Go to Top

Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen (BGH Rechtsprechung 2015)

Angemessener Wohnraum ist in vielen Regionen Mangelware. Insbesondere in Großstädten kann sich ein Wohnungssuchender glücklich schätzen, wenn er als einer von vielen Bewerbern eine Wohnung ergattert. Der angespannte Wohnungsmarkt ist auch der Grund dafür, dass sich Mieter häufig bereit erklären, die angemietete Wohnung in einem schlechten, unrenovierten Zustand zu übernehmen. Diese Bereitschaft wird von vielen Vermietern ausgenutzt. Um Kosten zu sparen, die für die Renovierung vor dem Einzug des neuen Mieters entstehen würden, finden sich in Mietverträgen immer wieder Klauseln, mit denen dem Mieter die Pflicht auferlegt wird, die unrenoviert übernommene Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zu renovieren.

Andere Mietverträge wiederum enthalten zwar keine Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung, sehen aber vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nach dem Ablauf bestimmter Fristen oder bei Bedarf durchzuführen hat, obwohl ihm die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde und Gebrauchsspuren des Vormieters aufwies.

Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, was der Vermieter von Wohnraum von seinem Mieter verlangen kann, wenn er diesem eine Wohnung in unrenoviertem Zustand überlässt.

Dieser Artikel bezieht sich zum großen Teil auf das aktuelle Grundsatzurteil des BGH vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14).

I. Formularvertragliche Anfangsrenovierungsklauseln sind ohne angemessenen Ausgleich unwirksam

Dass der Mieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist heutzutage keine Seltenheit, sondern die Regel. In der ganz überwiegenden Zahl der Fälle haben Klauseln, mit denen dem Mieter die Renovierungspflicht übertragen wird, eine Pflicht des Mieters zum Gegenstand, die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses oder vor dem Auszug durchzuführen. Dass die Übertragung solcher Pflichten unter bestimmten Voraussetzungen auch in Formularmietverträgen wirksam erfolgen kann, erkennt selbst der mieterfreundliche BGH seit Langem an. Gerechtfertigt wird die grundsätzliche Zulässigkeit der Übertragung der an sich dem Vermieter obliegenden Renovierungspflicht auf den Mieter damit, dass die Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter haben und als Teil des Mietzinses anzusehen sind mit der Folge, dass sich der in Geld bemessene Mietzins entsprechend mindert, wenn die Renovierungspflicht dem Mieter obliegt (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.2002 – XII ZR 220/99).

Mit diesem Argument kann jedoch nur die Zulässigkeit einer Verpflichtung zur Durchführung solcher Schönheitsreparaturen gerechtfertigt werden, durch die Abnutzungserscheinungen beseitigt werden, die der Mieter selbst verursacht hat. Als Argument für die Zulässigkeit einer Anfangsrenovierungspflicht taugen der Entgeltcharakter und der Ausgleich durch eine entsprechend herabgesetzte Miete nicht, da dem Mieter im Falle einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung die finanzielle Belastung für die Beseitigung solcher Abnutzungserscheinungen auferlegt würde, die nicht in ursächlichem Zusammenhang mit seinem Besitz an den Wohnräumen, sondern mit der Benutzung durch frühere Mieter stehen. Für eine solche formularmäßige Abwälzung von Renovierungsaufwand und Renovierungskosten auf den Mieter, durch die ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum, der zumindest auch vor der eigenen Mietzeit liegt, abgedeckt werden soll, gibt es keinen rechtfertigenden Grund. Diese Belastung des Mieters mit der Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch den Vormieter verursacht wurden, stellt eine so schwerwiegende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild der §§ 535 Abs.1 , 538 BGB dar, wonach der Vermieter den gesamten Erhaltungsaufwand einschließlich der Schönheitsreparaturen trägt, dass eine Klausel, die den Mieter zur Anfangsrenovierung verpflichtet, zu einer unangemessenen Benachteiligung i. S. d. § 307 BGB führt und deshalb unwirksam ist, wenn sie in vorformulierten Vertragsbedingungen getroffen wird (vgl. OLG Hamburg Rechtsentscheid vom 13.09.1991 – 4 U 201/90).

Wichtig:

Anfangsrenovierungsklauseln sind wirksam, wenn dem Mieter vom Vermieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird (siehe dazu die Ausführungen unten unter IV.).

Beachte:

Die vorangegangenen Ausführungen beziehen sich nur auf formularvertragliche Klauseln, die der Inhaltskontrolle des § 307 BGB unterliegen. Individualvertraglich kann der Mieter nach überwiegender Auffassung wirksam zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet werden, und zwar auch ohne angemessenen Ausgleich (vgl. OLG Celle, Urteil vom 03.03.1999 – 2 U 86/98; LG Berlin, Urteil vom 26. 02. 2013 – 63 S 199/12; wohl auch BGH, Beschluss vom 02.12.1992 – VIII ARZ 5/92). Trifft die individualvertraglich begründete Anfangsrenovierungspflicht jedoch mit einer weiteren formularmäßigen wirksamen oder auch unwirksamen Schönheitsreparaturklausel zusammen, ist der sog. Summierungseffekt zu beachten, der die für sich betrachtet wirksame Individualvereinbarung zu Fall bringen kann. Lesen Sie hierzu und zum zulässigen Inhalt individualvertraglicher Klauseln allgemein unseren Beitrag: „Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps.“

II. Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem Fristenplan- Auch hierzu ist der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung unabhängig vom Fristbeginn ohne angemessenen Ausgleich nicht verpflichtet

Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen, enthalten Mietverträge eher selten eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung. Überwiegend wird in diesen Fällen dem Mieter lediglich eine – scheinbar- ganz gewöhnliche Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem Fristenplan auferlegt. Auch wenn eine solche Schönheitsreparaturklausel zulässige Gegenstände der Renovierung auflistet, weiche Fristen enthält und auch die Länge der Fristen nicht zu beanstanden ist (zu diesen Kriterien vgl. die Artikel: „Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann besteht eine Endrenovierungspflicht?“ und „Schönheitsreparaturen: Fristen“), und damit auf den ersten Blick wirksam zu sein scheint, trügt dieser Schein. Auch für diese Schönheitsreparaturklauseln muss im Falle einer unrenoviert übergebenen Wohnung gelten, was für Anfangsrenovierungsklauseln gilt.

