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Kosten für Änderung im Mietvertrag / für Mieterwechsel zulässig?

Stehen Änderungen im Mietvertrag an, sind damit zwangsläufig Kosten verbunden. Wer muss dafür aufkommen? Macht es einen Unterschied, ob die Kosten der Änderung im Mietvertrag durch den Mieter oder den Vermieter veranlasst sind? Darf der Vermieter dem Mieter eine Mieterwechselgebühr oder Kosten für die Änderung im Mietvertrag in Rechnung stellen?

Der nachfolgende Artikel erklärt ob und welche Kosten für die Änderung im Mietvertrag auf den Mieter zu kommen können.

I. Kosten der Vertragsänderung sind Verwaltungskosten

Alle Kosten die dem Vermieter durch den Abschluss oder die Änderung eines Mietvertrages entstehen sind Verwaltungskosten.

Verwaltungskosten zählen zu der Art von Betriebskosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, vgl. § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung. Das bedeutet, selbst bei einer wirksamen Vereinbarung zur Betriebskostenumlage können solche Kosten jedenfalls nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Mieter müssen diese Kosten im Zusammenhang mit dem Mietwechsel oder der Änderung im Mietvertrag daher grds. nicht zahlen:

  • Inserat-Kosten
  • Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, Buchhaltungskosten und Vertragsausfertigungsgebühr des Vermieters (so z.B. Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az.: 307 S 144/08.)
  • Servicepauschale oder Vermittlungsgebühr (AG Hamburg, Entscheidung vom 11.02.2010, Az.: 914 C 414/09).
  • Bearbeitungsgebühren, die die Hausverwaltung beim Eintritt eines neuen Mieters in eine Wohngemeinschaft für die Einholung einer Selbstauskunft geltend macht (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15).
  • Vertragsänderungskosten oder Mieterwechselpauschale (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15; vgl. unter Punkt II.)

Die Kosten der Vertragserstellung und Änderung im Mietvertrag zählen zu den Verwaltungskosten des Vermieters und sind durch den Mietzins des Mieters mit abgegolten (Bundesgerichtshof (BGH), Entscheidung vom 15.05.1991, Az.: VIII ZR 38/90). Auch der neue Mieter darf beim Einzug nicht damit belastet werden.

II. Mieterwechselgebühr im Mietvertrag unwirksam

Vereinbarungen im vorformulierten Mietvertrag die dem Mieter Verwaltungskosten für die Änderung im Mietvertrag oder einen Mieterwechsel auferlegen wollen sind unwirksam. Das gilt auch für sog. Mieterwechselpauschalen.

So sind z.B. die folgenden Klauseln unwirksam:

  • „Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss dieses Vertrags verbunden sind, gehen zu Lasten des Mieters“
  • „Durch einen Mieterwechsel entstehen für die mit dem Wechsel verbundenen Arbeiten und Aufwand Kosten in Höhe von 150,00 € plus Mehrwertsteuer. Diese Kosten werden vom Mieter übernommen“ (sog. Mieterwechselpauschale)

Haben Mieter solche Kosten der Änderung im Mietvertrag oder Mieterwechselpauschalen bezahlt, können sie diese zurückfordern (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15). Der Grund besteht darin, dass solche mietvertragliche Regelung mit sog. Mieterwechselpauschalen oder sog. Einzugspauschalen (besonders bei WGs) gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen und den Mieter „entgegen den Geboten von Treu und Glauben“ unangemessen benachteiligt.

III. Ausnahme: Verwaltungsgebühr für eine Umschreibung im Individualvertrag

Die Kosten einer Vertragsumschreibung sollen ausnahmsweise dann auf den Mieter abwälzbar sein, wenn z.B. der Nachmieter den Vertrag des Vormieters übernimmt und die Umschreibungsgebühr in einer Individualvereinbarung vereinbart wurde. Das bedeutet, die Kostenübernahme muss zwischen Mieter und Vermieter frei (individuell) ausgehandelt worden sein.

In einem solchen Fall soll die Vereinbarung einer Umschreibe-Gebühr in Höhe von ca. 75,00 – 80,00 EUR durchaus zulässig sein.

IV. Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Mieter formularvertraglich nicht dazu verpflichtet werden können, Kosten zu tragen, die bei einer Änderung im Mietvertrag oder einem Mietwechsel entstehen.

4 Antworten auf "Kosten für Änderung im Mietvertrag / für Mieterwechsel zulässig?"

  • C. K.
    24.06.2020 - 10:13 Antworten

    Hallo,

    eine nachträgliche Vertragsänderung (in unserem Fall Mieterwechsel in einer WG) kann ja nur stattfinden, wenn beide Parteien einverstanden sind. Jetzt verlangt unsere Hausverwaltung plötzlich 150€ Verwaltungskosten von uns, die bei früheren Mieterwechseln nicht berechnet wurden.
    Sollten wir uns mit dem Verweis darauf, dass das nicht rechtens ist, weigern, diese Kosten zu übernehmen,
    werden die Hausverwaltung/die Vermieter sicher einfach ihr Einverständnis zur Vertragsänderung zurückziehen, sodass uns als WG nur die Option bleibt, in der aktuellen Konstellation im Vertrag zu bleiben oder den kompletten Mietvertrag zu kündigen und alle auszuziehen.

    Aber welchen Sinn macht dann die Rechtsprechung, dass Vertragsänderungkosten nicht auf Mieter abgewälzt werden dürfen?

    • Mietrecht.org
      24.06.2020 - 14:08 Antworten

      Hallo C. K.,

      oben geht es vor allem um Klauseln im Mietvertrag, die schon eine Pflicht begründen sollen. Ich denke es ist ein Geben und Nehmen, als WG hat man häufiger Wechsel und als Vermieter hat man damit mehr Arbeit. Eine Gebühr ist m.E. daher nicht vollkommen aus der Luft gegriffen. In jedem Fall könnten Sie richtig liegen, dass Mieterwechsel ohne Ihre Zustimmung in der Zukunft schwieriger werden könnten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • K
    08.07.2020 - 08:49 Antworten

    Hallo,

    ich ziehe aus meinem WG Zimmer aus. Eine Nachmieterin zieht in mein Zimmer ein. Sie wird nun in meinen Mietvertrag eintreten. Dieser Verwaltungsakt wird uns mit 80€ berechnet. Ist das nun legitim weil es unter III. Ausnahme: Verwaltungsgebühr für eine Umschreibung im Individualvertrag fällt? Wir wohnen in Thüringen.

    Vielen Dank und mit freundichen Grüßen!

    • Mietrecht.org
      09.07.2020 - 09:00 Antworten

      Hallo K,

      die Frage ist, was ist die Alternative? Alle Mieter müssen die Wohnung kündigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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