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Gewerbemietrecht: Ratgeber zum Gewerbemietvertrag

Das Gewerbemietrecht umfasst alle Verträge, die nicht die Vermietung von Wohnraum betreffen. Für die Vermietung von Wohnraum gilt das Wohnraummietrecht der §§ 535 ff BGB.

Da das Wohnraummietrecht vorwiegend Vorschriften zum Schutz des meist sozial schwächeren Mieters enthält, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das Gewerbemietrecht nur bedingt übertragbar. Der Gewerbemieter kann also nach der Kündigung des Mietverhältnisses keinen Räumungsschutz oder Vollstreckungsschutz beanspruchen.

Umgekehrt kann der gewerbliche Vermieter eine Kündigung nicht mit Eigenbedarf rechtfertigen oder unter Hinweis auf die Erhöhung der ortsüblichen Mieten eine Mieterhöhung einfordern. Der Gewerbemietverträge oft langfristig angelegt sind und mithin die Existenzgrundlage sowohl von Vermieter als auch Mieter darstellen, kann es bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrages auf jedes einzelne Detail ankommen. Nachlässig formulierte Vereinbarungen rächen sich.

Inhalt dieses Ratgebers zum Gewerbemietrecht

I. Grundsätzliches

  1. Vertragsfreiheit: Gewerbeverträge unterliegen der freien Vereinbarung der Parteien
  2. Gewerbe- oder Wohnraummietrecht?
  3. Unterschiede zwischen Gewerberaummietrecht und Wohnraummietrecht
  4. BGH-Rechtsprechung

II. Fragen zum Abschluss des Gewerbemietvertrages

  1. Schriftformklausel
  2. Vorvertragliche Regelungen (Term Sheet, LOI, Mietvorvertrag)
  3. Vermietungen vor Fertigstellung / vom Reißbrett
  4. Provisionsanspruch des Maklers
  5. Kautionsfragen

III. Inhalte eines Gewerbemietvertrages

  1. Laufzeitvereinbarungen
  2. Miete und Mieterhöhung
  3. Verpflichtung zur Zahlung von Umsatzsteuer
  4. Betriebs- und Nebenkosten
  5. Instandhaltung und Instandsetzung
  6. Schönheitsreparaturen (Anfangs-, End- und laufende Renovierung)
  7. Modernisierung der Gewerberäume

IV. Kündigungsfragen

  1. Ordentliche Kündigung von Gewerbemietverträgen
  2. Außerordentliche, fristlose Kündigung von Gewerbemietverträgen
  3. Zahlungsverzug
  4. Sonderkündigungsrecht in Gewerbemietverträgen
  5. Stellung eines Nachmieters
  6. Vorlage / Muster zur Kündigung im Gewerbemietrecht
  7. Nutzungsentschädigung im Gewerbemietrecht

V. Besondere Probleme im Gewerbemietrecht

  1. Betriebspflicht
  2. Konkurrenzschutz in Gewerbemietverträgen
  3. Mietminderung im Gewerbemietrecht
  4. Schadensersatzansprüche des Mieters
  5. Verkehrssicherungspflicht
  6. Untervermietung
  7. Leerstandrisiko, Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko
  8. Werbegemeinschaft
  9. Versorgungssperre durch den Vermieter
  10. Rückbauverpflichtung bei Auszug des Mieters

VI. Prozessuale Fragen

  1. Verjährung
  2. Gerichtsstand
  3. Gegenstandswert
  4. Räumungsklage
  5. Einstweilige gerichtliche Verfügungen

I. Grundsätzliches

1. Vertragsfreiheit: Gewerbeverträge unterliegen der freien Vereinbarung der Parteien

In Gewerbemietrecht herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit. Die Parteien können nahezu alles vereinbaren, was sie für richtig halten. Soweit standardmäßig vorformulierte Gewerbemietverträge verwendet werden, unterliegen diese lediglich der AGB-Inhaltskontrolle der Gerichte und dürfen die jeweils andere Vertragspartei nicht unangemessen benachteiligen. Individualvertragliche Vereinbarung hingegen sind frei verhandelbar, kaum überprüfbar und finden eine Grenze allenfalls dort, wo die Grenze zur Sittenwidrigkeit beginnt. Insoweit kommt es in der Praxis oft entscheidend darauf an, ob eine Vertragsklausel formularmäßig oder individualvertraglich formuliert wurde.