Dass dem Mieter nicht die Pflicht zur Durchführung einer Anfangsrenovierung auferlegt wird, sondern die Renovierung je nach dem Zustand der Wohnung erst nach Ablauf drei, fünf und sieben Jahren oder sogar später durchzuführen ist, ändert nichts an der Tatsache, dass die Schönheitsreparaturklausel den Mieter im Falle einer unrenoviert übergebenen Wohnung dazu verpflichtet, zumindest auch fremde, vor seiner Mietzeit vom Vormieter verursachte Gerbrauchsspuren zu beseitigen.

Dass nicht nur Anfangsrenovierungsklauseln im eigentlichen Sinne, die den Mieter unmittelbar zu Beginn des Mietverhältnisses zur Renovierung verpflichten, sondern auch solche Klauseln unwirksam sind, die die Renovierungspflicht erst nach Ablauf einer kurzen Mietzeit vorsehen, wie die folgende Klausel es tut:

„Die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen“, hat bereits das OLG Hamburg vor Jahrzehnten mit Rechtsentscheid vom 13.09.1991 – 4 U 201/90- festgestellt.

Diese Grundsätze wurden jedoch lange Zeit nicht auf „gewöhnliche“ Schönheitsreparaturklauseln übertragen, die den Mieter zur Renovierung nach Ablauf der üblichen Fristen von drei, fünf und sieben oder auch von fünf, acht und zehn Jahren verpflichten.

Selbst der BGH ist bis zu seinem aktuellen Grundsatzurteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14- davon ausgegangen, dass der Umstand, dass die Wohnung dem Mieter nicht renoviert übergeben worden ist, der wirksamen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter grds. nicht entgegensteht. Im Jahr 2004 entschied er z.B. noch, Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen seien im Falle einer unrenoviert überlassenen Wohnung wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 378/03).

Der BGH ging ganz offenbar davon aus, mit dem Wirksamkeitskriterium des nicht vor dem Mietbeginn liegenden Fristbeginns sei gewährleistet, dass der Mieter, dem eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde, nur die auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen vorzunehmen und keine durch den Vormieter verursachten Abnutzungserscheinungen zu beseitigen habe.

Dass diese Annahme an der Lebenswirklichkeit vorbei geht, hat nun jedoch auch der BGH erkannt und mit seinem Grundsatzurteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14- entschieden, dass die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB nicht stand hält und unwirksam ist, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (zum Kriterium des angemessenen Ausgleichs vgl. die Ausführungen unten unter IV.).

Zur Begründung führt der BGH aus, eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Da sich die Vornahme der während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen, zu denen der Mieter durch die Schönheitsreparaturklausel verpflichtet werde, nicht auf nach Mietbeginn entstehende Abnutzungsspuren beschränken ließe, sei – so der BGH mit seinem Urteil vom 18.03.2015 – die von der früheren Rechtsprechung befürwortete Anknüpfung an den Ablauf von Renovierungsfristen nach Beginn des Mietverhältnisses nicht geeignet, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung zu verhindern.

Beachte:

Wie für Anfangsrenovierungspflicht gilt auch für die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses, dass diese dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich nur dann nicht wirksam auferlegt werden kann, wenn es sich um eine Formularklausel handelt, die der Inhaltskontrolle des § 307 BGB unterliegt. Individualvertraglich kann eine solche Verpflichtung grds. auch ohne Ausgleich wirksam begründet werden. Auch hier ist jedoch der unter I. angesprochene Summierungseffekt zu beachten, der zur Unwirksamkeit der Individualklausel führen kann, wenn diese mit einer weiteren formularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel zusammentrifft (zum Summierungseffekt beim Zusammentreffen einer individualvertraglichen Klausel mit einer formularmäßigen Klausel vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05).

III. Auch Bedarfsklauseln sind ohne angemessene Ausgleich unwirksam

Die Ausführungen unter II. gelten nicht nur für Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen. Schönheitsreparaturklauseln müssen – um wirksam zu sein- keine Fristenpläne enthalten. Verbreitet ist beispielsweise auch folgende Klausel:

„Der Mieter hat spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen“.

Eine solche Bedarfsklausel ist zwar grds. wirksam, da sie die Renovierungspflicht des Mieters von dem tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig macht und diese entfällt, wenn kein Renovierungsbedarf besteht.

Wird eine solche Klausel jedoch verwendet, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert überlassen wurde, ist diese unwirksam, da der Renovierungsbedarf in diesem Fall nicht allein vom Mieter, sondern zumindest auch – in manchen Fällen sogar ausschließlich- von seinem Vormieter verursacht worden ist (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 17. 02. 1989 – 8 REMiet 2/88).

Tipp für Mieter:

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Anfangsrenovierungsklausel, eine unwirksame Bedarfsklausel oder eine unwirksame Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan, und erkennt der Mieter die Unwirksamkeit vor Vertragsschluss, sollte dieser sich gut überlegen, ob er seinem Vermieter gegenüber vor Vertragsschluss offenbart, dass er dies erkant hat und die Renovierung nicht vornehmen wird. Geschieht dies nämlich, läuft der Mieter Gefahr, dass der Vermieter vom Vertragsschluss Abstand nimmt und den Mietvertrag mit einem anderen Mieter abschließt, der zur Begründung einer individualvertraglichen Renovierungspflicht bereit ist. Geschickter ist es daher, erst den Mietvertrag abzuschließen und den Vermieter erst nach Vertragsschluss auf die Unwirksamkeit der Klausel hinzuweisen.

IV. Ausnahme von der Unwirksamkeit: Angemessener Ausgleich für den Mieter

Wie von jeder Regel, gibt es auch von den unter I. bis III dargelegten Grundsätzen eine Ausnahme.

Eine Möglichkeit, eine Renovierungspflicht trotz unrenoviert übergebener Wohnung wirksam auf den Mieter zu übertragen, besteht darin, dass dem Mieter für die Renovierung ein angemessener Ausgleich gewährt wird. Die Vereinbarung über die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs hat nämlich zur Folge, dass der Mieter so zu stellen ist, als ob ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden ist (vgl. BGH Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14). Aus diesem Grund führt der Ausgleich nicht nur zur Wirksamkeit einer Anfangsrenovierungsklausel im eigentlichen Sinne (vgl. dazu unter I.), sondern verhilft auch Bedarfsklauseln (vgl. dazu unter III.) und solchen Klauseln zur Wirksamkeit, die eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan vorsehen (vgl. dazu unter II).

Als Ausgleich kommt z.B. ein Zuschuss des Vermieters zu den Renovierungskosten oder auch eine (teilweise) Befreiung von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses für einen gewissen Zeitraum in Betracht (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.02.2003 – 25 C 362/01).

