Dass Mieter eine Kündigung ihres Vermieters nicht akzeptieren wollen, auf die Kündigung deshalb nicht reagieren und auch nach dem Kündigungstermin einfach in der Wohnung wohnen bleiben, ist keine Seltenheit. Auch wenn es für Vermieter deutlich einfacher ist, einen neuen Mieter zu finden als für Mieter, eine neue Wohnung zu finden, kommt es aber auch vor, dass ein Vermieter die Kündigung seines Mieters ignoriert und darauf nicht reagiert. Mieter wissen in einer solchen Situation oft nicht, wie sie sich verhalten sollen, welche Rechte sie haben und wie sich das Schweigen ihres Vermieters rechtlich auswirkt. Auf diese Fragen gibt der folgende Beitrag eine Antwort.

I. Die Wirksamkeit der Kündigung hängt nicht von einer Bestätigung des Vermieters ab

Viele Mieter sind der Ansicht, ihre Kündigung könne erst dann Wirkung entfalten, wenn sie eine Bestätigung von ihrem Vermieter erhalten haben. Manche Mieter halten sogar eine Einverständniserklärung ihres Vermieters für erforderlich. Diese Ansichten sind jedoch unzutreffend. Bei einer Kündigung handelt es sich um eine sog. einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Eine solche einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung zeichnet sich dadurch aus, dass sie mit dem Zugang beim Empfänger ihre Wirkung entfaltet. Es bedarf nicht– wie es bei einem Vertrag der Fall ist (vgl. §§ 145 ff. BGB) – einer Annahme bzw. Einverständniserklärung seitens des Empfängers. Hat der Mieter also tatsächlich ein Kündigungsrecht, hat er eine formwirksame Kündigungserklärung verfasst und ist diese dem Vermieter auch tatsächlich zugegangen, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist oder- im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung – sofort mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter. Es bedarf keiner Reaktion des Vermieters.

II. Der Vermieter ermöglicht keine Übergabe der Wohnung – So sollten sich Mieter verhalten

Auch wenn der Mieter das Mietverhältnis ohne Zutun des Vermieters beenden kann, wird es früher oder später dennoch zu praktischen, aber auch zu rechtlichen Schwierigkeiten kommen, wenn der Vermieter auf die Kündigung des Mieters nicht reagiert. § 546 Abs.1 BGB verpflichtet den Mieter, die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben. Ignoriert der Vermieter die Kündigung des Mieters, kann in der Regel auch keine Übergabe in der Weise erfolgen, dass der Besitz der Wohnung vom Mieter auf den Vermieter übergeht. Dies kann negative Folgen für den Mieter haben. § 546a Abs.1 BGB gibt dem Vermieter z. B. unter bestimmten Umständen einen Anspruch gegen den Mieter auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter seine Pflicht zur Rückgabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht erfüllt. Bleibtder Mieterauch über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses hinaus im Besitz der Mietsache, trifft ihn außerdem weiterhin eine Obhutspflicht, bei deren Verletzung er sich schadensersatzpflichtig machen kann. Schließlich beginnt gem. § 548 Abs.1  BGB  der Lauf der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. All diese negativen Rechtsfolgen gilt es für den Mieter, auf folgende Weise zu verhindern.

1. Schließen Sie Fehler aus der eigenen Sphäre aus

Bevor der Mieter davon ausgeht, dass der Vermieter seine Kündigung zu Unrecht ignoriert, sollte er zunächst überprüfen, ob die Ursache dafür, dass der Vermieter nicht auf seine Kündigung reagiert, in seiner eigenen Sphäre liegt. Möglich ist es in diesem Zusammenhang z. B., dass das Kündigungsschreiben  dem Vermieter gar nicht zugegangen ist. Auch offensichtliche Wirksamkeitshindernisse, wie z. B. eine fehlende Unterschrift des Mieters, können die Ursache dafür sein, dass der Vermieter nicht reagiert. Hat der Mieter in einem dieser oder ähnlicher Punkte Zweifel, sollte er vorsorglich eine weitere Kündigung zum nächstmöglichen Termin aussprechen und das Kündigungsschreiben im günstigsten Fall per Einschreiben versenden.