2. Gewerbe- oder Wohnraummietrecht?

Nicht jeder Vertrag, der als Gewerberaummietvertrag betitelt ist, ist tatsächlich ein solcher. Gleiches gilt für einen Wohnraummietvertrag. Dabei bestimmt der Vertragszweck den Vertragstyp. Gerade bei Mischmietverhältnissen ist die Eigennutzung zu Wohnzwecken gegenüber gewerblichen Interessen abzugrenzen.

3. Unterschiede zwischen Gewerberaummietrecht und Wohnraummietrecht

Die Unterschiede zum Wohnraummietrecht sind teils erheblich. So ist die Maklerprovision im Gewerberaummietrecht unbegrenzt, die Kaution muss nicht verzinslich und mündelsicher angelegt werden, der Abschluss befristeter Mietverträge bedarf keines sachlichen Grundes, die Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht begründungspflichtig, es ist keine Eigenbedarfskündigung erlaubt, der gewerbliche Vermieter kann im Wege einer Änderungskündigung eine Mieterhöhung durchsetzen, die im Wohnraummietrecht vorgesehene einjährige Abrechnungsfrist für die Betriebskosten ist im Gewerberaummietrecht keine Ausschlussfrist und der gewerbliche Vermieter ist nach der Beendigung des Mietverhältnisses auch zur kalten Räumung berechtigt.

4. BGH-Rechtsprechung

Viele Vorschriften des Wohnraummietrechts sind im Gewerbemietrecht nicht anwendbar. Vieles ist im Gewerbemietrecht zudem nicht gesetzlich geregelt. Lücken werden von der Rechtsprechung geschlossen. Demgemäß hat der Bundesgerichtshof eine Vielzahl grundsätzlicher Entscheidungen getroffen, die richtungsweisend sind und die Gestaltung von Gewerbemietverträgen bestimmen.

II. Fragen zum Abschluss des Gewerbemietvertrages

1. Schriftformklausel

Gemäß § 550 BGB sind befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich zu formulieren. Zwar sind auch mündlich formulierte Verträge wirksam, führen aber zu dem Problem, dass sie dann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar sind. Die Missachtung der Schriftform führt immer wieder zur Unwirksamkeit solcher Gewerbemietverträge. Diese Konsequenz kann für beide Parteien äußerst nachteilig sein, wenn der Vermieter einen ungeplanten Leerstand überbrücken muss oder der Mieter ein gut gehendes Ladenlokal räumen muss und dieses zu einer höheren Miete an die Konkurrenz vermietet wird.

2. Vorvertragliche Regelungen

Bevor es zum Abschluss eines Gewerbemietvertrages kommt, spielen oft die Begriffe „Term Sheet“, „Letter of Intent“ und „Mietvorvertrag“ eine Rolle. Meist geht es nur darum, den Verhandlungsstand zu dokumentieren oder eine Absichtserklärung abzugeben und die Gegenseite zu bewegen, das Mietobjekt zeitlich befristet nicht anderweitig anzubieten. Dabei kommt es immer darauf an, inwieweit solchen Formulierungen ein Rechtsbindungswille entnommen werden kann. Ein Mietvorvertrag kann bereits dazu führen, dass eine Vertragspartei die andere Partei auf Abschluss des Hauptvertrages verklagen kann. Risikoloser ist es insoweit, die Verhandlungen zügig voranzutreiben, den Hauptmietvertrag abzuschließen und diesen mit einem Rücktrittsrecht oder einer aufschiebenden Bedingung (Erteilung der Baugenehmigung, Auszug des Vormieters, Gewährung Existenzgründerzuschuss) zu versehen.

3. Vermietungen vor Fertigstellung / vom Reißbrett

Gerade Gewerbeobjekte sind oft nur finanzierbar, wenn ihre Vermietbarkeit feststeht. Größere Objekte werden deshalb vor Fertigstellung schon mindestens an einem Ankermieter vermietet. Dabei ergeben sich Probleme mit dem Schriftformerfordernis bei der Feststellung der Mietzeit, soweit der Übergabezeitpunkt nicht klar formuliert wird und Probleme bei der Bestimmung der mietvertraglich vereinbarten Fläche.