Wann dieser Ausgleich als angemessen angesehen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. Gegenüber zu stellen sind dabei der vom Mieter voraussichtlich zu erbringende Renovierungsaufwand auf der einen und der Wert des Ausgleichs, den dieser für den Mieter hat, auf der anderen Seite (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.2.2003 – 25 C 362/01). Im Falle einer voraussichtlichen Eigenleistung des Mieters ist zu beachten, dass nicht nur die Materialkosten in Ansatz zu bringen sind, sondern auch der Wert der eigenen Arbeitsleistung zu berücksichtigen ist. Wird der Ausgleich durch eine vorübergehende Befreiung von der Miete gewährt, ist außerdem zu beachten, dass diese für die Bemessung des finanziellen Ausgleichs dann nicht in vollem Umfang in Ansatz gebracht werden kann, wenn der Mieter die Wohnung während der Renovierung nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann. Eine Mietfreiheit ist für den Mieter dann als finanzieller Ausgleich wertlos, solange die von ihm zu renovierenden Wohnung nicht bewohnbar ist, sondern in ihr ausschließlich die ihm übertragenen Renovierungsarbeiten durchführt werden. Dann nämlich wird der Wert der Mietfreiheit dadurch aufgezehrt, dass der Mieter entweder noch seine alte Wohnung nutzt, für die Mietzins zu entrichten ist oder er sich auf eigene Kosten anderweitigen Ersatzwohnraum beschaffen muss. Die Mietfreiheit muss deshalb, um einen angemessenen Ausgleich zu schaffen, im Falle einer Unbewohnbarkeit während der Renovierungsarbeiten, von ihrer Dauer her so kalkuliert sein, dass sie auch die infolge der Unbewohnbarkeit entstehenden Unkosten mit ausgleicht (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.02.2003 – 25 C 362/01).

Darüber, in welchem Verhältnis die Ausgleichsleistung des Vermieters und der Renovierungsaufwand des Mieters stehen müssen, kann keine allgemeingültige Aussage getroffen werden. Grundsätzlich gilt jedoch, dass beide Positionen nicht in einem auffälligen Missverhältnis stehen dürfen (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.03.2007 – 18 C 113/06).

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14- z.B. entschieden, dass ein Mietnachlass im Umfang einer halben Monatsmiete (was im konkreten Fall EUR 319,00 entsprach) dann, wenn der Mieter in drei von vier Zimmern der Mietwohnung Streicharbeiten durchführen muss, keine taugliche Kompensation darstellt.

Das LG Berlin hingegen (vgl. das Urteil vom 04.09.2006 – 67 S 65/06) sah in einem Fall, in dem Wände zu streichen waren, der Dielenfußbodens abzuschleifen war und im Wohnzimmer neu tapeziert werden musste, in der mietfreien Überlassung der renovierungsbedürftigen Wohnung für einen Monat (die Bruttowarmmiete betrug EUR 615,00) und einem Zuschuss in Höhe von EUR 150,00 für das Abschleifen des Dielenfußbodens einen angemessenen Ausgleich.

Mit der Begründung, die Angemessenheit des Ausgleichs könne nur unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls ermittelt werden, wird vereinzelt vertreten, dass eine Ausgleichsregelung nicht formularvertraglich, sondern nur durch eine Individualvereinbarung getroffen werden kann (vgl. Langenberg, in Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 538 Rn.155). Nur wenn dies der Fall ist, soll sie ihre Wirkung entfalten und der Renovierungsklausel zur Wirksamkeit verhelfen können. Ob dieses Kriterium auch von der Rechtsprechung aufgegriffen werden wird, bleibt abzuwarten.

V. Wann ist eine Wohnung unrenoviert?

Die Erkenntnis, dass eine formularmäßige Klausel, die den Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung zur Renovierung zu Beginn des Mietverhältnisses, bei Bedarf oder nach Ablauf bestimmter Fristen ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet, unwirksam ist, hilft nicht viel, wenn keine Klarheit darüber besteht, ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war. Die Wirksamkeit jeder Schönheitsreparaturklausel, die keinen angemessenen Ausgleich vorsieht, steht und fällt daher seit dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14- mit der Einordnung des Zustandes der Wohnung bei Mietbeginn. Der BGH macht in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 nur sehr vage Ausführungen dazu, unter welchen Umständen eine Wohnung als unrenoviert oder renoviert anzusehen ist und verweist darauf, dass dies angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände unterliege.

Folgende allgemein gehaltene Grundsätze für die Einordnung sind der Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 jedoch zu entnehmen:

  • Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt
  • Es muss nicht zwischen mehr oder weniger abgewohnten Mieträumen unterschieden werden.
  • Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum
  • Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.
  • Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln oder nicht.

VI. Beweislastverteilung – Wer muss was beweisen?

Nachdem der BGH die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich bei unrenoviert übergebenen Wohnungen für unwirksam erklärt hat, ist damit zu rechnen, dass es künftig insbesondere am Ende des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt, vermehrt zu Streit zwischen den Mietparteien über den Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses kommen wird. Behauptet der Vermieter in diesen Fällen, die Wohnung sei dem Mieter in renoviertem Zustand übergeben worden, und kann der Mieter das Gegenteil nicht beweisen, hat er schlechte Karten. Der BGH hat nämlich mit seinem Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14- entschieden, dass es Sache des Mieters ist, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Jedem Mieter, dem bei Mietbeginn eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung übergeben wird, ist deshalb zu raten sicherzustellen, dass am Beginn des Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll erstellt wird, das den Zustand der Wohnung bei der Übergabe im Einzelnen dokumentiert. Um ganz sicher zu gehen, sollte der Mieter außerdem den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten.

Hat der Mieter dies versäumt, muss dies jedoch nicht zwangsläufig bedeuten, dass er die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung bei Mietbeginn später in einem etwaigen Rechtsstreit nicht beweisen kann. Hat der Mieter die Wohnung z.B. -ohne hierzu verpflichtet gewesen zu sein- bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert, kann z.B. Belegen, welche die Renovierungskosten des Mieters dokumentieren, Beweiswert zukommen. Schließlich können etwaige Helfer aus dem Verwandten -und Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden (vgl. BGH, Urteil vom18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung, die erforderlich ist, um dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen trotz unrenoviert übergebener Wohnung wirksam aufzuerlegen, obliegt hingegen dem Vermieter (vgl. BGH, Urteil vom18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

VII. Schönheitsreparaturen zu Unrecht durchgeführt – Der Erstattungsanspruch des Mieters

Diejenigen Mieter, deren Schönheitsreparaturklausel sich nach der neuen Rechtsprechung des BGH als unwirksam erweist, und die die Schönheitsreparaturen noch nicht durchgeführt haben, werden sich freuen und können unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14- die Durchführung der Schönheitsreparaturen ihren Vermietern gegenüber verweigern, sofern sie beweisen können, dass die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig war.

