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Ist ein defekter Rollladen oder Rollladengurt eine Kleinreparatur?

Immer mal wieder kommt es vor, dass in einer Mietwohnung während einer Mietzeit häufig verwendete Gegenstände kaputt gehen und eine Kleinreparatur notwendig wird.

Dabei stellt sich die Frage, was unter den Begriff der Kleinreparaturen fällt und ob darunter auch ein defekter Rollladen bzw. ein Rollladengurt zählt.

Diese Frage soll der nachfolgende Beitrag klären, inwiefern ein defekter Rollladen durch einen Mieter instand zu setzen ist und damit unter die Kleinreparaturklausel eines Mietvertrages fällt. In diesem Fall müsste der Mieter die Kosten übernehmen. Handelt es sich um keine Kleinreparatur, ist der Vermieter in der Pflicht. In diesem Artikel erfahren Sie die Antwort.

Instandhaltung und Kleinreparaturklausel

Die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts ist gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist er dazu verpflichtet, „die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“. Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst dabei grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der „Mietsache“ beeinträchtigen oder unmöglich machen.

Übertragung von Kleinreparaturen auf den Mieter

Bei der Wohnraummiete lässt die Rechtsprechung Ausnahmen für Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen zu, sie können in einem vorformulierten Mietvertrag auf den Mieter – eingeschränkt – abgewälzt werden.

Viele Vermieter versuchen, durch eine besondere Klausel im Mietvertrag („Kleinreparaturklausel“) die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter abzuwälzen: Letztere sollen danach kleinere Reparaturen selbst bezahlen. Dies ist allenfalls möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter unterliegen.

Des Weiteren muss eine Begrenzung für die einzelnen Kleinreparaturen (50 bis 75 Euro gelten als angemessen) und eine weitere Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres enthalten sein (Nach OLG Stuttgart: Gesamtbelastung höchstens 150 bis 200 Euro, jedoch nicht mehr als 8 bis 10% der Jahresmiete)

Ist ein defekter Rollladen bzw. Rollladengurt eine Kleinreparatur?

Ist eine Kleinreparaturklausel wirksam, so ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet  in dem durch die Klausel vorgegebenen Kostenrahmen die Kosten für die Reparaturen zu bezahlen.

Jedoch ist vorliegend zwischen dem Rollladen an sich und dem Rollladengurt zu differenzieren.

Das Amtsgericht Leipzig hat in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2003 festgehalten, dass eine Reparatur eines Rollladenkastens keine Kleinreparatur darstellt, Urteil vom 14. August 2003, Az: 11 C 4919/03 – ZMR 2004, 120-121. Der Mieter ist somit nicht dazu verpflichtet, einen defekten Rollladen oder Rollladenkasten zu reparieren.

Anders liegt die Beurteilung der Frage, ob die Reparaturkosten für den Rollladengurt vom Mieter zu tragen sind.

Es handelt sich bei dem Rollladengurt um einen Gebrauchsgegenstand, welcher vom Mieter häufig verwendet und benutzt wird und damit seiner direkten Beeinflussung unterliegt.

Ist die Vornahme von Kleinreparaturen somit wirksam auf den Mieter übergegangen, ist dieser verpflichtet, im Rahmen der finanziellen Vorgaben, einen Ersatz für einen defekten Rollladengurt zu besorgen.

Fazit

Wurde die Verpflichtung zu Tragung von Kleinreparaturkosten wirksam auf den Mieter verlagert, ist dieser grundsätzlich dazu verpflichtet, die Kosten einer Instandsetzung des Rollladengurtes zu bezahlen. Der Mieter kann jedoch nicht wirksam zum Ersatz von Schäden am Rollladenkasten oder am Rollladen selber verpflichtet werden.

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12 Antworten auf "Ist ein defekter Rollladen oder Rollladengurt eine Kleinreparatur?"

  • Sebastian Römmig
    12.05.2014 - 17:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    wo kann ich denn bitte den Urteilsspruch/Text zu dem Urteil des Amtsgericht Leipzig vom 14. August 2003, Az: 11 C 4919/03 – ZMR 2004, 120-121?
    Mit freundlichen grüßen
    Sebastian Römmig

  • Sebastian Römmig
    13.05.2014 - 20:09 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Quelle gefunden: http://www.justiz.sachsen.de/lentschweb/
    Hier war auch der Urteils Text in voller Länge zu finden.
    Leider bezieht sich das Urteil bzgl. der Rolläden wohl auf den beschriebenen Arbeitsumfang der Firma die den Rolladen instand gesetzt hat. Hier kommt es sicher wieder darauf an was in der Rechnung steht.
    Mit freundlichen grüßen
    Sebastian Römmig

  • Lars Müller
    08.07.2014 - 09:44 Antworten

    Hallo,

    Meine Vermieterin will das wir in eigenregie und auf eigene Kosten die Rollläden reparieren lassen. (haben kleine Beschädigungen auf der Außenseite) meines Wissens muss sie das selber zahlen…. Müsste ja mit dem o.g. Urteil zu erklären sein.

    Lg Lars

  • Hans Walter
    10.01.2015 - 17:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie verhält es sich denn mit der Mechanik (Lager, Welle, Getriebe) innerhalb des Rolladenkastens?
    Die unterliegen doch auch nicht der direkten Beeinflussung durch den Mieter.
    Fällt das dann auch nicht unter die Kleinreparaturklausel?

