß
TE
11.02.2018 - 06:48
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine jetzige Vermieterin will die Wohnung verkaufen, der Makler kommt nächste Woche. Sie will jetzt schon wissen wann ich ausziehen werde, damit der neue Besitzer einziehen kann.
Für mich klingt das so als ob sie mit Absicht jemanden suchen würde, nur um mich hinauszuschmeissen.
Muss ich überhaupt ihre Frage beantworten, oder erst abwarten, dass die Wohnung verkauft wird und mir wegen des wirklichen Eigenbedarfs gekündigt wird?
Vielen Dank im Voraus
VlG,
Besorgte Leserin
11.02.2018 - 09:54
Hallo Besorgte Leserin,
auf eine derartige Frage würde ich antworten: Ich habe nicht vor auszuziehen, den Kauf bricht Miete nicht. Wenn der neue Eigentümer Sie kündigt, kann die Sache natürlich schon wieder anders aussehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.04.2018 - 05:31
Sehr geehrter Herr Hundt,
Mir wurde aus Eigentumsgründen gekündigt, in knapp drei Monaten ziehe ich als Notlösung zu meinen Eltern ins Haus. Habe dann mit meinen beiden Kindern zwei Zimmer zum wohnen.
Ich habe tatsächlich hier bei uns keinen angemessenen Wohnraum gefunden.
Ich habe aber eventuell die Möglichkeit eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen.
Das Mietverhältnis scheint schwierig zu sein und meine Befürchtung ist, dass die Mieter nicht einfach ausziehen werden, wenn ich nach Kauf dieser Wohnung Eigenbedarf anmelde.
Nun hab ich mich ein wenig eingelesen, dass die Interessen der Mieter und Vermieter abgeglichen werden.
Wie lange würde es ungefähr dauern bis ich die Wohnung selbst nutzen kann, im schlimmsten Fall?
Und auf was muss ich beim Kauf dieser Wohnung noch beachten?
Danke im voraus.
Freundliche Grüße Lili
13.04.2018 - 06:47
Hallo Lili,
ich kann Ihnen mit diesem Artikel hier helfen: Räumungsklage: Dauer, Kosten und Ablauf (mit Beispielen)
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.04.2018 - 13:31
Muss der Vermieter dem potenziellen Käufer mitteilen, dass wir im Falle einer Kündigung seitens des neuen Eigentümers juristisch gegen diese Kündigung vorgehen werden?
Danke
25.04.2018 - 15:12
Hallo Günther,
der neue Eigentümer tritt nahtlos in das Mietverhältnis ein. Das ein Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren könnte, sollte ohnehin klar sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2018 - 10:21
Hallo Dennis,
mir geht es nicht darum, dass es klar ist, dass der Mieter sich wehren könnte, sondern ob der Markler, wenn er das Objekt anbietet dem Kaufinteressenten mitteilen muss, dass der Mieter – wenn es zu einer Eigenbedarfskündigung kommt – juristisch gegen diese vorgeht. Damit sich daraus im nachhinein keinen Regressanspruch gegen den Verkäufer ergibt.
VG
29.04.2018 - 08:04
Guten Tag Herr Hundt,
Ich wohne seid ca. 4,5 Jahren in einem Mittelreihenhaus mit meiner Ehefrau und unseren 3 Kindern ( 7 , 9 und 19 Jahre ). Die Eigentümerin hat jetzt angekündigt das Haus zu Verkaufen und wird inserieren. Die neuen Eigentümer werden mir dann höchstwahrscheinlich wegen Eigenbedarf kündigen, und wie ich gelesen habe wäre die Kündigungsfrist 3 Monate. Meine Frage ist , was passiert wenn ich in dieser Zeit keine passende Wohnung bzw. Haus finde in der Größe ? Wir sind auch schon am schauen und suchen. Aber es ist schwierig mit dieser Personenzahl etwas geeignetes zu finden. Das was ich gefunden habe ist ca. um 40 % teurer in der Kaltmiete als jetzt, das kann ich mir nicht leisten. Ich suche auch schon im Umland , damit meine Kinder nicht die Schule wechseln müssen.
Danke im Voraus.
freundliche Grüße
29.04.2018 - 17:43
Hallo besorgter Familienvater,
danke für Ihren Beitrag. Mit genau Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.07.2018 - 22:21
Hallo,
Ich bin leider aus Gesundheitlichen Gründen Alg2 Empfänger und besitze einen Untermietvertrag (Hauptmieterin, wohnt auch in der Wohnung).
Ich besitze einen Zeitlich begrenzten Untermietvertrag, der immer nur für die Bewilligung von 6 Monaten gilt, so lange läuft immer Alg2. Es wurde bisher auch nie einen Grund angegeben warum, der Untermietvertrag immer nur Befristet ist, dies wurde von meiner Vermietern und der Agentur für Arbeit so gemacht und ich bekomme immer nur die Miete für den Zeitraum gezahlt, wenn ich die Verlängerung vor legen kann, sonst bekomme ich keine Miete gezahlt.
Nun hat mir meine Vermieterin von ca. 2 Monaten schon mitgeteilt, das ich keine Verlängerung mehr bekomme und seit dem Suche ich bereits eine Wohnung bzw. schon viel länger, nur es halt für Empfänger von Alg2 eine Wohnung aktuell zu finden fast unmöglich.
Ich soll bis zum 31.8.2018 ausziehen, habe aber bisher keine Schriftliche Kündiung erhalten immer nur diesen Befristeten Vertag ohne angaben von Gründen.
Daher meine Frage, ist diese Kündigung rechtens bzw. gilt die Kündigung ohne Schriftliche Kündigung?
03.08.2018 - 14:48
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielleicht können Sie uns ja einen Tip geben.
