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Gewerbemietrecht im BGB: Alle wichtigen BGB-Paragraphen im Überblick

Wer das Gewerbemietrecht verstehen will, muss einige Grundsätze kennen. Das Gewerbemietrecht ist kein eigenständiges Rechtsgebiet. Seine Grundlage bildet das Mietrecht des BGB. Dieses ist in §§ 535 – 580a BGB geregelt.

Das Mietrecht des BGB hat vornehmlich den Wohnungsmieter im Auge und bezweckt dessen Schutz vor willkürlichen Maßnahmen des Vermieters. Insoweit wird im Mietrecht des BGB vornehmlich Wohnraummieterschutzrecht gesehen. Der Grund besteht darin, dass sich ein Mieter meist in einer sozial schwächeren Position als der Vermieter befindet. Da die Wohnung in der Regel den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt, soll der Vermieter beispielsweise nur unter bestimmten und im Gesetz geregelten Voraussetzungen die Miete erhöhen oder das Mietverhältnis kündigen dürfen.

Ferner kann der Gewerberaummieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses keinen Räumungsschutz beanspruchen auch keinen Bestandsschutz bei Zeitmietverträgen. Haben die Parteien mietvertraglich keine Mieterhöhung vereinbart, bleibt die Miete in der gesamten Laufzeit des Gewerbemietvertrages in der vereinbarten Höhe bestehen.

Die Vertragsfreiheit prägt das Gewerberaummietrecht

Ein solches soziales Schutzbedürfnis besteht im Gewerbemietrecht regelmäßig nicht. Hier bleibt es den Parteien überlassen, die Gegebenheiten mietvertraglich individuell zu regeln. Im Gewerbemietrecht herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit.

Vor allem das Transparenzgebot schützt den Gewerberaummieter

Das Schutzbedürfnis einer Vertragspartei wird insoweit abgedeckt, als die Rechtsprechung vor allem AGB-Klauseln in Gewerbemietverträgen daraufhin überprüft, ob eine der Vertragsparteien unangemessen benachteiligt wird. Dies kann sowohl den Mieter als auch den Vermieter betreffen; den Vermieter beispielsweise dann, wenn der Mieter ein großer Handelskonzern ist und der Vermieter als Einzelperson schützenswert ist.

Insoweit ergänzt die Inhaltskontrolle gemäß AGB-Recht das Gewerbemietrecht in der Praxis tiefgreifend. Hier ist insbesondere das Transparenzgebot prägend. Unklare Klauseln sind schlichtweg unwirksam.

Vertragsabschluss ohne Beratung im Gewerbe ist riskant

Der aufgrund der Vertragsfreiheit im Vergleich zur Wohnraummiete erheblich größere Gestaltungsspielraum in Gewerbemietverträgen erfordert fachkundige Beratung, so dass sich die pauschale Übernahme vorgefertigter Vertragsentwürfe verbietet. Gerade weil Gewerbemietverträge oft langfristig abgeschlossen werden, mit erheblichen Investitionen verbunden sind und mithin die wirtschaftliche Existenzgrundlage von Mieter und Vermieter bilden, kommt es auf jedes Detail an.

Dies sind alle wichtigen BGB-Paragraphen

Das Gewerbemietrecht spricht das BGB eher beiläufig an. Da auch Gewerberäume zur Nutzung überlassen und somit vermietet werden, gilt Mietrecht. Das BGB unterscheidet Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht nicht als eigenständige Rechtsgebiete.

1. § 580a

Ausgangspunkt und Basis des Gewerbemietrechts ist im Wesentlichen eine einzige Vorschrift des BGB. Dies ist § 580a II BGB. Dort wird für Geschäftsräume eine gegenüber dem Wohnraummietrecht abweichende Kündigungsfrist vorgegeben. Sie beträgt regelmäßig 6 Monate.