4. Provisionsanspruch des Maklers

Im Gewerbemietrecht stehen oft hohe Mieten im Blickfeld. Sie bilden die Grundlage für die Berechnung des Provisionsanspruchs des vermittelnden Maklers. Ihre Höhe ist entgegen dem Wohnraummietrecht nicht begrenzt. Die Provision ist erfolgsbedingt. Streitfragen entzünden sich oft an Begriffen wie: Fälligkeit, Höhe, Üblichkeit, Mehrwertsteuer, Wucher, Doppeltätigkeit des Maklers, Folgegeschäfte, Scheitern des vermittelten Mietvertrages, Aufwendungsersatz.

5. Kaution

Entgegen den Bestimmungen des Wohnraummietrechts unterliegt die Kautionszahlung des Gewerbemieters keinen Einschränkungen. Ihrer Höhe ist frei verhandelbar. Der Vermieter ist nicht verpflichtet die Kaution anzulegen und muss sie mangels Vereinbarung auch nicht verzinsen.

III. Inhalte eines Gewerbemietvertrages

1. Laufzeitvereinbarungen

Gewerbemietverträge werden meist befristet abgeschlossen. Vermieter und Mieter kalkulieren auf dieser Basis ihr Engagement. Um Unsicherheiten zu vermeiden, ist auf die Formulierung einer korrekten Laufzeitklausel zu achten und der Beginn und das Ende des Mietverhältnisses möglichst genau zu formulieren. Auch ist zu bedenken, dass das Gesetz für auf über 30 Jahre befristete Mietverträge ein Sonderkündigungsrecht formuliert. Kettenmietverträge sind davon jedoch nicht betroffen. Laufzeitvereinbarungen beinhalten meist eine Klausel, die den Mieter berechtigt, das Mietverhältnis nach Ablauf der befristet vereinbarten Mietzeit fortzuführen. In Betracht kommen Optionsklauseln oder Verlängerungsklauseln. Auch kann eine Partei einseitig einen Kündigungsverzicht erklären. Ebenso kommt die Einräumung eines Vormietrechts in Betracht.

2. Miete und Mieterhöhung

Die Miethöhe ist in Gewerbemietrecht frei verhandelbar. Die Parteien brauchen sich nicht an ortsüblichen Vergleichsmieten zu orientieren. Hier bestimmt die Nachfrage das Angebot. Die für die Laufzeit des Mietvertrages fest vereinbarte Miete kann nicht erhöht werden, es sei denn, die Parteien haben mietvertraglich eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Mit einer Wertsicherungsklausel versucht der Vermieter die Miete den steigenden Lebenshaltungskosten anzupassen. Im Gewerberaummietrecht kann der Vermieter im Wege einer Änderungskündigung auch eine Mieterhöhung durchsetzen. Die im Wohnraummietrecht üblichen Staffelmieten berücksichtigen die tatsächliche wirtschaftliche Entwicklung im Gewerbemietrecht nicht sachgerecht. Üblicherweise orientieren sich Gewerbemietverträge deshalb über Wertsicherungsklauseln an einem festgelegten Index (Indexmiete), der die Preisentwicklung widerspiegelt. Während es vor der Einführung des Euro verschiedene Indices gab, ist seit 2005 der Verbraucherpreisindex für Deutschland Grundlage von Wertsicherungsvereinbarungen. In diesem Zusammenhang gibt es echte und unechte Preisklauseln und Spannungsklauseln. Alternativ kommt die Vereinbarung einer Umsatzmiete in Betracht. Vor allem dann, wenn die Entwicklung des Standorts des Objekts nicht vorhersehbar ist, kann damit das Risiko auf beide Parteien verteilt werden. Wichtig ist genau zu definieren, welche Umsätze zur Berechnung der Umsatzmiete herangezogen werden.

3. Verpflichtung zur Zahlung von Umsatzsteuer

Im Gewerberaummietrecht kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren. Voraussetzung ist aber, dass auch der Mieter gewerblich tätig ist und im Mietvertrag klare Vereinbarungen zur Umsatzsteuerpflicht getroffen werden.