2. Versetzen Sie Ihren Vermieter in Annahmeverzug

Hat der Mieter weitestgehend ausgeschlossen, dass die Ursache für die unterbliebene Reaktion des Vermieters bei ihm selbst liegt, sollte er den Vermieter zum Ende des Mietverhältnisses mit seiner Verpflichtung zur Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug versetzen.

a) Voraussetzungen für den Annahmeverzug

Ein Gläubiger gerät in Annahmeverzug, wenn er die ihm ordnungsgemäß angebotene Leistung nicht annimm t(vgl. § 293 BGB). Wie das für den Annahmeverzug erforderliche Angebot des Schuldners zu erfolgen hat, regeln die §§ 294 ff. BGB. In der Regel bedarf es eines sog. tatsächlichen Angebots. § 294 BGB fordert dafür ein Angebot der Leistung „so, wie sie zu bewirken ist“. Reagiert der Vermieter auf die Kündigung des Mieters nicht und kann mit ihm auch kein Übergabetermin vereinbart werden, ist es dem Mieter in der Regel nicht möglich, ein solches tatsächliches Angebot zu machen. Für solche Fälle, in denen zur Bewirkung der Leistung eine Handlung des Gläubigers erforderlich ist, regelt § 295 S.1 BGB, dass ein wörtliches Angebot des Schuldners genügt. Dem wörtlichen Angebot der Leistung steht gem. § 295 S.2 BGB die Aufforderung an den Gläubiger gleich, die erforderliche Handlung vorzunehmen. Da es für eine Wohnungsübergabe nicht ausreicht, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung aufgibt, sondern auch der Vermieter seinerseits den Besitzan der Wohnung begründen, insb. die Schlüssel entgegen nehmen muss, genügt im Hinblick auf diese erforderliche Mitwirkungshandlung des Vermieters in der Regel ein wörtliches Angebot i. S. d. § 295 BGB, wenn der Vermieter auf die Kündigung des Vermieters nicht reagiert. Der Mieter sollte dem Vermieter gegenüber daher seinen Willen, die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses zu übergeben, unmissverständlich äußern und ihn auffordern, die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses zurückzunehmen. Verweigert der Vermieter dies zu Unrecht, tritt Annahmeverzug ein. Eines Verschuldens des Vermieters bedarf es nicht (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 10.12.2018 – 1 U 25/18).

b) Rechtsfolgen des Annahmeverzugs

Ist der Vermieter mit seiner Verpflichtung zur Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug geraten, hat dies für den Mieter folgende positive Rechtsfolgen:

aa) Kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB

Gem. § 546a Abs.1 BGB kann der Vermieter dann, wenn der Mieter die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Mieteoder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung setzt ein Vorenthalten der Mietsache durch den Mieter voraus. Ein solches Vorenthalten liegt jedoch nur dann vor, wenn das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl.BGH,Urteil vom 01. 03. 2007 – IX ZR 81/05). Ist der Rücknahmewille des Vermieters nicht vorhanden, obwohl er kein Recht hat, die Rücknahme zu verweigern (s. dazu die Ausführungen unter 2a), liegt keine Vorenthaltung i. S. d. § 546a Abs.1 BGB vor mit der Folge, dass der Vermietervon seinem Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses keine Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB verlangen kann.

