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Mietkaution trotz Kündigung bezahlen

Die Mietkaution dient als Sicherheit, die vom Mieter bei seinem Vermieter hinterlegt wird. Dadurch sollen künftige Forderungen des Vermieters, z. B. wenn der Mieter seine Betriebskostenabrechnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht oder nicht rechtzeitig bezahlt, oder wenn Mieter Reparaturen während der Nutzung der Wohnung verursacht, aber nicht bezahlt hat, gesichert werden.

Interessant wird die Problematik, wenn trotz oder bei Kündigung des Mietverhältnisses die Kaution noch nicht entrichtet wurde. Fraglich ist dann, ob der Mieter verpflichtet ist, trotz Kündigung die gesamte Mietkaution zu bezahlen.

Kündigung vor Einzug: Muss eine Kaution gezahlt werden?

Da die Zahlung der Mietkaution auch nicht vom tatsächlichen Einzug abhängig, sondern lediglich an den Bestand des Mietvertrages zu knüpfen ist, sind auch diese Zahlungen zu leisten, wenn der Mieter nicht wie vorgesehen in die Wohnung einzieht bzw. nur für eine verhältnismäßig kurze Zeit dort wohnt. Eine gegenteilige Sichtweise würde dazu führen, dass Vertragsbrüche nicht entsprechend geahndet werden.

MERKE: Vertragliche Verpflichtungen zur Zahlung der Mietkaution können durch Nichteinzug oder einer Kündigung vor dem Einzug nicht umgangen werden.

Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn der Mietvertrag im Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter beendet wird bzw. wenn trotz Kündigung einvernehmlich auf eine Kautionszahlung verzichtet wird.

Problematisch könnte es jedoch sein, wenn der Vermieter auf Zahlung der gesamten Mietkaution besteht, wenn offensichtlich absehbar ist, dass wegen dem Nichteinzug bzw. der kurzen Wohndauer nur ein verhältnismäßig geringes Sicherungsinteresse des Vermieters vorhanden ist.

Kein oder kurze Wohndauer: Wann wird die Kaution zurück gezahlt? 

Der Mieter hat in aller Regel keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, zumindest nicht in voller Höhe. Zu beachten ist, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat.

Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Frist zurückhalten, um zu entscheiden, ob und in welcher Weise er sie zur Deckung seiner Ansprüche gegen den Mieter verwenden möchte. Dies entspricht letztlich auch dem Sicherungszweck der Mietkaution. Eine starre Rückzahlungsfrist ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Der Bundesgerichtshof hat nochmals bekräftigt, dass die Mietkaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige, aber demnächst zu erwartende Ansprüche diene (BGH, Az.: VIII ZR 71/05). Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. Es kann durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt seines Auszuges – seine volle Kaution erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erhält, also schlimmstenfalls nach bis zu 12 Monaten.

Vermieterrechte: Wenn der Mieter kündigt und keine Kaution zahlt

Nicht selten stellt sich schließlich auch die Frage, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Zahlung der Kaution hat, wenn zuvor diese noch nicht entrichtet wurde. Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter seinen Anspruch auf Zahlung der Kaution durch die Kündigung nicht verwirkt (Landgericht Berlin, Az: 67 S 450/08).

Vielmehr besteht der Anspruch auf Zahlung der Kaution solange fort, bis die Abrechnungs- und Prüfungsfrist des Mieters abgelaufen sei. Sofern die vertraglich vereinbarte Kaution nicht bezahlt wird, kann demnach der Vermieter eine Zahlungsklage erheben, und die Zahlung der Kaution zuzüglich der entgangenen Zinsen verlangen.

MERKE: Doch neben der zeitlichen Verwirkung gibt es auch die Möglichkeit der Verjährung des Zahlungsanspruchs. Dieser Anspruch des Vermieters verjährt nämlich gemäß § 195 BGB erst nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist, also in der Regel dem Beginn des Mietverhältnisses.