4. Betriebs- und Nebenkosten

Betriebskosten machen im Durchschnitt 30 % der Gesamtmietbelastung aus. Regelmäßig wird der Vermieter versuchen, alle Betriebskosten des Objekts auf den Mieter umzulegen. Dies geschieht entweder durch individuelle Vereinbarung oder unter Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Problematisch sind im Gewerbemietrecht die vor allem in größeren Objekten zusätzlich anfallenden Verwaltungskosten, Kosten der technischen und kaufmännischen Hausverwaltung und Kosten für ein Center-Management. Hier gilt es, den Kostenansatz mit Blick auf die BGH-Rechtsprechung möglichst genau zu definieren. Auch im Gewerbemietrecht ist die Heizkostenverordnung zu berücksichtigen. Danach ist der Vermieter verpflichtet, den Energieverbrauch mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Auch im Gewerbemietrecht muss der Vermieter bei der Gestaltung der Betriebskosten des Wirtschaftlichkeitsgebot beachten.

5. Instandhaltung und Instandsetzung

Regelmäßig überträgt der Vermieter die eigentlich ihm obliegende Instandhaltung und Instandsetzungspflicht auf den Mieter. Diese Verpflichtung sieht bei Objekten, die der Mieter alleine nutzt, anders aus, als bei einer Teilfläche in einem Einkaufszentrum. Oft werden Kleinreparaturregelungen vereinbart, die den Mieter zur Übernahme von Bagatellschäden verpflichten. Eine „Dach und Fach“-Klausel ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtsgültig. Auch hier gilt es, möglichst genau zu definieren, welche Aufgaben der Mieter tatsächlich übernehmen soll. Dabei geht es nicht nur um die Kosten der Wartung und den damit verbundenen Austausch von Kleinteilen, sondern auch um den Austausch von Verschleißteilen. Bei den „Triple-Net-Verträgen“ übernimmt der Mieter (Generalmieter) die gesamte Instandhaltung und Instandsetzung des Objekts und trägt auch noch sämtliche Betriebskosten. Diese Verpflichtung bedarf einer individuell ausgehandelten Vertragsklausel.

6. Schönheitsreparaturen

Ferner wird der Mieter verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen auszuführen. In diesem Zusammenhang fallen Begriffe wie Anfangsrenovierung, Reparaturen während des laufenden Mietverhältnisses und (unbedingte) Endrenovierung. Um den Mieter vor einer Überlastung zu schützen, kommt es auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Vor allem AGB-Klauseln stehen im Blickfeld der Kritikpunkt (Summierungseffekt). Gewerbemieter übernehmen oft auch die Verpflichtung, den Bodenbelag in Schuss zu halten. Auch dabei ergeben sich zahlreiche Probleme.

7. Modernisierung der Gewerberäume

Auch der gewerbliche Vermieter ist nur verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ihm obliegt keine Modernisierungspflicht (Siehe: Modernisierungen im Gewerbemietrecht: Sind Kosten umlegbar?). Kosten kann er nur bei Vereinbarung auf den Mieter umlegen.

IV. Kündigungsfragen

1. Ordentliche Kündigung von Gewerbemietverträgen

In Gewerbemietverträgen bestimmt das Gesetz die ordentliche Kündigungsfrist abweichend zu den Kündigungsfristen im Wohnraummietrecht (§ 580a II BGB). Ungeachtet dessen können die Parteien andere Kündigungsfristen vereinbaren. Bei der Kündigung sind die dafür notwendigen Formalitäten zu beachten. Jeder Verstoß macht die Kündigung nichtig.

2. Außerordentliche, fristlose Kündigung von Gewerbemietverträgen

Wie bei jedem Vertragsverhältnis kann auch der Gewerberaummietvertrag fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden („Zerrüttungskündigung“). Fristlose Kündigungsgründe können die Nichtzahlung der Kaution sein, geschäftsschädigende Äußerungen einer Vertragspartei, die Vernachlässigung der Mietsache oder Zahlungsverzug.

3. Zahlungsverzug

Kommt der Mieter mit der Zahlung von Miete und Nebenkosten in Zahlungsverzug, droht ihm die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das Gesetz definiert, wann Zahlungsverzug vorliegt. Soweit dem Mieter Gegenforderungen zustehen, kommt die Aufrechnung in Betracht. Dabei sind Aufrechnungsverbotsklauseln im Mietvertrag zu berücksichtigen.

