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Wohnung im Zweifamilienhaus: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist

Es kann durchaus vorkommen, dass Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, wenn der Vermieter über mehrere Wohnungen innerhalb eines Hauses verfügt, von denen er eine selbst bewohnt und die andere vermietet hat.

Solange sich die Vertragsparteien gut verstehen, kann ein direkter u.U. täglicher Kontakt zwischen Mieter und Vermieter die Durchführung des Mietverhältnisses sogar erleichtern, weil sich der Mieter mit seinen Anliegen unkompliziert an seinen Vermieter wenden kann. Kommt es allerdings zu Spannungen zwischen den Mietvertragsparteien, was keine Seltenheit ist, wirken sich diese besonders stark auf das tägliche Leben beider Seiten aus, da sich beide in der Regel nicht aus dem Weg gehen können.

In einer solchen Situation besteht insbesondere für den Vermieter, der das Mietverhältnis in der Regel -im Gegensatz zum Mieter- nicht grundlos kündigen kann, ein besonderes Bedürfnis, den ständigen Kontakt durch eine Beendigung des Mietverhältnisses zu unterbinden.

Diesem Umstand trägt das Gesetz dadurch Rechnung, dass es dem Vermieter unter gewissen Voraussetzungen ein erleichtertes Kündigungsrecht mit besonderen Kündigungsfristen verschafft. Mit diesem Kündigungsrecht befasst sich der folgende Beitrag.

Der Vermieter einer Wohnung innerhalb eines Zweifamilienhauses hat ein erleichtertes Kündigungsrecht

§ 573a Abs.1 S.1 BGB sieht vor, dass ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen vom Vermieter gekündigt werden kann, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Dies bedeutet, dass der Vermieter das Mietverhältnis entgegen dem Regelfall des § 573 BGB, der ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraussetzt, grundlos kündigen kann.

Dieses erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters ist jedoch an folgende Voraussetzungen gebunden:

1. Zunächst muss ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis vorliegen. Bei der Kündigung gem. § 573a BGB handelt es sich nämlich um eine erleichterte ordentliche Kündigung, die nicht möglich ist, wenn die Parteien ein befristetes Mietverhältnis eingegangen sind.

2. Das Kündigungsrecht des Vermieters darf außerdem nicht durch einen Kündigungsverzicht eingeschränkt sein.

3. Wesentliche Voraussetzung des erleichterten Kündigungsrechts des Vermieters aus § 573a Abs.1 BGB ist des Weiteren, dass sich die Wohnungen des Mieters und die des Vermieters in einem Gebäude befinden.

Bei dem Gebäude muss es sich nicht zwangsläufig um ein ausschließlich zu Wohnzwecken dienendes Gebäude handeln. Eine gewerbliche Nutzung schadet nicht, soweit sich in dem Gebäude zumindest auch Wohnungen, uns zwar diejenige des Vermieters und des Mieters befinden.

Die Wohnungen des Vermieters und des Mieters befinden sich jedoch nur in einem Gebäude i.S.d. § 573a Abs.1 BGB, wenn eine Einheitlichkeit des Gebäude bejaht werden kann. Diese Einheitlichkeit wird beispielsweise nicht angenommen, wenn sich die Wohnung des Vermieters in der einen und diejenige des Mieters in der anderen von zwei Doppelhaushälften befindet. Doppelhaushälften werden ebenso wie Reihenhäuser als selbstständige Gebäude angesehen (vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 – VIII ZR 325/09).

Etwas anderes gilt hingegen, wenn sich die Wohnungen der Vertragsparteien in derselben Doppelhaushälfte bzw. in ein und demselben Reihenhaus befinden. In diesem Fall ist eine Einheitlichkeit zu bejahen.

Solange sich die Wohnungen nicht in verschiedenen Doppelhaushälften oder Reihenhäusern befinden, steht es der Anwendbarkeit des § 573a Abs.1 BGB nach der Rechtsprechung des BGH außerdem nicht entgegen, wenn Mieter und Vermieter keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, weil es z.B. an einem gemeinsamen Treppenhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind (vgl. BGH, Urteil vom 25. 6. 2008 – VIII ZR 307/07).

Auch tatsächliche Spannungen zwischen Mieter und Vermieter sind nicht Voraussetzung für das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 573a Abs.1 BGB.

4. § 573a Abs.1 BGB fordert für das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters außerdem, dass der Vermieter das Gebäude selbst bewohnt.

Hieraus ergibt sich zunächst, dass sich juristische Personen, wie z.B. eine GmbH, nicht auf das Kündigungsrecht aus § 573a Abs.1 BGB stützen können, da diese nicht „wohnen“ können.

Auch eine natürliche Person kann von dem erleichterten Kündigungsrecht nur Gebrauch machen, wenn sie die Wohnung in dem einheitlichen Gebäude tatsächlich zu Wohnzwecken nutzt.

Nutzt der Vermieter die Räume allein oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken, besteht kein erleichtertes Kündigungsrecht.

Auch wenn die Räume des Vermieters lediglich zum Wohnen geeignet sind, der Vermieter sich dort aber nicht aufhält und die Wohnung tatsächlich nicht nutzt, scheidet eine Kündigung gem. § 573a Abs.1 BGB aus. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Vermieter dort gemeldet ist. Die tatsächlichen Verhältnisse sind ausschlaggebend.

