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Mieter wirft Schlüssel in den Briefkasten – Ohne Abnahme der Wohnung

„Hiermit kündige ich die Mietwohnung, den Schlüssel finden Sie im Briefkasten“ — So oder so ähnlich versuchen einige Mieter möglichst unkompliziert ohne Abnahme der Wohnung das Mietverhältnis zu beenden. Rechtlich ist das nicht zulässig. Vermieter haben nach der Kündigung des Mieters einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mietwohnung.  Zieht ein Mieter einfach aus und wirft den Schlüssel ohne weiteres Zutun in den Briefkasten, ist das keine rechtswirksame Übergabe der Wohnung (Landgericht Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 2. Juli 1987, Az.: 1 S 609/86)

Der nachfolgende Artikel erklärt, wie die Übergabe der Wohnung zu erfolgen hat und welche Ansprüche Vermieter haben, wenn der Mieter die Schlüssel einfach in den Briefkasten wirft und die Wohnung verlässt.

I. Anspruch auf Übergabe: Schlüsseleinwurf reicht nicht

Der Mieter ist nach § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet dem Vermieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurück zu geben.  Damit erfordert die ordnungsgemäße Rückgabe der Mietwohnung lediglich das Räumen der Wohnung (d.h. Entfernung aller Möbel, Einrichtungsgegenstände usw.) und die anschließende Übergabe der Schlüssel —als  sog. Besitzverschaffung.

In der Praxis erfolgt die Rückgabe der Wohnung zwar regelmäßig im Rahmen einer Wohnungsabnahme, bei dem die Parteien ein Übergabeprotokoll anfertigen und der Mieter dem Vermieter alle Schlüssel übergibt, eine Rückgabevoraussetzung ist die Abnahme aber nicht.

Allerdings muss der Mieter dem Vermieter oder dessen Vertreter tatsächlich (d.h. in Person oder Vertretung!) den unbeschränkten Zutritt anbieten § 294 BGB. Eine bloße Besitzaufgabe an der Mietwohnung reicht nicht, um die Rückgabepflicht zu erfüllen (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 1. Räumungsanspruch Rn. 7; BGH Urteil vom 20.06.1991, BGHZ 56,308).

Damit ist gemeint, dass der Mieter

  • dem Vermieter rechtzeitig (d.h. ca. eine Woche vorher) einen Übergabetermin in der zu übergebenden Wohnung nennen muss und
  • zu dem benannten Termin tatsächlich und pünktlich anwesend sein muss (BGH NJW 92,558).

Der bloße Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten reicht nicht. Die Rückgabepflicht kann nur dann ausnahmsweise durch den Schlüsseleinwurf erfüllt werden, wenn sich der Vermieter und der Mieter sich auf dies Übergabeform geeinigt haben.

II. Rechtsfolge: Schadensersatzanspruch des Vermieters

Als Rechtsfolge einer mangelhaften bzw. nicht erfolgten Rückgabe gibt das Gesetz dem Vermieter grds. einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Mieter nach § 546 a BGB. Danach hat Mieter dem Vermieter alle Schäden zu ersetzen, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass er die Wohnung unvollständig räumt.

So kann der Vermieter z.B. solange weiterhin von dem Mieter die vereinbarte Miete verlangen, bis dieser die Wohnung ordnungsgemäß zurückgibt. Rechtlich spricht man hier von einer Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung der Mietwohnung. Vorausgesetzt ist dafür, dass es zu einer Vorenthaltung der Mietwohnung kommt, wenn der Mieter die Wohnung verlässt und die Schlüssel in den Briefkasten einwirft.

Das ist z.B. dann der Fall, wenn

Daneben kann der Vermieter außerdem seine Schadensersatzansprüche z.B. wegen Beschädigung oder Nichterfüllung einer vertraglichen Schönheitsreparaturverpflichtung geltend machen. Lesen Sie hier, was Sie als Vermieter verlangen können und was nicht: Wohnungsübergabe: Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen?

Darüber hinaus kann der Vermieter dem Mieter auch seine berechtigterweise entstandenen Kosten für einen vereinbarten Wohnungsabnahmetermin in Rechnung stellen, wenn der Mieter nicht erscheint und nur die Schlüssel in Briefkasten wirft (Amtsgericht Köln, Urteil vom 6. Dezember 2002, Az: 206 C 214/01).

III. Vermietertipp: Beweissicherung durch Abnahme ohne Mieter

Für evtl. Ansprüche wegen einer mangelhaften Übergabe oder Schäden in der Wohnung trägt der Vermieter die Beweislast, weshalb er üblicherweise ein  Übergabeprotokoll anfertigt und unterzeichnen lässt. So kann die Beweislast für die mangelfreie Übergabe auf den Mieter abgewälzt werden (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. März 2003, Az: 10 U 64/02).

Deshalb ist für Vermieter oft eines der größten Probleme, dass keine Wohnungsabnahme mit Übergabeprotokoll erfolgt, wenn der Mieter die Wohnung einfach so verlässt und nur die Schlüssel einwirft.