Mein Mann und ich haben zum 30.8.2018 einen Eigenbedarfskündigung erhalten.
Wir haben sofort angefangen zu suchen und haben jetzt nach ca 50 Kontakten und 30 Besichtigungen endlich etwas gefunden was angemessen ist und die wir auch bekommen. Wir haben zur Zeit eine sehr günstige Wohnung mit Garten und Stellplatz in der Innenstadt. Die ggf neue Wohnung hat keinen Stellplatz und nur einen kleinen Balkon und ist teurer, was allerdings ok ist , da sie auch größer ist und ein Zimmer mehr hat. Diese Wohnung haben wir auch nur über Bekannte gefunden.
Jetzt haben wir folgendes Problem. Diese Wohnung können wir erst zum 1.12.18 beziehen.
Wir wissen dass unsere Vermieterin das nicht gut finden wird, weil Sie dort, nach Ihrer Trennung von Ihrem Partner, selbst einziehen will. und das natürlich so schnell wie möglich.
Nebenbei haben wir unsere Eigenbedarfskündigung unabhänging von einander zwei bekannten Anwälten vorgelegt, die uns beide mitteilten, dass die Kündigung formell unwirksam ist. Was genau dort nicht richtig ist, weiß ich allerdings nicht.
In den nächsten Tagen suchen wir das Gespräch mit unserer Vermieterin.
Haben Sie ein Tip, wie wir uns verhalten sollen?
Danke jetzt schon mal.
07.08.2018 - 10:16
Hallo Emma,
weisen Sie auf Ihre Prüfungsergebnisse hin und bitten Sie um einen Mietaufhebungsvertrag zum 30.11.2018.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.09.2018 - 20:52
Hallo..
Ich habe folgendes probelm:
Ich will mit Frau und Kind in die Eigentumswohnung von Ihrem Vater,
Kündigungsfrist von 9 Monate sind am 30.11 abgelaufen.
Noch wohnt eine Familie mit 2 Kindern darin.
Das Problem ist, dass wir unsere jetzige Wohnung zum 7.12. gekündigt haben, da wir davon ausgegangen sind 9 Monate reichen um auf dem Land einen neuen Wohnraum zu finden.
Die Mieter der ETW wollen ein Haus bauen und haben nach längerem Suchen und Rückschlägen nun ein Grundstück aber erst jetzt den Bauantrag zurückgeschickt bekommen.
Die Mieter haben sich an den Vermieter (mein Schwiegervater) gewandt und gesagt das sie den Termin der Kündigung nicht einhalten können und noch so lange in der Wohnung bleiben wollen bis das Haus fertig ist.
Welche Möglichkeiten hat der Vermieter zu unseren Gunsten ohne das es hässlich wird.?
11.12.2018 - 14:13
Hallo,
ich habe folgendes Problem. Mein Mann und ich haben zwei nebeneinander liegende Eigentumswohnungen gekauft. .Beide ca 65qm.
Wir haben 2 Kinder und arbeiten beide auch aus dem Homeoffice.
Wir haben unseren Mietern vor 9 Monaten gekündigt und Eigenbadartf angemeldet, da wir die beiden Wohnungen mit einem Durchbruch verbinden wollen.
Wir benötigen den zusätzlichen Wohnraum für die Kinder, die ihr eigenes Zimmer bekommen sollen und wegen den Homearbeitsplätzen. Dies haben wir bereits vor 3 Jahren den Mieten mitgeteilt.
Die zweite Wohnung haben wir auch nur aus diesem Grund gekauft.
Unser Mieter ist ALG2 Empfänger und erklärte uns jetzt er würde nicht ausziehen, weil er keine andere Wohnung findet. Er hat der Kündigung nicht schriftlich widersprochen.
Die Kündigung haben wir Anfang 2018 ausgesprochen und zum 31.12.2018 die Frist gesetzt.
Wie gehen wir jetzt vor bzw. Wie sehen unsere Chancen vor Gericht aus? Überwiegt unsere Interesse an erweitertem Wohnraum den Interessen des Mieters der sagt er finde keine Wohnung?
Vielen Dank vorab
11.12.2018 - 14:49
Hallo Diana,
danke für Ihren Beitrag. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Ein erster und sinnvoller Einstieg, wäre die Prüfung Ihrer ausgesprochenen Kündigung. Damit schließen Sie aus, durch unentdeckte Fehler in der Kündigung noch mehr Zeit zu verlieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.01.2019 - 20:48
Hallo, unsere Mieterin wohnt mit drei Katzen (Freigänger) in einer Fünfzimmerwohnung mit Garten. Nun möchten wir als vierköpfige Familie selbst dort einziehen.
Nun zu meinen Fragen:
Die Wohnraumsituation ist bei uns eher angespannt. Ist eine Verkleinerung der Wohnsituation auf z.B. 2,5 Zimmer zumutbar?
Welche Rolle spielen die Katzen? Die Auswahl der Wohnungen nimmt durch die Katzen natürlich noch mehr ab. Kann die Mieterin durch ihr Bedürfnis der Katzenhaltung und durch die Bedürfnisse der Katzen nach gewohntem Freigang argumentativ den Auszug verhindern?