Nicht einheitlich beurteilt wird allerdings, wie intensiv der Vermieter die Wohnung nutzen muss, um in den Genuss des erleichterten Kündigungsrechts zu kommen. Während es nach einer Auffassung erforderlich ist, dass der Vermieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14.03.1991 – 62 S 481/90), wird auf der anderen Seite vertreten, dass der Vermieter nicht ständig in der Wohnung wohnen muss und auch eine regelmäßig genutzte Zweitwohnung und Wochenendwohnung in Betracht kommt. Erforderlich ist nach dieser Ansicht aber, dass der Vermieter die Wohnung regelmäßig nutzt und diese nicht praktisch leer steht (vgl. AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 11. 8. 1994 – 92 C 103/94).

Maßgeblicher Zeitpunkt für das „Bewohnen“ der Wohnung durch den Vermieter ist nach überwiegender Auffassung derjenige des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter. Auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es nicht an (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 31.01.1991 – REMiet 3/90). Der Mieter kann sich daher grds. nicht darauf verlassen, dass das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters nicht besteht, nur weil dieser im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Wohnung in dem Gebäude bewohnt. Nur im Ausnahmefall kann sich eine auf § 573a Abs.1 BGB gestützte Kündigung als treuwidrig und damit unwirksam erweisen, wenn der Vermieter bei Mietvertragsabschluss durch sein Verhalten einen besonderen Vertrauenstatbestand des Inhalts geschaffen hat, das betreffende Haus selbst nie zu beziehen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25. 11.1991 – 9 REMiet 1/91).

Dass der Vermieter die Wohnung im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bewohnt, reicht allerdings nicht aus. Diese Kündigungsvoraussetzung muss während des gesamten Laufs der Kündigungsfrist bis zur Beendigung des Mietverhältnisses bestehen. Gibt der Vermieter die Nutzung der Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist auf, sei es dadurch, dass er die Räume nun überwiegend zu gewerblichen Zwecken nutzt oder auszieht und zumindest eine regelmäßige Nutzung zu Wohnzwecken nicht mehr bejaht werden kann, wird die trotz der veränderten Situation aufrechterhaltene Kündigung unwirksam. Es wird nämlich als rechtsmissbräuchlich angesehen, wenn der Vermieter an der Kündigung festhält, ohne den Mieter auf den Wegfall der Kündigungsvoraussetzungen hinzuweisen und ihm die Fortsetzung des Vertrages anzubieten.

Ein Fortfall oder eine Änderung der Nutzung nach Ablauf der Kündigungsfrist schadet zwar grds. nicht. Geschieht dies allerdings unmittelbar nach der Beendigung des Mietverhältnisses, liegt jedoch die Annahme nahe, dass der Vermieter bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung oder zumindest vor dem Ablauf der Kündigungsfrist die Absicht hatte, die eigene Nutzung zu Wohnzwecken aufzugeben. In diesen Fällen ist die Privilegierung des § 573a BGB nicht gerechtfertigt. Das LG Duisburg hat mit Urteil vom 18. 1. 2005 – 13 S 333/04 eine auf § 573a Abs.1 BGB gestützte Kündigung für unwirksam gehalten, weil der Vermieter in der Absicht gekündigt hatte, das Haus nach dem anschließenden eigenen Auszug unvermietet weiterzuverkaufen. Das gleiche gilt im Falle eines schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses für die Zeit unmittelbar nach dem Auszug des Mieters geplanten Abrisses des Hauses zwecks Neubaus eines Mehrfamilienhauses (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 16. 1. 2004 – 4 S 100/03). In solchen Fällen kann der Vermieter nur unter den erschwerten Voraussetzungen des § 573 Abs.2 Nr.3 BGB (sog. Verwertungskündigung) kündigen.

Besteht der Entschluss des Vermieters, die eigene Nutzung zu Wohnzwecken nach dem Auszug des Mieters aufzugeben, zwar noch nicht bei der Abgabe der Kündigungserklärung, wird dieser aber vor Ablauf der Kündigungsfrist gefasst, muss der Vermieter dies (wie bei einer vor Fristablauf nicht nur beabsichtigten, sondern bereits umgesetzten Nutzungsänderung (s.o.)) dem Mieter mitteilen und ihm die Fortsetzung des Vertrages anbieten. Tut er dies nicht, ist die Kündigung unwirksam (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 22. 4. 1993 – 11 U 60/92). Liegen die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB vor, kann der Vermieter die Kündigung allerdings während des Laufs der Kündigungsfrist nachträglich auf diesen Kündigungsgrund stützen, ohne eine erneute Kündigung aussprechen zu müssen (vgl. zum Übergang auf eine Verwertungskündigung LG Hamburg, Urteil vom 19.1.1989 – 7 S 173/88).

5. Eine weitere wesentliche und immer wieder Probleme aufwerfende Voraussetzung für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters enthält § 573a Abs.1 BGB, indem er verlangt, dass sich in dem Gebäude, in dem der Vermieter und der Mieter wohnen, nicht mehr als zwei Wohnungen befinden dürfen. Dieses so einfach klingende Erfordernis weist in vielerlei Hinsicht Probleme auf.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang zunächst, dass nicht alle weiteren Räume, die sich außer den Wohnungen des Vermieters und des Mieters noch in dem Gebäude befinden, dem erleichterten Kündigungsrecht des Vermieters entgegenstehen.

