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Rohrreinigung: Kleinreparatur oder nicht?

Vermieter lässt Rohrreinigung durchführen: Wer trägt die Kosten? Nach § 535 Abs.1 BGB obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Demzufolge hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Der Vermieter hat damit auch die Pflicht, die anfallenden Kosten für eine Rohrreinigung zu tragen.

Bei Kleinreparaturen kann der Vermieter jedoch diese Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vertraglich auf den Mieter abwälzen (sog. Kleinreparaturklausel).

Solch eine vertragliche Abwälzung von kleineren Reparaturarbeiten ist jedoch u.a. nur wirksam, wenn sie an Gegenständen, auf die der Mieter einen unmittelbaren und häufigen Zugriff hat, wie beispielsweise Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie die Bedienungsvorrichtungen für Fenster und Rollläden, vorgenommen werden (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).

Nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg fällt eine Reparatur an dem Abflussrohr nicht unter eine solche Kleinreparaturklausel. Ein Abflussrohr unterliege im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache nicht dem unmittelbaren und häufigen Zugriff des Mieters. Insbesondere sei es dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß eines Abflussrohres durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.8.2011, Az: 212 C 65/11)

Ist es entscheidend, wer den „Schaden“ bzw. die Rohrreinigung verursacht hat?

Für den Fall, dass der Mieter den Schaden bzw. die Rohrreinigung infolge vertragswidrigen Gebrauchs verursacht haben sollte, müsste der Mieter die hierfür anfallenden Kosten tragen. In solchen Fällen hat der Vermieter nämlich einen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Mieter wegen Verletzung vertraglicher Pflichten (vgl. AG Saarburg, Urteil vom 07.08.2002, Az: 5 C 295/02). Eine solche Vertragsverletzung stellt insbesondere die Entsorgung von Gegenständigen oder Flüssigkeiten dar, zu deren Abfuhr ein Abflussrohr nicht geeignet ist und es infolgedessen zu einer Verstopfung kommt.

Folge: Der Mieter ist also nicht verpflichtet die für eine Rohreinigung anfallenden Kosten im Rahmen der Kleinreparaturen tragen, falls der Schaden im Rahmen des normalen und vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden ist!

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