01.02.2019 - 10:31
Hallo Anna,
die Katzen stärken die Position des Mieterin etwas – ich denke aber nicht, dass das eine besondere Härte bedeutet, die Ihre Kündigung ernsthaft gefährden könnte. Lassen Sie die Situation im Zweifel rechtlich prüfen, z.B. hier: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.02.2019 - 06:24
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich befinde mich in einer sehr schwierigen Situation, meine Mietwohnung wurde von einem privat Eigentümer an einen anderen verkauft. Ich wohne hier seit 2,5 Jahren und habe nun, einen Monat nach dem Verkauf, die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten. Ich selbst bin durch eine chronische Krankheit physisch und psychisch angeschlagen und stehe zudem kurz vor Beginn einer privatinsolvenz. Das schränkt meine finanziellen Möglichkeiten sehr ein. Zudem habe ich freigänger Katzen, die eine Wohnungssuche erschweren. Ich wohne in einer touristischen Gegend, die mieten sind entsprechend hoch. Meine aktuelle Wohnung war daher ein Glücksfall, da für mich erschwinglich und auch für meine Katzen ein Paradies. Ich habe bereits begonnen, nach Wohnungen zu suchen. Es ist aber fast aussichtslos, etwas leistbares für mich zu finden.
Wie würden Sie die Möglichkeiten auf einen Härtefall einschätzen, zumindest bis die Privatinsolvenz abgeschlossen ist?
Viele Grüße
04.02.2019 - 09:22
Hallo Jana,
ich kann die Lage leider schlecht abschätzen. Am Ende abwägt ein Gericht die Interessen des Eigentümers und des Mieters ab.
Vielleicht können die Ihre Suche auf andere Stadtteile ausweiten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.02.2019 - 12:05
Leider nein, hier ist eine ländliche Gegend und die suche ist schon auf 50km Umkreis ausgeweitet. Haben Sie Erfahrungen, in welchen Fällen am ehesten für den Mieter entschieden wurde?
04.02.2019 - 12:26
Hallo Jana,
hier eine Hilfe: Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.02.2019 - 16:15
Guten Tag, wir haben unseren Mietern (2 Erwachsene, 1 Kind unter 3) ordentlich gekündigt. Die Kündigung erfolgte aufgrund mehrfacher Zahlungssäumnisse. Die Kündigung erreichte die Mieter am 18.11 mit Wirkung zum 01.12 und damit Räumungsfrist zum 28.02. Bedingt durch Arbeitslosigkeit und eines Schufa-Eintrages, so der Mieter, finde er keinen Wohnraum. Dies wird seitens der Vertragsgeber jedoch in Zweifel gestellt. Der Eintrag beläuft sich auf 1400€.
Nach Abfrage am 13.02.19 wann die Übergabe des Wohnraums erfolge, teilte der Vertragsnehmer mit, dass er nach Auszugsfrist aufgrund drohender Obdachlosigkeit in der Wohnung verbleiben werde. Der weiteren Nutzung wurde i.S.d. §454 BGB widersprochen.
So nun meine Frage: Macht hier eine Klage tatsächlich Sinn?
26.02.2019 - 07:12
Hallo Ann-Kathrin,
ich würde so einem Fall immer individuelle von einen Anwalt bewerten lassen. zu Ihre Frage: Wenn die Schulden nicht beglichen werden oder gar weitere entstehen, sehe ich keine Alternativen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.03.2019 - 12:00
Sehr geehrter Herr Hundt,
am 01.10.2016 haben meine Familie und ich (2 Kinder, 2 Erwachsene, 1 mittelgroßer Hund) eine 4 Zimmer-Wohnung mit gehobener Ausstattung zu einem sehr günstigen Preis gemietet. Im Mietvertrag wurde ein Mindestmietverhältnis von 3 Jahren festgelegt. Es handelt sich um eine vermietete Eigentumswohnung.
ca. 1 Monat nach unserem Einzug rief der Vermieter an und teilte uns mit dass jemand vom Finanzamt kommt um Fotos von der Wohnung zu machen, dieser Finanzamt-Mitarbeiter stellte sich als Makler heraus. Auf Nachfrage beim Makler warum er Fotos von unserer Wohnung machen will, teilte er uns mit er sei vom Vermieter beauftragt worden die Wohnung für das Finanzamt zu fotografieren. Da mir das alles sehr suspekt erschien, untersagte ich dem Makler Fotos zu machen. 5 Minuten nachdem der Makler weg war, rief der Vermieter an und fragte wieso ich ich es nicht erlaubt hätte Fotos zu machen. Ich antwortete “Meine Privatsphäre braucht im Internet niemand sehen”. Der Vermieter bleib bei seiner Geschichte mit dem Finanzamt und ich sagte “Ich glaube sie wollen die Wohnung verkaufen und versuchen mich hier für dumm zu verkaufen” auch darauf bekam ich lügen zu hören.
Über einen Nachbarn haben wir erfahren dass der Vermieter diese Wohnung nun ca. 2 Monate nach unserem Einzug im Internet inseriert hat und leben seitdem mit der Ungewissheit ob wir nun aus der Wohnung ausziehen müssen oder nicht und mit ständigen besuchen des Maklers mit Interessenten.
Alle Bemühungen eine neue Wohnung zu finden sind bisher auf Grund der Größe, des Preises oder wegen unserem Hund gescheitert. Dennoch wollen wir ausziehen, da wir auf Grund der Ungewissheit unsere Wohnung nicht so nutzen können wie wir wollen und uns wohlfühlen (Renovierungen etc. lohnen sich schließlich nicht wenn dann plötzlich eine Kündigung kommt). Des Weiteren fühlen wir uns vom Vermieter betrogen, da er doch auch schon beim Abschluss des Mietvertrages gewusst haben muss dass er die Wohnung verkaufen will, es liegen schließlich nur ca. 2 Monaten zwischen Abschluss des Mietvertrages und Inserat der Wohnung im Internet. Dies geht nun schon seit mehr als 2 Jahren so.
Auch haben wir natürlich vor dem Einzug renoviert und die Bude auf Vordermann gebracht und Geld investiert damit wir es schön haben und eigentlich nicht geplant in der nächsten Zeit umzuziehen.