Ärgern werden sich womöglich aber solche Mieter, deren Klauseln zwar ebenfalls unwirksam sind, die die Schönheitsreparaturen aber -in dem Glauben, die in ihrem Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel sei wirksam- bereits durchgeführt haben. Für viele dieser Mieter kommt das Urteil des BGH vom 18.03.2015 zwar in der Tat zu spät. Nicht jedem Mieter aber, der die Schönheitsreparaturen bereits durchgeführt hat, entgehen die Vorteile der Rechtsprechungsänderung. Grds steht nämlich jedem Mieter, der Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, obwohl die in seinem Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter zu , mit dem er den Wert der von ihm geleisteten Renovierungsarbeiten ersetzt verlangen kann. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 812 Abs.1 S.1 1. Alt. BGB, wonach derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ihm zur Herausgabe verpflichtet ist.

Führt der Mieter in der irrigen Annahme, der Vermieter habe hierauf einen Anspruch, die Schönheitsreparaturen durch, obwohl er hierzu nicht verpflichtet ist, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, erlangt der Vermieter einen Vermögensvorteil, der ihm nicht gebührt. Denn nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs.1 S.2 BGB ist er es, der die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Hierzu zählt grds. auch die Beseitigung von Veränderungen und Verschlechterungen, die sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ergeben (vgl. § 538 BGB). Wird die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, führt dieser die Renovierung aber dennoch durch, werden dem Vermieter Aufwendungen erspart, die an sich er hätte tätigen müssen. Da der Vermieter den hierin liegenden Vermögensvorteil durch eine Leistung des Mieters, aber ohne rechtlichen Grund erlangt, liegen die Voraussetzungen des § 812 Abs.1 S.1 1. Alt. BGB vor.

Allerdings sollten sich Mieter, deren Klauseln zwar unwirksam sind, die die Schönheitsreparaturen aber bereits durchgeführt haben, nicht zu früh freuen. In einem Großteil der Fälle wird der grds. bestehende Rückforderungsanspruch nämlich verjährt sein. Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegt der Rückforderungsanspruch nämlich der Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 04.05. 2011 – VIII ZR 195/10). Danach verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Da die Schönheitsreparaturen in der Regel am Ende des Mietverhältnisses durchgeführt werden, sind die Ansprüche all derjenigen Mieter bereits verjährt, deren Mietverhältnis bereits sechs Monate beendet ist. Denjenigen Mietern hingegen, deren Mietende weniger als sechs Monate her ist und auch denjenigen, deren Mietverhältnis noch fortbesteht und die die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses in der Annahme, hierzu verpflichtet zu sein, durchgeführt haben, steht ein Rückforderungsanspruch aus § 812 bs.1 S.1 1.Alt. BGB zu, dem der Vermieter nicht die Einrede der Verjährung entgegenhalten kann.

Beachte:

Der Rückforderungsanspruch, der gem. § 818 Abs.2 BGB auf Wertersatz gerichtet ist, besteht nicht, wenn der Mieter Renovierungsarbeiten durchführt, ohne sich hierzu verpflichtet zu fühlen, sondern dies ausschließlich tut, um sich seine Wohnung wohnlicher zu gestalten. Hierin liegt nämlich keine Leistung i. S. d. § 812 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB.

Tipp für Mieter:

Jedem Mieter, dem bei Mietbeginn eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung übergeben wurde, der aber die Schönheitsreparaturen -in dem Glauben, die in seinem Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel sei wirksam- bereits durchgeführt hat und dessen Mietverhältnis vor weniger als sechs Monaten beendet wurde, ist zu raten, den bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs.1 S.1 1. Alt. BGB schnellstmöglich in einer die Verjährung hemmenden Weise (vgl. §§ 203 ff. BGB) dem Vermieter gegenüber geltend zu machen.

VIII. Fazit und Zusammenfassung

  1. Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter verpflichtet, eine unrenoviert übernommene Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zu renovieren, ist ohne angemessenen Ausgleich unwirksam.
  2. Wird der Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, durch eine formularvertragliche Klausel verpflichtet, die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem Fristenplan durchzuführen, ist diese Klausel unabhängig davon, ob die Fristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses oder mit der letzten vom Vormieter durchgeführten Renovierung beginnen sollen, ebenfalls unwirksam, wenn dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird.
  3. Ebenso unwirksam sind Bedarfsklauseln, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Pflicht auferlegen, die Wohnung ohne angemessenen Ausgleich bei Bedarf, d.h. dann zu renovieren, wenn dies nach dem Grad der Abnutzung erforderlich ist.
  4. Dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung kann eine Renovierungspflicht ausnahmsweise dann wirksam auferlegt werden, wenn ihm für die Renovierung ein angemessener Ausgleich gewährt wird.
  5. Die Beantwortung der Frage, ob eine Wohnung als renoviert oder unrenoviert anzusehen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln oder nicht.
  6. Der Mieter muss im Streitfall darlegen und beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Der Vermieter hingegen trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung.
  7. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen in dem Glauben, die in seinem Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel sei wirksam, durchgeführt, steht ihm ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter zu , mit dem er den Wert der von ihm geleisteten Renovierungsarbeiten ersetzt verlangen kann. Dieser Anspruch verjährt allerdings mit Ablauf von sechs Monaten seit der Beendigung des Mietverhältnisses.
Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 13 Bewertungen mit 4,46 von 5 Sternen.
Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

46 Antworten auf "Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen (BGH Rechtsprechung 2015)"

  • Sandra
    07.12.2015 - 22:47 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt, vielleicht können Sie mir sagen ob das neue Urteil in meinem Fall greift.
    Kurzfassung:
    3 Raum Wohnung Neubau wurde dieses Jahr als Nachmieter übernommen.
    Vormieter hatten 2014 komplett renoviert d.h sie haben die Wände farbig gestrichen bzw.haben teure Strukturtapete angebracht. Neue Böden in Form von Kirschholzlaminat und teurem Teppich wurde verlegt.

    Mietzeit der Vormieter 5 Jahre
    Mietzeit jetziger Mieter 6 Monate.

    Wohnung wurde wie schon erwähnt komplett vom Vormieter übernommen.

    Vermieter verlangt jetzt bei Auszug die Wohnung auf Wohnungsbau- Standard zurückzuführen. D.h. alle Böden hoch reißen eventuell sogar neues Laminat verlegen alle Tapeten runter und Raufasertapette drauf und alles weißen.