Befinden sich in den Gebäude also noch weitere Räume, die zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, schadet dies nicht (vgl. BGH, Urteil vom 25. 6. 2008 – VIII ZR 307/07).

Auch weitere Zimmer, die zu Wohnzwecken genutzt werden, müssen nicht zwangsläufig zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters führen. Entscheidend ist in diesem Fall, ob es sich lediglich um einzelne (vermietete) Zimmer oder aber um selbständige Wohnungen handelt. Nur im letzteren Fall kann das Vorhandensein einer oder mehrerer weiterer Wohnungen bejaht werden, was zum Wegfall des Kündigungsrechts führt.

In manchen Fällen ist es schwierig zu ermitteln, ob es sich bei den weiteren Räumen um eine Wohnung i.S.d. § 573a Abs.1 BGB handelt. Unter einer Wohnung wird ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. BGH, Urteil vom 17. 11. 2010 – VIII ZR 90/10). Verbreitet wird als Definition außerdem auf die DIN 283 zurückgegriffen. Dort heißt es: „Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, Ausguss und Abort.“

Ausreichend ist es für die Qualifizierung von Räumen als Wohnung, dass die Anschlüsse und Versorgungsleitungen vorhanden sind, die für eine Nutzung der Räume insbesondere als Küche und Toilette erforderlich sind. Ist dies der Fall, bedarf es der tatsächlichen Einrichtung z.B. einer Küche nicht (LG Braunschweig, Urteil vom 24.5.1983 – 6 S 53/83). Hieraus folgt, dass es nicht notwendig ist, dass die Wohnung auch tatsächlich bewohnt wird. Die Möglichkeit der Nutzung reicht aus. Daher zählt auch eine leerstehende Wohnung als dritte Wohnung mit der Folge, dass das erleichterte Kündigungsrecht nicht besteht (vgl. LG Essen, Urteil vom 05.06.1992 – 1 S 91/92).

Für die Einordnung von Räumlichkeiten als Wohnung kommt es außerdem nicht darauf an, dass diese eine Abgeschlossenheit aufweisen. Auch eine nicht abgeschlossene Wohneinheit kann als Wohnung qualifiziert werden (vgl. LG Essen, Urteil vom 29.7.1976 – 10 S 324/76).

Wird sie allerdings bewohnt, ist es nicht relevant, wer diese Wohnung nutzt. Die Annahme des Vorhandenseins einer weiteren Wohnung scheidet daher nicht deshalb aus, weil der Vermieter neben seiner „eigentlichen“ Wohnung auch diese Wohnung nutzt. Selbst wenn er die dritte Wohnung in seinen Wohnbereich integriert und seinen ursprünglichen Wohnbereich erweitert, beseitigt dies den Charakter der Räumlichkeiten als dritte Wohnung nicht, sofern die Ausstattung nicht verändert und keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, die zur Folge haben, dass eine eigenständige Wohnnutzung dort nicht mehr möglich ist (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10).

Nicht einheitlich beurteilt wird die Frage, zu welchem Zeitpunkt das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen aufweisen darf.

Eine Ansicht stellt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab (vgl. OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 07. 04.1982 – 4 U 167/81). Weist das Gebäude bei der Begründung des Mietverhältnisses also drei oder mehr Wohnungen auf, kann das Kündigungsrecht des Vermieters nach dieser Auffassung nicht dadurch herbeigeführt werden, dass er bauliche Veränderungen vornimmt, die zur Folge haben, dass sich der Wohnungsbestand auf zwei Wohnungen reduziert. Da nach dieser Auffassung die Kündigungsvoraussetzungen allerdings zusätzlich auch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter vorliegen müssen, reicht es für das Bestehen des erleichterten Kündigungsrechts des Vermieters aus § 573a Abs.1 BGB auf der anderen Seite nicht aus, dass das Gebäude nur im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Kommt später eine dazu, ist das Kündigungsrecht ebenfalls ausgeschlossen.

Überwiegend wird allerdings vertreten, dass nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern allein der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter derjenige ist, auf den es für die Beantwortung der Frage, ob das Gebäude zwei oder mehr Wohnungen aufweist, ankommt (vgl. OLG Karlsruhe ( Senat Freiburg), Rechtsentscheid vom 10.06.1983 – 9 ReMiet 1/83). Nach dieser Ansicht entfällt das Kündigungsrecht des Vermieters, wenn bei Vertragsschluss zwei Wohnungen vorhanden waren, das Gebäude aber im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung jedoch durch Ausbau oder Umbau drei oder mehr Wohnungen aufweist. Umgekehrt kann das Kündigungsrecht entstehen, wenn der Wohnungsbestand nach dem Vertragsschluss von drei oder mehr Wohnungen auf zwei reduziert wird. Nimmt der Vermieter diese Reuzierung allerdings nur zu dem Zweck vor, dem Mieter kündigen zu können, um die bauliche Veränderung anschließend wieder rückgängig zu machen, kann der Kündigung der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegengehalten werden.

Wie der BGH die von ihm mit Urteil vom 17. 11. 2010 – VIII ZR 90/10- noch offen gelassene Frage entschiedet, bleibt abzuwarten.

