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Kosten für Änderung im Mietvertrag / für Mieterwechsel zulässig?

Stehen Änderungen im Mietvertrag an, sind damit zwangsläufig Kosten verbunden. Wer muss dafür aufkommen? Macht es einen Unterschied, ob die Kosten der Änderung im Mietvertrag durch den Mieter oder den Vermieter veranlasst sind? Darf der Vermieter dem Mieter eine Mieterwechselgebühr oder Kosten für die Änderung im Mietvertrag in Rechnung stellen?

Der nachfolgende Artikel erklärt ob und welche Kosten für die Änderung im Mietvertrag auf den Mieter zu kommen können.

I. Kosten der Vertragsänderung sind Verwaltungskosten

Alle Kosten die dem Vermieter durch den Abschluss oder die Änderung eines Mietvertrages entstehen sind Verwaltungskosten.

Verwaltungskosten zählen zu der Art von Betriebskosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, vgl. § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung. Das bedeutet, selbst bei einer wirksamen Vereinbarung zur Betriebskostenumlage können solche Kosten jedenfalls nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Mieter müssen diese Kosten im Zusammenhang mit dem Mietwechsel oder der Änderung im Mietvertrag daher grds. nicht zahlen:

  • Inserat-Kosten
  • Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, Buchhaltungskosten und Vertragsausfertigungsgebühr des Vermieters (so z.B. Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az.: 307 S 144/08.)
  • Servicepauschale oder Vermittlungsgebühr (AG Hamburg, Entscheidung vom 11.02.2010, Az.: 914 C 414/09).
  • Bearbeitungsgebühren, die die Hausverwaltung beim Eintritt eines neuen Mieters in eine Wohngemeinschaft für die Einholung einer Selbstauskunft geltend macht (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15).
  • Vertragsänderungskosten oder Mieterwechselpauschale (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15; vgl. unter Punkt II.)

Die Kosten der Vertragserstellung und Änderung im Mietvertrag zählen zu den Verwaltungskosten des Vermieters und sind durch den Mietzins des Mieters mit abgegolten (Bundesgerichtshof (BGH), Entscheidung vom 15.05.1991, Az.: VIII ZR 38/90). Auch der neue Mieter darf beim Einzug nicht damit belastet werden.

II. Mieterwechselgebühr im Mietvertrag unwirksam

Vereinbarungen im vorformulierten Mietvertrag die dem Mieter Verwaltungskosten für die Änderung im Mietvertrag oder einen Mieterwechsel auferlegen wollen sind unwirksam. Das gilt auch für sog. Mieterwechselpauschalen.

So sind z.B. die folgenden Klauseln unwirksam:

  • „Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss dieses Vertrags verbunden sind, gehen zu Lasten des Mieters“
  • „Durch einen Mieterwechsel entstehen für die mit dem Wechsel verbundenen Arbeiten und Aufwand Kosten in Höhe von 150,00 € plus Mehrwertsteuer. Diese Kosten werden vom Mieter übernommen“ (sog. Mieterwechselpauschale)

Haben Mieter solche Kosten der Änderung im Mietvertrag oder Mieterwechselpauschalen bezahlt, können sie diese zurückfordern (Amtsgericht (AG) Münster, Az.: 55 C 1325/15). Der Grund besteht darin, dass solche mietvertragliche Regelung mit sog. Mieterwechselpauschalen oder sog. Einzugspauschalen (besonders bei WGs) gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen und den Mieter „entgegen den Geboten von Treu und Glauben“ unangemessen benachteiligt.

III. Ausnahme: Verwaltungsgebühr für eine Umschreibung im Individualvertrag

Die Kosten einer Vertragsumschreibung sollen ausnahmsweise dann auf den Mieter abwälzbar sein, wenn z.B. der Nachmieter den Vertrag des Vormieters übernimmt und die Umschreibungsgebühr in einer Individualvereinbarung vereinbart wurde. Das bedeutet, die Kostenübernahme muss zwischen Mieter und Vermieter frei (individuell) ausgehandelt worden sein.

In einem solchen Fall soll die Vereinbarung einer Umschreibe-Gebühr in Höhe von ca. 75,00 – 80,00 EUR durchaus zulässig sein.

IV. Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Mieter formularvertraglich nicht dazu verpflichtet werden können, Kosten zu tragen, die bei einer Änderung im Mietvertrag oder einem Mietwechsel entstehen.

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