Stehen Änderungen im Mietvertrag an, sind damit zwangsläufig Kosten verbunden. Wer muss dafür aufkommen? Macht es einen Unterschied, ob die Kosten der Änderung im Mietvertrag durch den Mieter oder den Vermieter veranlasst sind? Darf der Vermieter dem Mieter eine Mieterwechselgebühr oder Kosten für die Änderung im Mietvertrag in Rechnung stellen?
Der nachfolgende Artikel erklärt ob und welche Kosten für die Änderung im Mietvertrag auf den Mieter zu kommen können.
Inhalt: Gebühr für Mieterwechsel zulässig?
I. Kosten der Vertragsänderung sind Verwaltungskosten
II. Mieterwechselgebühr und Co. im Mietvertrag unwirksam
I. Kosten der Vertragsänderung sind Verwaltungskosten
Verwaltungskosten zählen zu der Art von Betriebskosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, vgl. § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung. Das bedeutet, selbst bei einer wirksamen Vereinbarung zur Betriebskostenumlage können solche Kosten jedenfalls nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Mieter müssen diese Kosten im Zusammenhang mit dem Mietwechsel oder der Änderung im Mietvertrag daher grds. nicht zahlen:
- Inserat-Kosten
- Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, Buchhaltungskosten und Vertragsausfertigungsgebühr des Vermieters (so z.B. Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az.: 307 S 144/08.)
- Servicepauschale oder Vermittlungsgebühr (AG Hamburg, Entscheidung vom 11.02.2010, Az.: 914 C 414/09).
- Bearbeitungsgebühren, die die Hausverwaltung beim Eintritt eines neuen Mieters in eine Wohngemeinschaft für die Einholung einer Selbstauskunft geltend macht (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15).
- Vertragsänderungskosten oder Mieterwechselpauschale (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15; vgl. unter Punkt II.)
Die Kosten der Vertragserstellung und Änderung im Mietvertrag zählen zu den Verwaltungskosten des Vermieters und sind durch den Mietzins des Mieters mit abgegolten (Bundesgerichtshof (BGH), Entscheidung vom 15.05.1991, Az.: VIII ZR 38/90). Auch der neue Mieter darf beim Einzug nicht damit belastet werden.
II. Mieterwechselgebühr im Mietvertrag unwirksam
Vereinbarungen im vorformulierten Mietvertrag die dem Mieter Verwaltungskosten für die Änderung im Mietvertrag oder einen Mieterwechsel auferlegen wollen sind unwirksam. Das gilt auch für sog. Mieterwechselpauschalen.
So sind z.B. die folgenden Klauseln unwirksam:
- “Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss dieses Vertrags verbunden sind, gehen zu Lasten des Mieters“
- „Durch einen Mieterwechsel entstehen für die mit dem Wechsel verbundenen Arbeiten und Aufwand Kosten in Höhe von 150,00 € plus Mehrwertsteuer. Diese Kosten werden vom Mieter übernommen” (sog. Mieterwechselpauschale)
Haben Mieter solche Kosten der Änderung im Mietvertrag oder Mieterwechselpauschalen bezahlt, können sie diese zurückfordern (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15). Der Grund besteht darin, dass solche mietvertragliche Regelung mit sog. Mieterwechselpauschalen oder sog. Einzugspauschalen (besonders bei WGs) gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen und den Mieter “entgegen den Geboten von Treu und Glauben” unangemessen benachteiligt.
III. Ausnahme: Verwaltungsgebühr für eine Umschreibung im Individualvertrag
In einem solchen Fall soll die Vereinbarung einer Umschreibe-Gebühr in Höhe von ca. 75,00 – 80,00 EUR durchaus zulässig sein.
IV. Fazit
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Mieter formularvertraglich nicht dazu verpflichtet werden können, Kosten zu tragen, die bei einer Änderung im Mietvertrag oder einem Mietwechsel entstehen.
24.06.2020 - 10:13
Hallo,
eine nachträgliche Vertragsänderung (in unserem Fall Mieterwechsel in einer WG) kann ja nur stattfinden, wenn beide Parteien einverstanden sind. Jetzt verlangt unsere Hausverwaltung plötzlich 150€ Verwaltungskosten von uns, die bei früheren Mieterwechseln nicht berechnet wurden.