    Muss dieses wirklich alles getan werden. Und wenn ja kann ein Teil der Kosten vom Vermieter zurück verlangt werden?

    Herzlichen Dank für die Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      08.12.2015 - 07:42 Antworten

      Hallo Sandra,

      ich würde Ihnen empfehlen Ihren Fall anwaltlich prüfen zu lassen, das geht ganz einfach hier: http://www.mietrecht.org/beratung/schoenheitsreparaturklausel-pruefen/. Ohne alle Einzelheiten (Mietvertrag übernommen oder neu abgeschlossen?), welche Formulierung wurde getroffen, etc.) kann man zu der Sache nichts schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    23.01.2016 - 17:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zunächstein einmal vielen Dank für diesen sehr hilfreichen Webauftritt. Hier kann ich einiges lernen, dass ich noch nicht wusste.

    Zur Ausgleichszahlung: das dürfte auf mich zutreffen, da ich vor 12 Jahren eine unrenovierte Wohnung angemietet und auf eigene Kosten renoviert habe (streichen, neuen Teppichboden verlegt, ohne Ausgleich). Allerdings ist vor ca. 6 Jahren der ursprüngliche Vermieter gestorben, die Erbengemeinschaft hat das Haus vor ca. 4 Jahren an eine Privatperson verkauft.

    Meine Frage: ist der neue Vermieter nun der Rechtsnachfolger, an den ich mich wenden muss oder die Erbgemeinschaft? Oder habe ich Pech?

    Mit freundlichen Grüßen,
    Michael

    • Mietrecht.org
      24.01.2016 - 00:15 Antworten

      Hallo Michael,

      ich freue mich, wenn ich Ihnen helfen konnte. Der neue Eigentümer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Michael
        24.01.2016 - 20:09 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die schnelle Auskunft! Ja, Sie haben mir mit Ihrem Webauftritt sehr geholfen. Da ich jetzt (nach der zweiten Mieterhöhung) ausziehe und die Wohnung zwölf Jahre nicht renoviert habe, möchte der neue Vermieter, dass ich sie komplett renoviere / renovieren lasse (3, 5, 7 Jahre mit ‚im Allgemeinen‘). Aber da ich bei Einzug die Wohnung komplett renoviert habe ohne Ausgleich und ich das auch wohl nachweisen/glaubhaft machen kann, brauche ich wohl nichts zu renovieren und habe sogar Anspruch auf den Ausgleich. Oder sehe ich das falsch?

        Viele Grüße,
        Michael

        • Mietrecht.org
          25.01.2016 - 02:44 Antworten

          Hallo Michael,

          nach der o.g. Rechtsprechung werden Sie wohl nicht renovieren müssen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Ellen
    17.02.2016 - 17:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    dieser Artikel dürfte auch auf mich zutreffen.
    Vor 20 Jahren wurde unser Block komplett saniert, neue Elektrik, Heizung, neue Fenster und Sanitäreinrichtung. Die Wohnung war der blanke Rohbau. Die Türen waren Marode. Ich habe neue bekommen zum Eigenanteil von 250, 00 DM pro Tür. Für das renovieren der Wohnung habe nichts bekommen. Da die Decken in der Wohnung der blanke Beton war, ich aber keine Decken tapezieren kann, habe ich die damals üblichen Styropor Platten genommen. Jetzt habe ich die Wohnung gekündigt. Der Vermieter verlangt von mir das ich die Tapeten von den Wänden und Styropor von der Decke entferne,
    Muß ich oder nicht? Wenn ich richtig gelesen habe, habe ich sogar Anspruch auf die ganzen Renovierungsarbeiten.

    • Mietrecht.org
      19.02.2016 - 00:58 Antworten

      Hallo Ellen,

      bitte lassen Sie die Schönheitsreparaturklausel hier prüfen. Ohne eine Prüfung kann Ihnen niemand etwas zur Wirksamkeit sagen.

      Bei den Platten könnte es sich durchaus auch um Mietereinbauten handeln.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rittweger Bernd
    08.04.2016 - 19:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe gestern eine unrenovierte Wohnung übernommen. Die Wände sehen übel aus mit vielen dunklen Rändern und müssen gestrichen werden und Spinnweben übverall.
    Streichen soll ich bei Auszug laut Vertrag. Ich habe keine Schönheitsreparaturklausel und nichts über den Renovierungszustand der Wohung im Vertrag, deshalb nahm ich an, dass ich eine bezugsfertige Wohung bekomme.
    Es gibt auch einige Defekte wie zB ein Rolladenaufroller funktioniert nicht.
    Der Vermieter hat sich schriftl bereit erklärt nur die Defekte „zeitnah“ zu beseitigen. Nur Streichen will er nicht.
    Ich mag so nicht einziehen, da die Wände erst gestrichen werden müssen.

    Muss der Vermieter jetzt streichen?
    Kann ich einen Ausgleich verlangen, wenn ich streiche?
    Muss ich bei Auszug streichen, wenn der Vermieter vor Einzug nicht streicht?
    Muss ich den ungestrichenen Zustand hinnehmen?

    Im voraus vielen Dank für Ihre Antwort.

    Viele Grüße
    Bernd

    • Mietrecht.org
      08.04.2016 - 22:57 Antworten

      Hallo Bernd,

      der Vermieter muss Ihnen keine frisch renovierte Wohnung zur Verfügung stellen. Wenn Sie die Wohnung umrenoviert übernehmen, brauchen Sie i.d.R. auch bei Auszug nicht renovieren. Siehe Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin Maisel
    03.05.2016 - 10:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wenn ich meine Wohnung unrenoviert vermiete, kann mich der neue Mieter nach einiger Zeit auffordern, Renovierungsarbeiten in den Zimmern vorzunehmen?

    Bis jetzt haben die Mieter einfach die Wohnung so gestaltet, wie es ihnen gefallen hat. Aber nicht, dass ich jetzt dafür zahlen muss. Bei Auszug muss die Wohnung nur besenrein übergeben werden. Wie sieht es aber während der Mietzeit aus, wenn ein Zimmer einen neuen Anstrich braucht, bin ich als Vermieter dann verantwortlich?

    • Mietrecht.org
      04.05.2016 - 01:24 Antworten

      Hallo Karin,

      Sie können den Mieter doch trotzdem die Pflicht zu den Schönheitsreparaturen übertragen. Bei einer unrenovierten Wohnung ist er dann allerdings nicht zur Endrenovierung verpflichtet. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf dazu rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hofbauer
    06.06.2016 - 09:58 Antworten

    Hallo lieber Herr Hundt,

    ich sollte bei Einzug unterschreiben, dass ich mit der unrevonierten Wohnung einverstanden bin, aber bei Auszug renovieren soll. Ich habe es unterschrieben, da ich dringend eine Wohnung brauchte. Ist diese Klausel eigentlich gültig?