Haben Sie eventuell irgendwelche Tipps für uns was wir nun tun können?
Mit freundlichen Grüßen
Jens Jepsen
10.03.2019 - 11:18
Hallo Jens,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen. Eine Eigenbedarfskündigung (des neuen Eigentümers) wäre vermutlich mit dreimonatiger Frist möglich. In der Regel lässt sich eine freie Wohnung leichter verkaufen als eine vermietete. Vielleicht haben Sie hier noch Verhandlungsspielraum beim Vermieter (Bezahlung des Umzugs oder Ähnliches).
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.04.2019 - 21:02
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Mann und ich haben eine Kündigung wegen Eigenbadarf erhalten.
Die Begründungen der Vermieterin sind vielfältig, es geht von Trennung von ihrem Freund, über Einbruch 2012 in ihrer Wohnung, Renovierungsbedarf in ihrer jetzigen Wohnung, Balkonanbau und Dachterrassenbau in derWohnung in der wir „noch“ wohnen.
Das Mehrfamilienhaus gehört komplett unser Vermieterin, es hat 6 gleiche Wohnung (gleiche Größe, gleiche Raumaufteilung) und eine große Erdgeschoss Wohnung.
Wir wohnen jetzt seit 1983 in der Wohnung und haben eine relativ günstige Miete.
Mit der Vermieterin gab es in den letzten Jahren einige Meinungsverschiedenheiten und auch einen Widerspruch wegen der Nebenkosten (das nur am Rand)
Im letztem Jahr waren 3 der Wohnungen leer, die jetzt aber wieder vermietet sind. Die letzte im Februar diesen Jahres. Und zwei Monate später kündigt sie uns wegen Eigenbedarf.
All ihre angegebenen Gründe zum Eigenbedarf sind aber nicht neuerem Datums.
Hätte sie uns nicht eher eine andere Wohnung im Haus anbieten können/müssen?
Können wir etwas gegen die Kündigung tun?
Viele Grüße Katrin
04.04.2019 - 16:55
Hallo Katrin,
ich kann die Rechtslage hier leider nicht bewerten. Die Vermieterin wird vermutlich ausführen, dass Sie sich aus bestimmten Gründen erst jetzt dazu entschieden hat, Ihnen zu kündigen. Mehr zu Ihrer Frage finden Sie hier: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarf-ersatzwohnung/
Hier können Sie die Kündigung prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.04.2019 - 08:42
Sehr geehrter Herr Hundt,
mir wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt (Termin 30. August 2019). Der Vermieter kann keine Ersatzwohnung anbieten. Ich habe selbst eine angemessene Wohnung gefunden. Die jetzigen Mieter dieser Wohnung bauen ein Haus in das sie einziehen, welches aber erst Dezember 2019 fertig sein wird. meine Frage: Muss meine neue Wohnung bis zum Kündigungstermin 30.08.2019 Zeitpunkt bezugsfertig sein oder kann ich auch erst zum 31.12.2019, (wegen Doppeltem Umzug) ausziehen?
Mit freundlichen Grüßen
12.04.2019 - 08:51
Hallo Wolfgang,
grundsätzlich müssten Sie zum Kündigungsdatum (31.08.2019) die Wohnung verlassen. Ich würde an Ihrer Stelle eine einvernehmliche Lösung mit Ihrem Vermieter suchen und den Auszug zum 31.12.2019 vereinbaren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.05.2019 - 22:50
Hallo, ich muss wegen Eigenbedarf raus in 3 Monaten. Ich wohne mit meinem Vater und mein Kind. Und mein Diensthund vom Wachdienst in dem Miethaus.
Mein Vater hätte eine kleine Wohnung.
Ich hätte eine Mietwohnung in Aussicht. Die ich aber schon in 2 Monaten Einziehen muss. Das ist eine Wohnung in meiner Preisklasse und für uns 3 genau richtig. Was ich meinem kollegen verdanken kann. Der da ausszieht.
Leider spielt mein Vermieter nicht mit. (Will kein Aufhebungsvertrag mit mir machen)Und will 3 Monate die Miete. Was aber für 2 Wohnungen nicht bezahlbar ist. Und noch mal eine Wohnung zu finden ist so gut wie unmöglich. Hatte im Umkreis von 50 km alles abgefragt. Meistens zu teuer und wollen kein Hund. Bei den Markler wurde sofort gesagt das es keine Wohnung gibt mit der Preisklasse und Hund.
Die Aussichten das ich noch mal so was finden würde ist nicht zu bekommen. Aber kleiner wie 2 Zimmer Wohnung geht bei mir nicht.
Habe jetzt ein Wiederspruch gegen den Eigenbedarf Eingelegt.
1.Kann ich nicht doch irgendwie früher raus.
2. Oder muss ich das Spiel vom Vermieter mitspielen und dann mit ihm streiten vor Gericht.
3. Was für Aussichten hätte ich.
Habe alle Wohnungen bestätigen lassen. Mit Datum Uhrzeit und sogar Ort. Und von den Markler habe ich die Bestätigung das es nix gibt.
Alle Ausschreibungen ( Zeitung, eBay, und Facebook laufen ins Lehre)
Noch weiter weg treffe ich auf den Konflikt mit meiner Ex Frau. Die unser Kind nachts holt und morgens in die Schule bringt. Und ich hole das Kind jeden Tag von der Schule bis Abends. Am Wochenende habe ich die alle 2 Wochen.