Sollten wir uns mit dem Verweis darauf, dass das nicht rechtens ist, weigern, diese Kosten zu übernehmen,
werden die Hausverwaltung/die Vermieter sicher einfach ihr Einverständnis zur Vertragsänderung zurückziehen, sodass uns als WG nur die Option bleibt, in der aktuellen Konstellation im Vertrag zu bleiben oder den kompletten Mietvertrag zu kündigen und alle auszuziehen.
Aber welchen Sinn macht dann die Rechtsprechung, dass Vertragsänderungkosten nicht auf Mieter abgewälzt werden dürfen?
24.06.2020 - 14:08
Hallo C. K.,
oben geht es vor allem um Klauseln im Mietvertrag, die schon eine Pflicht begründen sollen. Ich denke es ist ein Geben und Nehmen, als WG hat man häufiger Wechsel und als Vermieter hat man damit mehr Arbeit. Eine Gebühr ist m.E. daher nicht vollkommen aus der Luft gegriffen. In jedem Fall könnten Sie richtig liegen, dass Mieterwechsel ohne Ihre Zustimmung in der Zukunft schwieriger werden könnten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.07.2020 - 08:49
Hallo,
ich ziehe aus meinem WG Zimmer aus. Eine Nachmieterin zieht in mein Zimmer ein. Sie wird nun in meinen Mietvertrag eintreten. Dieser Verwaltungsakt wird uns mit 80€ berechnet. Ist das nun legitim weil es unter III. Ausnahme: Verwaltungsgebühr für eine Umschreibung im Individualvertrag fällt? Wir wohnen in Thüringen.
Vielen Dank und mit freundichen Grüßen!
09.07.2020 - 09:00
Hallo K,
die Frage ist, was ist die Alternative? Alle Mieter müssen die Wohnung kündigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2021 - 16:45
Hallo,
Aktuell interessiere ich mich für eine Wohnung. Bei der ersten Kontaktaufnahme wurde mir bereits die Info gegeben, dass die Hausverwaltung mir für die Übernahme eines Hauptmietvertrages Kosten in Höhe einer Kaltmiete in Rechnung stellen wird.
Das kann nach den Erläuterungen hier nicht Zulässig sein!?! Vor allem wundert mich, dass hier direkt eine Kaltmiete verlangt wird, was in meinem persönlichen Fall einen vierstelligen Betrag wäre.
Freundliche Grüße
C.P.
19.01.2021 - 17:18
hallo C.P.,
das sind klassischen Verwaltungskosten, die zu lasten des Eigentümers gehen. Kosten könnte nur anfallen, wenn Sie einen bestehenden Vertrag übernehmen / in einen Mietvertrag eintreten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.04.2021 - 09:12
Hallo,
ich bin vor einem halben Jahr in eine WG gezogen und habe dort den Mietvertrag meines Vormieters übernommen. Mittlerweile bin ich allerdings wieder aus der Wg ausgezogen. Jetzt (über ein halbes Jahr nach meinem Einzug) schickt die Hausverwaltung eine Rechnung “für die Erstellung des Nachtrages zu Ihrem Mietvertrag” von über 100 Euro + MwSt an diese WG (auch noch an mich adressiert, obwohl ich dort gar nicht mehr wohne). Habe ich nun diese Kosten zu tragen oder sind diese Kosten nicht gültig?
Vielen Dankend mit freundlichen Grüßen
J.S.
14.04.2021 - 09:17
Hallo J.S.,
der Artikel oben beantwortet Ihre Frage. Lesen Sie am besten nochmals in Ruhe nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.07.2021 - 17:17
Hi,
Ich ziehe aus meiner WG aus und daraus resultiert ein Nachtrag zum Mietvertrag. Hierfür verlangt mein Vermieter nun eine einmalige Gebühr von 178,5€… Dies ist der zweite Nachtrag, der erste fand 2016 statt. Ist dies rechtens, da dies ja im Punkt 1 aufgezählt ist?