Darüber hinaus müssen die Vermieter auch nicht akzeptieren, wenn der Mieter z.B. versucht, die Kaution „abzuwohnen“ und nach einer Kündigung einfach die Mietzahlungen für die letzten drei Monate einstellt (Amtsgericht Dortmund, Az: 125 C 532/02).

8 Antworten auf "Mietkaution trotz Kündigung bezahlen"

  • Kratzenberg Stefan
    22.03.2017 - 08:58 Antworten

    Hallo ich habe meinem Vermieter schon 2000,- Euro Kaution bezahlt jetzt ziehen wir aus da es sich bei dieser Wohnung um ein ehemaliges Bordell handelt und dies noch im Internet publik ist und wir auch Kinder haben, jetzt wären noch 400,- Euro von der Kaution offen müssen wir den Rest noch bezahlen? Mfg Kratzenberg

    • Mietrecht.org
      22.03.2017 - 15:40 Antworten

      Hallo Stefan,

      mit der Frage befasst sich der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Kickert
    26.06.2018 - 08:00 Antworten

    Guten Tag. Ich habe 700 Euro Kaution schon bezahlt. Will jetzt aber umziehen. Wenn ich jetzt die Wohnung kündige , muss ich die Restkaution trotzdem bezahlen . Das wären noch knapp 300 Euro . LG

    • Mietrecht.org
      28.06.2018 - 07:33 Antworten

      Hallo Michael,

      Ihre Kündigung ändert nichts an Ihren mietvertraglichen Pflichten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michelina Dusman
    05.03.2020 - 10:15 Antworten

    Hallo,
    ich habe einen Mietvertrag unterzeichnet und nach einer Woche musste ich diesen wegen familiären Gründen zurückziehen.
    Der Vermieter hat mir versichert, dass ich mir keine Sorgen machen muss. Finanziell müsste ich nichts befürchten. Jetzt behält er die Kaution von 2500€ ein, weil er das Haus angeblich günstiger vermieten musste. Eine Bestätigung, dass ich gekündigt (war auch nur per Mail)habe, erfolgte nicht. Es gibt also zwei Mietverträge und der neue Mieter ist schon eingezogen. Hätte ich jetzt nicht Anrecht auf Schadensersatz, wenn ich auf meinen Mietvertrag bestehen würde. Empfinde das einbehalten meiner Kaution, trotz Zusicherung, als unzulässig.

    • Mietrecht.org
      05.03.2020 - 15:09 Antworten

      Hallo Michelina,

      ich würde mich an Ihrer Stelle an einen Anwalt wenden und die Kaution zurückfordern. Die Situation ist etwas verzwickt, da Sie nicht schriftlich gekündigt haben und das Haus schon wieder vermietet ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea
    12.05.2020 - 14:17 Antworten

    Hallo.
    Mein Partner und ich haben im Dezember 2019 die volle Kaution bezahlt und den Mietvertrag unterschrieben für eine Wohnung die zum 01.02.2020 bezugfertig sein sollte. Die Wohnung war nicht fertig. Mündlich wurde der März verabredet (Wohnung immer noch nicht fertig). Wir haben einen Wohnungsübergabetermin für Ende März verabredet. Da wir den Schlüssel schon hatten schauten wir uns die Wohnung im März an. Fußboden zerkratzt, Wände schmutzig – die Wohnung noch nicht fertig. Wir haben uns zur Kündigung entschieden (mündlich und schriftlich) und den Termin zur Übergabe der Wohnung abgesagt.
    Der Vermieter will nun die Kaution nicht zurückzahlen und beruft sich darauf, die Wohnung wäre im April fertig gewesen.Haben wir eine Chance, die volle Kaution zurück zu erhalten?

    • Mietrecht.org
      14.05.2020 - 14:29 Antworten

      Hallo Andrea,

      Sie sollten dahingehend recherchieren, dass die Wohnung nicht zum vereinbarten Termin bezugsfrei war. Grundsätzlich sehe ich keinen Grund, warum Sie nicht die volle Kaution zurückbekommen sollten. Lassen Sie sich zu Ihrem Einzelfall bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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