bb) Haftungserleichterung für den Mieter

Behält der Mieter die Mietsache auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses in seinem Besitz, weil der Vermieter die Rücknahme verweigert, trifft ihn weiterhin eine Obhutspflicht, die mit der Gefahr einhergeht, sich im Falle einer Pflichtverletzung schadensersatzpflichtig zu machen. Während des laufenden Mietverhältnisses haftet der Mieter im Falle einer Verletzung seiner Obhutspflicht für Vorsatz und jede Form der Fahrlässigkeit, also auch für leichte Fahrlässigkeit (vgl. § 276 Abs.1 S.1 BGB). Ab dem Zeitpunkt, zu dem sich der Vermieter in Annahmeverzug befindet, tritt gem. § 300 Abs.1 BGB eine Haftungserleichterung für den Mieter in der Weise ein, dass er  nur noch Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Nimmt die Mietsache während des Annahmeverzuges des Vermieters Schaden, haftet der Mieter hierfür also nur, wenn er entweder vorsätzlich gehandelt oder aber die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt hat, also ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt und das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem einleuchten musste (zur Definition von grober Fahrlässigkeit vgl. BGH, Urteil vom 29.09.1992 – XI ZR 265/91).

cc) Folgen für den Verjährungsbeginn

§ 548 BGB enthält für bestimmte mietrechtliche Ansprüche eine spezielle, von den allgemeinen Vorschriften, insbesondere von den §§ 195,199 BGB abweichende Verjährungsregelung. Gem. § 548 Abs.1 S.1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderungen oderVerschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt jedoch gem. § 548 Abs.1 S.2 BGB erst mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der Mieter hat daher auch deshalb ein nachvollziehbares Interesse daran, dass der Vermieter die Mietsache zurückerhält, um den Lauf der Verjährungsfrist so früh wie möglich in Gang zu setzen. Solange der Vermieter sich weigert, die Wohnung zurückzunehmen, liegen die Voraussetzungen des § 548 Abs.1 S.2 BGB für den Verjährungsbeginn an sich nicht vor. Auf der anderen Seite erscheint es aber auch nicht hinnehmbar, dass der Vermieter den Eintritt der Verjährung seiner Ersatzansprüche dadurch zu Lasten des Mieters hinauszögern kann, dass er sich weigert, die Mietsache in Besitz zu nehmen. Es ist daher umstritten, ob der Mieter die Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB dadurch in Gang setzen kann, das er den Vermieter in Annahmeverzug versetzt (dafür: LG Wuppertal, Urteil vom 23.12.2010 – 9 S 351/09; dagegen Streyl, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 548 BGB Rn. 42). Der BGHhat die Beantwortung dieser Frage bislang mangels Entscheidungserheblichkeit offen gelassen (vgl. BGH, Urteil vom 12. 10. 2011 – VIII ZR 8/11; BGH, Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18). Nicht nur deshalb, sondern auch im Hinblick darauf, dass für den Verjährungsbeginn teilweise gefordert wird, dass der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen, und der Mieter mit Kenntnisnahme des Vermieters den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 31. 08. 2006 – 10 U 46/06), sollte der Mieter sich nicht darauf verlassen, dass die Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB allein mit dem Eintritt des Annnameverzugs des Vermieters zu laufen beginnt.

dd) Voraussetzung für die Erfüllung der Rückgabeverpflichtung durch Besitzaufgabe

Mit der Herbeiführung des Annahmeverzuges des Vermieters schafft der Mieter zugleich auch eine der Voraussetzungen dafür, dass er sich durch einseitige Besitzaufgabe auch ohne Mitwirkung des Vermieters von seiner Rückgabeverpflichtung aus § 546 Abs.1 BGB befreien kann (vgl. dazu die Ausführungen unten unter 5.).