07.05.2019 - 07:17
Hallo Dominik,
legen Sie dem Vermieter die Situation dar und bitten Sie nachdrücklich um Aufhebung. Wenn der Vermieter Ihnen nicht entgegenkommt, schwächt er im Zweifel seine eigene Position und macht Sie im Schlimmsten Fall zu einem Härtefall. So sollten Sie Argumentierten. Vielleicht ist es auch einen Kompromiss, dass Sie und der Vermieter sich den einen Monat die Miete teilen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.05.2019 - 17:01
Sehr geehrter Herr Hundt
Uns wurde von unserem Vermieter gekündigt, weil er unser Haus abreißen wollte und in absehbarer Zeit einen Neubau dort entstehen lassen wollte.
Dieses wurde ihm aber vonseiten der Stadt abgelehnt, an der Kündigung will er aber trotzdem festhalten, und nun anstelle des Wohnhauses einen Parkplatz errichten.
Der Wohnungsmarkt bei uns gibt es aber nicht her, trotz intensiver Suche eine Wohnung zu finden, wir sind beide über 60 Jahre und zudem ist meine Frau auch noch gehbehindert, eine Dachgeschosswohnung kommt daher nicht infrage..
27.05.2019 - 09:13
Hallo KD.Nitsch,
ich würde Ihnen empfehlen, die Kündigung und auch die verwehrte Genehmigung des Neubaus hier prüfen zu lassen: Eigenbedarfskündigung prüfen + Brief an Vermieter (für Mieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.07.2019 - 11:29
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bewohne seit 21 Jahren eine 2 Zimmerwohnung, bin meine Miete nie schuldig geblieben. Mein Vermieter ist gestorben und die Erbengemeinschaft möchte verkaufen. Leider gehen die Kaufpreise hier gerade unverhältnismäßig durch die Decke, so das ich mich auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs einstellen muss. Ich befinde mich aber leider in Insolvenz ( wegen einer Immobilie) und bekomme mit meiner Schufa keinen Mietvertrag. Ist das ein Härtefall, wenn ich ausführlich belegen kann, daß ein neuer Mietvertrag so nicht zustande kommt?
19.07.2019 - 12:24
Hallo Kelly,
das ist sicherlich eine gewissen Härte. Schlussendlich wird vor Gericht abgewogen, ob Ihre Situation oder der Wunsch des Eigentümer in Ihre Wohnung einzuziehen schwerer wiegt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.07.2019 - 11:54
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich, 71 Jahre, bin vor einem Jahr mit meinem Freund, 50 , in ein Einfamilienhaus als Mieter gezogen. Wir zahlen Miete und Betriebskosten jeweils zur Hälfte und haben den Mietvertrag beide unterschrieben. Zwei Monate nach Einzug hat der Vermieter auf unseren Wunsch hin in einem separaten Schreiben und unter Bezugnahme unserer beider Namen und des Mietvertrages auf Eigenbedarf schriftlich verzichtet mit der Formulierung: “Ich verzichte als Vermieter mit dieser Vereinbarung auf eine Eigenbedarfskündigung. Diese Vereinbarung beginnt bzw. endet mit dem Mietvertrag der oben genanten Mieter.”
Jetzt will der Vermieter das Haus verkaufen. Sind wir vor einem neuen Vermieter geschützt, weil der Mietvertrag und der auf einem Extrablatt verfaßte Verzicht auf Eigenbedrf besteht? Kann uns der neue Vermieter somit nicht kündigen, falls er selbst das Haus beziehen will?
Mit freundlichen Grüßen
E.W.
06.08.2019 - 10:55
Hallo Frau Weißbarth,
der neue Vermieter tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Lassen Sie prüfen, ob der Verzicht personenbezogen ausgelegt werden kann oder ob dieser auch für einen neuen Vermieter gilt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.09.2020 - 13:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
mir wurde jetzt nach 1,5 Jahren meine Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt.
Nun meine frage. Was ist wenn ich nach den 3 Monaten Frist keine neue Wohnung gefunden habe ?
Kann sie mich so einfach kündigen wenn ich Schwanger bin und sie eigentlich noch andere Wohnungen besitzt ?
Und soll ich nun Einspruch einlegen?
Mit freundlichen Grüßen P. M.
22.09.2020 - 15:03
Hallo p M,
mit Ihrer ersten Frage befasst sich der Artikel oben. Zu Ihrer zweiten Frage: Ändert eine Schwangerschaft die Kündigungsfrist einer Wohnung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.01.2021 - 23:17
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin vor einem Jahr in eine Kate gezogen, welche auf einem Grundstück steht, in der mein Vermieter mit Frau und Kleinkind noch in einem größeren Einfamilenhaus wohnt. Ich beziehe Strom und , Heizungsenergie von ihm über sein Haus. Nach meinen Recherchen handelt es sich nicht bei meinem ihm direkt benachbarten Haus um eine Einliegerwohnung, wovon der Vermieter ausgeht.
Nun wurde dem Vermieter wegen Corona seine Arbeit in der Nähe seines (und ja auch meines) Wohnorts gekündigt.
Er hat nun eine andere Arbeit einige Hundert Km entfernt gefunden und dort während der Woche Quartier bezogen. Nur am Wochenende kommt er nach hier zurück. Seine Frau ist in dieser Zeit während der Woche mit dem Kind allein. Da für ihn dieser Zustand wohl nicht tragbar ist, will er jetzt sein Haus hier verkaufen, hat auch schon Kaufinteressenten, einer schlug kurzfristig einen Notartermin vor. Keiner der Kaufinteressenten will mich mit als Mieter übernehmen, und so hat der Vermieter mir mit einer 3-Monatsfrist gekündigt. Allerdings ohne Angaben von Gründen in dem Kündigungsschreiben. Er möchte, dass ich auf ausziehe, wobei er mir dafür eine gewisse, doch absolut nicht nicht ausreichende finanzielle Hilfe angeboten hat, die den tatsächlichen Kosten, welche auf mich zukommen, kaum gerecht werden.