MfG
13.07.2021 - 17:19
*Der erste Nachtrag wurde mit keinem Cent berechnet.
02.07.2021 - 12:59
Wir eröffnen bald eine neue 4er-WG.Wir waren noch auf der Suche nach einem vierten Mitmieter, den wir nun gefunden haben. Für den Nachtrag des vierten Mieters verlangt der Vermieter nun 60Euro. Das kann doch nicht rechtens sein.
09.07.2021 - 17:52
Hallo Leon,
nunja, der Vermieter hat einen Mehraufwand, der durch Ihre interne Suche verursacht wurde. Das scheint mir also nicht unrealistisch. Im Zweifel bezahlt der Vermieter seine Hausverwaltung für diese Mehraufwand-Leistung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.07.2021 - 19:11
Guten Tag,
ich lese hier ist, dass eine Gebühr für einen Mieterwechsel nicht zulässig ist. Ich will bald in eine dreier WG ziehen und der Mietvertrag hat eine Mindestlaufdauer von drei Jahren, im Vertrag steht, dass wenn in diesem Zeitraum ein Mieterwechsel stattfindet eine Gebühr von 119€ anfällt.
Also hier meine Frage ist eine Gebühr für einen Mieterwechsel auch dann unwirksam, wenn es in der vertraglichen Mindestlaufzeit passiert oder nur wenn es keine Mindestlaufzeit gibt?
Vielen Dank schonmal für Ihre Hilfe.
21.07.2021 - 13:33
Hallo Nele,
Sie haben einen Rechtsanspruch auf einen Mieterwechsel. Stimmt der Vermieter / die Hausverwaltung doch zu, ist die Abrechnung des Aufwandes m.E. fair.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.07.2021 - 22:19
Guten Abend,
Habe einen Nachmieter gefunden für mein WG Zimmer und plötzlich wird eine einmalige Bearbeitungsgebühr von ca. 240€ verlangt für den Wechsel etc.
Im Mietvertrag wurde auch nichts ähnliches vermerkt. Ist dies zulässig?
Vielen Dank im Voraus!
23.07.2021 - 21:21
Hallo Lena,
Sind Sie Hauptmieter und wollen, dass der Nachemieter in den Vertrag eintritt? Sie brauchen den Vermieter auf Ihrer Seite, da Sie sonst nicht aus dem Vertrag ausscheiden können. Allerdings sind 240 Euro m.E. ziemlich viel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.07.2021 - 08:32
Hallo!
danke für die Zügige Antwort.
Nein bin kein Hauptmieter, jeder hat einen eigenen Vertrag für das Zimmer.
Diese Gebühren wurde einfach in keiner Weise erwähnt. Nicht im Vertrag, nicht mündlich und auch schriftlich als ich angekündigt habe ich will ausziehen sondern erst als ich einen Nachmieter vorgestellt habe.
Viele Grüße
Lena
25.07.2021 - 17:02
Hallo nochmal,
Im diesen Fall verlangt nicht mal die Hausverwaltung die Zahlung von Bürotätigkeiten und Verwaltung. Sondern ein Dritter welche eine UG erst vor ca. 3 Monaten eröffnet hat. Er ist der „Vermittler“
Sprich ich zahle Miete an meinen Vermieter, aber die Pauschale von 250€ zum ausziehen verlangt eine privat Person mit UG, welcher dem Vermieter nur aushilft so wie ich es verstanden habe.
31.05.2022 - 21:48
Hallo.
Ich habe eine Mietwohnung mit einer Regelung im Vertrag wo ich drei Jahre an die Wohnung gebunden bin. Da ich nun zu meiner Partnerin ziehen möchte und auch einen neuen Job habe, ist ein vorzeitiger Auszug notwendig. Mein Vermieter akzeptiert einen nachmieter und lässt mich daher vorzeitig aus dem Vertrag. Allerdings möchte er seine Reisekosten von meiner Kaution abziehen die er durch die „Reise“ zur Wohnung hat um den neuen Mietvertrag mit der nachmieterin abschließen zu können. Mein Vermieter wohnt weit weg von meiner Wohnung. Darf er das?