2. § 578 II

Im Übrigen verweist noch § 578 II BGB darauf, dass auf Mietverhältnisse, die keine Wohnräume zum Gegenstand haben, die Vorschriften des § 552 I, § 554 I – IV und § 569 II BGB entsprechend anzuwenden sind. Damit erschöpft sich das Gesetz. In Bezug auf die Gewerberaummiete findet sich keine weitere Regelung. Allenfalls spricht das BGB gewerbliche Mietverhältnisse nur noch indirekt an, insoweit, als es bestimmte Vorschriften nur für „Mietverhältnisse über Wohnraum“ für anwendbar erklärt (z.B. § 549 I BGB).

3. Allgemeingeltende Paragraphen

Alle anderen Vorschriften des BGB-Mietrechts sind im Gewerberaummietrecht nur anwendbar, wenn nicht der soziale Schutz des Mieters von Wohnraum maßgeblich ist. Sie sind insoweit anwendbar, als es um allgemeine mietrechtliche Fragen geht, die Wohnraummieter und Gewerberaummieter gleichermaßen betreffen.

In Wesentlichen sind für Gewerberaummietverträge folgende BGB-Paragraphen wichtig. Sie bilden regelmäßig die Grundlage, auf der im Gewerbemietvertrag eine individuelle Regelung vereinbart wird.

  • § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages
  • § 536 Mietminderung bei Mängeln der Mietsache (Link: Mietminderung Gewerbemietrecht, Mietminderung bei Flächenabweichung Gewerbemietrecht)
  • §536a Schadensersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels (Garantiehaftung des Vermieters)
  • § 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel
  • § 536c Mängelanzeige des Mieters
  • § 537 Entrichtung der Miete bei Verhinderung des Mieters
  • § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
  • § 539 Ersatz von Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters
  • § 540 Untervermietung
  • § 542 Kündigung des Mietverhältnisses
  • § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Link: Fristlose Kündigung Gewerbemietrecht ist nun wenigen Fällen möglich)
  • § 544 Mietvertrag über mehr als 30 Jahre
  • § 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit
  • § 546 Rückgabeverpflichtung des Mieters nach Ablauf des Mietverhältnisses
  • § 550 Schriftform des Mietvertrages
  • §§ 549 -561 (Kaution, Barrierefreiheit, Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung, Mietspiegel) betreffen ausschließlich den Wohnraummieter
  • § 552 II Ausschluss des Wegnahmerechts nur gegen Wertausgleich
  • § 554 I – IV Duldungspflicht des Mieters für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Informationspflicht des Vermieters (Link: Modernisierung in Gewerbemietrecht: sind Kosten unsichtbar?)
  • § 562b Selbsthilferecht des Vermieters bei Gefährdung des Pfandrechts
  • § 566 Kauf bricht nicht Miete
  • § 566 c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete im Verhältnis zum Erwerber
  • § 566d Aufrechnung der Miete gegen eine Forderung des Mieters (Mietminderung, Schadenersatzanspruch) (Link: Gewerbe Mietvertrag: Aufrechnungsverbot im Vertrag)
  • § 569 II Fristloser Kündigungsgrund bei Störung des Hausfriedens
  • § 580a Kündigungsfrist im Gewerberaummietrecht

Auch im Gewerberaummietrecht gilt die Heizkostenverordnung. Danach ist der Vermieter verpflichtet, mindestens 50 % der Energiekosten verbrauchsabhängig abzurechnen.

20 Antworten auf "Gewerbemietrecht im BGB: Alle wichtigen BGB-Paragraphen im Überblick"

  • Annett Stein
    12.09.2016 - 14:40 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ist es rechtens, wenn der Vermieter Einsicht in die BWA fordert?

