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Rohrreinigung: Kleinreparatur oder nicht?

Vermieter lässt Rohrreinigung durchführen: Wer trägt die Kosten? Nach § 535 Abs.1 BGB obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Demzufolge hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Der Vermieter hat damit auch die Pflicht, die anfallenden Kosten für eine Rohrreinigung zu tragen.

Bei Kleinreparaturen kann der Vermieter jedoch diese Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vertraglich auf den Mieter abwälzen (sog. Kleinreparaturklausel).

Solch eine vertragliche Abwälzung von kleineren Reparaturarbeiten ist jedoch u.a. nur wirksam, wenn sie an Gegenständen, auf die der Mieter einen unmittelbaren und häufigen Zugriff hat, wie beispielsweise Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie die Bedienungsvorrichtungen für Fenster und Rollläden, vorgenommen werden (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).

Nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg fällt eine Reparatur an dem Abflussrohr nicht unter eine solche Kleinreparaturklausel. Ein Abflussrohr unterliege im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache nicht dem unmittelbaren und häufigen Zugriff des Mieters. Insbesondere sei es dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß eines Abflussrohres durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.8.2011, Az: 212 C 65/11)

Ist es entscheidend, wer den „Schaden“ bzw. die Rohrreinigung verursacht hat?

Für den Fall, dass der Mieter den Schaden bzw. die Rohrreinigung infolge vertragswidrigen Gebrauchs verursacht haben sollte, müsste der Mieter die hierfür anfallenden Kosten tragen. In solchen Fällen hat der Vermieter nämlich einen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Mieter wegen Verletzung vertraglicher Pflichten (vgl. AG Saarburg, Urteil vom 07.08.2002, Az: 5 C 295/02). Eine solche Vertragsverletzung stellt insbesondere die Entsorgung von Gegenständigen oder Flüssigkeiten dar, zu deren Abfuhr ein Abflussrohr nicht geeignet ist und es infolgedessen zu einer Verstopfung kommt.

Folge: Der Mieter ist also nicht verpflichtet die für eine Rohreinigung anfallenden Kosten im Rahmen der Kleinreparaturen tragen, falls der Schaden im Rahmen des normalen und vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden ist!

9 Antworten auf "Rohrreinigung: Kleinreparatur oder nicht?"

  • Christel Richteweg
    30.01.2019 - 23:21 Antworten

    Vermieter, selbst Inhaber einer Rohrreinigungsfirma, will mir die Kosten für die Rohrreinigung auf’s Auge drücken. Das Abflussrohr befindet sich nicht am Syphon, sondern ca. 1 Meter neben dem Waschbecken. Es ist ein Konstrukt aus Plastikrohren die in die Wand führen, also autark. Das Haus ist mehr als 100 Jahre alt.
    Muss ich zahlen????

    • Mietrecht.org
      31.01.2019 - 11:11 Antworten

      Hallo Christel,

      grundsätzlich hängt die Kostenübernahme an der Verursachung der Verstopfung. Haben Sie diese verursacht?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lechler
    18.09.2020 - 13:03 Antworten

    Hallo,

    wie kann ich als Vermieter den Mieter den vertragswidrigen Gebrauch des Abflusses nachweisen?

    Im konkreten Fall habe ich am Tag nach der Wohnungsübergabe (Mieter ist ausgezogen) festgestellt, dass die Toilettenspülung nicht mehr abläuft.

    Ich habe die Mieterin direkt darüber informiert und nachgefragt, was sie denn so alles über den Abfluss entsorgt hat. Diese war ziemlich empört und hat alle Schuld von sich gewiesen.

    Ich habe daraufhin eine Sanitärfirma zur Abflussreinigung beauftragt.

    Diese kam nach noch nicht mal 2 m auf massiven Widerstand. D.h. dass die Verstopfung nur aus dem Badezimmer kommen konnte. Lt. Kanalreiniger sind vor allem Feuchttücher, Tampons, Haare darin enthalten. Wir haben das „Material“ mal sichergestellt.

    Ist dies nun ausreichend, um einen vertragswidrigen Gebrauch nachweisen zu können?

    oder welche Beweismittel soll ich noch sichern?

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      19.09.2020 - 21:39 Antworten

      Hallo Herr / Frau Lechler,

      ich würde auf den Schadensbericht / fachliche Einschätzung der Sanitärfirma verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ibrahem
    22.09.2020 - 21:07 Antworten

    Hallo,

    Ich habe diese Webseite den Vermieter bzw. der Immobilen- und Verwaltungsfirma geschickt.
    Die Ursache war Haare und Seife.

    Trotzdem war die Antwort, dass es sich nicht um eine Reparatur oder Behebung einer Undichten handelt und es immer noch unter Kleinreparaturen fällt und der Mieter muss die Rohrreinigung zahlen.

  • R. Kraus
    09.03.2021 - 11:44 Antworten

    Hallo!
    Ich habe das Problem, dass ich in einer DG-Wohnung lebe, in den letzten drei Jahren zweimal das Abflussrohr gereigt werden musste. Ich gewährleiste den „vetragsmäßigen“ Gebrauch dieses Rohres, was auch gleichzeitig als Abflussrohr für den Geschirrspüler dient. Das Rohr ist nun über 50 Jahre alt, der Vermieter unterstellt mir „nicht-vetragsmäßigen“ Gebrauch, was ich deutlich verneine.
    Auf Anraten des MB bin ich nicht verpflichtet hier die Kosten von 203,00 EUR zu übernehmen.
    Ich schilderte auch dem Vermieter, dass nach so vielen Jahren und den Verschleiss aller Vormieter der DG-Wohnung, inkl vermiderter „Wasserdruck“, der für das Nachspülen nach unten mit einer DG-Wohnung nicht zu 100% gewährleistet werden kann, dass hier das Rohr dauerhaft frei bleibt.
    Hat jemand eine (fachmännische) Meinung darüber? Danke!

    • Mietrecht.org
      09.03.2021 - 12:24 Antworten

      Hallo R. Kraus,

      warum verstopft das Rohr wiederholt und was sagt die Sanitär-Firma zur Ursache?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefanie
    01.04.2021 - 15:32 Antworten

    Guten Tag,
    als beim Küchenwaschbecken das Wasser schlecht ablief, habe ich nach vorheriger Benachrichtigung des Vermieters, die hausübliche Sanitär-Firma beauftragt (der Vermieter wohnt hunderte Kilometer entfernt; in der Regel läuft es so, dass der Schaden gemeldet wird und der Vermieter uns Mietern die Organisation der Handwerker überläss). Das Abflußrohr wurde gereinigt, ich hörte weder vom Vermieter noch von der Sanitär-Firma. Nach 2 Monaten hat mir der Vermieter die Rechnung für die Rohrreinigung übermittelt mit der Info, dass er den Schaden nicht verursacht hat und ich die Kosten zu übernehmen habe. Es liegt meinerseits kein unsachgemäßer Gebrauch oder fahrlässiges Verhalten vor, worauf die Verstopfung zurück zu führen wäre.
    Im Mietvertrag steht, dass Kleinreparaturen dieser Art bis zu einem Betrag von 100€ vom Mieter zu tragen sind. Die Rechnung liegt bei 150,-€ und wäre nach meinem Dafürhalten somit vom Vermieter zu tragen. Liege ich falsch?
    Mit Verweis auf den Paragraph im Mietvertrag habe ich die Kostenübernahme abgelehnt. Nun droht mir der Vermieter damit, einen Anwalt einzuschalten. Sollte ich mir besser auch einen Anwalt suchen?

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