Ebenso wie für die Voraussetzung, dass der Vermieter eine Wohnung in dem Gebäude bewohnt, ist nach beiden vertretenen Ansichten auch die Voraussetzung des Wohnungsbestandes von nicht mehr als zwei Wohnungen nur erfüllt, wenn sie bis zum Ende der Kündigungsfrist fortwährend andauert. Hier gelten die unter 4. gemachten Ausführungen entsprechend.

Macht der Vermieter von dem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate

Eine Erleichterung stellt das Kündigungsrecht des § 573a Abs.1 BGB für den Vermieter nur insoweit dar, als es keines Kündigungsgrundes in Form eines berechtigten Interesses bedarf. Was die Kündigungsfrist anbelangt, wird dem Vermieter die Kündigung durch

§ 573a Abs.1 S.2 BGB nämlich erschwert. Danach verlängert sich die Kündigungsfrist des

§ 573c BGB um drei Monate, wenn der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Dies bedeutet Folgendes:

Die gewöhnliche Kündigungsfrist beträgt für den Vermieter gem. § 573c Abs.1 S.1 BGB drei Monate, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter noch nicht fünf Jahre besteht. Diese Frist verlängert sich gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB von drei auf sechs Monate, wenn seit der Überlassung an den Mieter zwar fünf aber noch nicht acht Jahre vergangen sind. Eine weitere Verlängerung der Kündigungsfrist von sechs auf neun Monate tritt ein, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung mindestens acht Jahre besteht.

Soweit § 573a Abs.1 S.2 BGB nun bestimmt, dass sich die Kündigungsfrist für das auf

§ 573a Abs.1 BGB gestützte Kündigungsrecht um drei Monate verlängert, hat dies zur Folge, dass die Kündigungsfrist bei einen seit der Überlassung noch nicht fünf Jahre bestehenden Mietverhältnis sechs, bei einem zwar fünf, aber noch nicht acht Jahre bestehenden Mietverhältnis neun und bei einem acht Jahre und mehr bestehenden Mietverhältnis ganze zwölf Monate beträgt.

In Anbetracht dieser nachteiligen Konsequenz der Fristverlängerung sollte sich der Vermieter gut überlegen, ob er von dem Sonderkündigungsrecht des § 573a Abs.1 BGB Gebrauch macht. Nicht vergessen werden darf nämlich, dass das „gewöhnliche“ Kündigungsrecht des Vermieters gem. § 573 BGB neben dem aus § 573a Abs.1 BGB bestehen bleibt. Der Vermieter hat insoweit ein Wahlrecht. Liegen die Voraussetzungen des § 573 BGB mit Gewissheit vor, weil ein berechtigtes Interesse des Vermieters wie -z. B. Eigenbedarf- bejaht werden kann, sollte der Vermieter seine Kündigung allerdings auf § 573 BGB und nicht auf § 573a Abs.1 BGB stützen, um in den Genuss der um drei Monate kürzeren Kündigungsfrist zu kommen. In diesem Fall bedarf es allerdings einer eingehenden Begründung der Kündigung (vgl. § 573 Abs.3 BGB). Ist sich der Vermieter nicht sicher, ob die Voraussetzungen für ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB vorliegen, kann er seine Kündigung auch in erster Linie auf § 573 BGB und hilfsweise auf § 573a Abs.1 BGB stützen (vgl. OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 07.04.1982 – 4 M 167/81).

Tipp für Vermieter:

Sind Sie an einer möglichst schnellen Beendigung des Mietverhältnisses interessiert, und haben Sie Gewissheit, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 BGB besteht, sollten Sie Ihre Kündigung nicht auf § 573a Abs.1 BGB, sondern unter Angabe von Gründen auf § 573 BGB stützen. 

Die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB gilt nicht für das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters aus § 573a Abs.1 BGB

Von dem Grundsatz, dass das Kündigungsrecht aus § 573 BGB wegen der kürzeren Kündigungsfrist zu bevorzugen ist, wenn dessen Voraussetzungen sicher vorliegen, ist jedoch eine Ausnahme in den Fällen zu machen, in denen der Vermieter als berechtigtes Interesse zwar Eigenbedarf geltend machen oder die Notwendigkeit der Kündigung zur angemessenen Verwertung der Wohnung bejaht werden könnte, er in Folge der in § 577a BGB enthaltenen Kündigungssperrfrist aber zeitweise an der ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.2 und 3 BGB gehindert wäre. § 577a Abs.1 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter immer dann für eine Zeit von mindestens drei Jahren nicht ordentlich kündigen kann, wenn er das Eigentum an der Wohnung in bereits vermietetem Zustand erworben hat und durch den Veräußerer an der erworbenen Wohnung nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter, aber vor der Veräußerung der Wohnung an den jetzigen Vermieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Diese Kündigungssperrfrist gilt nur für die ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB, nicht hingegen für die auf das Sonderkündigungsrecht des § 573a Abs.1 BGB gestützte Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 – VIII ZR 325/09). Liegen die Voraussetzungen des § 577a Abs.1 BGB vor, sollte der Vermieter seine Kündigung, wenn er die Wahl hat, unter Inkaufnahme der um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist auf § 573a Abs.1 BGB stützen.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben angeben, dass er die Kündigung auf § 573a Abs.1 BGB stützt

Macht der Vermieter von dem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch, muss er dies gem.