Eine wieder so angemessene Wohnung und dennoch bezahlbare günstige Wohnung wie jetzt, ist absolut nicht – und der kurzen Frist schon gar nicht – nirgendwo mehr derzeit zu finden, wohl auch nicht später. Ich hatte mit der für mich noch tragbaren Miete hier für das schöne Objekt großes Glück.
Die Mieten sind seit längerer Zeit schon bundesweit explodiert, wie jeder weiß.
Ich habe 3 Katzen und einen Hund, außerdem bin ich 72 Jahre alt, was sehr erschwerend dazu kommt.
Gesundheitliche Einschränkungen habe ich noch nicht.
Wenn ich auf die Kündigung nicht eingehe, wird natürlich der Käufer nach Grundbucheintragung gegen mich eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, die wegen Einzug seiner Kinder in meine Kate wohl nicht abzuwehren ist.
Meine Frage ist an Sie, ob mein jetziger Vermieter wegen seiner Situation und dem für ihn sicher notwendigen Verkauf eine wirtschaftlich notwendig begründete Kündigung aussprechen kann, und ob ich in diesem Fall auch wegen meiner eigenen Situation vom Käufer erfolgreich rechtlich eine zumindest eine längere Kündigungsfrist (6 Monate bis 1 Jahr) erstreiten kann. Ihre Antwort wäre mir sehr wichtig.
Mit freundlichen Grüßen, Thomas
04.01.2021 - 17:08
Hallo Thomas,
danke für Ihren Beitrag. Lassen Sie die aktuelle Kündigung prüfen. Per Kommentar kann ich Ihnen leider nicht helfen. Aber ich teile Ihre Einschätzung, dass Sie sich langfristig nicht gegen eine Kündigung wehren werden können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.07.2021 - 13:33
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir würden vor kurzem mit einem Kündigungsschreiben vom Vermieter auf Eigenbedarf gekündigt. Wir das heisst meine Frau,meine Tochter,mein 3jähriger Enkel und ich gemeinsam mit unseren beiden Katzen.
Wir wohnen über 6 Jahre in dieser Wohnung und hatten nie Probleme oder Mietschulden.Nun ist es so das der Vermieter weit über 50 Wohnungen vermietet hat.Das wir Widerspruch einlegen werden vor Ablauf des Auszugstermins ist klar. Zudem geht es hier um den Sohn des Vermieters mit seiner Ehefrau und dem “geplanten” Nachwuchs.Der Sohn wohnt im gleichen Haus wie wir,gleiche Wohnungsgrösse,nur im ausgebauten Dachgeschoss.Wir wohnen Parterre mit einem größeren Garten.
Wir sind auch direkt nach Zugang der Kündigung auf der Suche nach passendem Ersatzwohnraum (mindestens ab 100qm) damit wir alle Platz finden.Die aktuelle Wohnungslage ist aber mehr als angespannt und etwas passendes zu finden sehr schwierig.Vor allem benötigen wir einen Garagenplatz da wir ein Elektrofahrzeug haben und um dieses nutzen zu können müssen wir es laden.
Sie sehen,das es durchaus für uns eine besondere Härte darstellt.Wie sind die Chancen trotzdem gegen diese Kündigung auf Eigenbedarf vorzugehen ?
Vielen Dank
21.07.2021 - 13:39
Hallo Chaplin,
schwierige Frage… ich kann die Lage leider nicht einschätzen. Das Argument mit der Garage zieht m.E. nicht – andere lösen das Thema auch irgendwie. Die Frage ist, warum der Sohn des Vermieters in EG ziehen soll/muss. Hier muss vernünftig begründet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.08.2021 - 11:11
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir sind 3 Parteien in einem Einfamilienhaus, also UG,EG u. OG.
Wir wurden alle drei wegen Eigenbedarf gekündigt.
Ich selber bin vor 4 Jahren in diese Wohnung eingezogen.
Ich habe meine Vermieterin damals ausdrücklich angefragt, weil sie Kinder hat, ob ich im Falle eines Vertragsabschlusses dauerhaft in der Wohnung bleiben darf, da mein vorheriges Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde. Bei diesem Gespräch war meine Tochter dabei. Meine Vermieterin hat mir damals ausdrücklich zugesichert, dass eine Eigenbedarfskündigung kein Thema sei. Sie hätte mit ihren Kindern gesprochen, die jedoch kein Interesse an den Wohnungen hätten. Im Vertrauen auf diese Zusicherung habe ich damals den Mietvertrag unterschrieben. Ist hier eine mündliche Zusage neben einem schriftlichen Mietvertrag bindend?
Meine Freundin ist erst letzten Jahres im November eingezogen. Die Vermieterin hatte bei Vertragsabschluss damals von ihr verlangt, dass sie ein längeres Mietverhältnis möchte. Daraufhin hat meine Freundin gesagt, sie würde auf jeden Fall bis zu ihrer Rente bleiben, das in 3 Jahren sein wird und danach hätte sie vor in die Nähe ihrer Tochter zu ziehen. Uns allen wurde bereits im April diesen Jahres eine Eigenbedarfskündigung angekündigt. Also meine Freundin war gerade mal ein halbes Jahr in der Wohnung. Wir haben jetzt beide Wiederspruch eingelegt, unsere Vermieterin meinte nur, wir hätten keine Chance. Meine Freundin hat man zudem erst kürzlich am Knie operiert und hat vermutlich eine 2. Op in nächster Zukunft vor sich. Sie ist zudem psychisch total angeschlagen und hat eine Reha eingereicht.
