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Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten?

Die Antwort vorweg: Wohnungseigentümer dürfen ihre Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten, solange die Teilungserklärung eine solche Nutzung nicht ausdrücklich verbietet. Die Situation ist ein Widerstreit zwischen Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht und der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes.

Die Frage war lange Zeit streitig und wurde überwiegend dahingehend entschieden, dass die gewerbliche Nutzung einer eigentlich Wohnzwecken dienenden Eigentumswohnung zweckentfremdend und damit unzulässig sei.

WICHTIG: Der Bundesgerichtshof hat die Frage dann entschieden und die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung  grundsätzlich erlaubt (BGH Urt.v.15.1.2010, Az. V ZR 72/09).

Vor der Vermietung als Ferienwohnung Teilungserklärung lesen!

Wer seine Eigentumswohnung an wechselnde Feriengäste vermieten möchte, sollte vorab die Teilungserklärung studieren. Dort findet sich immer wieder ein ausdrückliches Verbot jeglicher gewerblichen Nutzung. Aber auch dieser Ansatzpunkt ist problematisch.

Vermietung ist in der Regel private Vermögensverwaltung

Denn: Derjenige Eigentümer, der eine einzelne Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermietet, handelt nach gängiger Rechtsprechung in der Absicht privater Vermögensverwaltung und ist gerade nicht gewerblich tätig. Insoweit lässt sich die Problematik lösen, wenn die BGH-Entscheidung einbezogen wird.

Eigentumswohnung dient nicht nur Wohnungszwecken

Der BGH hält die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste für eine zulässige Nutzung. Die Nutzung einer Wohnung beschränke sich nicht die Bildung eines Lebensmittelpunktes. Vielmehr sei der Begriff der Wohnung in § 1 II WEG weit auszulegen und im Sinne der Vorschrift zu interpretieren. Vor allem erfolge damit eine Abgrenzung zu anderen Nutzungsformen. Ein Eigentümer sei im Gebrauch seiner Wohnung nicht nur auf die herkömmliche Wohnungsnutzung beschränkt. Insbesondere dürfe in der Vermietung an Feriengäste nicht bereits deshalb eine gewerbliche Nutzung zu sehen sein, weil der typische Gebrauch überschritten werde.

Vermietungsverbot allenfalls bei unzumutbarer Beeinträchtigung

Erst dann, wenn eine über das ordnungsgemäße Maß hinausgehende Beeinträchtigung besteht, kann im Einzelfall ein Unterlassungsanspruch der Miteigentümer durchgesetzt werden. Der BGH wies die pauschale Behauptung der anderen Wohnungseigentümer mangels Erfahrungsgrundlage zurück, dass Feriengäste mehr stören und das Gemeinschaftseigentum nicht schonend genug behandeln.

Touristen sind auch nur Menschen

In diesem Sinne hatte zuvor auch das Landgericht Karlsruhe entschieden (Az. 11 S 56/08). Zumindest in Erholungsgebieten werde eine Wohnung nicht zweckentfremdet. Sie werde auch nicht gewerblich genutzt, solange der Vermieter nur ein oder zwei Wohnungen an Feriengäste vermietet. Für einen Gewerbebetrieb müsse der Vermieter mehrere Wohnungen besitzen und zur Verwaltung eine unternehmerische Organisation  vorhalten.

Nachteile durch ständig wechselnde Mieter müssten von den anderen Eigentümern gemäß § 14 Nr. 1 und Nr. 3 WEG als unvermeidlich hingenommen werden.

Wohnungseigentümer können Teilungserklärung ändern

Sowohl die Teilungserklärung kein Verbot enthält, bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, in einer dazu einzuberufenden Eigentümerversammlung mehrheitlich ein solches Verbot anderweitiger Nutzung zu beschließen und die Teilungserklärung zu ändern. Ein einfacher Beschluss genügt allerdings nicht. Es bedarf der Änderung der Teilungserklärung.

Es könnte auch vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nur mit Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers (direkter Nachbar) oder aller Miteigentümer einem Dritten zum Gebrauch überlassen darf. Allerdings darf dann die Zustimmung auch nur aus wichtigen Gründen und nicht willkürlich versagt werden (BayObLG Urt.v.14.9.1987, Az. 2 Z 38/87).

Bei Verbot in der Teilungserklärung erübrigt sich Eigentümerbeschluss

In einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Az. 2Z BR 240/04) wurde einem Wohnungseigentümer verboten, seine Räume entgegen der Teilungserklärung als Seminarraum zu nutzen. Die Miteigentümer und das Gericht sahen darin eine zweckwidrige Nutzung. Da ein entsprechendes Verbot bereits in der Teilungserklärung festgeschrieben war, bedurfte es keines ausdrücklichen Beschlusses der Eigentümerversammlung, mit der Konsequenz, dass jeder Eigentümer berechtigt war, den Nachbarn auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen.

