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Vergleichswohnungen – Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (nach § 558 BGB)

Das Gesetz regelt, wie, wann und mit welcher Begründung der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöhen kann. Das Gesetz erlaubt Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Details sind im Haupttext “Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“ nachzulesen.

Vorab: Die erhöhte neue Miete darf den Mietzins, der in derselben Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen. Der Vermieter muss beweisen, dass es also Vergleichswohnungen gibt, in denen eine höhere Miete verlangt wird.

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter nachvollziehbar Wege aufzeigen, wie dieser die Mieterhöhung selbst überprüfen kann. Letztlich ist der Vermieter beweispflichtig. Den endgültigen Beweis braucht er erst in einem eventuellen Prozess zu führen, in dem er den Mieter auf dessen Zustimmung zur Mieterhöhung notfalls verklagt.

Der Vermieter kann die Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Miete neben mehreren Möglichkeiten (Verweis auf einen Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines Sachverständigen) u.a. auch mit dem Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen begründen.

1. Vorgehen bei Mieterhöhung auf Vergleichsmiete

Vorab kommt es darauf an, zu bestimmen, was unter der ortsüblichen Miete zu verstehen ist und wie sie festgestellt wird.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens.

Zur Erfassung der Struktur der Wohnungen sind mehrere Vergleichsmerkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Mieten heranzuziehen.

Nach der Strukturerfassung der Wohnung des Mieters kommt es auf den Nachweis an, dass anderswo für vergleichbare Wohnräume erhöhte Mieten bezahlt werden. Der Vermieter muss dem Mieter nachweisen, dass die für diese vergleichbaren Wohnungen gezahlten Mieten tatsächlich berechtigt sind.

Diesen Nachweis kann er führen, indem er u.a. auf einen Mietspiegel, alternativ eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf drei vergleichbare Wohnungen verweist. Der Verweis auf eine dieser Möglichkeiten dient zur Begründung der Mieterhöhung.

2. Verweis auf vergleichbare Wohnungen

Also konkret: Der Vermieter kann zur Begründung, dass sein Mieterhöhungsverlangen auf dem Niveau ortsüblicher Mieten liegt, gemäß § 558a II 4 BGB auf vergleichbare Wohnungen verweisen. Durch den Vergleich der eigenen Wohnungsmiete mit der Miete vergleichbarer Wohnungen kann der Mieter relativ leicht und schnell feststellen, ob die erhöhte Miete ortsüblich ist oder überzogen ist.

Allerdings dienen Vergleichswohnungen nur zur Begründung der Mieterhöhung. Sie erbringen noch keinen endgültigen Beweis dafür, dass die Vergleichsmieten tatsächlich der ortsüblichen Miete entsprechen (LG Düsseldorf WuM 1990, 393). Bestreitet der Mieter, dass die Mieterhöhung ortsüblich ist, muss der Richter entscheiden. Hierzu kann er einen Mietspiegel beiziehen oder ein Sachverständigengutachten beauftragen.

3. Vergleichswohnungen erfassen

3.1. Vergleichswohnungen anhand bestimmter Vergleichsmerkmale erfassen

Voraussetzung ist, dass die Vergleichswohnungen mit der Wohnung des Mieters tatsächlich vergleichbar sind. Die Vergleichbarkeit ist anhand bestimmter Vergleichsmerkmale festzustellen (§ 558 II BGB). (Details siehe im Text: “Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“). Im Ergebnis ergeben sich mindestens drei Vergleichswohnungen.

3.2. Vergleichswohnungen müssen identifizierbar sein

Voraussetzung ist ferner, dass der Mieter die Vergleichswohnungen identifizieren kann (BGH WuM 2003, 149). Dazu muss der Vermieter folgende Angaben mitteilen:

  • Anschrift der Vergleichswohnung (Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lagebezeichnung im Stockwerk)
  • Name des Mieters/Vermieters
  • Stichwortartige Angaben über Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung, Baujahr der Vergleichswohnung. Bei der Lage kommt es darauf an, dass die Wohnung möglichst in derselben Gemeinde liegt.
  • Angabe des Quadratmeterpreises mit Angabe der Gesamtgröße der Wohnung
  • Alternativ: Angabe der Miete unter Angabe der Wohnungsgröße