3. Drohen Sie Ihrem Vermieter die Besitzaufgabe an

Hat der Mieter seinen Vermieter in Annahmeverzug gesetzt, hat er eine, aber noch nicht zwingend alle Voraussetzungen dafür geschaffen, dass er sich auch ohne Zutun des Vermieters von seiner Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung befreien kann (vgl. dazu die Ausführungen unten unter 5.). In einem nächsten Schritt sollte er seinem Vermieter daher dieAufgabe des Besitzes an der Wohnung androhen. Eine Androhung der Besitzaufgabe als Voraussetzung für die Erfüllung des Rückgabeanspruchs ist zwar oft entbehrlich, wenn sich der Vermieter bereits in Annahmeverzug befindet. Nach der Rechtsprechung bedarf es einer Androhung insbesondere dann nicht, wenn der Vermieterdie Rücknahme des Objekts unberechtigterweise verweigert (vgl. AG Hannover,Urteil vom 07.02.2003 – 535 C 8222/02). Da eine solche Verweigerung jedoch nicht immer automatisch vorliegt, wenn sichder Vermieter in Annahmeverzug befindet, bedarf es in bestimmten Fällen zusätzlich zu dem Leistungsangebot, das den Annahmeverzug herbeiführt, einer Androhung der Besitzaufgabe.

4. Schaffen Sie Beweismittel für den (mangelfreien) Zustand der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses

In der Regel wird bei einer gemeinsamen Übergabe am Ende des Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll erstellt und von beiden Parteien unterschrieben. Das Übergabeprotokoll gibt in der Regel insbesondere Auskunft über den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe, d.h. darüber, ob Mängel vorhanden sind oder nicht. Dieses Protokoll kann später ein wichtiges Beweismittel darstellen, z. B. wenn der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache in Anspruch nimmt. Kommt eine Übergabe mangels Mitwirkung des Vermieters nicht zustande, wird der Vermieter ein solches Übergabeprotokoll auch nicht unterschreiben. Grds. wirkt es sich zu Lasten des Vermieters aus, wenn am Ende des Mietverhältnisses kein Übergabeprotokoll erstellt wird. Denn er ist es, der- wenn er den Mieter auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache in Anspruch nimmt- beweisen muss, dass der Schaden während desMietverhältnisses durch den Mieter herbeigeführt worden ist, also nicht nur, dass der Schaden bei Mietbeginn noch nicht existierte, sondern auch, dass er am Ende des Mietverhältnisses bzw. im Zeitpunkt der Rückgabe bereits vorhanden war und nicht erst danach entstanden ist (vgl. LG Detmold, Urteil vom 04.05. 1990 – 1 S 243/89). Nichts desto trotz ist der Mieter– um notfalls die Flucht nach vorne antreten und ggf. eine Klage des Vermieter von vornherein verhindern zu können – gut beraten- zumindest dann – wenn die Wohnung frei von Mängeln ist – den Zustand der Wohnung beweissicher festzuhalten, indem er am Ende des Mietverhältnisses Fotos anfertigt und /oder Dritten, die später als Zeugenaussagen können, einen Eindruck von der Wohnung verschafft.

5. Geben Sie den Besitz an der Wohnung auf

Der Annahmeverzug des Vermieters mit der Rücknahme der Mieträume schließt zwar einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB aus (vgl. die Ausführungen oben unter II. 2b) aa)), befreit den Mieter jedoch grundsätzlich nicht von seiner Rückgabepflicht aus § 546 Abs.1 BGB (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.01.1997 – 10 U 6/96). Da der Mieter gerade im Hinblick auf die negativen Folgen, die es für ihn mit sich bringt, wenn sich die Mietsache weiterhin in seinem Besitz befindet, ein berechtigtes Interesse daran hat, sich von seiner Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung zu befreien, gibt ihm das Gesetz in § 303 BGB die Möglichkeit, den Rückgabeanspruch des Vermieters ohne dessen Mitwirkung zum Erlöschen zu bringen. Gem. § 303 BGB kann der Schuldner eines Rückgabe- oder Herausgabeanspruchs nachdem Eintritt des Verzugs des Gläubigers den Besitz aufgeben, wenn er dem Gläubiger die Besitzaufgabe vorher angedroh that. Hat der Mieter seinen Vermieter in Annahmeverzug versetzt (vgl. dazu die Ausführungen oben unter II. Zf.2) und ihm – falls erforderlich – die Besitzaufgabe angedroht (vgl. dazu die Ausführungen unter II. Zf.3), wird er mit der Besitzaufgabe von seiner Rückgabepflicht frei (vgl. AG Hannover,Urteil vom 07.02.2003 – 535 C 8222/02).

