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Mietschulden bei Hartz IV – Diese Möglichkeiten haben Vermieter (und Mieter)

Unter den rund 35 Millionen Mietern in Deutschland befindet sich auch eine große Zahl von Hartz – IV- Empfängern oder solcher Personen, die einen Anspruch auf Hartz – IV – Leistungen haben. Gibt es Probleme mit der Leistungserbringung durch das Jobcenter, kommt es schnell zu einem Zahlungsrückstand, da die Mieter in der Regel nicht in der Lage sind, die Miete aus der eigenen Tasche zu zahlen.

Vermieter nehmen grds. keine Rücksicht darauf, dass der Mieter Hartz – IV – Empfänger ist und haben oft auch dann kein Nachsehen, wenn der Mieter zu seiner Entschuldigung vorbringt, die Ursache für den Mietrückstand liege beim zuständigen Jobcenter. Schnell kann die Situation für den Mieter bedrohlich werden, da er mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters und dem Verlust seiner Wohnung rechnen muss.

In solchen Situationen kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern über die Berechtigung des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses. Viele Mieter sehen es nicht ein, dass sie die Leidtragenden sein sollen, wenn der Fehler beim Jobcenter liegt. Die Vermieter hingegen sind regelmäßig der Ansicht, ihr Kündigungsrecht hinge nicht davon ab, ob der Mieter selbst oder das Jobcenter für den Zahlungsrückstand verantwortlich ist.

Dieser Beitrag informiert über die Besonderheiten, die zu beachten sind, wenn ein Hartz -IV Empfänger mit der Zahlung der Miete in Rückstand gerät.

I. Die Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung durch das Jobcenter

Zu den Leistungen, die ein Hilfebedürftiger als Grundsicherung für Arbeitssuchende, auch Hartz IV genannt, nach dem SGB II grds. beanspruchen kann, gehören gem. § 22 SGB II grds. auch Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen, soweit diese angemessen sind. Übernimmt das Jobcenter die Miete des Hartz – IV-Empfängers, wird diese im vom Gesetz vorgesehenen Normalfall an den Mieter ausgezahlt, der sie selber an den Vermieter weiterleiten muss. Nicht selten wird die Miete aber auch direkt an den Vermieter gezahlt. Dies geschieht gem. § 22 Abs.7 SGB II insbesondere dann, wenn der Mieter dies beantragt oder Mietrückstände bestehen, die zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Gem. § 22 Abs.8 SGB II können auch bereits vorhandene Mietschulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Dies geschieht in der Regel, wenn die Schuldübernahme gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht.

II. Problemfälle

Problematisch wird es für den Mieter, wenn

  • das Jobcenter die bereits bewilligten Leistungen für Unterkunft und Heizung nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig an den Mieter oder – im Fall des § 22 Abs.7 SGB II- an den Vermieter auszahlt,
  • das Jobcenter zu Unrecht Leistungen für Unterkunft und Heizung nicht, nicht im erforderlichen Umfang oder nicht rechtzeitig bewilligt,
  • das Jobcenter entgegen § 22 Abs.8 SGB II bereits vorhandene Mietschulden nicht, nicht im erforderlichen Umfang oder nicht rechtzeitig übernimmt.

In diesen Fällen droht dem Mieter nämlich die außerordentliche fristlose oder zumindest ordentliche fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs, unpünktlicher Mietzahlung oder schuldhafter Verletzung seiner Zahlungspflichten.

Gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter sich entweder an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen in Höhe eines Betrags mit Mietzahlungen in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt, oder er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Auch wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs.1 BGB erfolgen, wenn Umstände vorliegen, die zur Folge haben, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine solche auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung kommt z. B. in Betracht, wenn zwar kein Zahlungsrückstand vorliegt, der die von §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB vorausgesetzten Grenzen erreicht, der Mieter aber die Miete wiederholt unpünktlich gezahlt hat.

Nicht zuletzt ist eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung liegt vor, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete schuldhaft in Rückstand gerät, wobei die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung in der Regel erst dann bejaht wird, wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und im Zeitpunkt der Kündigung mindestes einen Monat andauert (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12).