4. Details

4.1. Flächenabweichungen sind problematisch

Flächenabweichungen sind nachteilig, wenn sie erheblich sind, da eine große Wohnfläche in der Miete verhältnismäßig günstiger ist als eine kleine Fläche. Die Rechtsprechung dazu ist uneinheitlich. Ist die Wohnung kleiner als 30 Prozent, soll sie als Vergleichsobjekt ausscheiden (LG Köln WuM 1994, 691). Gleichfalls soll eine 40 m² große Wohnung mit einer 70 m²-Wohnung nicht vergleichbar sein (AG Hannover WuM 2008, 411). Auch gewerbliche Wohnungen sind keine Vergleichsobjekte. Ausgeschlossen sind auch Wohnungen, in denen die Gemeinde Flüchtlinge untergebracht hat (LG Hannover WuM 2000, 360).

4.2. Mietpreise müssen vergleichbar sein

Wichtig ist, dass die Mietangaben vergleichbar sind. Wird eine Vergleichswohnung mit einer Bruttomiete ausgewiesen, muss diese durch Abschläge entsprechend auf die Basis der Nettokaltmiete der Wohnung des Mieters reduziert werden.

4.3. Namensangaben der Vergleichsmieter

Zwar besteht keine Verpflichtung, Mieter und Vermieter namentlich zu bezeichnen. Dennoch ist die Information sinnvoll, wenn die Vergleichswohnung andernfalls nicht identifiziert werden kann (BGHZ 84, 395). Kann der Mieter die Vergleichswohnung nämlich nicht auffinden, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, falls er dadurch weniger als drei Vergleichswohnungen benennt (LG Kaiserslautern ZMR 1985, 363).

4.4. Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen

Der Vermieter muss mindestens drei Vergleichswohnungen bezeichnen. Mehr schaden nicht (BayObLG RE WuM 1992, 52). Auch kann er unbeschränkt Wohnungen aus seinem eigenen Bestand bezeichnen (OLG Frankfurt RE WuM 1984, 123). Es schadet auch nicht, wenn der Mieter selbst im Haus wohnt (OLG Karlsruhe WuM 1984, 188).

Verweigert ein Mieter den Zutritt zu seiner Vergleichswohnung, ist das Mieterhöhungsverlangen dennoch wirksam (OLG Schleswig RE WuM 1984, 23). Schließlich haben weder Vermieter noch Mieter Anspruch auf Zutritt in die für sie fremde Wohnung des Vergleichsmieters.

Wie problematisch die Erfassung ortsüblicher Mieten in der Praxis tatsächlich ist, zeigt die BGH Entscheidung vom 29.2.2012 (VIII ZR 346/10). Darin hat der BGH die Anforderungen an die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Richter formuliert.

Zwar muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diesen Anforderungen nicht in gleicher Weise gerecht werden. Allerdings muss er damit rechnen, dass der Mieter seine Angaben bestreitet und der Tatrichter dann im Rahmen der Zustimmungsklage des Vermieters die Prüfung nach den vom BGH formulierten Anforderungen vornimmt. Insoweit ist es immer vorteilhaft, sich stattdessen auf einen vorhandenen Mietspiegel zu beziehen. Ein Mietspiegel ist weitaus schwieriger zu entkräften.

4.5. Vergleichsmiete ist die günstigste Miete

Hat der Vermieter drei Vergleichswohnungen bezeichnet, kann er nur den Mietpreis als ortsübliche Miete verlangen, der für die günstigste der drei Vergleichswohnungen gezahlt wird. Er kann keinesfalls den höheren Durchschnittspreis für alle drei Vergleichswohnungen zu Grunde legen (OLG Karlsruhe RE WuM 1984, 21).

5. Reaktion des Mieters

Der Mieter kann zunächst prüfen, ob die bezeichneten Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar sind. Im Idealfall nimmt er Kontakt mit dem Vergleichsmieter auf und überprüft die Angaben des Vermieters vor Ort.

Das weitere Verfahren richtet sich nach § 558 b (Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, Zustimmungsklage des Vermieters), § 559b (Geltendmachung der Mieterhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung) und § 561 (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung).