§ 573a Abs.3 BGB im Kündigungsschreiben angeben. Geschieht dies nicht, ist die Kündigung formell unwirksam. Eine Nachholung ist nicht möglich, so dass erneut gekündigt werden muss. Der Hinweis muss so erfolgen, dass für den Mieter erkennbar ist, dass der Vermieter nicht auf Grund eines berechtigten Interesses kündigt, sondern von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, das besteht, weil sich die Wohnung des Mieters in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet. Die bloße Bezugnahme auf die Gesetzesbestimmung genügt in der Regel nicht (vgl. LG Osnabrück, Beschluss vom 09. 5. 1990 – 1 S 369/89).

Trotz der grundlos möglichen Kündigung hat der Mieter ein Widerspruchsrecht

Der Vermieter kann gem. § 573a Abs.1 BGB zwar kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen zu müssen. Der Mieter ist aber dennoch nicht vollkommen schutzlos. Auch im Falle einer auf § 573a Abs.1 BGB gestützten Kündigung kommt § 574 BGB zur Anwendung. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Für den Mieter einer selbständigen Wohnung in einem Zweifamilienhaus ergeben sich keine Besonderheiten

Eine Erleichterung der Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen, sieht das Gesetz im Falle des Zusammenwohnens von Vermieter und Mieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen nur für den Vermieter vor, solange Vermieter und Mieter in unterschiedlichen selbständigen Wohnungen wohnen. Für den Mieter ergeben sich aus dieser Konstellation keine Besonderheiten. Der Mieter kann das Mietverhältnis ohnehin ohne Angabe von Gründen kündigen und hat dabei die unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses gem. § 573c Abs.1 S.1 BGB stets drei Monate betragende Kündigungsfrist zu beachten.

Besonderheiten für vermieteten Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung

Handelt es sich bei den an den Mieter vermieteten Räumen nicht um eine selbständige Wohnung, sondern befindet sich der an ihn vermietete Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, gelten folgende Besonderheiten:

Auch in diesem Fall steht dem Vermieter gem. § 573a Abs.2 BGB ein von einem berechtigten Interesse unabhängiges Kündigungsrecht zu. Dies besteht auch dann, wenn es sich nicht um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt, sondern sich die gemeinsam bewohnte Wohnung z.B. in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus befindet (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 21.04.1981 – 8 W REMiet 1397/81). Die Anzahl der Wohnungen ist unerheblich.

Auch in dieser Konstellation gilt zwar gem. § 573a Abs.2 BGB grds., dass sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um drei Monate verlängert. Eine wichtige und häufig vorkommende Ausnahme besteht jedoch in denjenigen Fällen, in denen die sich innerhalb der Vermieterwohnung befindenden Räume möbliert vermietet werden und der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, Derartige Mietverhältnisses sind gem. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter ebenfalls grundlos kündigen kann, für ihn aber nicht eine um drei Monate verlängerte, sondern eine gegenüber der „normalen“ Kündigungsfrist sogar verkürzte Kündigungsfrist gilt. Gem. § 573c Abs.3 BGB kann das Mietverhältnis nämlich zum Ende eines jeden Monats gekündigt werden, wenn die Kündigungserklärung dem Mieter spätestens am 15. eines Monats zugegangen ist.

Diese verkürzte Kündigungsfrist gilt auch für den Mieter von möbliertem Wohnraum innerhalb der vom Vermieter bewohnten Wohnung.

Fazit und Zusammenfassung

1. Der nicht durch einen Kündigungsausschluss eingeschränkte Vermieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen, wenn sich die Wohnung des Mieters in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet.

2. Die Voraussetzungen für das erleichterte Kündigungsrecht müssen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Mieter vorliegen und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortdauern.

3. Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, verlängert sich die regelmäßige Kündigungsfrist um drei Monate.

4. Die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB findet auf das Sonderkündigungsrecht keine Anwendung.

5. Die Wirksamkeit der auf § 573a Abs.1 BGB gestützten Kündigung hängt davon ab, dass der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben deutlich macht, dass er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

6. Dem Mieter steht ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Kündigung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt.

7. Befindet sich der an den Mieter vermietete Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, ist es für die Kündigungserleichterung des Vermieters nicht Vorraussetzung, dass sich in dem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen befinden.

Ist dieser Wohnraum möbliert vermietet, können sowohl der Vermieter als auch der Mieter das Mietverhältnis grundlos zum Ablauf eines Monats kündigen, wenn die Kündigungserklärung dem anderen Teil spätestens am 15. eines Monats zugegangen ist.

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31 Antworten auf "Wohnung im Zweifamilienhaus: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist"

  • Nolan D.
    15.03.2015 - 00:26 Antworten

    Guten Abend. Wir wurden nach §573 a gekündigt und möchten fragen ob diese Kündigung rechtens ist. Grund: im Haus sind drei Wohnungen: Parterre, der Vermieter, 1. Etage, wir als Mieter, Dachwohnung (ca, 40QM), der Sohn des Vermieters. Es gibt 3 Türklingel aber nur 2 Postkästen. Abgerechnet (Nebenkosten) werden ebenfalls 3 Wohnungen. Gilt hier auch diese Kündigungsform?

    • Mietrecht.org
      15.03.2015 - 09:48 Antworten

      Hallo Nolan,

      Sie bringen es ja schon auf den Punkt, in dem Haus scheint es nicht zwei, sondern drei Wohnungen zu geben.