Abhilfe kann man als Vermieter dadurch schaffen, dass man entweder einen Sachverständigen beauftragt, den Zustand der Wohnung festzustellen oder eine Wohnungsabnahme im bei sein unabhängiger Zeugen ohne den Mieter durch führt. Dabei empfiehlt es sich, bereits beim ersten Betreten der Wohnung mit dem Schlüssel, Zeugen mit in die Wohnung zu nehmen, ein Protokoll anzufertigen und von den Zeugen unterzeichnen zu lassen.

In einer geräumten Wohnung, in der der Mieter den Besitz offensichtlich aufgegeben hat, darf der Vermieter die Wohnung auch fotografieren.

IV. Zusammenfassung

Wirft der Mieter die Schlüssel einfach in den Briefkasten und verlässt die Wohnung ohne Abnahme ist das keine ordnungsgemäße Rückgabe. Der Vermieter kann deshalb Schadensersatz für alle ihm dadurch entstehenden Schäden verlangen. Zur Beweissicherung empfiehlt sich für den Vermieter dabei eine Erstbegehung der Wohnung nach Auszug mit Zeugen.

13 Antworten auf "Mieter wirft Schlüssel in den Briefkasten – Ohne Abnahme der Wohnung"

  • Mathias
    20.06.2021 - 02:03 Antworten

    Wie verhält es sich, wenn der Vermieter eine vorzeitige Schlüsselübergabe ablehnt?
    Ich bin am 01.04.2021 in eine Mietwohnung gezogen und habe diese Fristgerecht am 28.04.2021 zum 31.07. gekündigt.
    Am 18.06. habe ich erfahren, daß ich das Haus doch schon am 01.07. beziehen kann.
    Nun habe ich der Verwaltung mitgeteilt, daß ich die Schlüssel vorzeitig übergeben will, die Miete jedoch bis 31.07. bezahle.
    Jetzt weigert er sich, die Schlüssel vor dem 31.07. zu übernehmen.

    • Mietrecht.org
      20.06.2021 - 13:16 Antworten

      Hallo Mathias,

      es gibt fü die Hausverwaltung keinen Grund die Wohnung und/oder den Schlüssel vorzeitig zu übernehmen. Es drohen der Hausverwaltung leider nur Probleme daraus.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Roeder
    07.10.2021 - 09:59 Antworten

    Guten Tag,

    wie verhält es sich mit den Obhutsplichten des Mieters, wenn dieser sämtliche Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters wirft, das Mietverhälnis aufgrund der Kündigungsfrist aber noch drei Monate andauert?
    Der Vermieter wird in diesem Fall die aufgedrängten Obhutspflichten aus Eigeninteresse an dem Mietobjekt gezwungenermaßen übernehmen. Kann der zeitliche und finanzielle Aufwand (Fahrten zur Wohnung, Lüften, bzw. Heizen, Überprüfung durch Begehung der vermieteten Räumlichkeiten) beziffert und dem Mieter in Rechnung gestellt oder von der Kaution abgezogenn werden? Gibt es entsprechende Gesetzestexte?

    Mit freundlichen Grüßen

    Andrea Roeder

    • Mietrecht.org
      07.10.2021 - 11:06 Antworten

      Hallo Frau Roeder,

      hmm… ich sehe zumindest einen großen Schaden. Trotz des unmöglichen Verhalten des Mieters. Recherchieren Sie zum Thema Schadenersatz.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sahin
    07.04.2022 - 17:36 Antworten

    Hallo
    Meine Mieterin hat die Wohnung fristgerecht geräumt, jedoch hat sie die Schlüssel einfach am letzten Tag in den Briefkasten geworfen ohne eine Schlüsselübergabe. Leider sind ein paar Mängel die gerichtet werden müssen. Habe aber noch ihre Kaution. Sie hat nicht mal danach gefragt. Was soll ich jetzt machen, kann ich die Kaution einfach behalten.

  • Martin
    05.07.2023 - 13:08 Antworten

    Guten Tag,

    meine Mieterin hat fristgemäß zum 31.05.2023 gekündigt.
    Im März rief mich meine Schwägerin an, die gemeinsam mit meinem Bruder auch in dem/meinem Mietshaus wohnt, und teilte mir mit, dass die Mieterin vor der Tür stand und ihr die Schlüssel übergeben wollte.
    Ich habe meiner Schwägerin mitgeteilt, dass sie die Schlüssel nicht annehmen soll und sie meiner Mieterin sagen soll, dass sie sich zwecks Wohnungsabnahme bei mir melden könnte.
    Das hat meine Schwägerin meiner Mieterin mitgeteilt. Die Mieterin war nicht erfreut darüber und wurde unfreundlich. Daraufhin hat meine Schwägerin sich verabschiedet und die Wohnungstür zu gemacht.
    Sie hatte noch gehört wie die Mieterin die Schlüssel gegen die Wohnungstür geworfen hat und diese dann auf den Boden gefallen sind.
    Nach einigen Minuten hat Sie nachgeschaut und die Schlüssel lagen da nicht mehr.
    Sie behauptet jetzt, dass sie die Schlüssel nach Rücksprache mit mir bei meiner Schwägerin abgegeben hat.
    Die Miete für März und April hatte Sie noch bezahlt. Die Miete für Mai ist nicht eingegangen.