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34 Antworten auf "Vergleichswohnungen – Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (nach § 558 BGB)"

  • Pieschner, Klaus
    25.10.2015 - 14:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe auf Ihrer interessanten Seite sehr viel recherchiert. Einen Punkt habe ich nicht gefunden – Mieterhöhung in einem Reihenhaus. Zum Sachverhalt. Der Vermieter hat das Reihenhaus, bestehend aus 5 Häusern, erst küzlich erworben. Jetzt will er in zwei Häusern die Miete erhöhen. Als Vergleichsmiete gibt er die 3 anderen Häuser aus dem Reihenhaus an, welche schon immer (Erstbezug) bzw. länger (beim alten Vermieter einer Erhöhung zugestimmt bzw. Neubezug) eine höhere Miete bezahlen. Laut Mietspiegel liegt unsere jetzige Miete bereits über dem Wert des ortsüblichen Mietspiegels.
    Muss diese Mieterhöhung hingenommen werden?
    Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
    MfG
    K. Pieschner

      • Steven Wolf
        08.11.2015 - 09:52 Antworten

        Hallo,

        ich hatte verstanden, dass man mit den Vergleichswohnungen den Mietspiegel umgehen kann. Ist das nicht so? Muss ich mich also trotz Vergleichswohnungen an den Mietspiegel halten? Wozu dann überhaupt auf Vergleichswohungen beziehen?

        • Mietrecht.org
          08.11.2015 - 10:44 Antworten

          Hallo Steven,

          auf Vergleichswohnungen können Sie zurückgreifen, wenn es keinen Mietspiegel in dem Ort / der Stadt gibt.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Andreas Scholz
    15.02.2016 - 12:03 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für die gelungene Darstellung im Internet.

    Einen Punkt habe ich für die Praxis nicht vollends verstanden: „Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens.“

    Was bedeutet das bitte genauer? Müssen für die vergleichbaren Wohnungen in den letzten vier Jahren neue Mietverträge abgeschlossen worden sein? Bzw. müssen sich für die vergleichbaren Wohnungen in den letzten vier Jahren die Kaltmieten geändert haben? Oder geht es allgemein nur darum, wieviel in den letzten vier Jahren für die Vergleichswohnungen an Kaltmiete zu zahlen war – unabhängig davon, wie alt die Mietverhältnisse sind?

    Es würde mich freuen, wenn Sie diese ganz grundsätzliche Frage beantworten könnten.

    Freundliche Grüße

    Andreas Scholz

    • Mietrecht.org
      15.02.2016 - 22:14 Antworten

      Hallo Andreas,

      lesen Sie am besten direkt im Gesetz nach: „§ 558 – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“.

      In meinen Augen geht es einfach darum, dass nicht Neuabschlüsse bewertet werden, sondern ein Querschnitt der letzten Jahre. Beim Mietspiegel handelt es sich ja auch nicht um eine Neuvermietungsspiegel (das einfach zum Vergleich).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • chiarajohanna
    23.02.2016 - 01:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt!

    Thema: Vergleichs-Wohnungen!
    Mein Vermieter nimmt „Bezug“ auf Vergleichswohnungen, um eine Mieterhöhung durchzusetzen.
    Spätestens alle 3 Jahre wurde die Miete erhöht. Die letzte liegt ausnahmsweise 5 Jahre zurück.
    Nun werden 22,22 % Mieterhöhung begehrt.

    Beschreibung der Miet-Wohnung: Dachgeschoss
    Keine massiven Wände, sondern Regips-Platten: Keine flächendeckende Isolierung mit Glaswolle.
    Fußboden: Keine flächendeckende Isolierung mit Glaswolle: Fusskalt, beweglich, Geräusche machend.
    Fenster/Fensterbänke: Herausziehbar unter den Laibungen, nicht schall-isoliert.
    Wärme-Dämmung: Sommerhitze: 33 Grad – Winter 12 Grad ohne Einschalten der Heizung
    Keine Instandsetzung von Haus, Fassade, Vorgarten, Garten etc.

    Miete: Verwendung für was – zur privaten Verwendung (Urlaub und Autos) ?
    Internet-Zugang für Kabel Deutschland wird verweigert, (ich könne Telekom nehmen)
    Teilhabe an der SAT-Schüssel wird verweigert, (kann mtl. 17 Euro an Kabel zahlen).

    Frage:
    Ist es angemessen – „sich“ mit diesem Hintergrund auf Vergleichswohnungen „zu beziehen“?
    Müssen die VGW hier im Dorf (Gemeinde) liegen – oder darf die Stadt bemüht werden?