4. Sonderkündigungsrecht in Gewerbemietverträgen

Gerade bei langfristig befristeten Gewerbemietverträgen kann ein Sonderkündigungsrecht für eine Vertragspartei die letzte Rettung darstellen. In Betracht kommt der Wegfall der Geschäftsgrundlage, Sonderkündigungsrechte in der Insolvenz von Vermieter oder Mieter, bei Modernisierung, Untervermietung oder Tod des Mieters. Außerdem hat der Ersteher in der Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht.

5. Stellung eines Nachmieters

Auch wenn der Gewerbemieter einen Nachmieter präsentiert, bleibt er auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen, um vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Im Idealfall findet sich im Mietvertrag eine Nachmieterklausel. Akzeptiert der Vermieter den Nachmieter, kommt es darauf an, die vertraglichen Beziehungen im Dreiecksverhältnis der Parteien sachgerecht zu regeln. Alternativ bleibt nur, den Vermieter zum Abschluss eines einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrages zu bewegen.

6. Vorlage / Muster zur Kündigung im Gewerbemietrecht

Um unnötige Formfehler bei der Kündigung zu vermeiden, ist es hilfreich, auf eine Vorlage (Tipp: Gewerbemietvertrag: Kündigung: Vorlage bzw. Muster kostenfrei nutzen) oder ein Muster zurückzugreifen.

7. Nutzungsentschädigung im Gewerbemietrecht

Räumt der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugleich die Räumlichkeiten, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung fordern. Ihre Höhe orientiert sich an der ortsüblichen Miete. Zusätzlich kommt Schadensersatz in Betracht, wenn der Vermieter die Räume nicht weiter vermieten kann.

V. Besondere Probleme im Gewerbemietrecht

1. Betriebspflicht

Ohne besondere Vereinbarung ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemieteten Räume zu nutzen. Soweit der Vermieter daran interessiert ist, dass der Mieter die Räume nutzt und beispielsweise im Interesse einer ansprechenden Optik in einem Einkaufszentrum oder in einer Fußgängerzone innerhalb vorgegebener Öffnungszeiten zugänglich hält, kann er eine Betriebspflicht vereinbaren. Missachtet der Mieter die Betriebspflicht, kann er nach Abmahnung mit einer Vertragsstrafe belegt oder auch gekündigt werden. Um das damit verbundene wirtschaftliche Risiko abzumildern, kann sich der Mieter das Recht zur Untervermietung vorbehalten.

2. Konkurrenzschutz in Gewerbemietverträgen

In Gewerbemietverträgen wird oft eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart. Verstößt der Vermieter gegen die Vereinbarung, kommt eine Mietminderung durch die Mieter in Betracht. Fehlt eine solche Klausel, gewährt die Rechtsprechung dem Mieter Mietminderung oder Schadensersatz nur dann, wenn er eine unmittelbare Beeinträchtigung seiner Geschäftstätigkeit begründen kann.

3. Mietminderung im Gewerbemietrecht

Auch der Gewerbemieter kann die Miete mindern, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Räume beeinträchtigt. Dabei sind zahlreiche Ausschlussgründe zu berücksichtigen. Einer Fristsetzung bedarf es dazu noch nicht. Erst die Aufforderung zur Mängelbeseitigung ist fristbedürftig.

4. Schadensersatzansprüche des Mieters

Dem Vermieter obliegt bei Abschluss des Gewerbemietvertrages eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung, so dass er bereits für anfängliche Mängel der Mietsache Schadensersatz leisten muss. Gleichermaßen haftet er für später dem Mieter entstehende Schäden, insbesondere auch dann, wenn er mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist. Vielfach wird versucht, diese Haftung mietvertraglich auszuschließen.

5. Verkehrssicherungspflicht

Vermieter und Mieter, die ihre Räume Dritten (Kunden, Handwerkern, Geschäftspartnern) zugänglich machen, müssen dafür sorgen, dass diese Personen das Objekt und die Räumlichkeiten gefahrlos betreten, dort verweilen und das Gebäude wieder schadlos verlassen können. Ihnen obliegt eine Verkehrssicherungspflicht. Schulbeispiel ist die berühmte Bananenschale, auf der der Kunde ausrutscht und sich die Wirbelsäule verrenkt oder auch die winterliche Streu- und Schneeräumungspflicht. Werden Verkehrssicherungspflichten verletzt, kann der Geschädigte Schadenersatzansprüche geltend machen. Wird die Aufgabe einem Dienstleister übertragen, bleibt der Verkehrssicherungspflichtige immer noch verpflichtet, diesen regelmäßig zu überwachen und zu kontrollieren.