    Liebe Grüße
    Michaela Hofbauer

  • Santoli
    25.10.2016 - 10:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter verlangt eine Ausgleichszahlung als ein Anspruch, weil er angeblich auf die Ausführungen von Schönheitsreparaturen verzichten möchte, da die Wohnung nach meinem Auszug saniert wird. In meinem Vertrag stehen Klausen zur Schönheitsreparaturen (Im Allgemeinen mit Fristen von 2, 3, 5 Jahre), aber ich bin in eine Wohnung eingezogen, die viele Gebrauchsspuren vom Vormieter hat (Wände ungestrichen, Lose Fließen im Bad, Türen eingerissen). Er sagt, dass er einen Anspruch von 400 Euro von meiner Kaution hat.

    Freundliche Grüße

    • Mietrecht.org
      25.10.2016 - 11:08 Antworten

      Hallo Santoli,

      wie Sie gelesen haben, sind Sie nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    16.11.2016 - 09:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    nach einer Eigenbedarfskündigung müssen wir nun nach 1,5 Jahren aus unserer Mietwohnung ausziehen. Diese haben wir beim Einzug unrenoviert übernommen.

    Allerdings haben wir selber renoviert, sprich neu gestrichen und Strukturtapete angebracht. Sind wir nun beim Auszug dazu verpflichtet, die Wände weiß zu übergeben?

    Freundliche Grüße
    Anna

    • Mietrecht.org
      16.11.2016 - 11:03 Antworten

      Hallo Anna,

      genau diese Frage beantwortet der Artikel oben. Die mögliche Renovierungspflicht bei einer umrenoviert übernommenen Wohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Boss, Christa
    17.04.2017 - 19:26 Antworten

    Hallo ,
    „unrenoviert rein/unrenoviert raus“ das habe ich verstanden. Wir haben also bei Einzug renoviert – ohne Ausgleich – und zum Teil sog. “ Strukturtapete“ verwendet. Alles war bei unserem Auszug (nach 4 Jahren) bis auf kleine Gebrauchsspuren in Ordnung. Jetzt prozessieren wir schon 3 Jahre um unsere Kaution, da der Vermieter die „Strukturtapete“ nicht akzeptieren will und diese als „Schadensfall“ gewertet haben will, weil er für seine neuen Mieter weiß gestrichene Rauhfaser haben möchte, obwohl das nicht explizit vertraglich festgelegt war. Sogar ein Malermeister hat den Wohnungszustand bei Auszug als „gut“ bezeichnet. Warum kann so eine übersichtliche Angelegenheit so schwer zu beurteilen sein??? Oder warum kann eine normale Tapete mit Struktur(kann überstrichen werden, ist aber teilweise schon weiß) ein „Schaden“ sein´, weil der Vermieter unsere Kaution behalten will? Gibt es Vergleichsfälle?
    Es wäre schön, wenn Sie mir helfen könnten. Vielen Dank und
    Viele Grüsse

  • Sabine Stecher
    30.04.2017 - 19:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine unrenovierte Wohnung übernommen und war auch damit Einverstanden, da mir die Farben zusagten. Nach 2,5 Jahren ziehe ich nun aus und mein Vermieter verlangt, wie im Mietvertrag festgelegt, dass ich die Wohnung fachmännisch gestrichen, also weiß, zurückgebe.

    Kann er das? Ich weiß, unrenovierte Wohnungen müssen nicht bei Auszug renoviert werden, aber ich bin mir unsicher, da ich damals zustimmte. Wie ist dann die Rechtslage?

    Mit freundlichen Grüßen

  • Zoe
    07.05.2017 - 19:00 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,
    ich habe vor 9,5 Jahren eine unrenovierte Wohnung gemietet, wobei im Vertrag steht , dass ich die Wohnung ebenfalls unrenoviert übergeben kann. Vor dem Vormieter habe ich die installierte Einbauküche abgekauft. Der Mieter möchte jetzt beim Auszug die Küche nicht übernehmen. Ich nehme an, dass die Wände hinter den Schränken deutlich renoviert bedürftig aussehen werden , wenn ich die Küchenmöbel abmachen lasse. Ich werde dem Vertrag nach die Wohnung unrenoviert übergeben, meine Fragen sind jedoch folgendes:
    1) Im Vertrag ist die Einbauküche überhaupt nicht erwähnt wurde. Muss ich dann die Küchenmöbel entfernen?
    2) Wie beschrieben die Wohnung wird von mir dem Vertrag nach unrenoviert übergeben. Sollten dann die Wände hinter den Küchenschränke renoviert werden , für den Fall dass ich die Schränke entfernen sollte ?

    Mit freundlichen Grüßen
    Zoe

    • Mietrecht.org
      07.05.2017 - 19:59 Antworten

      Hallo Zoe,

      die Einbauküche ist Ihr Eigentum. Wenn der Vermieter diese nicht übernehmen möchte, müssen Sie diese ausbauen. Ich wüsste nicht, warum hinter den Schränken renoviert werden sollte, wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben und unrenoviert übergeben können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Zoe
        07.05.2017 - 20:22 Antworten

        Lieber Herr Hundt,
        herzlichen Dank für die Schnelle Antwort.
        Ich wünsche Ihnen einen wunderschönen Abend
        Zoe

  • Carolin
    30.05.2017 - 18:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich bin vor drei Jahren in eine WG gezogen, weder mein zimmer noch die gemeinschaftlich genutzten Räume waren damals in irgendeiner Weise renoviert worden. Wir haben bei uns jeder einzelne Verträge mit dem Vermieter, es gibt keinen Hauptmieter. Jetzt ziehe ich aus und der Vermieter möchte meine komplette Kaution einbehalten als Kostenpauschale für künftig anfallende Instandsetzungarbeiten. Dh die Wohnung war vor drei Jahren unrenoviert, in der Zwischenzeit wurde nichts gemacht, es gibt auch keinen konkreten Plan, in näherer Zukunft etwas daran zu machen, und dennoch soll ich meine Kaution nicht zurück bekommen. Ist das nur vollkommen rechtswidrig?
    Liebe Grüße,
    Carolin