    Besten Dank für Ihre Nachricht sagt
    chiarajohanna

    • Mietrecht.org
      23.02.2016 - 06:32 Antworten

      Hallo chiarajohanna,

      danke für Ihren Beitrag. Ich würde empfehlen, dass Sie die gesamte Mieterhöhung rechtlich prüfen lassen. Vieles was Sie mir schreiben berechtigt ggf. zur Mietminderung – hat aber mit dem Thema Mieterhöhung wenig zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • chiarajohanna
        23.02.2016 - 13:16 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt!

        Ich danke Ihnen ganz herzlich für die schnelle Antwort. Als Fachmann, trennen Sie eine Mieterhöhung und eine Mietminderung. Leider kann ich diese Sichtweise noch nicht ganz erschließen. Bsp: Wenn ich ein rostiges Auto verkaufen möchte, ist das die eine Sache, aber, ich kann doch nicht hingehen, und Bezug auf „gepflegte“ Autos nehmen,
        um „über“ diesen BEZUG mehr Geld zu bekommen! Bei den gepflegten Autos wurde zuvor Geld investiert, „um den Wert zu erhalten“, bei dem Auto, welchem „Rost widerfahren“ ist, wurde kein Geld investiert!!! Aufgrund dieser Gegegenheiten kann ich mich doch nicht einreihen, unter den Menschen, die die Notwendigkeit zur Werterhaltung für sich erkannt haben. Daher habe ich Schwierigkeiten die Mieterhöhung (für das Objekt) von einer Mietminderung (für das Objekt) zu trennen.
        Besten Dank für Ihre Nachricht sagt
        chiarajohanna

        • Mietrecht.org
          24.02.2016 - 05:05 Antworten

          Hallo chiarajohanna,

          viele Mieter haben Schwierigkeiten eine Mieterhöhung zu akzeptieren, wenn der Vermieter augenscheinlich nichts in das Haus investiert. Beides hat aber nicht unbedingt etwas miteinander zu tun.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Roman
    25.02.2016 - 16:30 Antworten

    Hallo,

    Habe vor kurzem ein Schreiben zur Mieterhöhung bekommen. Als Begründung wird auf drei Vergleichswohnungen hingewiesen. Ich bewohne aber eine Eckwohnung (ganz oben links zur Hauswand) die Vergleichswohnungen sind aber keine Eckwohnungen. Da eine Eckwohnung mehr Wärme erfordert also auch mehr Nebenkosten, wollte ich wissen ob dieser Vergleich bzw. Mieterhöhung rechtens ist?

    • Mietrecht.org
      25.02.2016 - 21:01 Antworten

      Hallo Roman,

      ich kann den Vergleich an dieser Stelle nicht bewerten. Nur soviel: Was haben die Nebenkosten mit der Kaltmiete (die ja erhöht werden soll) zu tun? 100%ig vergleichbar werden die Wohnungen nie sein. Im Zweifel sollten Sie die Mieterhöhung rechtlich bewerten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Corinna
    05.03.2016 - 07:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne in einem 12 Parteien Haus. Die Vermieterin hat seit Bau des Hauses 1956 nichts gemacht an der Fassade, Treppenhaus, Hinterhof. Wohnungen wurden unrenoviert übergeben. Ich selbst bin vor zwölf Jahren eingezogen, fand einen Linoleumboden vor, 5 Schichten Tapete an der Wand, Rohre über Putz und keinen Wasseranschluss für eine Waschmaschine, darüber hinaus nur ca. 6 Steckdosen in der ganzen Wohnung (3 Zimmer). Hier hatte nämlich seit Jahrzehnten eine ältere Frau in dieser Wohnung gelebt, die darin verstarb. Jetzt möchte die Vermieterin die Miete erhöhen um 15% und nimmt Vergleichsmieten, da sie nach dem Mietspiegel keine Möglichkeiten hätte (ich habe Sanierungsstand 1956 da ich nach Bezug alle Renovierungen selbst vornahm). Über Mietspiegel wurde schon mal ein Versuch gestartet und letztendlich festgestellt, dass ich eigentlich zu viel zahle. Die Vergleichsmieten sind 3 Wohnung im selben Haus, hier sind die Kaltmieten höher weil a) diese Wohnungen Parkettböden haben, die Wände gestrichen wurden etc., hinzu kommt, dass hier öfters ein Mieterwechsel stattfand und die neuen Mieter eine höhere Miete von Anfang an zahlen mussten. Inzwischen werden bei Auszug Wände gestrichen und Böden gemacht, um einen aktuellen Sanierungsstand zu erreichen und eine höhrere Miete zu rechtfertigen. Ist das zulässig Äpfel mit Birnen zu vergleichen? Darüber hinaus gibt es mindestens eine Wohnung im Haus wo die Kaltmiete niedriger ist (mehr als 10%). Diese wird natürlich nicht in den Vergleich genommen. Nicht nur meine Miete soll erhöht werden, sondern auch noch eine andere deren Kaltmiete unter der der Vergleichswohnungen liegt. Ein Anwalt ist mit der Erhöhung beauftragt worden (Hausverwaltung wollte das nicht machen).