6. Untervermietung

Das Recht zur Untervermietung kann gerade bei einem langfristigen und nicht kündbaren Mietvertrag für den Mieter einen Ausweg darstellen, eine schwierige wirtschaftliche Situation zu überbrücken. Dazu braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Sie ist idealerweise bereits im Mietvertrag vereinbart. Ohne Vereinbarung besteht kein Untervermietungsanspruch. Soweit der Vermieter die Erlaubnis grundlos verweigert, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses kann teils vertraglich abbedungen werden. Wird untervermietet, bleiben die Vertragsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter unberührt, es sei denn, dass anstelle des bisherigen Mieters der Nachmieter in den Mietvertrag eintritt.

7. Leerstandrisiko, Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko

Der Mieter trägt das Leerstandrisiko. Auch ein erheblicher Leerstand in einem Einkaufszentrum und erst recht in einer Einkaufsstraße berechtigt ihn keinesfalls zur fristlosen Kündigung oder zur Mietminderung. Auch wenn seine Existenz bedroht ist, kann er sich nicht auf einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung oder auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Gleichermaßen trägt der Mieter das Risiko, dass er die angemieteten Räumlichkeiten für seine Zwecke verwenden und damit Gewinn erzielen kann. Umgekehrt trägt der Vermieter das Risiko der Vermietbarkeit der Räumlichkeiten. Will sich der Mieter gegen dieses Risiko absichern, kann er mit dem Vermieter ausdrücklich vereinbaren, dass beispielsweise eine annähernde Vollvermietung Voraussetzung für den Bestand des Mietverhältnisses ist. In Gewerbemietverträgen finden sich dann sogenannte Handelsumfeldklauseln.

8. Werbegemeinschaft

In Einkaufszentren ist der Mieter oft zum Beitritt in eine Werbegemeinschaft verpflichtet. Auch Vermieter in Einkaufsstraßen sind oft Mitglied von Werbegemeinschaften und verpflichten sich gegenseitig, ihre Mieter entsprechen einzubeziehen. Die Beitrittsverpflichtung beinhaltet meist die Zahlung von Beiträgen an die Werbegemeinschaft und einen gemeinschaftlichen Werbeauftritt. Wichtig ist, dass die Höhe des Beitrages bestimmbar ist.

9. Versorgungssperre durch den Vermieter

Ist der Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand, stellen Vermieter gerne Strom und Heizung ab. In der Beurteilung kommt es darauf an, ob die Versorgungssperre während des laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung erfolgt. Diese Art von Selbstjustiz läuft auf eine „kalte Räumung“ hinaus, die die Rechtsprechung zumindest nach der Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses grundsätzlich für zulässig hält.

10. Rückbauverpflichtung bei Auszug des Mieters

Zieht der Gewerbemieter aus, muss er die Räume grundsätzlich in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Ein vollständiger Rückbau macht aber im Gewerbemietrecht nicht immer Sinn, so dass auf vielerlei Umstände ankommt. Im Mietvertrag steht oft eine entsprechende Klausel.

VI. Prozessuale Fragen im Gewerbemietrecht

1. Verjährung

Forderungen im Mietverhältnis verjähren nach 3 Jahren. Dazu kommt es auf die richtige Berechnung der Verjährungsfrist an. Diese kann im Einzelfall gehemmt oder auch unterbrochen werden. Die Kenntnis der Regeln kann bares Geld bedeuten. Mehr unter: Wann verjährt der Anspruch auf Miete im Gewerbemietrecht.

2. Gerichtsstand

Wer im Mietrecht sein Recht sucht, muss den Gerichtsstand korrekt bestimmen. Dazu kommt es auf die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Gerichts sowie den Gegenstandswert an. Sonderfragen ergeben sich, wenn die Immobilie im EU-Ausland liegt.