    Mit freundlichen Grüßen
    Annett Stein

    • Mietrecht.org
      12.09.2016 - 15:40 Antworten

      Hallo Frau Stein,

      ja, insbesondere – oder eigentlich sogar nur – vor Abschluss eines Mietvertrages. Schließlich möchten Vermieter wissen, ob der Mieter in der Lage ist die Miete zu zahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thiele
    21.10.2016 - 12:35 Antworten

    Hallo,

    Ist es rechtens, das ein Vermieter, ohne Ankündigung bzw. Fragen die Ladenfläche alleine betreten darf?
    Wenn nein, was ist dagegen zu tun?

    MfG

    • Mietrecht.org
      21.10.2016 - 13:48 Antworten

      Hallo Herr Thiele,

      damit wir hier verstehen worum es genau geht, sollten Sie die Dinge nach Möglichkeit etwas ausführlicher schildern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Riemer
    23.02.2017 - 19:07 Antworten

    Hey,

    ist es rechtens das der Vermieter nach Kündigung einfach ohne Aufforderung der Räumung usw. die Schlösser austauschen darf, obwohl in der Gewerbeeinheit meine ganze Einrichtung noch ist.
    Es ist ja noch nicht abzusehen das eine Erneuerung des Mietvertrag stattfindet.

    Vielen dank

    MfG

    Riemer

  • Peter Schmittner
    29.06.2017 - 11:53 Antworten

    Hallo,
    ich habe ein freistehendes Gebäude in einer größeren Immobilie angemietet als Lager und Büro. Von dem Hauptgebäude führen unterirdisch die Versorgungsleitungen in unser Gebäude. In diesem Installationsgang ist nun die Wasserleitung durchgerostet und unser Vermieter verlangt von uns diese auf unsere Kosten selbst zu erneuern.
    Dazu gibt es zu erwähnen dass ich urprünglich ein Gebäude, bestehend aus 4 Wänden und einem Dach angemietet habe und den Innenausbau selbst durchgeführt habe und meine Versorgung an bestehende Strom und Wasserleitung angeschlossen habe.
    Gehört die Zuleitung zum Gebäude zur Mietsache oder ist sie im Verantwortungsbereich des Vermieters?

  • Manfred Müller
    04.07.2017 - 13:13 Antworten

    Hallo,
    die ehemalige Vermieterin möchte jetzt (2017) die Grundsteuer, als Nebenkosten, für die Jahre 2013 und 2014 haben. Das Mietverhältnis (Gewerbe) bestand seit 2001 und sie hat die ganzen Jahre keine einzige Nebenkostenabrechnung geschickt!!!
    Hat sie einen rückwirkenden Anspruch auf die Nebenkosten (Grundsteuer)???
    Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
    M. Müller

    • Mietrecht.org
      04.07.2017 - 14:35 Antworten

      Hallo Manfred,

      mein erster Blick würde in den Mietvertrag gehen – haben Sie dort die Abrechnung der Nebenkosten vereinbart? Ja? Dann fordern Sie Ihre Vermieterin zur Erstellung der Nebenkostenabrechnungen auf.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicole Sattelberg
    25.07.2017 - 22:08 Antworten

    Hallo.
    Ich habe ein Ladenlokal zum 01.09.17 angemietet. Als ich den Mietvertrag unterschrieb, war der Laden noch in Nutzung der Vormieterin.

    Beim Auszug der Vormieterin hat mein Lebensgefährte den Laden vermessen, um zu schauen, wo ich das schon vorhandene Möbiliar hinstelle. Dabei ist uns aufgefallen, das es statt 88 qm nur ca 75 qm sind.

    Wir haben aber die Fensterfront, die ca 0,50 cm tief und ca 2,55 m breit ist nicht mit gemessen.

    Nun wollte ich fragen, ob man diese Niesche überhaupt mitrechnet, da es ja keine richtige Verkaufsfläsche darstellt ??? Es ist wie ein Podest im Fenster

    Vielen Dank im voraus.

  • Nicole Sattelberg
    25.07.2017 - 22:16 Antworten

    Ich habe eine kurze Frage zu den Nebenkosten.

    Darf der Vermieter in den Nebenkosten für eine gewerbliche Nutzung zwei Personen berechnen, auch wenn nur ich den Laden betreibe ?