    • Mietrecht.org
      06.03.2016 - 13:19 Antworten

      Hallo Corinna,

      wenn es einen Mietspiegel gibt, kann die Vermieterin diesen nicht einfach übergehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Simone
    01.04.2016 - 08:45 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    mit Interesse habe ich gelesen, dass der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen zwar Vergleichswohnungen angeben, sich aber nicht über den Mietspiegel hinwegsetzen kann.
    Wo steht das? Mit welchem Einspruch kann ich meinem Vermieter entgegentreten?
    Hintergrund: Für unsere Stadt gibt es einen gültigen einfachen Mietspiegel nach § 558 c BGB, unter Einhaltung § 558 Abs. 2. Auf den bezog sich unser Vermieter auch in einem ersten Schreiben. Da dies aber unvollständig war (es lag keine ausgefüllte Mietspiegeltabelle bei) haben wir Einspruch erhoben. Statt die Tabelle ausgefüllt zuzusenden, hat der Vermieter diesen Vorgang offensichtlich abgebrochen und uns ein neues separates Mieterhöhungsverlangen geschickt, in dem er nun drei Vergleichsmieten benennt und 20% statt der vorher angegebenen 15% haben möchte. Die in dem neuen Schreiben angegebenen Vergleichsmieten sind höher als im Mietspiegel, so dass wohl besser dieser in der Begründung wäre.
    Was können wir tun?
    Zusatz: Andere Mieter im Haus haben auch eine Mieterhöhung bekommen. Bei denen bezieht er sich ausschließlich auf den städtischen Mietspiegel?!

    • Mietrecht.org
      01.04.2016 - 08:56 Antworten

      Hallo Simone,

      gaz kurz: Lesen Sie am besten § 558 BGB ff. Dort können Sie sich direkt im Gesetz ein gutes Bild der Sachlage machen.

      Ein Tipp noch: Das BGB spricht von einem qualifizierten Mietspiegel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kay Gänssler
    29.04.2016 - 16:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch ich habe eine Mieterhöhung erhalten mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen im selben Haus. Die angegebenen Wohnungen sind bei einem Mieterwechsel mit neuwertiger Auslegware oder Laminat renoviert worden. Bei mir ist immer noch die erste Auslegware verlegt (ca 30 Jahre alt). Für unsere Gemeinde selbst gibt es keinen Mietspiegel, jedoch sind alle Straßen unserer Gemeinde im Mietspiegel der nächst größeren Stadt aufgeführt. Greift dann der Mietspiegel dieser Stadt oder reichen die drei Vergleichswohnungen zur Begründung der Mieterhöhung?

    Gruß, K. Gänssler

  • Albrecht Marcella
    26.06.2016 - 13:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe die gleichen Probleme und finanziell nicht in der Lage,mir einen Anwalt zu nehmen. Mit den Vergleichswohnungen ist das nicht getan, die Mieter müssen niemanden reinlassen. Also wie soll man das überprüfen,was der Vermieter erzählt. Ich habe nun zum dritten Male geschrieben,dass ich einer Erhöhung unter Vorbehalt zustimme. Die Wohnungsbau-Gesellschaft lehnt das natürlich ab.Es ist aber mein einziger Schutz, mich gegen Unrechtmäßigkeiten bei einer Mieterhöhung zu wehren. Im Falle eines Falles,von unrechtmäßigen Zahlungen ist mein Geld weg.