    Viele Grüße
    Hans Walter

    • Mietrecht.org
      10.01.2015 - 18:42 Antworten

      Hallo Hans,

      das Fazit des Artikel sagt es im Grunde, man muss abgrenzen. Mit dem Innenleben des Rollladens haben Mieter in der Regel nichts zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • martina brasch
    15.10.2015 - 01:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meinem Fall ist der Jalousiegurt aus der Verankerung im Jalousiekasten gerissen. Die Reparatur bestand darin, dass der gleiche Gurt wieder im Jalousiekasten befestigt wurde.
    Das Haus wurde 1996 erbaut und erstmals bezogen, ich bin jedoch erst im Mai 2013 in die Wohnung eingezogen und konnte mir kein Bild vom Zustand der Gurtbefestigung im Jalousiekasten machen. Der äußere Eindruck der Gurte legt nahe, dass sie noch nie gewechselt wurden.
    Meine Frage:
    Gibt es für Jalousiegurte auch eine zeitliche Frist des Erneuerns, wie beim Austausch des Teppichs durch den Vermieter?
    Ist es rechtens, das die Wiederbefestigung des alten Gurtes durch den Haustechniker des Vermieters mir als Kleinreparatur in Rechnung gestellt wird?
    Vielen Dank im Voraus.

    Mit freundlichem Gruss
    Martina B.

    • Mietrecht.org
      15.10.2015 - 09:26 Antworten

      Hallo Martina,

      ich kann dem Artikel leider nicht wirklich mehr hinzufügen. In jeder Wohnung, die Sie nicht erstbeziehen, können Abnutzen vorliegen, die dann vielleicht erst im aktuellen Mietverhältnis als konkreter Schaden auftreten (Fenstergriff bricht ab, etc.). Im Zweifelsfall sollten Sie sich einen rechtlichen Rat einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mario
    17.12.2015 - 16:42 Antworten

    Hallo,

    meine Frage richtet sich an den Abschnitt:

    „Des Weiteren muss eine Begrenzung für die einzelnen Kleinreparaturen (50 bis 75 Euro gelten als angemessen) und eine weitere Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres enthalten sein (Nach OLG Stuttgart: Gesamtbelastung höchstens 150 bis 200 Euro, jedoch nicht mehr als 8 bis 10% der Jahresmiete)“

    Dort und auch in meinen Mietvertag ist immer die Rede von „im Einzelfall“.
    Doch wie definiere ich einen Einzelfall?

    Dazu mein Sachverhalt:

    Mir wurde nach Auszug und der Übergabe einer Wohnung die Reparatur von 4 Rolladengurten in Rechnung gestellt.
    Ich habe jetzt eine Rechnung bekommen, die besagt, dass insgesamt 6 Rolladengurte und 1 Rolladenkasten repariert wurden. Aus der Rechnung geht nicht hervor, was die einzelnen Gurte bzw der Kasten und deren Reparatur gekostet hat. Lediglich Arbeitszeit, Anfahrt und Gesamtmaterial inkl. Kleinmaterial sind nachvollziehbar.
    Wenn man alles grob überschlägt, kann man davon ausgehen, dass die Reparatur eines Gurts unter den im Mietvertag genannten 75€ für einzelne Reparaturen liegt und dann auch von mir getragen werden müsste.

    Ich soll jetzt 130€ anteilige gemäß meines Mietvertrags (130€ max Kleinreparaturen im Jahr) zahlen.
    Unabhängig davon, dass die Rechnung so nicht gültig ist, lässt der „EINZELFALL“ jetzt Interpretationsspielraum und ergibt je nach Sichtweise eine gültige oder Ungültige Kleinreparaturklausel.

    1. Ist jetzt die einzelene Reparatur jedes der 4 Gurte als besagter EINZELFALL zu betrachten? Dann sind die 130€ gerechtfertigt.

    oder

    2. ist ein EINZELFALL bezogen auf die Gesamtreparatur der 4 Gurte? Weil die mir ja in Rechnung gestellt wurden, ein Techniker dafür beauftragt wurde und zeitlich gesehen zusammen repariert und in Rechnung gestellt wurden. Dann ist wieder die Gesamtrechnung ausschlaggebend und würde den Eigenbeitrag von 75€ im Einzelfall überschreiten.

    Vielen DANK für eine rasche Antwort. 🙂

    • Mietrecht.org
      18.12.2015 - 13:53 Antworten

      Hallo Mario,

      man kann sicher in beide Richtungen nachvollziehbar argumentieren. Ich persönlich würde versuchen zu Ihrer Frage passende Rechtsprechung zu finden – um zu erfahren, wie und ob eine Abgrenzung bereits von Gerichten entschieden wurde.

      Ansonsten könnte man auch erstmal widersprechen und die Kleinreparatur als Gesamtleistung zurückweisen. Das kann natürlich im Zweifel weitere (rechts)kosten produzieren.

      Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Helmut Brotxermann
    21.01.2016 - 13:26 Antworten

    Folgendes bahnt sich bei mir an: der Rolladen zeigt eindeutige Lamellen, die in der Führungsschiene beim heraus- oder herunterlassen des Rollladens, dass diese einseitig auseinander gehen und dabei einen Spalt von ca. 10-15 cm Höhenunterschied zwischen den beiden Enden des Rollladens bestehen, dieser Spalt lässt sich durch Handanlegen und drücken nach oben wieder einrenken. Dies wird aber nicht auf Dauer Bestand haben, was ist, wenn der Rollladen doch einmal reißt und nach unten kracht, wer muss dann diese Reparatur, wenn eine Reparatur noch sinnvoll erscheint, bezahlen? Auch der Thermostat einer gerippten Heizkörpers ist nicht mehr in Ordnung man muss laufen nachjustieren, sprich den Drehknopf regulieren, damit eine konstante Wärme gehalten werden kann.
    Mit freundlichem Gruß
    Helmut

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