    Wie verhält sich das nun?
    Ihre falsche Behauptung ist doch völlig unplausibel? Sie hat im März und April weder auf Anrufe noch auf Nachrichten/Briefe von mir geantwortet. Hat dazu für März und April noch die Miete bezahlt und behauptet jetzt, dass sie die Schlüssel im März abgegeben hätte.

    Wie sehen Sie die rechtliche Situation?

    Für mich ganz klar, aber Mietrecht kann manchmal sehr kompliziert sein.

    Viele Grüße

    Martin

    • Mietrecht.org
      05.07.2023 - 14:18 Antworten

      Hallo Martin,

      Sie haben die Kündigung der Mieterin zum 31. Mai in den Händen. Verweisen Sie auf die rechtliche Bindung dieser Kündigung. Die Mieterin müsste m.E. nachweisen, dass sie den Mietvertrag anderweitig bzw. vorzeitig im Einvernehmen aufgehoben hätten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Martin
        06.07.2023 - 13:33 Antworten

        Vielen Dank Herr Hundt!

  • Anke Börner
    16.02.2024 - 08:41 Antworten

    Guten Tag, die Mieter haben die Einliegerwohnung ordentlich zum 20.02.24 gekündigt, sind am 20.01.2024 ausgezogen und haben mir 3 Tage später eine fristlose Kündigung über eine Anwältin zugestellt.
    Dieser fristlosen Kündigung habe ich auf anwältlichem Rat widersprochen und ihnen mitgeteilt, dass ich die Mietzahlung von Ihnen bis zum 05.02.2024 erwarte.
    Inzwischen ist auch von meinem Anwalt ein Schreiben rausgegangen, mit Fristsetzung der Miete zum 22.2.2024.
    Am 31.01.2024 waren die Mieter letztmalig in der Wohnung, wegen eines Besichtigungstermins mit Mietinteressenten. Hier war eine dritte, mir unbekannte Person anwesend. Die Mieter haben während der Besichtigung ein Protokoll angefertigt und anschließend die Schüssel zur Wohnung in den Briefkasten geworfen.
    Bei der Besichtigung sind mir schon diverse Mängel aufgefallen.
    Kann ich die Wohnung denn nun schon vor Ende der eigentlichen Frist zum 29.02.24 betreten um selbst ein Protokoll vom Zustand der Wohnung zu erstellen und den Mietern eine Frist für die (lt. Mietvertrag) fachgerechte “in mittlerer Art und Güte” Behebung dieser Mängel oder gilt das Betreten der Wohnung als stillschweigend Annahme der fristlosen Kündigung oder gar als Hausfriedensbruch?
    Beste Grüße Anke

    • Mietrecht.org
      16.02.2024 - 09:50 Antworten

      Hallo Anke,

      danke für Ihren Beitrag. Da Sie bereits mit Ihrem Anwalt in Kontakt stehen, wäre es m.E. am sinnvollsten die individuelle Situation mit Ihrem Anwalt zu besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hermann
    03.06.2024 - 06:17 Antworten

    Mieter zieht ohne ordentliche, rechtswirksame Kündigung aus und nimmt Schlüssel mit. Fristlose Kündigungsgründe des Mieters sind nicht vorhanden und beruhen auf nachweisbaren Lügen und nicht vorhandenen Mängeln. Auch der Gartenpflege ist der Mieter nicht nachgekömmen , Nacharbeitsfristen nicht wahrgenommen. Der Vermieter musste gewerblichen Gartenservice nacharbeiten lassen, da die anderen Mieter den verwilderten Garten nicht lt. Turnus des Gartenplans übernehmen konnten, weil der Rasen zu hoch gewachsen war. Der Vermieter erscheint nicht zur Schlüsselübergabe, die der Mieter erzwingen wollte, indem er den tag kurzfristig festsetzte. Der Vermieter hatte der Kündigung widersprochen , weil diese per email ohne Unterschrift kam, und keiner ordentlichen Kündigung mit 3-Monatsfrist entsprach. Das hat der Vermieter dem Mieter auch so schriftlich mitgeteilt und somit auch eine Wohnungsübergabe nicht akzeptiert. Mieter zog dennoch aus und nahm alle Schlüssel mit. Zudem beschimpfte und bedrohte der Mieter die kranke Mutter des Vermieters mehrfach mit seitenlangen Briefen, obwohl diese nicht Vermieterin ist. Die Mutter brach vor Angst zusammen. Was tun als Vermieter?

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