Bei Nachweis konkreter Beeinträchtigungen kommt Nutzungsverbot in Betracht

Ein weiterer Ansatzpunkt kann darin bestehen, dass durch die Vermietung an wechselnde Feriengäste infolge der örtlichen Umstände eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter entsteht.  Daraus kann sich ein Mietminderungsrecht des Mieters ergeben, ebenso ein Unterlassungsanspruch, den Mieter und Eigentümer als Vermieter jeweils geltend machen können. Voraussetzung ist der Nachweis konkreter Beeinträchtigungen, beispielsweise durch Lärm, Verschmutzung des Treppenhauses oder rücksichtsloses Verhalten von Feriengästen gegenüber den anderen Bewohnern.

WEG bezweckt nicht den Schutz wirtschaftlicher Interessen

Betreibt einen Wohnungseigentümer in seiner Wohnung das gleiche Gewerbe wie ein anderer Wohnungseigentümer (Vermietung an Feriengäste), kann er auf der Grundlage von § 15 III WEG nicht verlangen, dass der Nachbar in seinen als Wohnung ausgewiesenen Räumen den Betrieb dieses Gewerbes unterlasse. Ein solcher Unterlassungsanspruch sei rechtsmissbräuchlich, da er mit dem Schutz vor Beeinträchtigung wirtschaftlicher Interesse einen Zweck verfolge, der nicht in den Regelungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes falle. (BayObLG Beschl.v.18.4.1996, Az. 2 Z BR 103/95).

Touristen in Berlin sind gut und schlecht

Die Problematik zeigt sich derzeit in deutschen Großstädten, beispielsweise in Berlin und Hamburg. Dort vermieten Wohnungseigentümer vermehrt ihre Objekte an Touristen. Der Berlin-Tourismus boomt. In Berlin soll es 12.000 Ferienwohnungen mit über 112.000 Betten geben. Der Bundesgerichtshof gestand einem Mieter infolge der damit verbundenen Lärmbeeinträchtigung eine Mietminderung zu (Urt.v.29.2.2012, Az. VIII ZR 155/11).

Um die Problematik einzudämmen, hat der Berliner Senat 2010 die Verordnung über den Betrieb von baulichen Anlagen auch auf Appartements mit mehr als 12 Betten ausgedehnt. Damit sind Auflagen für den Brandschutz und die Rettungswege verbunden. Das Berliner Verwaltungsgericht hob zudem eine Verfügung der Berliner Behörde auf, die einem Wohnungseigentümer die Vermietung an Touristen verboten hatte. Allerdings hatte der Eigentümer vorgegeben, Mietverträge mit einer Nutzungsdauer von 3 bis 6 Monaten vereinbart zu haben.

Hamburg versucht das Wohnraumschutzgesetz zur Anwendung zu bringen. Danach ist es in Zeiten von Wohnraumknappheit untersagt, Unterkünfte an ständig wechselnde Gäste zu vermieten.

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13 Antworten auf "Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten?"

  • Joerg Patzner
    25.08.2015 - 14:12 Antworten

    Hallo,

    der Artikel ist ja bereits etwas älter. Ich hoffe, jemand nimmt sich meiner Nachricht hier dennoch an.
    Zur direkten Nutzung einer Wohnung wurde ja bereits einiges gesagt. Allerdings stellt sich für mich auch zusätzlich eine wichtige Frage auf:
    Wie verhält es sich denn zusätzlich, wenn die eigen genutzte Wohnung(!) tageweise vermietet wird z.B: zur Ferienzeiten, an denen die Eigentümer selbst verreisen? Da gibt es ja diverse Möglichkeiten. – man ist am Wochenden z.B. nicht da, an den Schulferien. Gegebenenfalls könnte man auch kurzfristig mal zu bei den Eltern übernachten, wenn ein hohe Nachfrage besteht. Dazu widerum 2 unterschidliche Situationen.
    1. Wie ist das also mit der gesamten selbst genutzten Wohnung?
    2. Wie ist das mit einer partiellen Vermietung der Wohnung, wenn man selbst noch in der Wohnung ist?
    Also, eine Kombination aus 1 + 2?

    Danke
    MfG

    • Mietrecht.org
      25.08.2015 - 15:04 Antworten

      Hallo Joerg,

      danke für Ihren Beitrag. Ich weiss leider nicht, was Sie mit „wie verhält es sich…“ und „wie ist das also…“ meinen. Was ist Ihre Frage?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Stefan Köhl
      14.01.2016 - 11:51 Antworten

      In einem 3 Familienhaus, das bisher ausschließlich von Eigentümern bewohnt wurde, soll jetzt eine Wohung als Ferienwohnung an wechselnde Gäste vermietet werden. In der Teilungserklärung ist eine Vermietung, eine berufliche oder gewerbliche Nutzung von der Zustimmung des Verwalters abhängig; diese kann nur aus einem wichtigen Grund versagt werden.
      Um welche Gründe könnte es sich hierbei handeln? Die Vermietung der einzelnen Wohnung stellt laut obengenanntem Artikel keine gewerbliche Nutzung dar, sondern eine private Vermögensverwaltung. Die Wohnung soll auch ggf. nach einem jetzt noch nicht definierbaren Zeitraum wieder vom Eigentümer oder dessen Angehörigen selber genutzt werden. Eine Beeinträchtigung der übrigen Sondereigentümer liegt nicht vor, da Gemeinschaftsräume (Keller, etc.) den Feriengästen nicht zugänglich sind.

