Man sollte meinen, ein Vermieter, der seine Eigentumswohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, sei erstmal bis auf weiteres nicht interessiert daran, die Wohnung selbst zu beziehen oder einem Angehörigen zu überlassen. Dies denken in der Regel auch die Mieter und staunen daher nicht schlecht, wenn ihnen nach kurzer Mietdauer bereits eine Eigenbedarfskündigung zugeht. Ist der erste Schock überwunden, bleibt es bei diesem Staunen meistens jedoch nicht.

Viele Mieter weigern sich, die Kündigung zu akzeptieren und stellen sich auf den Standpunkt, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, weil der Vermieter bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest hätte vorhersehen können und müssen, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit selbst benötigt. Noch bis vor kurzem hätte der Mieter im Falle tatsächlich zu bejahender Vorhersehbarkeit in einem Räumungsrechtsstreit zumindest viele Instanzgerichte auf seiner Seite gehabt mit der Folge der Abweisung der Räumungsklage.

Nun hat der BGH aber mit seinem aktuellen Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14- klargestellt, dass es so einfach nicht ist, und die Latte für die Annahme eines Rechtsmissbrauchs im Falle einer Eigenbedarfskündigung nach kurzer Mietdauer sehr viel höher gehängt als es in der mietrechtlichen Praxis insbesondere von den Instanzgerichten bisher gehandhabt wurde.

Dieser Beitrag stellt die bisherige mietrechtliche Praxis, die aktuelle Entscheidung des BGH und die Auswirkungen dar, die sich daraus in Zukunft für die Beantwortung der Frage ergeben, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine nach kurzer Mietdauer ausgesprochene Eigenbedarfsündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.

I. Mietrechtliche Praxis bis zur Entscheidung des BGH vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14

Im Zivilrecht allgemein, und damit auch im Mietrecht gilt der aus § 242 BGB abgeleitete Grundsatz, dass ein rechtlich erhebliches Verhalten rechtsmissbräuchlich ist und keine Wirkung entfaltet, wenn der Handelnde durch ein früheres Verhalten bei seinem Gegenüber einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat und sich durch ein späteres Verhalten hierzu in Widerspruch setzt (venire contra factum proprium).

Da ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters für den Mieter vor allem für dessen Entscheidung von Bedeutung ist, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will, kann er in der Regel davon ausgehen, dass der Vermieter, der seine Wohnung unbefristet vermietet, diese bis auf weiteres nicht selber nutzen möchte und -falls dies doch der Fall ist- eine Aufklärung durch den Vermieter erwarten (vgl. BGH, Urteil vom 21. 01. 2009 – VIII ZR 62/08).

Dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist, wenn der Eigenbedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrages bestand, ist und bleibt daher unbestritten (vgl. bereits BVerfG Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88). Solche Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung bereits bei Vertragsschluss benötigt, kommen jedoch äußerst selten vor.

Sehr viel häufiger und in der Praxis relevanter sind vielmehr diejenigen Fälle, in denen der Vermieter den noch nicht aktuell vorhandenen, aber künftigen Eigenbedarf bei Vertragsschluss bereits vorhergesehen hat oder diesen zumindest hätte vorhersehen können.

Lange Zeit wurde verbreitet vertreten, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nur dann rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sei, wenn der Eigenbedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrages bestand, und es auch nicht erforderlich sei, dass der spätere Eigenbedarf vom Vermieter bei Vertragsschluss tatsächlich vorhergesehen wurde. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters wurde verbreitet bereits dann bejaht, wenn der bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbarte (künftige) Eigenbedarf nur eine Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände hätte vorhersehen können (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28.11.1997 – 63 S 237–97).

Auch in Fällen, in denen der Vermieter zwar nicht in Erwägung zieht, in absehbarer Zeit Eigenbedarf an der Wohnung geltend zu machen, eine solche Möglichkeit jedoch bei vorausschauender Planung hätte in Betracht ziehen müssen, sollte die Kündigung daher bereits rechtsmissbräuchlich und unwirksam sein (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 09.07.1993 -311 S 34/93).

Die Vertreter dieser Ansicht verpflichteten den Vermieter zu einer Bedarfsvorschau, die in Anlehnung an § 564c Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB a.F., der eine Höchstfrist von fünf Jahren für den Abschluss eines Zeitmietvertrages vorsah, fünf Jahre seit Vertragsschluss in die Zukunft reichen sollte (vgl. LG Ulm, Urteil vom 21.05.2008 – 1 S 13/08). Hätte der Vermieter im Rahmen dieser Bedarfsvorschau bei objektiver Betrachtung der tatsächlichen Verhältnisse erkennen können, dass Eigenbedarf in den nächsten fünf Jahren entstehen wird, wurde ihm das Kündigungsrecht für die Dauer von fünf Jahren versagt (vgl. LG Gießen, Urteil vom 18.10.1995 – 1 S 296/95).

II. Klarstellung durch den BGH mit Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14 – Vorhersehbarkeit allein genügt nicht

Mit Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14 – hat der BGH dieser bisherigen Instanzrechtsprechung nun endgültig den Boden entzogen und Klarheit darüber geschaffen, welche Anforderungen an die Annahme einer rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung wegen abzusehenden Eigenbedarfs zu stellen sind. Vom Vermieter kann- so der BGH in seinem Urteil vom 04.02.2015- nicht verlangt werden, dass er im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Bedarfsvorschau anstellt. Daher lässt der BGH es auch nicht genügen, dass der spätere Eigenbedarf im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lediglich vorhersehbar war. Rechtsmissbräuchlich ist die Eigenbedarfskündigung nach dem Urteil des BGH vom 04.02.2015 erst dann, wenn der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits entschlossen war oder zumindest erwogen hat, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder einer sonstigen Bedarfsperson zu überlassen.

Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer Bedarfsvorschau erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.

Etwas anderes hat allerdings nach der Entscheidung des BGH vom 04.02.2015 dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat.

III. Beweisprobleme

Grds. ist es der Mieter, der die Umstände darlegen und beweisen muss, aus denen sich ergibt, dass eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist. Ihn trifft daher auch die Beweislast dafür, dass der Vermieter bei Vertragsschluss bereits entschlossen war oder zumindest erwogen hat, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Da es sich bei dieser Absicht jedoch um eine sog. innere Tatsache handelt, die die Gedankenwelt des Vermieters betrifft, und der Mieter regelmäßig keinen Einblick in die Gedankenwelt des Vermieters hat, erleichtert der BGH dem Mieter die Beweisführung, indem er mit seinem Urteil vom 04.02.2015 ausführt, es dürfe bei der Ermittlung dieser inneren Tatsache nicht allein auf den Vortrag des Vermieters abgestellt werden. Vielmehr seien die Gesamtumstände umfassend zu würdigen. Ohne dies ausdrücklich zu erwähnen, lässt der BGH damit einen sog. Indizienbeweis zu, indem er ausführt, Indizwirkung könne – gegebenenfalls zusammen mit weiteren Umständen – den zeitlichen Abläufen zukommen. So könne z.B. die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit (als Bespiel werden drei Monate genannt) nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kündigt, nahe legen, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder zumindest erwogen habe. Umgekehrt könne das Verstreichen einer mehrjährigen Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Eigenbedarfskündigung – je nach Fallgestaltung – den Schluss zulassen, dass der Eigenbedarf vom Vermieter bei Zustandekommen des Mietvertrags noch nicht erwogen worden ist.

Feste, allgemeingültige Fristen ließen sich jedoch- so der BGH- nicht festlegen. Insbesondere sei die in § 564c Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F. vorgesehene fünfjährige Höchstfrist für den Abschluss eines Zeitmietvertrags, die von den Instanzgerichten für die Bemessung der Länge der Bedarfsvorschau herangezogen wird bzw. wurde (siehe dazu oben unter I.) kein geeigneter Anknüpfungspunkt.

Der BGH betont außerdem ausdrücklich, dass jeder Einzelfall unterschiedlich sei und sich eine schematische Betrachtung verbiete. Deshalb se es durchaus möglich, dass eine Eigenbedarfskündigung, die der Vermieter schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder erwogen hat, ohne dies dem Mieter zu offenbaren, oder die er auf Gründe stützt, zu denen er bei Vertragsabschluss vorsätzlich unrichtige Angaben gemacht hat, auch dann, wenn noch keine fünf Jahre seit Vertragsabschluss verstrichen sind, ihre Rechtsmissbräuchlichkeit eingebüßt habe. Umgekehrt könne eine Eigenbedarfskündigung in bestimmten Einzelfällen auch dann noch rechtsmissbräuchlich sein, wenn zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und der Kündigung mehr als fünf Jahre liegen, so etwa, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss weiß, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt definitiv benötigen wird.

IV. Eigenbedarf vorhergesehen- So ist die Beendigung des Mietverhältnisses trotzdem möglich

Sieht der Vermieter den künftigen Eigenbedarf im Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich vorher, muss dies nicht zwangsläufig bedeuten, dass sich dieser später nicht realisieren lässt. Es gibt zwei Möglichkeiten, dem Vorwurf rechtsmissbräuchlichen Verhaltens zu entgehen.

1. Aufklärung über begrenzte Mietdauer bei Vertragsschluss

Klärt der Vermieter den Mieter beim Vertragsschluss darüber auf, dass er entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst zu nutzen oder einem Angehörigen zu überlassen, entsteht bei dem Mieter kein schutzwürdiges Vertrauen, dass durch eine spätere Eigenbedarfskündigung erschüttert werden kann. Auch setzt der Vermieter sich durch die Eigenbedarfskündigung nicht in Widerspruch zu seinem bisherigen Verhalten, sondern setzt lediglich das um, was er beim Vertragsschluss bereits angekündigt hat. Den Vorwurf rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kann man ihm daher nicht machen (vgl. Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14).

2. Befristeter Mietvertrag

Eine weitere Möglichkeit, das Ende des Mietverhältnisses zu dem Zeitpunkt, zu dem die Wohnung durch den Vermieter benötigt wird, zu bewirken, besteht darin, den Mietvertrag zu befristen. In diesem Fall ist keine Eigenbedarfskündigung erforderlich. Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der Befristung automatisch.

Das Gesetz lässt den Abschluss eines befristeten Mietvertrages zwar seit der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 nur noch in engen Grenzen zu. In denjenigen Fällen, in denen der Vermieter bereits bei Vertragsschluss die Absicht hat, die Wohnung später selbst zu nutzen oder einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zu überlassen, ist dies jedoch möglich.

Ein anerkannter Befristungsgrund liegt nämlich gem. § 575 Abs.1 S.1 Nr.1 BGB dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will.