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Kosten für Änderung im Mietvertrag / für Mieterwechsel zulässig?

Stehen Änderungen im Mietvertrag an, sind damit zwangsläufig Kosten verbunden. Wer muss dafür aufkommen? Macht es einen Unterschied, ob die Kosten der Änderung im Mietvertrag durch den Mieter oder den Vermieter veranlasst sind? Darf der Vermieter dem Mieter eine Mieterwechselgebühr oder Kosten für die Änderung im Mietvertrag in Rechnung stellen?

Der nachfolgende Artikel erklärt ob und welche Kosten für die Änderung im Mietvertrag auf den Mieter zu kommen können.

I. Kosten der Vertragsänderung sind Verwaltungskosten

Alle Kosten die dem Vermieter durch den Abschluss oder die Änderung eines Mietvertrages entstehen sind Verwaltungskosten.

Verwaltungskosten zählen zu der Art von Betriebskosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, vgl. § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung. Das bedeutet, selbst bei einer wirksamen Vereinbarung zur Betriebskostenumlage können solche Kosten jedenfalls nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Mieter müssen diese Kosten im Zusammenhang mit dem Mietwechsel oder der Änderung im Mietvertrag daher grds. nicht zahlen:

  • Inserat-Kosten
  • Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, Buchhaltungskosten und Vertragsausfertigungsgebühr des Vermieters (so z.B. Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az.: 307 S 144/08.)
  • Servicepauschale oder Vermittlungsgebühr (AG Hamburg, Entscheidung vom 11.02.2010, Az.: 914 C 414/09).
  • Bearbeitungsgebühren, die die Hausverwaltung beim Eintritt eines neuen Mieters in eine Wohngemeinschaft für die Einholung einer Selbstauskunft geltend macht (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15).
  • Vertragsänderungskosten oder Mieterwechselpauschale (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15; vgl. unter Punkt II.)

Die Kosten der Vertragserstellung und Änderung im Mietvertrag zählen zu den Verwaltungskosten des Vermieters und sind durch den Mietzins des Mieters mit abgegolten (Bundesgerichtshof (BGH), Entscheidung vom 15.05.1991, Az.: VIII ZR 38/90). Auch der neue Mieter darf beim Einzug nicht damit belastet werden.

II. Mieterwechselgebühr im Mietvertrag unwirksam

Vereinbarungen im vorformulierten Mietvertrag die dem Mieter Verwaltungskosten für die Änderung im Mietvertrag oder einen Mieterwechsel auferlegen wollen sind unwirksam. Das gilt auch für sog. Mieterwechselpauschalen.

So sind z.B. die folgenden Klauseln unwirksam:

  • “Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss dieses Vertrags verbunden sind, gehen zu Lasten des Mieters“
  • „Durch einen Mieterwechsel entstehen für die mit dem Wechsel verbundenen Arbeiten und Aufwand Kosten in Höhe von 150,00 € plus Mehrwertsteuer. Diese Kosten werden vom Mieter übernommen” (sog. Mieterwechselpauschale)

Haben Mieter solche Kosten der Änderung im Mietvertrag oder Mieterwechselpauschalen bezahlt, können sie diese zurückfordern (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15). Der Grund besteht darin, dass solche mietvertragliche Regelung mit sog. Mieterwechselpauschalen oder sog. Einzugspauschalen (besonders bei WGs) gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen und den Mieter “entgegen den Geboten von Treu und Glauben” unangemessen benachteiligt.

III. Ausnahme: Verwaltungsgebühr für eine Umschreibung im Individualvertrag

Die Kosten einer Vertragsumschreibung sollen ausnahmsweise dann auf den Mieter abwälzbar sein, wenn z.B. der Nachmieter den Vertrag des Vormieters übernimmt und die Umschreibungsgebühr in einer Individualvereinbarung vereinbart wurde. Das bedeutet, die Kostenübernahme muss zwischen Mieter und Vermieter frei (individuell) ausgehandelt worden sein.

In einem solchen Fall soll die Vereinbarung einer Umschreibe-Gebühr in Höhe von ca. 75,00 – 80,00 EUR durchaus zulässig sein.

IV. Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Mieter formularvertraglich nicht dazu verpflichtet werden können, Kosten zu tragen, die bei einer Änderung im Mietvertrag oder einem Mietwechsel entstehen.

22 Antworten auf "Kosten für Änderung im Mietvertrag / für Mieterwechsel zulässig?"

  • C. K.
    24.06.2020 - 10:13 Antworten

    Hallo,

    eine nachträgliche Vertragsänderung (in unserem Fall Mieterwechsel in einer WG) kann ja nur stattfinden, wenn beide Parteien einverstanden sind. Jetzt verlangt unsere Hausverwaltung plötzlich 150€ Verwaltungskosten von uns, die bei früheren Mieterwechseln nicht berechnet wurden.
    Sollten wir uns mit dem Verweis darauf, dass das nicht rechtens ist, weigern, diese Kosten zu übernehmen,
    werden die Hausverwaltung/die Vermieter sicher einfach ihr Einverständnis zur Vertragsänderung zurückziehen, sodass uns als WG nur die Option bleibt, in der aktuellen Konstellation im Vertrag zu bleiben oder den kompletten Mietvertrag zu kündigen und alle auszuziehen.