Liebe Grüße
Stephan
01.06.2022 - 10:34
Hallo Stephan,
Sie können auf Ihr mögliches Recht pochen und der Zahlung widersprechen. Die Frage ist nur, wäre das in Ihrer aktuellen Lage fair? Ist es nicht angemessen, dass dem Vermieter zumindest seine Kosten erstattet werden? Bei einem Mietaufhebungsvertrags könnte man auch eine Pauschale Zahlung durch den Mieter vereinbaren. Ich würde den Vermietervorschlag akzeptieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.07.2022 - 10:39
Hallo,
Meine Freundin hat fristgerecht ihre Wohnung gekündigt, zum 31.08. Da sie aber mit dem Verwaltungsbeauftragten eine Abmachung zum Nachmieter suchen getroffen hat, will sie schon zum 30.07 aus dem Mietvertrag raus. Den Nachmieter hat sie eigenständig gesucht und gefunden.
Nun verlangt der Vermieter als Kosten für Verwaltungsaufwand in einem Aufhebungsvertrag 130 Euro.
Wir sehen hier keinen Mehraufwand seitens des Vermieters und keine Anspruchsgrundlage.
Wie ist hier die rechtliche Lage?
11.07.2022 - 11:07
Hallo Lars,
es kommt in der Praxis darauf an, wo Sie im Moment stehen. Wurde bereits ein Vertrag mit dem Nachmieter geschlossen oder nicht. Damit steht und fällt die Position des ausziehenden Mieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.12.2022 - 18:23
Guten Tag, ich habe vor in eine 3er Wg zu ziehen. Nun verlangt der Vermieter für den Vertragswechsel, also dass ich als dritter Hauptmieter mit eintrete, eine Verwaltungsgebühr von 500€ zuzüglich Mehrwertsteuer. Diese Summe für einen Verwaltungsakt dieser Art scheint mir doch ein bisschen hoch und aus der Luft gegriffen. Haben sie ein Tipp, wie ich die Situation handhaben soll, zumal ich aus ihrem Artikel herauslese das diese Art der Kosten nicht rechtens ist. Kann man sich in diesem Fall als Mieter gegen diese Kosten wehren?
01.12.2022 - 18:57
Hallo Catharina,
ich kann nachvollziehen, dass ein Vermieter in der Praxis (ständige) Wechsel vergütet bekommen haben möchte. 595,00 Euro sind m.E. aber unrealistisch. Versuchen Sie den Betarg einvernehmlich zu drücken oder befassen Sie sich damit, ob und wie Sie den Betrag im Nachhinein (nicht die feine Art) zurückfordern können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.11.2023 - 16:29
Guten Tag,
im Mietvertrag (abgeschlossen in 2011) meiner verstorbenen Eltern, die in einer Wohnungsgenossenschaft zur Miete gewohnt haben, findet sich folgende Formulierung:
§2 Miete und Betriebskosten
(8) Endet das Mietverhältnis innerhalb des Abrechnungszeitraumes, werden die Zählerstände gesondert abgelesen. Die dadurch entstehenden Kosten von zur Zeit 23,31€ trägt der Mieter, sofern er das Mietverhältnis nicht begründet fristlos nach §§543, 569 Abs.1 BGB kündigte.
Ich soll nun im Rahmen der abschließenden Betriebskostenabrechnung einen Betrag von 43,05€ bezahlen.
Mich würde nun interessieren: Ist diese Vorgehensweise bzw. Klausel im Vertrag rechtens oder nicht?
Schon jetzt vielen Dank für Ihre Bemühungen.
19.11.2023 - 10:24
Hallo M. Gebhardt,
hier finden Sie Infos zur Nutzerwechselgebühr: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-mieterwechsel/
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.11.2023 - 10:39
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Allerdings kann ich daraus nicht entnehmen, ob es nun richtig ist, dass der Vermieter meiner Eltern die Nutzerwechselgebühr einfordern kann oder nicht. Gab es schon mal ein Urteil zu so einer im Mietvertrag stehenden Klausel?
Beste Grüße