    • Mietrecht.org
      30.05.2017 - 19:58 Antworten

      Hallo Carolin,

      vielleicht verweisen Sie Ihren Vermieter einfach mal auf den Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Ellwardt
    01.06.2017 - 13:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben im Jahr 2012 eine Wohnung unrenoviert übernommen. Dies ist auch ausdrücklich im Übergabeprotokoll vermerkt.
    Wenn ich richtig liege ist die Schönheitsreperaturklausel im Mietvertrag nach aktueller Rechtssprechung BGH ja ungültig.
    Nun war die Dame von der Hausverwaltung heute bei uns und meinte wir müssen trotzdem die Wände, welche nicht in Pastelltönen gestrichen sind, (Wir haben an einigen Wänden Streifen in grau gestrichen) weißen, da dunkele Farben nicht in Ordnung wären. Wären sie rosa, wäre dies kein Problem.
    Ich Teile die Meinung der Dame nicht, da wir die Wohnung bei Einzug auf unsere Kosten renoviert haben. Wie ist die Rechtslage? Und wie entgegne ich der guten Frau?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      01.06.2017 - 14:57 Antworten

      Hallo Andreas,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen über den Artikel hinaus zu Ihren konkreten Fragen leider in der Kommentar-Funktion nicht helfen. Hier aber ein Link für Sie: Schönheitsreparaturklausel prüfen

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • K. Fischer
    16.06.2017 - 05:36 Antworten

    Hallo, sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Frage: Ich möchte eine Wohnung in einer sehr beliebten Lage mieten. Die Wohnung wird von uns renoviert, hat Löcher in den Wänden, zum Teil bunt gestrichene Wände, und man sieht, dass dort lange nichts gemacht wurde.

    Nun steht aber im Mietvertrag, den ich zugeschickt bekommen habe: Zustand der Wohnung: renoviert. Wie gehe ich damit um? Kann ich sorglos unterschreiben?
    Es findet sich im MV ein Punkt: Wir sollen bei Auszug die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben,

    Eine Übergabe der vielleicht demnächst anzumietenden Wohnung hat noch nicht stattgefunden.

    Herzliche Grüße und danke,

    K. Fischer

    • Mietrecht.org
      16.06.2017 - 07:56 Antworten

      Hallo K. Fischer,

      wie Sie gelesen haben, können Mieter nicht mehr verpflichtet werden, eine Wohnung renoviert zurückzugeben, sofern diese unrenoviert übergeben wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gudrun Vogel
    27.06.2017 - 10:23 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe vor 2 Jahren eine unrenovierte Wohnung übernommen, bei der wir noch vor Einzug die Wände teilweise gestrichen bzw. neu tapeziert haben. Nun gibt es im MV einen Paragraphen, der besagt, dass die Wohnung bei Auszug komplett tapetenfrei und neu tapezierbar übergeben werden muss.
    Als Nachtrag zum Mietvertrag habe ich seinerzeit Folgendes unterschrieben:

    „Der vertraglich vereinbarte Zustand der Wohnung ist bei einer Neuvermietung gemäß §29 des Mietvertrages, dass die Wohnung ohne Tapeten und mit tapezierfähig hergerichteten Wänden übergeben wird.
    Da die Wohnung allerdings vollständig tapeziert ist, übernehmen die Mieter die für sie notwendigen Malerarbeiten und verpflichten sich, bei einem Auszug den Zustand gemäß §29 des Mietvertrages(tapetenfrei) herzustellen.
    Dafür erhalten die Mieter folgende Entschädigung: Die Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlung von 430,00€ werden für den Monat Juli 2015 erlassen. Eine Entschädigung durch eine Geldleistung gewährt der Vermieter nicht.“

    Dazu möchte ich noch anmerken, dass die Vormieter bei einer Nacht -und Nebelaktion verschwunden sind, so dass diese Ansprüche seitens des Vermieters dort nicht mehr geltend gemacht werden konnten.

    Bin ich nun dazu verpflichtet, bei meinem Auszug alle Tapeten zu entfernen?

    Mit freundlichen Grüßen
    G. Vogel

    • Mietrecht.org
      27.06.2017 - 16:06 Antworten

      Hallo Gudrun,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht mehr schreiben, als Sie bereits oben im Artikel gelesen haben. Wenn Sie Ihren individuellen Fall prüfen lassen möchten, dann können Sie das z.B. hier: Schönheitsreparaturklausel prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • holgie
    06.08.2017 - 00:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für den Beitrag. Sehr informativ. Steht eigentlich alles drin was man wissen muss 🙂

    Schöne Grüße
    Holgie

    • Mietrecht.org
      07.08.2017 - 12:02 Antworten

      Hallo Holgie,

      ich freue mich, dass Ihnen der Artikel hilft.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • T. Heinz
    17.08.2017 - 17:20 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Vielen Dank für den informativen Beitrag.
    In unserem Fall ist es so, dass wir eine unrenovierte Wohnung übernommen haben. Die alten Tapeten, die schimmelig und modrig waren, mussten wir selbst abreißen und neu tapezieren (Dies wurde im Übergabe Protokoll notiert) Im Mietvertrag steht jedoch als Zusatzvereinbarung, dass wir die Wohnung in einem untapezierten Zustand verlassen müssen. Ist diese Vereinbarung wirksam? Müssen wir trotz der Übernahme der unrenovierten Wohnung die Tapeten abreißen? Ich wäre Ihnen für eine Antwort sehr dankbar.
    Mit freundlichen Grüßen
    T. Heinz

  • G. Müller
    18.08.2017 - 07:58 Antworten

    Sehr hilfreich. Danke!

    LG
    Müller

  • Jennifer
    24.08.2017 - 23:09 Antworten

    Hallo,

    wir sind am ausziehen im Moment. Unser Vermieter hat uns eine Woche vor Auszug jetzt mitgeteilt das wir doch alle Wände weißen sollen. Jedoch haben wir die Wohnung unrenoviert übernommen und unsere Vormieter ebenfalls. Wir haben selbst in 2 Räumen neues Laminat gelegt bei Einzug, da vorher nur ein alter abgenutzter Teppich drin lag. Hinzu kommt noch, das sich beim Einzug Probleme mit den Wänden zeigten: Als wir einen Raum streichen wollten, kam uns alles entgegen, es stellte sich heraus das mehrere Schichten Farbe und mindestens 3 Schichten Tapete übereinander lagerten. Wir mussten alles runter reißen und neu machen, auf unsere Kosten. Es wurde auch kein Übergabeprotokoll bei Einzug gemacht.
    Unser Vermieter begründet die Forderung zur Endrenovierung damit, dass wir keine Kaution hinterlegt haben. Eine Kautionsvorderung gab es jedoch nie und es wurde auch aus dem Mietvertrag gestrichen.

