Die zahlreichen Entscheidungen des BGH haben für spürbare Verunsicherung sowohl auf Seiten der Vermieter als auch der Mieter gesorgt, wenn es um die Frage von durchzuführenden Schönheitsreparaturen geht.

Die Auseinandersetzung mit den hiervon umfassten Arbeiten und der Art und Weise ihrer Durchführung wird immer wieder von zahlreichen Missverständnissen geprägt.

In diesem Artikel möchten wir die grundlegenden BGB-Paragraphen zum Thema Schönheitsreparaturen aufzeigen, erklären und diskutieren. Vermieter die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wollen, sollten diese Paragraphen kennen, ebenso Mieter, die eine entsprechende Klausel überprüfen wollen.

Gesetzliches Leitbild gemäß §§ 535, 538 BGB

Unter der Überschrift „Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags“ bestimmt § 535 Abs. 1 BGB neben der Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren in Satz 2 auch, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat.

§ 538 BGB stellt darüber hinaus noch einmal klar, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursacht werden, nicht zu vertreten hat.

Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter

Allerdings ist es zwischenzeitlich absolut üblich und grundsätzlich auch zulässig, die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 339/03. Hiervon umfasst sind regelmäßig die malermäßigen Beseitigungen der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch. In erster Linie also das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, vgl. § 28 Abs. 4 II. BV.

Nach der (umstrittenen) Auffassung des BGH wird diesem Umstand regelmäßig durch eine Reduzierung der Miete Rechnung getragen, sog. Entgeltthese, vgl. BGH, Beschluss vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84.

AGB im Sinne der §§ 305 ff. BGB

Sofern es sich bei dem Mietvertrag um einen sogenannten Formularmietvertrag handelt, sind die darin enthaltenen Klauseln allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne der §§ 305 ff. BGB.

Die Zulässigkeit einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beurteilt sich demnach regelmäßig nach den §§ 307 ff. BGB. Unwirksam sind daher Klauseln, durch die der Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt werden.

Art und Weise der Durchführung

Sollten im Mietvertrag Vorgaben zu der Art und Weise der Durchführung fehlen, werden Schönheitsreparaturen regelmäßig als sogenannte Gattungsschulden im Sinne des § 243 BGB geschuldet. Folgerichtig hat der Mieter Sachen von mittlerer Art und Güte zu leisten, vgl. § 243 Abs. 1 BGB. Es muss ein im Wesentlichen ordentlicher Zustand erreicht werden. Im Ergebnis ist daher keinesfalls die Beauftragung entsprechender Fachbetriebe oder die Einhaltung etwaiger DIN-Normen geschuldet, vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.01.2009 – 102 C 264/03.

Ausnahmen hiervon können sich jedoch durch entsprechende Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter oder aus der Verwendung besonderer Klauseln im Formularmietvertrag ergeben.

Ersatzansprüche gemäß §§ 280, 281, 555a Abs. 3 BGB

Wurden die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen und leistet dieser die erforderlichen Arbeiten dennoch bei Auszug nicht, steht dem Vermieter selbstverständlich ein entsprechender Schadensersatzanspruch zu. Demgegenüber besteht ein solcher Anspruch während des laufenden Mietverhältnisses nicht. Der Mieter kann hier jedoch vom Vermieter auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlichen Kosten verklagt werden, vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 192/04.

Merke: Demgegenüber kann der Vermieter regelmäßig nicht die Rücknahme der Mietsache mit der Begründung verweigern, Schönheitsreparaturen sein noch nicht durchgeführt worden. Sofern er dennoch eine entsprechende Rücknahme verweigert, steht ihm jedenfalls kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zu.

Andererseits hat jedoch auch der Mieter in entsprechender Anwendung des § 555a Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen in angemessenem Umfang, sofern keine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen vorliegt, der Mieter aber dennoch entsprechende Arbeiten durchgeführt hat, vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07.

Verjährung gemäß § 548 BGB

Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren etwaige Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten ab Rückerhalt der Mietsache. Zu diesen Ansprüchen gehören auch solche, die aus der Nichtdurchführung oder der Schlechterfüllung von Schönheitsreparaturen resultieren.