Was meinen Sie, wie stehen unsere Chancen in unseren Wohnungen zu bleiben.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
20.08.2021 - 12:47
Hallo Elvira,
schwierig, die Situation der Vermieterin kann sich schlicht verändert haben. Das wäre ein erstes und wirkungsvolles Argument. Sicherheit hätte Ihnen nur der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag gegeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.12.2021 - 17:40
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Tochter hat ein Haus gekauft und kann erst zum 1. Oktober 2022 einziehen. Dies war ihrer jetzigen Vermieterin bekannt. Trotzdem hat die jetzt wegen Eigenbedarfs gekündigt, großzügigerweise mit einer Frist von einem halben Jahr. Die endet 3 Monate vor Einzugstermin ins neue Haus. Die Vermieterin ist nicht gewillt, diese drei Monate zuzuschlagen. Wie soll meine Tochter eine Ersatzwohnung für 3 Monate finden? Das halte ich für ausgeschlossen. Was ist zu tun?
29.12.2021 - 14:16
Hallo Volker,
in so einem Fall sollte man eine einvernehmliche Lösung finden. Eine Übergangslösung, zum Beispiel in einer Ferienwohnung, wäre denkbar, ist aber natürlich nicht ideal.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.01.2022 - 20:16
Momentan bewohnen wir ein Haus mit 150qm. Die 3 Kinder sind momentan nicht bei uns. Im November ’21 wurden wir zu Ende Januar ’22 wegen Eigenbedarf gekündigt. Gesucht haben wir fast jeden Tag nach einer angemessenen Wohnung. Diese muss auch Platz für die bis dahin wiederkommenden Kinder haben. Gefunden haben wir jedoch nichts, was für uns auch bezahlbar wäre. Es fehlt an Geld für die Kaution einer angemessenen Wohnung, da uns der AG ebenso jetzt auch noch wegen der Corona Maßnahmen gekündigt. Es war uns bis dahin nicht zumutbar etwas auf die hohe Kante zu legen. Jetzt, kurz vor dem Ende der “gesetzlichen” Kündigungsfrist, stünden wir ohne Wohnung als Obdachlose auf der Straße.
Was können wir tun, wenn sich der Vermieter auf nichts einlässt, sehr verbohrt und gut beraten ist?
12.01.2022 - 09:28
Hallo Freddy,
danke für Ihren Beitrag. Der Artikel oben befasst sich genau mit Ihrer Frage. Lesen sie am besten noch mal nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.03.2022 - 15:44
Hallo Herr Hundt,
Zunächst mal ganz herzlichen Dank für Ihre ausführlichen Informationen, die Sie uns online zur Verfügung stellen!
Wie sieht die Rechtslage eigentlich aus, wenn ein*e Mieter*in finanziell gar nicht in der Lage ist, Wohnungssuche/ Umzug/ Kredit etc. zu bezahlen, wegen des niedrigen Einkommens keinen neuen Mietvertrag bekommt und auch keine Chance auf Sozialleistungen hat (z. B. bei knapper Überschreitung der Einkommensgrenze: also keine Wohhngeld-/Hartz4-Aufstockung bewilligt erhält wegen “50 Euro zuviel Bruttoeinkünfte”)?
Kurz gefragt: Darf ein Mieter wohnen bleiben, wenn ihm ein Wohnungswechsel wirtschaftlich überhaupt nicht möglich ist?
Danke im Voraus für Ihre Antwort-Bemühungen!
Viele Grüße
Sybille V.
22.03.2022 - 16:28
Hallo Sybille,
die wirtschaftliche Stellung eines Mieter spielt sicherlich eine Rolle. Auf der anderen Seite wird der Vermieter argumentieren, dass der Mieter seine Wohnform (z.B. WG) oder den Suchradius (Umland, andere Stadt) erweitern könnte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.05.2022 - 22:48
Wir wurden zum 31.5.2022 wegen Eigenbedarf gekündigt aber wir finden keine wohnung und der Vermieter hat uns nur 1 monat Exterzeit gegeben aber der Wohnungsmarkt ist sehr schlecht was kann mann machen?
18.05.2022 - 07:47
Hallo Mane,
schwierig, am Ende muss der Vermietung auf Räumung klagen, wenn Sie nicht ausziehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.08.2022 - 10:14
Hallo Herr Hundt,
wir sind eine 4-Köpfige Familie und bewohnen eine 4-Zimmer Wohnung mit 105qm im EG. Im selben Haus befinden sich noch eine 4-Zimmer Wohnung mit 104qm im 1. OG und eine 2-Zimmer Wohnung im UG.
Die Vermieterin hat wegen Eigenbedarf uns gekündigt, da Ihre Tochter (26 Jahre) mit ihrem Lebenspartner die erste gemeinsame Wohnung beziehen möchte und begründet unsere Wohnung damit, weil sie die schönste sei.
In unserem Ort bzw. auch Gemeinde sind keine Wohnungen verfügbar oder nur mit Mehrmiete von mindestens 600,- EUR pro Monat.
Wir haben fristgerecht Widerspruch eingelegt und auch unsere Suche komplett dokumentiert.
Müssen wir so hohe Mieten in Kauf nehmen und gegebenenfalls auch hohe Ablösen von Küchen und Gas-/Ölfüllungen von Objekten und uns damit verschulden?
Viele Grüße
Hans Voggenauer
01.08.2022 - 14:46
Hallo Hans,
eine Eigenbedarfskündigung kann “schmerzhaft” für den Mieter sein. Das ist leider so. Wenn das Vorgehen des Vermieterin rechtlich in Ordnung ist, sehe ich leider kaum Optionen für Sie.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.08.2022 - 15:11
Hallo Herr Hundt,
danke für Ihre Antwort.
So wie ich das verstehe, ist das Beste, es auf eine Klage oder Gerichtsverhandlung rauslaufen zu lassen und hoffen, dass der Richter wegen Härte zu unseren Gunsten entscheidet.