Im Folgenden soll näher darauf eingegangen werden, unter welchen Voraussetzungen und aus welchem Grund der Vermieter dem Mieter kündigen kann, wenn das Jobcenter seinen Pflichten zur Übernahme bzw. Zahlung der Kosten für Unterkunft und Heizung nicht ordnungsgemäß nachkommt. Im Vordergrund steht hierbei der Gesichtspunkt des Verschuldens. Hierbei ist zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB (dazu unter 1.) auf der einen Seite und der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs.1 BGB und der ordentlichen fristgerechten Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB auf der anderen Seite (zu diesen unter 2.) zu unterscheiden.

1. Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB

a) Grundsatz- Der Mieter hat verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen

Für die Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB spielt es eine entscheidende Rolle, ob der Mieter die unterbliebene oder verspätete Mietzahlung zu vertreten hat oder nicht. Nur dann nämlich kann der von § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB vorausgesetzte Verzug bejaht werden, weil § 286 Abs.4 BGB das Vertretenmüssen zur Voraussetzung für den Eintritt des Verzuges macht. Entscheidend ist daher, ob der Mieter selbst schuldhaft gehandelt bzw. nicht gehandelt hat (vgl. § 276 Abs.1 S.1 BGB), er sich das Verschulden eines sog. Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss oder ob ihn eine verschuldensunabhängige Einstandspflicht trifft, weil ihm ein Beschaffungsrisiko obliegt (vgl. § 276 Abs.1 S.1 BGB).

Ob dem Mieter Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt oder ob er sich das Verschulden eines Dritten (des Jobcenters) zurechnen lassen muss, bedarf im Falle einer auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützten Kündigung jedoch regelmäßig keiner Entscheidung. Die schlechte Nachricht für Mieter lautet in diesem Zusammenhang nämlich:

Auch wenn das Jobcenter nicht zahlt, hat der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen.

Der Mieter wird mit seinen Entschuldigungen, die die unterbliebene oder verspätete Zahlung der Miete nachvollziehbar erscheinen lassen, grds. nicht gehört. Selbst dann, wenn diese darauf zurückzuführen ist, dass das Jobcenter die Kosten für Unterkunft und Heizung zu Unrecht nicht oder nicht rechtzeitig bewilligt oder zwar bewilligt, aber nicht ausgezahlt hat, bewahrt dies den Mieter grds. nicht vor dem Eintritt des Verzuges.

Der BGH hat mit Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14- entschieden, dass der im Zivilrecht allgemeingültige, für den juristischen Laien wenig nachvollziehbar anmutende Grundsatz „Geld hat man zu haben“ auch für den Mieter gilt, und zwar auch dann, wenn dieser auf Sozialleistungen bzw. Hartz IV angewiesen ist, und die Ursache für die unterbliebene bzw. verspätete Zahlung der Miete beim Jobcenter und nicht beim Mieter liegt. In seiner Entscheidung vom 04.02.2015 führt der BGH aus, eine Leistungsunfähigkeit auf Grund wirtschaftlicher Schwierigkeiten befreie den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhe. Vielmehr habe jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen.

In dem der Entscheidung des BGH vom 04.02.2015 zu Grunde liegenden Fall war der Mieter, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen und hatte diese Leistungen auch rechtzeitig beantragt. Dass die Miete nicht gezahlt werden konnte, mit der Folge, dass es zu einem für eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB berechtigenden Zahlungsrückstand kam, hatte seine Ursache allein darin, dass dem Mieter die Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung nicht bewilligt wurde, obwohl dieser einen Anspruch darauf hatte. Der BGH bejahte dennoch den von § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB vorausgesetzten Verzug und erklärte die Kündigung für wirksam.

 b) Ausnahme- Unvermeidbarer Tatsachenirrtum lässt den Verzug entfallen

Der zuvor geschilderte Grundsatz der verschuldensunabhängigen Einstandspflicht des Mieters für seine finanzielle Leistungsfähigkeit muss nicht zwangsläufig zur Folge haben, dass dem Mieter stets die fristlose Kündigung droht, wenn das Jobcenter seinen Pflichten, die Kosten für Unterkunft und Heizung zu übernehmen, nicht pflichtgemäß nachkommt. In dem der Entscheidung des BGH vom 04.02.2015 zu Grunde liegenden Fall war die Ursache für den Zahlungsrückstand die, dass das Jobcenter die Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung nicht rechtzeitig bewilligt hatte, was dem Mieter auch bekannt war. Es gibt aber auch solche Fälle, in denen die Bewilligung zwar erfolgt ist, das Jobcenter aber dennoch die Leistung nicht erbringt. Wie bereits oben ausgeführt, wird die Miete in manchen Fällen direkt vom Jobcenter an den Vermieter gezahlt. Ist dies vorgesehen, kann sich der Mieter grds. darauf verlassen, dass das Jobcenter die Miete an den Vermieter auch tatsächlich rechtzeitig und vollständig zahlt und seine Mietschuld erlischt. Geschieht dies nicht, gerät der Mieter dennoch nicht in Verzug, solange er keine Kenntnis von einem allein vom Jobcenter zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat und diese auch nicht hätte haben müssen. Hier gilt nämlich:

Der Mieter gerät nicht in Verzug, solange er sich in einem unvermeidbaren Tatsachenirrtum über das Bestehen seiner Mietschuld befindet.

So entschied es das LG Berlin mit Urteil vom 24.07.2014 – 67 S 94/14. Auch das LG Berlin führt in dieser Entscheidung zwar zunächst aus, der Schuldner – und damit auch der Mieter – habe seine Zahlungsunfähigkeit grds. selbst dann zu vertreten, wenn sie von ihm unverschuldet eingetreten sei. Folglich gerate der Mieter daher grundsätzlich auch dann in Zahlungsverzug, wenn die vom Jobcenter für den Mieter an den Vermieter unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des Jobcenters ausblieben. Anders sei dies aber beim Vorliegen eines Tatsachenirrtums über das Bestehen der Mietschuld. Dieser liege solange vor und schließe Verzug aus, wie der Mieter gewichtige tatsächliche Bedenken gegen das Bestehen seiner Leistungspflicht haben könne. Diese Möglichkeit scheide erst aus, wenn sich für den Mieter mit hinreichender Deutlichkeit ergäbe, dass die vorliegenden Tatsachen die von ihm angenommene Leistungsfreiheit bei objektiver Beurteilung nicht stützen könnten.

Wichtig:

Der den Verzug ausschließende Tatsachenirrtum entfällt nicht erst, wenn der Mieter Kenntnis davon erlangt, dass die seiner Ansicht nach getilgte Schuld in Wahrheit noch besteht, sondern bereits dann, wenn der Mieter von Tatsache Kenntnis erhält, die Anlass zum Zweifel am Fortbestand der Schuld geben. Erlangt der Mieter diese Kenntnis, ist ihm allerdings eine nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessene angemessene Frist zur Überprüfung der tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen der Schuld einzuräumen. Das LG Berlin hielt in dem seiner Entscheidung vom 24.07.2014 – 67 S 94/14- zu Grunde liegenden Fall für die erforderliche Informationsgewinnung über das Jobcenter einen Zeitraum von mindestens einem Monat für angemessen.

c) Letzte Rettung für Mieter- Unwirksamkeit der Kündigung durch nachträgliche Verpflichtung des Jobcenters zur Befriedigung des Vermieters

Hat der Vermieter zunächst wirksam gekündigt, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB vorlagen, muss dies noch nicht zwangsläufig bedeuten, dass der Mieter tatsächlich seine Wohnung verliert. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 04.02.2015 –VIII ZR 175/14- die verschuldensunabhängige Einstandspflicht des Mieters für seine finanzielle Leistungsfähigkeit damit gerechtfertigt, dass dem Mieter in der Regel noch die Möglichkeit bleibt, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass die Kündigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB nachträglich unwirksam wird. Gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB wird die auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nämlich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sog. Schonfrist). Alles Wichtige zur Schonfrist erfahren Sie in unserem Beitrag: „Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen„.

Diese Möglichkeit, die Kündigung nachträglich zu Fall zu bringen, erlangt gerade in denjenigen Fällen, in denen die Ursache des Zahlungsverzugs beim Jobcenter liegt, eine große Bedeutung. Bei dem Jobcenter handelt es sich nämlich um eine öffentliche Stelle i. S. d. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB. Die Abgabe einer Verpflichtungserklärung des Jobcenters, die rückständige Miete einschließlich Nutzungsentschädigung vollständig zu begleichen, genügt daher bereits, um die Wirkung der Kündigung rückwirkend entfallen zu lassen, vorausgesetzt, die Erklärung wird rechtzeitig, d. h. spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, die mit der Zustellung der Räumungsklage eintritt (vgl. §§ 253, 261 ZPO), abgegeben.