    Mit freundlichen Grüßen
    Marcella Albrecht

  • Ursula Gizyn
    10.11.2016 - 10:08 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie verhält es sich wenn man ein komplettes Haus mit 2 Wohnungen vermietet hat ?

    Da es leider nur einen Mietspiegel für Wohnungen gibt, ist es sehr schwierig hier zu agieren.

    Reichen hier auch 3 Vergleichsmieten von eigenen Häusern in der Nachbarschaft ?

    • Mietrecht.org
      10.11.2016 - 11:31 Antworten

      Hallo Ursula,

      bei einem Haus mit zwei Wohnungen sprechen wir doch von „Wohnungen“ und nicht von einem Haus, oder?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Björn Klaffner
    18.12.2016 - 22:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    zunächst einmal vielen Dank für den guten Beitrag.

    Wie stellt sich denn der Gesetzgeber das Vorgehen des Vermieters bei der Benennung von drei Vergleichswohnungen vor? Für eine Wohnungsbaugesellschaft ist das einfach, ein Vermieter mit wenigen Wohnungen hat aber keinen Zugriff auf Daten zu vergleichbaren Mietwohnungen.Mietverträge sind ja nicht öffentlich.

    Freundliche Grüße
    Björn Klaffner

    • Mietrecht.org
      19.12.2016 - 09:49 Antworten

      Hallo Björn,

      absolut richtig – das ist sicherlich nicht immer einfach und manchmal sogar unmöglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Conny
    05.01.2017 - 21:06 Antworten

    Hallo,
    Zunächst einmal danke für die Informationen. Unser Vermieter hat uns ebenfalls eine Aufforderung zur Zustimmung einer Mieterhöhung geschickt und drei Vergleichswohnungen benannt.
    Jetzt ist es so: Eine davon liegt in unserem Haus, gehört unserem Vermieter und ist gerade vor 4 Monaten neu vermietet worden, liegt 20 Euro kalt über unserer neu verlangten Miete. Die 2. Wohnung ist ein Neubau mit Erstbezug Ende 2016. Die 3. Wohnung, ebenfalls im Besitz unseres Vermieters ist drei Jahre jünger als unsere (von 2014) und hat eine Wärmepumpe (wir haben eine normale Heizung). Unsere Wohnung liegt in Bahnnähe an einem Umschlagsbahnhof in einem Mischgebiet. Die anderen beiden Wohnungen in reinen Wohngebieten.
    Ist das zulässig als Vergleich? Und müssen wir auf das Schreiben reagieren oder ist es ansonsten stillschweigende Zutimmung?

    Vielen Dank schon einmal.
    Beste Grüße
    Conny

    • Mietrecht.org
      06.01.2017 - 15:15 Antworten

      Hallo Conny,

      die Wohnungen müssen vergleichbar sein – ob das in Ihrem Einzelfall zutrifft kann ich Ihnen leider nicht sagen. Hierzu müssten die Gegebenheiten aller Wohnungen bekannt sein. Wenn Sie die Mieterhöhung verhindern wollen, sollten Sie sich ggf. rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Swen König
    24.01.2017 - 21:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ist es zulässig, dass mein Vermieter drei Angebotsmieten* als Vergleichsmieten anführt?

    * freie / zu vermietende Wohnungen

    Mit freundlichen Grüssen

    Sven

    • Mietrecht.org
      25.01.2017 - 07:33 Antworten

      Hallo Swen,

      Neuvermietungspreise haben nichts mit der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claus Berger
    16.02.2017 - 10:49 Antworten

    Unser Vermieter hat für unsere Wohnung schriftlich eine Mieterhöhung angekündigt. In den letzten 15 Jahren wurden keine Modernisierungmaßnahmen durchgeführt. Für den Grund seiner Mieterhöhung nennt der Vermieter Vergleichswohnungen in unserem Hause. Es sind Neumieter, die zwischen 2011 und 2015 eingezogen sind. Wir wohnen seit 2001 in diesem Hause.
    Frage:Darf der Vermieter Vergleichswohnungen aus seinem eigenen Hause nennen?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Mietrecht.org
      16.02.2017 - 12:30 Antworten