      § 573a BGB ist hier eindeutig „… Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen…“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nolan D.
    17.03.2015 - 23:49 Antworten

    Danke für die Rückmeldung. Interessanterweise kam das Kündigungsschreiben (im Namen des Vermieters) von Haus & Grund. Denke das Haus dürfte dort eingetragen sein. Wurden hier falsche Tatsachen angegeben oder gar Haus & Grund seitens des Vermieters getäuscht?

    • Mietrecht.org
      18.03.2015 - 12:37 Antworten

      Hallo Nolan,

      wie es dazu gekommen ist, kann ich leider nicht beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nolan D.
    18.03.2015 - 19:30 Antworten

    Hmm, ist es eventuell möglich, aufgrund der Tatsache dass der Sohn des Vermieters die 3. Wohnung bewohnt, es hier eine Ausnahme der Regelung gibt?

  • Lukas
    23.08.2015 - 10:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wird aufgrund § 573a Abs.3 BGB gekündigt, muss ja kein Kündigungsgrund angegeben werden.

    Widerspricht nun der Mieter aufgrund der Sozialklausel, hat der Vermieter da im Räumungsgsprozess die Möglichkeit, Gründe nachträglich noch anzubringen, weshalb er gekündigt hat oder werden da nur noch die Gründe des Mieters in Bezug auf die Sozialklausel beachtet.

    Wäre dies so, wäre es dann sinnvoll, bei einer Kündigung gemäß § 573a Abs,.3BGB doch in dem Kündigungsschreiben auch Gründe anzugeben.
    Viele Grüße
    Lukas

  • pipmen
    10.01.2016 - 23:45 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Kündigung gemäß § 573a Abs.1 BGB erhalten. Es existieren meines Wissens auch nur zwei Wohnungen im Gebäude. Nun möchte ich folgenden Satz genauer verstehen….Sie schreiben:

    „Nutzt der Vermieter die Räume ALLEIN oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken, besteht kein erleichtertes Kündigungsrecht.“

    Ich bewohne die Souterrainwohnung des Hauses. Mein Vermieter lebt vollkommen allein. Ist mein Vermieter nun berechtigt Gebrauch vom Sonderkündigungsrecht zu machen? Wenn nicht, wie kann ich das Begründen bzw. auf welchen Paragraphen kann ich mich beziehen?

    Grüße,
    Pipmen

    • Mietrecht.org
      11.01.2016 - 02:30 Antworten

      Hallo Pipmen,

      „allein“ meint hier „ausschließlich zu gewerblichen Zwecken“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • pipmen
    13.01.2016 - 22:56 Antworten

    vielen Dank!
    Das heisst der Gesetzgeber hat hier aus welchen Gründen auch immer die Möglichkeit der „Willkür“ geschaffen sofern es ein Zweifamilienhaus ist. Ich kann den „Geist“/ Sinn dahinter nicht erkennen was der Unterschied zu einem Mehrfamilienhaus sein soll? Ob 2, 3 oder mehr Wohnungen, was macht die 2 Wohneinheiten so speziell? Ich würde dieses Sonderrecht schon eher verstehen, wenn es nicht von der Anzahl abhängen würde, sondern davon, dass der Vermieter im Gebäude wohnt. Eigentlich gehört dieses Gesetz abgeschafft, da die Willkür des Vermieters dem „problem-freien Mieter“ übergeordnet ist.

  • Frieda Schmidt
    27.02.2016 - 19:50 Antworten

    Hallo,

    meine Eltern haben die Oberwohnung in unserem Haus untervermietet. Seit langer Zeit gibt es große Schwierigkeiten mit dem Mieter. Er hält sich nicht an Absprachen und stellt den Hof voller Schrottautos, zahlt die Nebenkosten wie er will, es herrschen Messie-ähnliche Zustände in der Wohnung und im Carport etc. Leider waren meine Eltern bisher zu gutmütig. Seit einem Jahr läuft alles nur noch über den Anwalt und für meine Eltern ist es eine unzumutbare Situation mit dem Mieter weiterhin unter einem Dach zu wohnen. Vor fast einem Jahr erhielt der Mieter von unserem Anwalt die ordentliche Kündigung mit einer Kündigungsfrist von (ich glaube) 9 Monaten zum 30. April 2016. Heute ist ein Brief seines Anwaltes eingegangen mit dem Widerspruch gegen diese Kündigung, da er keine vergleichbare Wohnung fände. Man muss dazu sagen, dass 1. der Mieter ist stinkfaul und hat garantiert nicht nach einer Wohnung gesucht und 2. ist die Wohnung meiner Eltern viel zu günstig. Seit 10 Jahren wurde die Miete nicht an aktuelle Mietspiegel angepasst und schon vorher lag sie deutlich unter dem Mietspiegel. Es ist klar, dass der Mieter keine vergleichbare Wohnung findet.

    Jetzt meine Frage: wie erfolgreich kann der Mieter in einer solchen Situation mit seinem Widerspruch sein bzw. was können meine Eltern in dieser Situation tun, um die Kündigung zum 30. April 2016 zu wahren? Ich frage hier nach, da ich mir gerne eine Zweitmeinung einholen möchte.

  • Mama Mia
    02.03.2016 - 22:54 Antworten

    Hallo,

    erst einmal möchte ich mich für die sehr übersichtliche und umfangreiche Zusammenstellung zum Thema bedanken.