Beachte:

Die Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB steht dem Mieter gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB nicht zu, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

2. Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB und gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB

Anders als § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB, der den Verzug des Mieters zur Voraussetzung für das Kündigungsrecht des Vermieters macht, verwendet der Gesetzgeber in § 543 Abs.1 BGB den Begriff des Verschuldens, das im Rahmen der durchzuführenden Interessenabwägung eine Rolle spielt. Auch § 573 Abs.2 Nr.1 BGB setzt eine schuldhaft begangene nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters voraus, um ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses bejahen zu können. Der Verzug mit Mietzahlungen und die schuldhafte Nichtzahlung bzw. Verzögerung scheinen sich auf den ersten Blick nicht wesentlich voneinander zu unterscheiden. Der Schein trügt jedoch. Der Unterschied ist gerade für den Mieter, der ohne Verschulden in Geldnot geraten und auf Sozialleistungen angewiesen ist, ein entscheidender. Wie bereits unter 1a) dargelegt, kann der Mieter selbst dann, wenn er seine mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit weder vorsätzlich noch fahrlässig herbeigeführt hat und ihm auch kein schuldhaftes Verhalten eines Erfüllungsgehilfen zuzurechnen ist, in Zahlungsverzug geraten, weil er seine mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit verschuldensunabhängig zu vertreten hat. Der Begriff des „Vertretenmüssens“, wie ihn § 286 Abs.4 BGB als Voraussetzung für den Verzug verwendet, ist jedoch weiter als die Begriffe des „Verschuldens“ bzw. der „schuldhaften Pflichtverletzung“, die der Gesetzgeber für die Kündigungsrechte des § 543 Abs.1 BGB und des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB gewählt hat.

Verschulden bzw. schuldhaftes Handeln bzw. Unterlassen liegt nur vor, wenn dem Mieter Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt oder er sich vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten eines Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss. Hiermit ist im Rahmen des § 543 Abs.1 BGB und des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB die verschuldensunabhängige Einstandspflicht des Mieters für seine finanzielle Leistungsfähigkeit ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2005 – VIII ZR 6/04- zu § 573 BGB; Blank, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn.175).

Das im Rahmen der Interessenabwägung gem. § 543 Abs.1 BGB zu berücksichtigende Verschulden und auch die schuldhafte Pflichtverletzung, die § 573 Abs.2 Nr.1 BGB verlangt, liegen daher nur vor, wenn der Mieter seine Zahlungsunfähigkeit vorsätzlich oder fahrlässig herbeigeführt hat oder ihm gem. § 278 BGB vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten einer Person, derer er sich zur Erfüllung seiner Pflicht zur Zahlung der Miete bedient hat, zuzurechnen ist.

Erhält der Vermieter die Miete nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig, weil das Jobcenter die Übername nicht bewilligt hat, die bewilligten Gelder nicht an den Mieter oder – im Falle des § 22 Abs.7 SBG II – nicht an den Vermieter ausgezahlt hat, gilt Folgendes:

a) Das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters

Erfüllungsgehilfe i. S. d. § 278 BGB ist, wer mit Wissen und Wollen im Pflichtenkreis des Schuldners tätig wird. Insbesondere dann, wenn das Jobcenter die Miete direkt an den Vermieter zahlt, könnte man auf die Idee kommen, das Jobcenter als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen. Mit dieser Frage hat sich der BGH mit Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09- befasst und klargestellt, dass das Jobcenter, das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters i. S. d. § 278 BGB ist. Der Mieter schalte- so das Gericht- das Jobcenter nicht – wie es § 278 BGB verlangt- als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter ein, sondern wende sich an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Das Jobcenter nehme mit seiner Leistung hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten, was mit der Stellung als Erfüllungsgehilfe unvereinbar sei.

Dass das Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist und dieser sich dessen Verschulden nicht zurechnen lassen muss, gilt selbstverständlich erst recht, wenn die Auszahlung der bewilligten Miete an den Mieter zwecks Weiterleitung an den Vermieter erfolgen soll, dies aber nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig geschieht oder der Mieter die Miete nicht zahlen kann, weil die Gelder (zu Unrecht) nicht, nicht im erforderlichen Umfang oder zu spät bewilligt wurden.

b) Eigenes Verschulden des Mieters

Auch wenn das Verschulden des Jobcenters dem Mieter nicht gem. § 278 BGB zugerechnet werden kann, kann es im Falle der unterbliebenen bzw. verzögerten Bewilligung bzw. Zahlung durch das Jobcenter durchaus vorkommen, dass zumindest auch ein eigenes Verschulden des Mieters gem. § 276 BGB vorliegt. Ob dies der Fall ist, hängt entscheidend davon ab, welche Maßnahmen der Mieter ergreift, um die rechtzeitige und vollständige Zahlung der Miete zu bewirken. Was von dem Mieter in diesem Zusammenhang erwartet werden kann, hängt wiederum davon ab, welche Ursache die unterbliebene bzw. verzögerte Mietzahlung hat und auf welche Art und Weise die Kosten für Unterkunft und Heizung gezahlt werden sollen, ob an den Mieter oder an den Vermieter direkt.

