„Hiermit kündige ich die Mietwohnung, den Schlüssel finden Sie im Briefkasten“ — So oder so ähnlich versuchen einige Mieter möglichst unkompliziert ohne Abnahme der Wohnung das Mietverhältnis zu beenden. Rechtlich ist das nicht zulässig. Vermieter haben nach der Kündigung des Mieters einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mietwohnung.  Zieht ein Mieter einfach aus und wirft den Schlüssel ohne weiteres Zutun in den Briefkasten, ist das keine rechtswirksame Übergabe der Wohnung (Landgericht Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 2. Juli 1987, Az.: 1 S 609/86)

Der nachfolgende Artikel erklärt, wie die Übergabe der Wohnung zu erfolgen hat und welche Ansprüche Vermieter haben, wenn der Mieter die Schlüssel einfach in den Briefkasten wirft und die Wohnung verlässt.

I. Anspruch auf Übergabe: Schlüsseleinwurf reicht nicht

Der Mieter ist nach § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet dem Vermieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurück zu geben.  Damit erfordert die ordnungsgemäße Rückgabe der Mietwohnung lediglich das Räumen der Wohnung (d.h. Entfernung aller Möbel, Einrichtungsgegenstände usw.) und die anschließende Übergabe der Schlüssel —als  sog. Besitzverschaffung.

In der Praxis erfolgt die Rückgabe der Wohnung zwar regelmäßig im Rahmen einer Wohnungsabnahme, bei dem die Parteien ein Übergabeprotokoll anfertigen und der Mieter dem Vermieter alle Schlüssel übergibt, eine Rückgabevoraussetzung ist die Abnahme aber nicht.

Allerdings muss der Mieter dem Vermieter oder dessen Vertreter tatsächlich (d.h. in Person oder Vertretung!) den unbeschränkten Zutritt anbieten § 294 BGB. Eine bloße Besitzaufgabe an der Mietwohnung reicht nicht, um die Rückgabepflicht zu erfüllen (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 1. Räumungsanspruch Rn. 7; BGH Urteil vom 20.06.1991, BGHZ 56,308).

Damit ist gemeint, dass der Mieter

• dem Vermieter rechtzeitig (d.h. ca. eine Woche vorher) einen Übergabetermin in der zu übergebenden Wohnung nennen muss und
• zu dem benannten Termin tatsächlich und pünktlich anwesend sein muss (BGH NJW 92,558).

Der bloße Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten reicht nicht. Die Rückgabepflicht kann nur dann ausnahmsweise durch den Schlüsseleinwurf erfüllt werden, wenn sich der Vermieter und der Mieter sich auf dies Übergabeform geeinigt haben.

II. Rechtsfolge: Schadensersatzanspruch des Vermieters

Als Rechtsfolge einer mangelhaften bzw. nicht erfolgten Rückgabe gibt das Gesetz dem Vermieter grds. einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Mieter nach § 546 a BGB. Danach hat Mieter dem Vermieter alle Schäden zu ersetzen, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass er die Wohnung unvollständig räumt.

So kann der Vermieter z.B. solange weiterhin von dem Mieter die vereinbarte Miete verlangen, bis dieser die Wohnung ordnungsgemäß zurückgibt. Rechtlich spricht man hier von einer Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung der Mietwohnung. Vorausgesetzt ist dafür, dass es zu einer Vorenthaltung der Mietwohnung kommt, wenn der Mieter die Wohnung verlässt und die Schlüssel in den Briefkasten einwirft.

Das ist z.B. dann der Fall, wenn

• der Mieter die Wohnung verlassen hat, ohne sie zu räumen, d.h. wenn sich noch Möbel oder Einrichtungsgegenstände in der Wohnung befinden (Insoweit empfiehlt sich auch die Zwangsräumung nach dem Berliner Modell: Zwangsräumung nach Berliner Modell – Ratgeber für Vermieter
• in den Räumen noch ein Untermieter wohnt (Hilfreiche Informationen dazu bekommen Sie hier: Hauptmieter kündigt, Untermieter zieht nicht aus – Was tun als Mieter und Vermieter?)

Daneben kann der Vermieter außerdem seine Schadensersatzansprüche z.B. wegen Beschädigung oder Nichterfüllung einer vertraglichen Schönheitsreparaturverpflichtung geltend machen. Lesen Sie hier, was Sie als Vermieter verlangen können und was nicht: Wohnungsübergabe: Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen?

Darüber hinaus kann der Vermieter dem Mieter auch seine berechtigterweise entstandenen Kosten für einen vereinbarten Wohnungsabnahmetermin in Rechnung stellen, wenn der Mieter nicht erscheint und nur die Schlüssel in Briefkasten wirft (Amtsgericht Köln, Urteil vom 6. Dezember 2002, Az: 206 C 214/01).

III. Vermietertipp: Beweissicherung durch Abnahme ohne Mieter

Für evtl. Ansprüche wegen einer mangelhaften Übergabe oder Schäden in der Wohnung trägt der Vermieter die Beweislast, weshalb er üblicherweise ein  Übergabeprotokoll anfertigt und unterzeichnen lässt. So kann die Beweislast für die mangelfreie Übergabe auf den Mieter abgewälzt werden (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. März 2003, Az: 10 U 64/02).

Deshalb ist für Vermieter oft eines der größten Probleme, dass keine Wohnungsabnahme mit Übergabeprotokoll erfolgt, wenn der Mieter die Wohnung einfach so verlässt und nur die Schlüssel einwirft.

Abhilfe kann man als Vermieter dadurch schaffen, dass man entweder einen Sachverständigen beauftragt, den Zustand der Wohnung festzustellen oder eine Wohnungsabnahme im bei sein unabhängiger Zeugen ohne den Mieter durch führt. Dabei empfiehlt es sich, bereits beim ersten Betreten der Wohnung mit dem Schlüssel, Zeugen mit in die Wohnung zu nehmen, ein Protokoll anzufertigen und von den Zeugen unterzeichnen zu lassen.

In einer geräumten Wohnung, in der der Mieter den Besitz offensichtlich aufgegeben hat, darf der Vermieter die Wohnung auch fotografieren.

IV. Zusammenfassung

Wirft der Mieter die Schlüssel einfach in den Briefkasten und verlässt die Wohnung ohne Abnahme ist das keine ordnungsgemäße Rückgabe. Der Vermieter kann deshalb Schadensersatz für alle ihm dadurch entstehenden Schäden verlangen. Zur Beweissicherung empfiehlt sich für den Vermieter dabei eine Erstbegehung der Wohnung nach Auszug mit Zeugen.