    Es werden 150 € Nebenkosten veranschlagt
    ( ohne Müllentsorgung )

    Dies erscheint mir sehr viel, da ich für mein jetziges Ladenlokal nur 70 € Nebenkosten bezahle und auch immer etwas zurück erhalten habe. Dort sind auch Müllgebühren enthalten.

    Des Weiteren werden die Nebenkosten auf das komplette Haus mit 6 Mietparteien berechnet.

    Ist das rechtlich erlaubt ?

    Danke für Ihre Hilfe

  • Heinrich Meier
    06.12.2017 - 15:16 Antworten

    Hallo,
    was darf denn ein WEG-Verwalter berechnen, wenn in der WEG auch eine Gewerbeeinheit enthalten ist? Gilt diese auch als „gewöhnlicher“ Miteigentumsanteil oder ist hier eine andere Berechnung möglich oder sogar notwendig?

  • Georg Huber
    11.01.2018 - 13:45 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ein (Gewerblicher-)Mieter bzw. dessen Erfüllungsgehilfe verursacht einen Schaden am Objekt. Gibt es hier eine Frist bzw. eine Vorgabe in welchem Zeitraum er für die Beseitigung des Mangels zu sorgen hat. Eine Beseitigung des Mangels durch mich als Vermieter würde ich gerne vermeiden.

  • Florian M.
    17.01.2018 - 07:21 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Zusammenstellung dieser Website; diese hilft auch Laien, sich im Mietrecht/Gewerbemietrecht zurecht zu finden.

    Eine Verbesserungsvorschlag hätte ich: In oben stehender Auflistung ist nicht § 546a BGB angegeben, welcher im Falle einer Kündigung den Mieter ggf. unter Androhung von Schadensersatzansprüchen motiviert, die Mietsache herauszugeben.

    MfG

    Florian M.

  • Leonard Notdurfter
    07.02.2018 - 19:41 Antworten

    Welche Möglichkeiten gibt es für eine gewerbliche Mietübernahme, wenn der Vermieter nicht zustimmt?

    Folgende Situation:

    Es wird eine GmbH gegründet die ein Gastronomiekonzept verfolgt. Seit Monaten kümmert sich diese GmbH um die Übernahme eines Top-Standortes in der Mitte Berlins, sodass sich der jetzige Betreiber (auch Gastro) letztendlich bereit erklärt, den Laden zu übergeben.

    Parallel dazu wird die Finanzierung des Vorhabens geplant und zur Prüfung mehreren Banken vorgelegt, welche nun fast soweit sind das ok zur Finanzierung zu geben. Es ist eine Frage von Tagen bzw. weniger Wochen.

    Als letzte Formalität wird ein Termin mit einem Vertreter der Immobiliengesellschaft organisiert um sich mal persönlich kennen zu lernen und einen ersten Vertragsentwurf fertig zu machen. Stattdessen fordert der o.g. Vertreter eine Beschreibung des Vorhabens hinsichtlich der Einrichtung, Umbauten etc.

    Diese kriegt er auch (hierbei soll erwähnt werden, dass keine Umbauten von Nöten sind und auch die Einrichtung kein Problem darstellt, es ist schließlich weder Gothik-Pub noch Stripclub), meldet sich aber nach zweiwöchigem Stillschweigen aber mit einer Ablehnung. Ohne Angabe von Gründen, wörtlich „entspricht nicht unseren Vorstellungen“.

    Nun frage ich Sie welche Möglichkeiten sich in dieser Lage bieten. Jeder Schachzug will äußerst bedacht sein, deshalb freue ich mich auf Eure Meinung und eventuelle Hinweise..