Erfolgt bereits die Bewilligung der Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung durch das Jobcenter nicht, nicht vollständig oder zu spät, trifft den Mieter kein Verschulden, wenn er alles ihm Mögliche und Zumutbare getan hat, um damit die rechtzeitige Bewilligung zu gewährleisten. Hat er allerdings den Antrag nicht frühzeitig genug gestellt oder erforderliche Unterlagen nicht oder nicht rechtzeitig eingereicht und kommt es dadurch zu einer Verzögerung der Bewilligung, wird man ein Verschulden des Mieters in der Regel bejahen können. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter ein aussichtsreiches Rechtsmittel, d.h. einen Widerspruch (vgl. §§ 83 ff. SGG), gegen die ablehnende Entscheidung des Jobcenters nicht oder nicht rechtzeitig eingelegt hat. Etwas anderes gilt in beiden Fällen nur dann, wenn der Mieter schuldlos, z. B. durch Krankheit hieran gehindert war.

Ist die Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung zwar bewilligt worden, werden die Gelder aber nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig ausgezahlt, hängen Art und Umfang der Maßnahmen, die der Mieter ergreifen muss, um dem Vorwurf schuldhaften Handelns bzw. Unterlassens zu entgehen, davon ab, ob die Zahlung an ihn selbst oder an den Vermieter direkt erfolgen sollte.

Ist eine Direktzahlung an den Vermieter vorgesehen, kann sich der Mieter zunächst darauf verlassen, dass die Zahlung auch rechtzeitig und vollständig erfolgt. Erst wenn es für ihn Anhaltspunkte dafür gibt, dass die Zahlung nicht ordnungsgemäß erfolgt ist, muss der Mieter handeln. Ein eindeutiges Indiz für eine unterbliebene, nicht vollständige oder unpünktliche Zahlung ist es, wenn der Vermieter dem Mieter eine Abmahnung wegen unterbliebener oder unpünktlicher Mietzahlung erteilt, deren Erfolglosigkeit gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB in der Regel Voraussetzung für eine Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB ist. Erlangt der Mieter z. B. durch eine solche Abmahnung Kenntnis von der nicht ordnungsgemäßen Zahlung durch das Jobcenter oder hätte er diese Kenntnis zumindest erlangen können und müssen, trifft ihn ein Verschulden, wenn er nicht alles in seiner Macht stehende unternimmt, um die Zahlung der ggf. rückständigen Miete und die rechtzeitige und vollständige Zahlung in Zukunft zu gewährleisten. Hierfür muss er insbesondere dem Jobcenter die Abmahnung(en) des Vermieters vorlegen. Unternimmt der Mieter diese Bemühungen in zumindest fahrlässiger Weise nicht, kann dieses Verhalten des Mieters – zumindest dann, wenn die grundsätzliche Bereitschaft des Jobcenters zu einer früheren Anweisung der Miete besteht- dazu führen, dass die Interessenabwägung gem. § 543 Abs.1 BGB zu seinen Lasten ausfällt und eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich ist. Sollte es hierfür nicht reichen, besteht zumindest die Gefahr einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB.

Sollten die Zahlungen für Unterkunft und Heizung nicht direkt an den Vermieter, sondern an den Mieter selbst erfolgen, muss der Mieter umso schneller eingreifen. Er kann sich in diesem Fall nicht darauf berufen, er habe von der unterbliebenen bzw. verzögerten Zahlung nichts gewusst.