    Ist diese Forderung rechtens? Es kann doch nicht sein das wir jetzt die ausgelassenen Schönheitsreperaturen der Vormieter ausbügeln müssen, es wäre ja nicht nur weißen sondern wie in dem bereits renovierten Raum komplett tapezieren und wahrscheinlich darunter noch verputzen! Sind das nicht Instandhaltungsmaßnahmen die der Vermieter in gewissen Abständen machen sollte?

    Eine Einschätzung unserer Situation wäre mir sehr wichtig.

    Mit freundlichen Grüßen
    Jennifer

    • Mietrecht.org
      28.08.2017 - 14:15 Antworten

      Hallo Jennifer,

      nur ganz kurz: eine gezahlt oder nicht gezahlte Kaution hat mit dem Thema Schönheitsreparaturen überhaupt nichts zu tun. Alles weitere lesen Sie oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike N.
    29.09.2017 - 14:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir habe vor zwei Jahren ein unrenoviertes Haus gemietet. Steht auch so im Mietvertrag. Soweit alles in Ordnung.

    Allerdings haben wir die Tapete im Treppenhaus entfernt, da es dort Risse gab und die Tapete in den Ecken total zerknittert war. Leider haben wir seither nicht mehr die Zeit gefunden, du zu tapezieren.

    Kann das der Vermieter beim Auszug verlangen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Viele Grüße
    Heike N.

    • Mietrecht.org
      30.09.2017 - 13:05 Antworten

      Hallo Heike,

      in meinen Augen besteht zumindest eine moralische Pflicht (Sie haben die alten Tapeten entfernt). Ob Sie rechtlich gesehen zum Tapezieren verpflichtet sind, können Sie hier prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fr. Krahmann
    13.10.2017 - 09:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihren tollen Beitrag.

    Meine Frage:
    Ich habe eine Wohnung angemietet, im Formular der Übergabe steht „Wohnung wird unrenoviert übergeben“.
    In der Zwischenzeit habe ich mehrere Wände in kräftigen Farben gestrichen. Der Vermieter hat nun wegen Eigenbedarf gekündigt.
    Kann der Vermieter das Überstreichen der farbigen Wände verlangen?

    Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      14.10.2017 - 11:50 Antworten

      Hallo Fr. Kranmann,

      ich kann dem Artikel oben im Grunde nichts hinzufügen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jule
    27.10.2017 - 20:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    gern lese ich mich durch Ihre Beiträgeauf den Seiten. Besonders: Renovierungspflicht des Mieters. Wie ist das jedoch mit dem Folgemieter?

    Ein Beispiel:
    Ich weiß, dass die Vormieter vor knapp drei Jahren diese Wohnung frisch renoviert übernommen haben. Die Wände sind mit weiß gestrichenener Rauhfaser tapeziert.
    Nun sind sie ausgezogen und haben vorher schnell zwei Wände in verschiedenen Zimmern unakzeptabel weiß überstrichen, da sie dort ein Muster in greller Farbe angebracht hatten. Weitere Arbeiten wurden in der Mietzeit nicht gemacht- müssen sie auch nicht. Der Vermieter reklamiert diese Wände bei der Übergabe und läßt die beiden Wände nochmals korrekt weiß streichen.

    Nun komme ich als neuer Mieter. Folgender Textausschnitt ist Inhalt meines Mietvertrags:

    „Die Wohnung ist bei Beginn des Nutzungsverhältnisses renoviert übergeben worden. Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter auszuführen, soweit sie durch seine Abnutzung bedingt sind.“

    Selbst wenn der Zustand aller Wände in der Wohnung ordentlich ist, sind sie nach 3 Gebrauchsjahren als renoviert einzustufen? An zwei Wänden wurde die Rauhfasertapete nun das dritte Mal überstrichen. Damit ist die Anzahl der möglichen Anstriche doch meist erreicht und ich habe das Nachsehen, da ich-wenn gewünscht oder erforderlich, nicht mehr „nur“ streichen kann, sondern vorzeitig neu tapezieren muss.
    Ein weiterer Punkt: Der Bodenbelag (PVC) wird vom Vermieter gestellt und weist nun, nach 3 Jahren Mietzeit eine vom Vormieter verursachte Schadstelle (Riss/Loch) auf, die vom Vermieter ausgestanzt und ausgebessert wird- in der Mitte des Wohnzimmers! Ist die Wohnung trotzdem renoviert?

    Mir sind die Urteile des BGH aus 2015 bekannt, doch sind diese bis dato ja nur Pressemitteilungen.

    Ich freue mich auf Ihre Antwort.

    Viele Grüße
    Jule

    • Mietrecht.org
      28.10.2017 - 14:20 Antworten

      Hallo Jule,

      Sie haben mit Ihrem Beitrag schön dargestellt, vor welche Hausaufforderungen die Rechtsprechung Vermieter stellt. Die Wohnung ist in Ordnung, aber nicht frisch renoviert. Zu Grenzfällen wird sich Rechtsprechung entwickeln müssen. Klar ist m.E. aber auch, das „renovierter Zustand“ nicht heissen kann, dass die Renovierung unmittelbar vor Einzug des neuen Mieters erfolgte.

      Im Übrigen gehe ich davon aus, dass eine Raufasertapete auch öfter als dreimal gestrichen werden kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jule
        28.10.2017 - 20:44 Antworten

        Hallo und guten Abend Herr Hundt.

        Vielen Dank für Ihre prompte Antwort.
        Ich werde in der neuen Wohnung hoffentlich lange genug bleiben können und abwarten, wie sich die Rechtsprechung entwickelt.
        Auf die baldige Übergabe der Wohnung habe ich mich thematisch so gut ich konnte vorbereitet. Zeuge wird beiwohnen, ein eigenes Übergabeprotokoll ist auch erstellt.
        Macht es Sinn abschließend folgendes darin aufzunehmen oder ergibt sich das allein durch die Protollierung?

        “ Der Mieter ist für die hier protokollierten Mängel, die vor seinem Einzug entstanden sind nicht haftbar und nicht in der Verantwortlichkeit für die Beseitigung.“

        Herzlichen Dank und einen schönen Sonntag!
        Jule

        • Mietrecht.org
          29.10.2017 - 10:32 Antworten

          Hallo Jule,

          wenn Sie Ihren Vermieter ärgern wollen, nehmen Sie einen solchen oder ähnlichen Passus auf. Es ergibt sich aber ohnehin aus den Protokollen, welche Mängel nach Ihren Mietverhältnis durch Sie verschuldet wurden. Meines Erachtens also unnötig.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.