    • Mietrecht.org
      08.02.2018 - 09:28 Antworten

      Hallo Leonard,

      es gibt keinen „Schachzug“ – ein Vertrag muss von beiden Seiten gewollt sein. Ist das nicht der Fall, kommt kein Vertrag zustande.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina Schnepf
    05.04.2018 - 16:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zur Vertragsauflösung.
    Ich hatte eine Lokal gepachtet. Nach Rücksprache mit der Vermieterin wurde ein Teil der vorhandenen Möbel ausgebaut und auf den Dachboden der Vermieterin verbracht. Damit ich die erforderliche Gaststättenerlaubnis vom Amt erhalten konnte, musste ich die alte vorhandene Ausschanktheke durch eine neuwertige ersetzen, die Küchenarbeitsplatten erneuern sowie die gesamte Küche neu verfugen. Das gesamte Lokal erfuhr eine deutliche Aufwertung, welche mir die Vermieterin am Eröffnungsabend auch mündlich bescheinigte.
    Aus privaten Gründen musste ich dieses Ladenlokal nun aufgeben. Ich habe einvernehmlich mit der Vermieterin nach einem Nachmieter gesucht. Der neue Mieter übernahm das Lokal zum 01.08.2017. Die Vermieterin hatte mir meine gezahlte Kaution Ende September 2017 vollständig zurückgezahlt.

    Nun hat der neue Mieter das Geschäft zum 31.03.2018 wieder aufgegeben. Die Vermieterin verlangte von ihm den Rückbau der zuvor von mir getätigten Umbauten. Dies hat der neue Mieter auch getan.
    Nun hat sie sich an mich gewendet und Strafantrag gestellt, da 1 Holzstuhl fehlen würde sowie die zuvor ausgebauten Sitzbänke von einem Schreiner erneuert werden müssten und 2 Schranktüren einer Kommode fehlen würden. Sie möchte mir jetzt sämtliche Kosten in Rechnung stellen.

    Ist dies überhaupt zulässig? Gilt hier ³548 (1) BGB? Bzw. hätte Sie nicht nach Beendigung meines Mietverhältnisses genügend Zeit gehabt zu prüfen? Ist die Rückzahlung meiner Kaution eine Sicherheit für mich?

    Über Ihre Hilfe wäre ich mehr als dankbar!

  • Eva Leibovitz
    20.06.2018 - 00:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich habe zwei Doppelhaushälften mit Ladenfläche gemietet. Jetzt gebe ich eine Seite auf und habe einen neuen Mietvertrag bekommen. Die Grundmiete tritt mit Vetragsbeginn in Kraft und es gibt eine Staffelmiete. Allerdings ist das Datum der ersten Mieterhöhung der Staffelmiete das gleiche Datum wie der Beginn des Vertrages. Ist es zulässig dass die Miete direkt am ersten Tag erhöht wird?
    Mit freundlichen Grüßen
    Eva Leibovitz

    • Mietrecht.org
      22.06.2018 - 09:43 Antworten

      Hallo Eva,

      wenn Sie einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, dann haben Sie sicher ohnehin eine neue Miete vereinbart? Oder habe ich etwas falsch verstanden?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. Widany
    06.07.2018 - 08:49 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir mieten ein Büro in einem Bürokomplex. Es gibt keine Briefkasten, die Post wird in einem Schrank mit Ablagefächern für alle Firmen zugänglich abgelegt. Ist das rechtens? Ich könnte mir die Post von jedem Unternehmen mitnehmen, ohne dass es jemand bemerkt. Ist eine Briefkastenanlage verpflichtend?
    Vielen Dank.

    A. Widany

  • Müller
    29.07.2018 - 15:35 Antworten

    Habe einen Vertrag von dem Vermieter erhalten, unterzeichnet und zurück geschickt. Jetzt habe ich keine Gegenzeichnung erhalten sondern es wurde ein Pasus geändert zum Nachteil für mich. Wie sieht das aus? Ist das rechtens?
    Da es hier um eine Anmietung im Gewerbe Bereich handeln stellt sich mir die Frage ob mündliche Absprachen direkt ein mündlicher Vertrag ist?

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