3. Gegenstandswert / Streitwert

Gegenstandswert und Streitwert bestimmen die sachliche Zuständigkeit des Gerichts (ab 5.001 € sind die Landgerichte zuständig). Im Gewerbemietrecht wird auf die Jahresnettomiete zzgl. MWSt. abgestellt. Die Werte sind auf den 25-fachen Betrag der Jahresmiete begrenzt. Außerdem bestimmen sich danach der Gebührensatz der beteiligten Rechtsanwälte und die Höhe der Gerichtsgebühren.

4. Räumungsklage

Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss der Vermieter strategisch überlegen, was er tut. Selbstjustiz bleibt verboten. Er benötigt einen Räumungstitel. Dazu hat er mehrere Möglichkeiten. Jedenfalls sollte die Räumungsklage Ultima Ratio bleiben. In diesem Zusammenhang fallen Begriffe wie „Berliner Räumung“ oder „kalte Räumung“. Gut ist es, den Ablauf einer Räumungsklage vorab zu kennen. Im Idealfall vereinbaren die Parteien einen Aufhebungsvertrag oder der Mieter erklärt in einer notariellen Urkunde freiwillig auszuziehen.

5. Einstweilige gerichtliche Verfügungen

In dringlichen Fällen kann ein Mieter oder Vermieter nicht auf den Erlass eines Urteils warten. Dann kommt ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen gerichtlichen Verfügung in Betracht. Nach der neuen Rechtslage (§ 940a II ZPO) ist eine Verfügung auf Räumung allerdings nicht mehr möglich. In Betracht kommt sie nach wie vor bei einer Versorgungssperre, einem vertragswidrigen Verhalten des Mieters, wenn sich der Mieter gegen Modernisierungsmaßnahmen wehrt oder gegen seine Betriebspflicht verstößt oder der Vermieter trotz Konkurrenzschutzklausel auch an einen Konkurrenten vermietet.

5 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Ratgeber zum Gewerbemietvertrag"

  • Renate von Essen
    08.03.2016 - 10:04 Antworten

    Der den Mietvertrag mitunterzeichnete zweite Gesellschafter und Geschäftsführer ist entlassen worden und nicht mehr im Unternehmen. Greift hier ein Sonderkündigungsrecht ?

    • Mietrecht.org
      08.03.2016 - 11:39 Antworten

      Hallo Renate,

      Sie schließen einen Mietvertrag mit einer Gesellschaft, einer juristischen Person, nicht mit einem Gesellschafter und auch nicht mit einem Geschäftsführer.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Simon
    24.02.2017 - 12:54 Antworten

    Hallo,
    super Seite! Habe hier sehr aufschlussreiche Informationen bzgl. Anmietung von Gewerberäumen erhalten. Mich treibt aber seit Wochen eine Frage umher, welche ich leider nicht beantwortet bekomme. Für unser Vorhaben wollen wir einen Raum von einem „e.V.“ pachten, würden selber aber unser Vorhaben als „gGmbH“ betreiben.

    Ist das Problemlos möglich oder müssten wir ebenfalls unser Vorhaben als „e.V.“ angehen?
    Beste Grüße und weiter so,
    -Simon-

  • Kalle
    11.12.2017 - 20:04 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Sie bieten hier tolle Informationen. Leider finde ich keine zu meinem aktuellen Problem. Vielleicht können Sie mir trotzdem helfen:

    Ich habe für 10 Jahre ein Lokal vermietet. Nun möchte die Inhaberin ihre Pizzeria an jemanden anderen abgeben, 3 Jahre vor Vertragsende. Der neue Mieter scheint auch fachkundig zu sein, sodass mir die Übernahme recht wäre. Allerdings wollte ich die Miete des erneut für 10 Jahre gewünschten Mietvertrags erhöhen. Damit ist die Mieterin nicht einverstanden. Sie verweist auf eine Vertragsvereinbarung, die so lt.: „Der Mieter hat das Recht, einen neuen Betreiber zu gleichen Vertragsbedingungen zu suchen.“. Zugegeben eine leicht misszuverstehende Regel. Ich finde, die Mieterin hat das Recht nicht wegen der vorzeitigen Mieterwechsels, bzw. ihrem Vertragsausstieg.

    Meine Frage: Darf ich die Miete erhöhen, schon wegen der neuen Laufzeit?

    Kalle

    • Mietrecht.org
      12.12.2017 - 15:33 Antworten

      Hallo Kalle,

      gleiche Vertragsbedingungen heisst auch, dass Sie nur über 3 Jahren sprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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