    Meinen Kindern und mir wurde ebenfalls entsprechend o. g. § gekündigt. Da die Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde, haben wir Widerspruch eingelegt. Kurz darauf erhielten wir die zweite Kündigung, welche sich mit Kündigungsfrist auf das Datum der ersten Kündigung bezieht und ohne die Angabe auf des § der die Kündigung begründet. Dahingehend wurde obwohl nicht notwendig (auf Widerspruchsrecht wurde beidermalig nicht hingewiesen) durch uns ein 2. Widerspruch verfasst. Können Sie bestätigen, dass die zweite Kündigung eine eigenständige Kündigung ist, welche sowohl den Vermerk des genutzten § als auch die Kündigungsfrist erneut enthalten muss?

    Kann ich als Mieter irgendwo einsehen als welche Art von Haus das Objekt deklariert ist? Wichtig wäre für uns zu wissen ob er sich hierbei nicht doch um ein Doppelhaus handelt? Es ist ein altes Bauerngehöft. Beide 2-stöckigen Gebäude stehen in L-Form aneinander. Die Hauseingänge sind daher komplett getrennt, Man sieht sich ausschließlich ab und an auf dem Grundstück, Befahrung erfolgt durch ein gemeinsam genutztes Tor. Heizung und Wasser werden über gemeinsame Leitungen mit Zwischenzählern abgerechnet. Handelt es sich dennoch um ein Zweifamilienhaus?

    Wir haben bereits einen Anwalt kontaktiert, welcher auch die Widersprüche überwacht, aber dennoch sind wir uns sehr unsicher.

    Lieben Dank

    • Mietrecht.org
      02.03.2016 - 23:28 Antworten

      Hallo Mama Mia,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht beraten – alleine schon, weil niemand deutliche Aussagen treffen kann, ohne den Schriftverkehr und den Mietvertrag zu kennen. An Ihrer Stelle würde ich mich auf Ihren Anwalt verlassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Schmidt
    09.04.2016 - 23:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich wohne in einem 6er WG, wo jeder einen eigenen Zimmer/Vertrag abgeschlossen hat. Es ist ein 2Familienhaus . Der Vermieter wohnt in einer Wohnung und wir WG der andere. Nun wurden wir alle nach 573aBGB gekündigt . Zu recht? Wir haben doch gleich 6 Wohnraumverträge!

    Viele Grüße
    J. Schmidt

    • Mietrecht.org
      10.04.2016 - 01:33 Antworten

      Hallo Herr Schmidt,

      schwieriger und besondere Frage. Ich würde die eine Kündigung prüfen lassen (wenn alle zusammenlegen, ein echtes Schnäppchen).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brigitte H.
    18.04.2016 - 19:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    besten Dank für die umfangreichen Informationen auf Ihrer Seite.

    Dennoch erschließt sich uns nicht, wie die Kündigungsfrist bezüglich unserer Situation ist:
    Wir wohnen seit 19 Jahren in einem 2-Familien-Haus in dem beide Wohnungen vermietet sind. Nun haben die Mieter der unteren Wohnung gekündigt und ziehen aus.
    Der Eigentümer möchte das Haus nun als komplettes Objekt verkauften (nicht als Eigentumswohnungen).

    Nun zu unserer Frage: Welche Kündigungsfrist gilt für den Erwerber des Objektes? Muss er sich an die Sperrfrist von 3 Jahren halten oder kann er uns wegen Eigenbedarf mit einer Frist von 9 Monaten kündigen?

    Im Voraus besten Dank für Ihre Einschätzung und viele Grüße

    • Mietrecht.org
      19.04.2016 - 00:31 Antworten

      Hallo Brigitte,

      eine Kündigungssperrfrist gibt es nur, wenn das Haus nach Ihrem Einzug in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika M.
    18.10.2016 - 10:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Mutter bewohnt in ihrem Zweifamilienhaus eine Wohnung und die zweite DG-Wohnung ist seit 4 Jahren an ein altes Ehepaar vermietet. Die Mieter lüften ihre Wohnung praktisch nicht und wenn, dann nur kurz und nur mit gekippten Fenstern und zu 3/4 herabgelassenen Rollos. Meine Mutter stellt bereits nasse Flecken an der Decke eines Zimmers in ihrer Wohnung fest. Das Dach wurde von einem Dachdecker geprüft und keine Mängel festgestellt. Es verlaufen keine wasserführenden Leitungen in dem Bereich der aufgetretenen Flecken. Es kommt übler Geruch aus der Wohnung. Meine Mutter lüftet vollkommen ausreichend. Die Mieter wurden bereits mehrfach erfolglos aufgefordert entsprechend zu lüften. Meine Mutter beabsichtigt nun von ihrem Sonderkündigugsrecht (2-Fam. Haus) Gebrauch zu machen. Die Mieter sind in einem geistig und körperlich sehr schlechten Zustand. Ich habe kürzlich in der Mietwohnung das betroffene Zimmer auf evtl. Schimmel überprüft und dabei nichts feststellen können, weil alle Wände mit Möbeln verstellt sind. Die Frau hat mich dabei tätlich angegriffen. Dafür habe ich jedoch keinen Zeugen.Außerdem ist die Frau frech und unverschämt bei jeder Kleinigkeit. Aufgrund des oben erwähnten Zustandes der Mieter, vermute ich, dass diese einen Widerspruch aufgrund Härte einlegen werden.