      Hallo Claus,

      wenige Wohnungen sind so gut vergleichbar wie Wohnungen im selben Haus. Ich sehe keinen Grund der dagegen spricht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Siegfried Kielpinski
    21.02.2017 - 18:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir wohnen seit 2009 in einem Reihenendhaus. (Erstbezug) Nun soll die Miete erhöht werden. Der Mietspiegel gibt einen Wert von 6,25-6,95 vor. Der Mittelwert liegt hier bei 6,60€. Jetzt wurde auf 7,30 € erhöht. Begründung 6,95 lt. Mietspiegel plus 5% Reihenendhauszuschlag. Der Reihenendhauszuschlag war zum Zeitpunkt des Einzuges nicht relevant.
    Meine Fragen hierzu:
    1. Ist es Zulässig, ohne weitere Begründung, den Maximalwert anzusetzen? Bzw.
    2. Den Endhauszuschlag nach 8 Jahren neu einzuführen?

    Vielen Dank vorab
    Mit freundlichem Gruß

    • Mietrecht.org
      22.02.2017 - 08:29 Antworten

      Hallo Siegfried,

      wenn es einen Mietspiel mit Spanneneinordnung gibt, können Sie den Betrag relativ genau bestimmen. Ein Reihenendhauszuschlag ist mit nicht bekannt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wendlinger Robert
    15.03.2017 - 13:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Frage zur Mieterhöhung: Ich habe im Juli 2003 eine Einfamilienhaus incl. 3 Garagen für 900 € gemietet. Bis Juli 2013 war Staffelmiete vereinbart, zuletzt 1147 €. Die Vermieterin ging wohl von einer Endlosstaffel aus, Ihr Anwalt hat jedoch nur die Staffeln bis 2013 eingetragen. Jetzt hat Sie ein Gutachten erstellen lassen bei dem der Gutachter fiktiv 3×35 € für die Garagen Abzieht um dann auf 6,54 €/m² (letzter Mietpreis 2013) zu kommen. Bei den Vergleichswohnungen kommt er auf 7,58 €/m² und Addiert anschließend wieder 3×35 € Für die Garagen. Gesamt 1313 € Ist das in einem einheitlichen Mietvertrag so zulässig. Der Mietvertrag lautet salopp 5 Zimmer, Küche, Bad, 3 Garagen.

    Den Zutritt hat sich die Vermieterin unter Vorgabe einer allgemeinen Besichtigung erschlichen,
    bei dem sie dann den Gutachter mitbrachte.

    Mit freundlichem Gruß

    • Mietrecht.org
      15.03.2017 - 16:13 Antworten

      Hallo Robert,

      aus der Entfernung wird niemand die Lage beurteilen können. Lassen Sie ggf. den Mietvertrag und die Mieterhöhung anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Olaf Gerhard
        04.04.2017 - 21:22 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        unser Vermieter hat vier identische Vermietungsobjekte, die seit 2004 ohne Mieterwechsel vermietet werden. Ein Vermietungsobjekt zahlt eine unwesentlich geringere Miete als die drei anderen Objekte. Nunm möchte der Vermieter die Mieten für alle vier Parteien erhöhen. Er verweist auf drei Vergleichsobjekte fremder Vermieter. Hier haben zwioschen 2004 und jetzt jeweils drei Mieterwechsel stattgefunden, was die höhere Miete begründet. Da jedoch die geringste Miete der Vergleichsobjekte maßgeblich ist (OLG Karlsruhe vom 19.12.1983), stellt sich mir die Frage, ob der Vermieter galant seine Bestandobjekte außer Acht lassen kann oder ob er diese Mieten gegen sich in der Weise gelten lassen muss, dass sein Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach ungbegründet ist.

        Mit freundlichen Grüßen

        Olaf Gerhard

        • Mietrecht.org
          06.04.2017 - 17:28 Antworten

          Hallo Olaf,

          Ihre Frage beantwortet sich m.E. von selbst. Ein Vermieter mit 20 Wohnungen könnte 19 Wohnungen nie über Vergleichswohnungen erhöhen, nur weil eine Wohnung extrem günstig vermietet ist. Kurz um, m.E. kann der Vermieter natürlich die Vergleichswohnungen frei wählen. Lassen Sie die Mieterhöhung(en) im Zweifel rechtlich prüfen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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