Viele Grüße
Hans Voggenauer
23.11.2022 - 23:55
Guten Abend Herr Hundt,
ich hoffe Sie können mir einen kurzen Ratschlag zu meiner Situation geben, da ich mir mit meinen 26 Jahren schwer tue, die relevanten Informationen herauszufiltern.
Ich wohne seit einigen Jahren mit meinem Lebensgefährten & meinem Sohn in unserer aktuellen Wohnung. Leider wurde diese verkauft & unser neuer Vermieter hat Eigenbedarf gemeldet.
Wir besitzen ebenfalls eine 4 Zimmer Wohnung in der wir aus der Not heraus, ebenfalls bei unseren Mietern Eigenbedarf gemeldet haben.
Unsere Mieter haben ebenfalls wie wir, ein Kind & die Familie befindet sich aktuell in einer finanziellen Krise .. Kurzarbeit etc.
Wir erhielten einen Widerspruch bezüglich der Eigenbedarfskündigung.
Ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie mir in ein paar Zeilen erläutern könnten, wie unsere Chancen stehen, unsere Wohnung fristgerecht beziehen zu können.
Ich danke Ihnen vielmals im Voraus!
24.11.2022 - 07:23
Hallo Julia,
ein Widerspruch alleine muss Sie nicht verunsichern. Es kommt den die individuelle Situation an. Wenn Sie den Inhalt des Widerspruchs nicht alleine beurteilen können, sollten Sie das an einen Anwalt weitergeben. Ohnehin wäre die rechtliche Unterstützung mein nächster Vorschlag. Meinen Ihre Mieter es Ernst, werden Sie sich auch rechtlichen Rat einholen. Am Ende müsste ein Richter die Interessen abwägen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2023 - 10:58
Wir sind eine Familie mit 2 Kindern (2 und 11 Jahre). Unsere Tochter geht aufs Gymnasium.
Wir sind wegen Eigenbedarf gekündigt. 6 Monate haben wir Zeit was zu finden.
Mein Mann ist vor kurzem in der Insolvenz getreten wegen ein Bank Kredit das wir nicht zahlen könnten da ich Krank geworden bin und leider nicht mehr arbeiten kann. Alleine mit seine Einkommen schaffen wir das nicht zu bezahlen.
Wir finden keine Wohnung bzw. Haus ohne Positive Schufa Auskunft.
Wir haben eigentlich noch nie Miet Schulden und haben auch eine gute Empfehlung unsere jetzigen Vermieters das wir immer ordentlich, sauber Mieter waren, und das seit 7 Jahren (bei unsere jetzige Wohnung).
Wir finden gar keine Haus oder Wohnungen trotz tägliche Bemühungen. Werden wir auf die Straße landen nach dem Kündigungsfrist wenn wir keine Wohnung finden?
welche Rechte haben wir zu bleiben? Die ganze Reglung ist für mich nicht klar.
was sollen wir tun?
12.02.2023 - 13:17
Hallo Rashana,
mit dem Thema “Mieter findet keine Wohnung” befasst der der Artikel oben. Vielleicht lesen Sie nochmals im Details nach oder lassen sich rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.09.2023 - 19:22
sehr geehrter hr. hundt,
ich habe nach 14 jahren eine eigenbedarfskündigun erhalten. sie ist formal stichfest.. als ich die wohnung mietete war ich noch voll berufstätig, dann erkrankte ich multipel. es gibt nun viele probleme. die wohnung wird von der job-com gezahlt und ist eigentlich zu teuer. aufgrund meiner krankheit bekamm ich 2016 ein attest meines arztes, dass mir ein umzug nicht zumutbar wäre. deshalb durfte ich wohnen bleiben, und die kosten wurden übernommen. die miete ist 180 euro tuerer, als der normale satz. nun, wenn ich jedoch ausziehen muss (obwohl ich dazu eigentlich nicht in der lage bin) bekomme ich nur noch den üblichen satz von der job -com. ich verliere also eine traumwohung von 80 qm und soll in ein 1 zimmer appartment ziehen, in dem ich nicht mal ein viertel meiner möbel unterbringen kann. nun las ich ja, dass man in eine zumutbare aber ähnlich wohnung ziehen darf, diese option habe ich nicht. ich verliere alles, und bin so verzweifelt, dass ich die schlimmsten gedanken habe. glauben sie, dass dies ein fall für die sogn. härtefallregel sein kann.
danke im voraus . eine verweifelte frau (alleinstehend ohne hilfe)
10.09.2023 - 20:26
Hallo,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht sehr gut helfen. Ich würde eine individuelle rechtliche Beratung empfehlen, aus der sich vielleicht ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ergeben könnte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.02.2024 - 10:34
Wir sind mit weiteren 16 Familien schon lange Mieter von Einfamilienhäusern einer Reihenhaussiedlung. Diese Häuser wurden nun im Paket verkauft. Die neue Immobiliengesellschaft will diese Häuser zeitnah weiterverkaufen mit dem Zweck, sie in Privateigentum zu überführen.
Ein Vorkaufsrecht besteht nicht für uns, die Preise sind zudem unerschwinglich und wir möchten zudem alle weiter mieten.
Ist allein die Tatsache, dass andere Familien noch von Familien bewohnte/vermietete Häuser kaufen nicht schon Beweis genug, dass es keinen vergleichbaren Ersatzwohnraum gibt? Würde hier der Härtefall greifen, wenn die neuen Eigentümer dann wegen Eigenbedarf kündigen?
Vielen Dank!
11.02.2024 - 16:15
Hallo Beate,
das Argument ist einerseits nachvollziehbar, begründet aber m.E. noch lange keinen Härtefall.
Viele Grüße
Dennis Hundt