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Nebenkostenabrechnung ohne schriftlichen Mietvertrag

Wenn die Nebenkostenabrechnung ansteht, prüft in der Regel jeder Mieter anhand der mietvertraglichen Regelungen, ob die einzelnen Nebenkostenpositionen berechtigt sind oder nicht. Doch, was passiert eigentlich wenn gar kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt? Wie hat dann die Nebenkostenabrechnung auszusehen? Darf eine Nebenkostenabrechnung überhaupt erstellt werden, wenn gar kein Mietvertrag zwischen den Mietvertragsparteien geschlossen wurde?

Grundsätzlich gelten hier dann die gesetzlichen mietvertraglichen Regelungen, denn auch wenn kein Mietvertrag in Schriftform geschlossen wurde, liegt doch zumindest einer in mündlicher Form vor.

Erfahren Sie in nachfolgendem Artikel, wie die rechtliche Lage tatsächlich ist und auf was Sie bei einer Nebenkostenabrechnung achten sollten, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt.

I. Mietvertrag ohne Schriftform – Gesetzesgrundlage

Grundsätzlich gilt, das ein Mietvertrag gemäß den §§ 535 ff. BGB keiner Schriftform bedarf, um wirksam zu werden. Es besteht keinerlei Formerfordernis, wenn nicht ein besonderer Zeitmietvertrag geschlossen werden soll (wie nach § 575 BGB).

Das heißt, sobald eine entsprechende mündliche Vereinbarung vorliegt oder ein tatsächliches Mietverhältnis besteht, gelten für Vermieter sowie Mieter die gesetzlichen Rechte und Pflichten der mietrechtlichen Regelungen. Dies kann auch aus Gründen des Mieterschutzes nicht ausgeschlossen werden.

Der Wille des Gesetzgebers auch mündliche Mietverträge anzuerkennen, ergibt sich darüber hinaus auch aus § 550 Abs. 1 BGB. Nach diesem gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, zum Beispiel als für unbestimmte Zeit geschlossen.

Für Mieter bedeutet es daher, dass es ratsam ist sich mit den gesetzlichen Regelungen des Mietrechts vertraut zu machen, da er hier eben nicht an einen Mietvertrag und damit verbundene Sonderregelungen gebunden ist. Einzelheiten zur Kündigung bei Mietverhältnissen ohne Mietvertrag können Sie unter anderem in dem Artikel „Kündigungsfrist: Kein Mietvertrag oder mündlicher Mietvertrag“ nachlesen.

II. Keine Nebenkostenlast ohne vertragliche Regelung

Im Rahmen der Nebenkosten (- beziehungsweise im Gesetz als Betriebskosten bezeichnet -) gilt die Regel des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Kosten des Mietobjekts, also auch die Nebenkosten, zu bezahlen hat und nicht wie oft vermutet der Mieter.

Das, es in der Praxis oft Mieterpflicht ist, die monatlichen Nebenkosten zu bezahlen, begründet sich einzig auf den Umstand, dass diese Last in der Regel auf den Mieter durch den Mietvertrag übertragen wird. Nach § 556 BGB können die Mietvertragsparteien nämlich vereinbaren, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat. Ein Formerfordernis gilt auch hier nicht.

Wichtig: 

Ohne mietvertragliche Abwälzung der Nebenkostenlast hat der Mieter daher grundsätzlich keine Nebenkosten zu tragen, weder als Nebenkostenvorauszahlung, Nebenkostenpauschale oder nach einer Nebenkostenabrechnung.

III. Mündliche Vereinbarung zu den Nebenkosten

Wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, aber eine mündliche Abmachung besteht, dass der Mieter die Nebenkosten, zahlen soll, ist der Mieter ebenso nach § 556 BGB an diese Nebenkostenvereinbarung gebunden und in der Zahlungspflicht.

Denn grundsätzlich gilt hier, dass auch in einem mündlichen Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenvereinbarung geschlossen werden kann.

Problematisch ist hier allerdings, dass gerade, bei der dann folgenden Nebenkostenabrechnung oftmals unklar ist, welche Posten berechtigt abgerechnet werden und welche nicht. Der BGH fordert eine „objektiv“ nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung  (Urteil vom 20.07.2005 Az.: VIII ZR 371/04). Beispielsweise im Rahmen der sonstigen Betriebskosten fordert die Rechtsprechung eine genaue mietvertragliche Bestimmung der Abrechnungspositionen. Ebenso bei den einzelnen Umlageschlüsseln. Enthält der Mietvertrag keine Aussage über den Umlageschlüssel, so greift im Zweifel die gesetzliche Regelung des § 556 a Abs. 1 BGB und Nebenkosten sind dann- vorbehaltlich anderweitiger gesetzlicher Vorschriften wie der Heizkostenverordnung – nach dem Anteil der Wohnfläche zu erfolgen. Die Heizkosten sind zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen, § 7 HeizkostenVO.

Im Streitfalle, also dann wenn der Mieter bestimmte Kosten nicht (mehr) bezahlen will, ist dann allerdings der Vermieter beweispflichtig. Und zwar dafür, dass die Nebenkostenlast auf den Mieter übertragen wurde und in welchem Umfang. Grundsätzlich ist nämlich derjenige beweisbelastet, der sich auf einen –in der Regel für ihn günstigen- Umstand beruft.

Festzuhalten ist hier daher, dass eine Vereinbarung zu den Nebenkosten zwar auch mündlich getroffen werden kann, im Zweifelsfalle beziehungsweise meist Streitfalle, aber dann oftmals große Beweisschwierigkeiten für eine ordnungsgemäße Abwälzung der Nebenkosten und Erstellung der Nebenkostenabrechnung bestehen.

IV. Vermietertipp: Umlage der Nebenkosten nachträglich einseitig bestimmen

Für alle Vermieter empfiehlt sich, besonders aus Beweissicherungsgründen, die Vereinbarungen zu den Nebenkosten mit Ihren Mietern schriftlich festzuhalten. Nach einem Urteil des BGH vom 21.9.2011, Az.: ZR 97/11 hat der Vermieter sogar eine einseitige Änderungsbefugnis, nach dem Ablauf eines Abrechnungszeitraums, wenn die Parteien bislang keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Nebenkosten vereinbart haben. Das bedeutet, der Vermieter kann durch eine einfache Erklärung in schriftlicher Form festlegen, wie die Nebenkosten zukünftig, auch abweichend von getroffenen Vereinbarungen, ganz oder teilweise umgelegt werden dürfen. Die Umlage muss allerdings dem erfassten Verbrauch Rechnung tragen.

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