Wichtig:

§ 543 Abs.1 BGB setzt ein Verschulden des Mieters nicht zwingend voraus. Dieses ist lediglich im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen und spielt bei dieser zwar eine nicht ganz unbedeutende, aber nicht die alleinige Rolle. Hieraus folgt nicht nur, dass ein Verschulden nicht erforderlich ist, um das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 543 Abs.1 BGB bejahen zu können, sondern auch, dass das Vorliegen des Verschuldens für das Kündigungsrecht nicht zwingend ausreichend ist (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2010 -67 T 18/10).

c) Keine Heilungsmöglichkeit durch nachträgliche Verpflichtungserklärung des Jobcenters

Auch wenn es sich grds. zu Gunsten des Mieters auswirkt, wenn der Vermieter seine Kündigung nicht auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB stützen kann, sondern auf das Vorliegen von eigenem Verschulden des Mieters oder diesem zuzurechnenden Verschulden angewiesen ist, kann es dem Mieter- wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs.1 BGB oder die des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB tatsächlich vorliegen, zum Nachteil gereichen, dass der Vermieter seine Kündigung auf einen dieser Kündigungstatbestände gestützt hat. Ist eine wirksame, auf § 543 Abs.1 BGB oder auf § 573 Abs.2 Nr.1 BGB gestützte Kündigung nämlich erst einmal in der Welt, kann der Mieter diese nicht durch nachträgliche Befriedigung bzw. durch die Herbeiführung der Abgabe einer Verpflichtungserklärung des Jobcenters, es übernehme die Mietschulden, wieder unwirksam werden lassen. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB, der dies ermöglicht, ist nämlich nur anwendbar, wenn der Vermieter gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigt. Weder auf die fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB noch auf die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB findet die Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB Anwendung (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2005 – VIII ZR 6/04). Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass die nachträgliche Befriedigung bzw. die Herbeiführung der Abgabe einer Verpflichtungserklärung durch das Jobcenter dazu führt, dass die Pflichtverletzung des Mieters nicht als erheblich i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB angesehen werden kann oder diese im Rahmen der gem. § 543 Abs.1 BGB durchzuführenden Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters zu Buche schlägt mit der Folge, dass die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht bejaht werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2005 – VIII ZR 6/04; BGH, Urteil vom 10.10.2012- VIII ZR 107/12).

III. Fazit und Zusammenfassung

1. Zu den Leistungen, die ein Hilfebedürftiger nach dem SGB II erhält, gehören in der Regel auch die angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung (Miete). Diese können an den Leistungsberechtigten (den Mieter) selbst, unter bestimmten Voraussetzungen aber auch direkt an den Vermieter gezahlt werden.

2. Wird die Miete vom Jobcenter ganz oder teilweise nicht oder nicht rechtzeitig gezahlt, hat dies für den Mieter folgende Konsequenzen:

a) Erreichen die Mietrückstände die Grenze des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Dies gilt selbst dann, wenn den Mieter an dem Mietrückstand kein Verschulden trifft. Nach der Rechtsprechung hat der Mieter nämlich für seine finanzielle Leistungsfähigkeit verschuldensunabhängig einzustehen. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn sich der Mieter in einem unvermeidbaren Tatsachenirrtum über das Bestehen seiner Mietschuld befand.

Hat der Vermieter eine wirksame, auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte Kündigung ausgesprochen, kann der Mieter allerdings die Unwirksamkeit der Kündigung nachträglich herbeiführen, indem er dafür sorgt, dass das Jobcenter innerhalb der Frist des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB eine Erklärung abgibt, mit der es sich zur Begleichung der rückständigen Miete sowie der aufgelaufenen Nutzungsentschädigung verpflichtet.

b) Liegen die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB nicht vor und kommt eine Kündigung nur gem. § 543 Abs.1 BGB oder gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB in Betracht, spielt das Verschulden des Mieters eine entscheidende Rolle. Im Falle der ordentlichen fristgerechten Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB muss es zwingend vorliegen. Bei einer auf § 543 Abs.1 BGB gestützten fristlosen Kündigung ist es im Rahmen der Interessenabwägung mit zu berücksichtigen. Der Grundsatz der verschuldensunabhängigen Einstandspflicht des Mieters für seine finanzielle Leistungsfähigkeit gilt in beiden Fällen nicht.

Der Mieter muss sich ein Verschulden des Jobcenters nicht zurechnen lassen. Ein eigenes Verschulden des Mieters liegt aber vor, wenn er es vorsätzlich oder fahrlässig unterlässt, alle ihm möglichen und zumutbaren Maßnamen zu ergreifen, um sicherzustellen, dass die Mietzahlungen vollständig und rechtzeitig erfolgen können.

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