    Aber welchen Sinn macht dann die Rechtsprechung, dass Vertragsänderungkosten nicht auf Mieter abgewälzt werden dürfen?

    • Mietrecht.org
      24.06.2020 - 14:08 Antworten

      Hallo C. K.,

      oben geht es vor allem um Klauseln im Mietvertrag, die schon eine Pflicht begründen sollen. Ich denke es ist ein Geben und Nehmen, als WG hat man häufiger Wechsel und als Vermieter hat man damit mehr Arbeit. Eine Gebühr ist m.E. daher nicht vollkommen aus der Luft gegriffen. In jedem Fall könnten Sie richtig liegen, dass Mieterwechsel ohne Ihre Zustimmung in der Zukunft schwieriger werden könnten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • K
    08.07.2020 - 08:49 Antworten

    Hallo,

    ich ziehe aus meinem WG Zimmer aus. Eine Nachmieterin zieht in mein Zimmer ein. Sie wird nun in meinen Mietvertrag eintreten. Dieser Verwaltungsakt wird uns mit 80€ berechnet. Ist das nun legitim weil es unter III. Ausnahme: Verwaltungsgebühr für eine Umschreibung im Individualvertrag fällt? Wir wohnen in Thüringen.

    Vielen Dank und mit freundichen Grüßen!

    • Mietrecht.org
      09.07.2020 - 09:00 Antworten

      Hallo K,

      die Frage ist, was ist die Alternative? Alle Mieter müssen die Wohnung kündigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • C.P.
    19.01.2021 - 16:45 Antworten

    Hallo,

    Aktuell interessiere ich mich für eine Wohnung. Bei der ersten Kontaktaufnahme wurde mir bereits die Info gegeben, dass die Hausverwaltung mir für die Übernahme eines Hauptmietvertrages Kosten in Höhe einer Kaltmiete in Rechnung stellen wird.

    Das kann nach den Erläuterungen hier nicht Zulässig sein!?! Vor allem wundert mich, dass hier direkt eine Kaltmiete verlangt wird, was in meinem persönlichen Fall einen vierstelligen Betrag wäre.

    Freundliche Grüße
    C.P.

    • Mietrecht.org
      19.01.2021 - 17:18 Antworten

      hallo C.P.,

      das sind klassischen Verwaltungskosten, die zu lasten des Eigentümers gehen. Kosten könnte nur anfallen, wenn Sie einen bestehenden Vertrag übernehmen / in einen Mietvertrag eintreten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J.S.
    14.04.2021 - 09:12 Antworten

    Hallo,

    ich bin vor einem halben Jahr in eine WG gezogen und habe dort den Mietvertrag meines Vormieters übernommen. Mittlerweile bin ich allerdings wieder aus der Wg ausgezogen. Jetzt (über ein halbes Jahr nach meinem Einzug) schickt die Hausverwaltung eine Rechnung “für die Erstellung des Nachtrages zu Ihrem Mietvertrag” von über 100 Euro + MwSt an diese WG (auch noch an mich adressiert, obwohl ich dort gar nicht mehr wohne). Habe ich nun diese Kosten zu tragen oder sind diese Kosten nicht gültig?

    Vielen Dankend mit freundlichen Grüßen
    J.S.

    • Mietrecht.org
      14.04.2021 - 09:17 Antworten

      Hallo J.S.,

      der Artikel oben beantwortet Ihre Frage. Lesen Sie am besten nochmals in Ruhe nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Edgar
        13.07.2021 - 17:17 Antworten

        Hi,
        Ich ziehe aus meiner WG aus und daraus resultiert ein Nachtrag zum Mietvertrag. Hierfür verlangt mein Vermieter nun eine einmalige Gebühr von 178,5€… Dies ist der zweite Nachtrag, der erste fand 2016 statt. Ist dies rechtens, da dies ja im Punkt 1 aufgezählt ist?

        MfG

        • Edgar
          13.07.2021 - 17:19 Antworten

          *Der erste Nachtrag wurde mit keinem Cent berechnet.

  • Leon Kriesmair
    02.07.2021 - 12:59 Antworten

    Wir eröffnen bald eine neue 4er-WG.Wir waren noch auf der Suche nach einem vierten Mitmieter, den wir nun gefunden haben. Für den Nachtrag des vierten Mieters verlangt der Vermieter nun 60Euro. Das kann doch nicht rechtens sein.