    Wie stehen nach Ihrer Meinung die Chanchen, innerhalb welchem Zeitraum wir die Mieter aus der Wohnung bringen?

    Vielen Dank und freundliche Grüße

  • W. Wu
    07.11.2016 - 14:35 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich besitze mit meiner Mutter ein Zweifamilienhaus. Es gibt eine obere und untere Wohnung und einen gemeinsamen Hauseingang. Meine Mutter bewohnt die untere Wohnung, während die obere Wohnung vermietet werden soll. Wir beabsichtigen beide als Vermieter aufzutreten.

    Meine Frage lautet nun, ob wir – im Fall der Fälle – auch von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen könnten, obwohl nur meine Mutter als Vermieterin im selben Haus wohnt? Oder gilt dies nicht, da ich ebenfalls als Vermieterin auftrete, allerdings nicht in der unteren Wohnung wohne?

    Vielen Dank für Ihre Einschätzung.

    • Mietrecht.org
      09.11.2016 - 10:31 Antworten

      Hallo W. Wu,

      das Gesetz spricht von „der Vermieter“. Recherchieren Sie am besten nach Rechtsprechung zu Ihrer konkreten Sachlage oder lassen Sie die Kündigungsmöglichkeit hier prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anja
    28.03.2017 - 10:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    versteh ich das richtig, dass man §573a nicht anzuwenden kann, wenn das Wohnhaus mit zwei Wohnungen nach WEG aufgegeteilt worden ist?

    Herzlichen Dank für Ihre hilfreichen Veröffentlichungen

  • wolfgang
    30.03.2017 - 09:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne gemeinsam mit einer anderen Mietpartei in einem Zweifamilienhaus. Die Lage ist sehr begehrt und in der Nachbarschaft sind schon zahlreiche Häuser verkauft worden. Eigentümer ist eine juristische Person, hier der Bund.

    Verstehe ich es richtig, das im Falle eines Verkaufs des gesamten Hauses dieses erst einmal in Eigentumswohnungen umgewandelt werden müßte, dann bei einer oder beiden Wohnungen eine Eigenbedarfsklage erfolgen müßte und erst dann, nachdem der neue Eigentümer in eine der beiden Wohnungen eingezogen ist gemäß § 573 kündigen ?

    Würde der Verkauf des Hauses von einer juristischen Person an einen neuen Privateigentümer eine Kündigungssperrfrist aktivieren ?

    Herzlichen dank vorab

    • Mietrecht.org
      30.03.2017 - 11:33 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      wenn ein Eigentümer das gesamte Haus kauft (ohne Aufteilung) sehe ich keinen besonderen Kündigungsschutz für eine oder auch beide Wohnungen.

      Ansonsten wäre Aufteilung, Einzelverkauf, Aktivierung der Kündigungssperrfrist, Kündigung einer Wohnung und dann ggf. die Kündigung der anderen Wohnung der kompliziertere Eigentümer-Weg.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • wolfgang
    31.03.2017 - 10:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    das hieße das die Kündigungssperrfrist nicht greifen würde, wenn der neue Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung ziehen würde ? Dann wäre nur die reguläre Kündigungsfrist von 12 Monaten bei einem seit 12 Jahre bestehenden Mietverhältniß bindent ?

    Es handelt sich um 2 gleich große Wohnungen mit jeweils 120 qm Wohnfläche, muss der neue Eigentümer dann auch den konkreten Bedarf an beiden Wohnungen durch entsprechende Familiengröße nachweisen ?

    Oder darf er sich einen Mieter „aussuchen“

    Danke vorab

    Wolfgang

    • Mietrecht.org
      31.03.2017 - 13:13 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      die gesetzliche Kündigungsfrist entspräche 9 Monate. Aus eigenem Interesse, sollte der Vermieter die Wohnung auswählen, die nach einer „Sozialauswahl“ am wenigsten von der Kündigung betroffen wäre. Z.B. Ehepaar vs. Familie mit zwei Kindern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • wolfgang
    31.03.2017 - 13:11 Antworten

    Danke, d.h er könnte uns beiden Mietern im Falle eines Kaufes eine Eigenbedarfskündigung zukommen lassen und es würde nur die 12 Monatige Kündigungsfrist greifen? Beide Mieter wohnen über 10 Jahre hier.

    • Mietrecht.org
      01.04.2017 - 09:47 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      wenn nichts anderes vereinbart ist, gilt nach BGB maximal 9 Monate Kündigungsfrist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Krause
    07.04.2017 - 04:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    unser Vermieter machte -wir wissen nicht warum!- von seinem erleichterten Sonderkündigungsrecht Gebrauch.
    Berechtigt uns das, ggf. zu einem vorzeitigen Aufhebungsvertrag?

    Beispiel:
    Die Kündigung beläuft sich auf den 30.09.2017.
    Können wir auch vorher kündigen?
    Wenn ja, auf die allgem. geltenden 3 Monate, bzw. stehen in unserem Vertrag 2 Monate?
    Oder einen Aufhebungsvertrag machen, wenn der Vermieter damit einverstanden ist?

    • Mietrecht.org
      07.04.2017 - 07:17 Antworten

      Hallo Frau Krause,

      Sie können jederzeit mit der vereinbarten Kündigungsfrist den Vertrag beenden – unabhängig von der Vermieterkündigung. Einen Aufhebungsvertrag müsste der Vermieter natürlich auch wollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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