Die Besitzaufgabe erfordert einen Aufgabewillen des Mieters und eine Aufgabehandlung, durch die der Aufgabewille nach außen erkennbar wird. Der Mieter sollte daher die geräumte Wohnung endgültig verlassen und sich aller Schlüssel dadurch entledigen, dass er sie dem Vermieter in den Briefkasten wirft oder ihm per Post zuschickt und den Vermieter hierüber informiert. Gehen die Schlüssel auf dem Postweg verloren, haftet der Mieter in der Regel nicht, da er infolge des Annahmeverzuges des Vermieters gem. § 300 Abs.1 BGB nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat (vgl. OLG Düsseldorf,Urteil vom 08.01.2002 – 24 U 115/01- sowie die Ausführungen oben unter II. 2b) bb)). Folgt man dem Urteil des LG Lüneburg vom 29.10.2008 – 6 S 96/08- kann eine Besitzaufgabe auch darin erblickt werden, dass die Schlüssel bei einem Nachbarn abgegeben werden, wenn dieseVorgehensweise dem Vermieter zuvor angedroht worden ist.

Das Zurücklassen aller Schlüssel in der Wohnung, das grds. auch eine Besitzaufgabe signalisiert (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 10.12.2018 – 1 U 25/18), birgt die Gefahr, dass die Wohnung unverschlossen bleibt. Tritt infolgedessen ein Schadenein, kann das Verhalten des Mieters unter Umständen als grob fahrlässigangesehen werden und trotz des Annahmeverzuges des Vermieters und der Haftungserleichterung (vgl. § 300 Abs.1 BGB) eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründen. Behält der Mieter einen Schlüssel zurück, mit dem er die Wohnung verschließt, kann dies hingegen der vollständigen Besitzaufgabe entgegenstehen. Zwingend ist dies allerdings nicht. Letztendlich kommt es darauf an, ob der Mieter bei wertender Betrachtung durch Hinterlassen der Schlüssel den Besitz am Mietobjekt aufgegeben hat (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 10.12.2018 – 1 U 25/18;OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.04.2006 – 24 U 152/05).

6. Verlangen Sie spätestens nach sechs Monaten die Kaution zurück

Im Regelfall, in dem der Vermieter die Kündigung des Mieters akzeptiert und die Mietparteien miteinander kommunizieren, rechnet der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses von sich aus über die Kaution ab und zahlt diese – sofern ihm gegen den Mieter keine Ansprüche zustehen, deretwegen er auf die Kaution zugreift – an den Mieter zurück. Regiert der Vermieter nicht auf die Kündigung des Mieters und gibt dadurch zu erkennen, dass er mit dieser nicht einverstanden ist, muss der Mieter allerdings damit rechnen, dass er seine Kaution nicht reibungslos zurückerhält. Manche Mieter schrecken davor zurück oder vergessen in einer solchen Situation sogar, die Kaution von ihrem Vermieter zurückzuverlangen. Jedem Mieter ist daher zu raten, seinen Rückzahlungsanspruch geltend zu machen und notfalls mit gerichtlicher Hilfe durchzusetzen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Kaution sofort nach dem Ende desMietverhältnisses zurückzuzahlen. Ihm wird eine angemessene Frist von bis zu sechs Monaten ab der Rückgabe der Mietsache zugestanden, innerhalb derer er prüfen und überlegen kann, ob offene Forderungen bestehen und ob er zur Befriedigung dieser Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss bzw. möchte. Sind Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, kann der Vermieter zumindest einen Teil der Kaution sogar über die Sechsmonatsfrist hinaus bis zu dem Zeitpunkt einbehalten, zu dem ihm die Erstellung der Betriebskostenabrechnung möglich und zumutbar ist (vgl. BGH, Urteil vom18. 01.2006 -VIII ZR 71/05; BGH, Versäumnisurteil vom 20. 07. 2016 VIII ZR 263/14).