    • Mietrecht.org
      09.07.2021 - 17:52 Antworten

      Hallo Leon,

      nunja, der Vermieter hat einen Mehraufwand, der durch Ihre interne Suche verursacht wurde. Das scheint mir also nicht unrealistisch. Im Zweifel bezahlt der Vermieter seine Hausverwaltung für diese Mehraufwand-Leistung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nele Hendrix
    20.07.2021 - 19:11 Antworten

    Guten Tag,
    ich lese hier ist, dass eine Gebühr für einen Mieterwechsel nicht zulässig ist. Ich will bald in eine dreier WG ziehen und der Mietvertrag hat eine Mindestlaufdauer von drei Jahren, im Vertrag steht, dass wenn in diesem Zeitraum ein Mieterwechsel stattfindet eine Gebühr von 119€ anfällt.
    Also hier meine Frage ist eine Gebühr für einen Mieterwechsel auch dann unwirksam, wenn es in der vertraglichen Mindestlaufzeit passiert oder nur wenn es keine Mindestlaufzeit gibt?
    Vielen Dank schonmal für Ihre Hilfe.

    • Mietrecht.org
      21.07.2021 - 13:33 Antworten

      Hallo Nele,

      Sie haben einen Rechtsanspruch auf einen Mieterwechsel. Stimmt der Vermieter / die Hausverwaltung doch zu, ist die Abrechnung des Aufwandes m.E. fair.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lena
    22.07.2021 - 22:19 Antworten

    Guten Abend,

    Habe einen Nachmieter gefunden für mein WG Zimmer und plötzlich wird eine einmalige Bearbeitungsgebühr von ca. 240€ verlangt für den Wechsel etc.
    Im Mietvertrag wurde auch nichts ähnliches vermerkt. Ist dies zulässig?

    Vielen Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      23.07.2021 - 21:21 Antworten

      Hallo Lena,

      Sind Sie Hauptmieter und wollen, dass der Nachemieter in den Vertrag eintritt? Sie brauchen den Vermieter auf Ihrer Seite, da Sie sonst nicht aus dem Vertrag ausscheiden können. Allerdings sind 240 Euro m.E. ziemlich viel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lena
        25.07.2021 - 08:32 Antworten

        Hallo!
        danke für die Zügige Antwort.
        Nein bin kein Hauptmieter, jeder hat einen eigenen Vertrag für das Zimmer.
        Diese Gebühren wurde einfach in keiner Weise erwähnt. Nicht im Vertrag, nicht mündlich und auch schriftlich als ich angekündigt habe ich will ausziehen sondern erst als ich einen Nachmieter vorgestellt habe.

        Viele Grüße
        Lena

      • Lena
        25.07.2021 - 17:02 Antworten

        Hallo nochmal,
        Im diesen Fall verlangt nicht mal die Hausverwaltung die Zahlung von Bürotätigkeiten und Verwaltung. Sondern ein Dritter welche eine UG erst vor ca. 3 Monaten eröffnet hat. Er ist der „Vermittler“
        Sprich ich zahle Miete an meinen Vermieter, aber die Pauschale von 250€ zum ausziehen verlangt eine privat Person mit UG, welcher dem Vermieter nur aushilft so wie ich es verstanden habe.

  • Stephan Schneider
    31.05.2022 - 21:48 Antworten

    Hallo.
    Ich habe eine Mietwohnung mit einer Regelung im Vertrag wo ich drei Jahre an die Wohnung gebunden bin. Da ich nun zu meiner Partnerin ziehen möchte und auch einen neuen Job habe, ist ein vorzeitiger Auszug notwendig. Mein Vermieter akzeptiert einen nachmieter und lässt mich daher vorzeitig aus dem Vertrag. Allerdings möchte er seine Reisekosten von meiner Kaution abziehen die er durch die „Reise“ zur Wohnung hat um den neuen Mietvertrag mit der nachmieterin abschließen zu können. Mein Vermieter wohnt weit weg von meiner Wohnung. Darf er das?
    Liebe Grüße
    Stephan

    • Mietrecht.org
      01.06.2022 - 10:34 Antworten

      Hallo Stephan,

      Sie können auf Ihr mögliches Recht pochen und der Zahlung widersprechen. Die Frage ist nur, wäre das in Ihrer aktuellen Lage fair? Ist es nicht angemessen, dass dem Vermieter zumindest seine Kosten erstattet werden? Bei einem Mietaufhebungsvertrags könnte man auch eine Pauschale Zahlung durch den Mieter vereinbaren. Ich würde den Vermietervorschlag akzeptieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lars Schmidt
    11.07.2022 - 10:39 Antworten

    Hallo,

    Meine Freundin hat fristgerecht ihre Wohnung gekündigt, zum 31.08. Da sie aber mit dem Verwaltungsbeauftragten eine Abmachung zum Nachmieter suchen getroffen hat, will sie schon zum 30.07 aus dem Mietvertrag raus. Den Nachmieter hat sie eigenständig gesucht und gefunden.
    Nun verlangt der Vermieter als Kosten für Verwaltungsaufwand in einem Aufhebungsvertrag 130 Euro.
    Wir sehen hier keinen Mehraufwand seitens des Vermieters und keine Anspruchsgrundlage.
    Wie ist hier die rechtliche Lage?

    • Mietrecht.org
      11.07.2022 - 11:07 Antworten

      Hallo Lars,

      es kommt in der Praxis darauf an, wo Sie im Moment stehen. Wurde bereits ein Vertrag mit dem Nachmieter geschlossen oder nicht. Damit steht und fällt die Position des ausziehenden Mieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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