      Stefan K.

      • Mietrecht.org
        15.01.2016 - 08:06 Antworten

        Hallo Stefan,

        in Grund wäre z.B. wenn die Gemeinde die Vermietung als Ferienwohnung untersagt hat.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • W.Worch
    21.10.2015 - 12:21 Antworten

    Hallo,

    ab Mai 2016 soll in Berlin ein neues Gesetz greifen, dass eine Zweckentfremdung des Wohnraumes verhindern soll. Hebelt das nicht die Argumentstion des Artikels aus?
    Ich möchte meine Eigentumswohnung an Feriengäste vermieten und zwar erst nach dem 1.Mai 2016. Gibt es dennoch Wege dies zu tun?
    Ich würde mich sehr über eine Antwort freuen.

    mit freundlichen Grüßen
    Schultz

    • Mietrecht.org
      21.10.2015 - 15:33 Antworten

      Hallo Frau Worch,

      Sie müssen Sie Wohnung als Ferienwohnung registrieren. Ob dass dann überhaupt möglich ist, wird Ihnen das Ordnungsamt sicher sagen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Robert Schwabe
    07.03.2016 - 16:36 Antworten

    Hallo,

    wir hätten eine Nachfrage zum Verbot in der Teilungserklärung.

    In der Teilungserklärung ist der Passus aufgeführt:
    Das Wohneigentum darf nur für Wohnzwecke oder freiberuflich genutzt werden. Zu einer anderweitigen Nutzung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich, die nicht unbillig verweigert werden darf.

    Wir betreiben eine Ferienwohnung mit einer externen Putzkraft, die auch die Gäste empfängt. Die Zustimmung vom Verwalter liegt nicht vor. Würde dies nach aktuellem Stand eine Nutzung als Ferienwohnung untersagen?

    Vielen Dank,
    Robert

    • Mietrecht.org
      07.03.2016 - 20:28 Antworten

      Hallo Robert,

      Wohnzwecke und Ferienvermietung unterscheiden sich in meinen Augen. Das BGH Urteil vom 15.01.2010, AZ: V ZR 72/09 dehnt den Begriff des Wohnens / des Wohnzweckes relativ weit aus und sieht auch die Vereiterung an Feriengäste abgedeckt.

      Ich vermute allerdings stark, dass bei der Erstellung der Teilungserklärung etwas anderes angestrebt war.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva Martini
    07.03.2016 - 20:09 Antworten

    Kann die Hausversammlung in einem Ferienwohnhaus , nur etwas 6 der 33 Parteien, sind wohnlich dort gemeldet, mit die gelegentliche Vermietung ( ca. 8 Wochen im Jahr ) verbieten oder mich gerichtlich belangen.
    Vielen Dank!
    mfg
    Eva Martini

    • Mietrecht.org
      07.03.2016 - 20:27 Antworten

      Hallo Eva,

      Ihre Hausverwaltung kann Ihnen direkt nichts verbieten. ggf. aber die Wohnungseigentümergemeinschaft (bzw. die Mehrheit). Ich kenne leider nicht Ihre Teilungserklärung oder Beschlüsse und auch nicht die Begründung für eine mögliche Einschränkung. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David Gaspar
    08.11.2016 - 14:04 Antworten

    Hallo,

    ich würde gerne meine Eigentumswohnung in Berlin vermieten. Ich selber wohne in einem Teil der Wohnung (es handelt sich um 2 Wohnungen die zusammengelegt wurden) und würde den anderen Teil an Touristen vermieten. Muss ich hierfür eine Genehmigung vom Bezirksamt einholen?

    Beste Grüße,
    David G

    • Mietrecht.org
      09.11.2016 - 10:21 Antworten

      Hallo David,

      befragen Sie zu Ihrem Vorhaben am besten einen Anwalt oder richten Sie Ihr Anliegen für die maximale Sicherheit an das Bezirksamt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • André
    26.11.2016 - 01:33 Antworten

    Guten Morgen,

    in unserer Teilungserklärung wird nicht untersagt Feriengäste zu empfangen. Nun hat unsere Eigentümerversammlung vor den Beschluss zu verfassen dass nur noch Bewohner mit angemeldetem Erst- oder Zweitwohnsitz das gemeinschaftliche Schwimmbad benutzen dürfen. Ist das rechtens? Bisher galt im Haus dass Feriengäste automatisch das Gemeinschaftseigentum Schwimmbad genauso nutzen durften wie alle anderen Bewohner. Ich konnte auch nach tagelangem Online-Recherchieren keine Antwort finden.

    Vielen Dank schonmal

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