Ein Ölfleck mag in der Sonne bunt schimmern, ist aber leider kein Kunstwerk, sondern eine starke Verunreinigung. Für Mieter ist es ärgerlich, wenn das eigene Auto Öl verliert. Für Vermieter ist der Ölfleck auf dem mitvermieteten Stellplatz oder in der Garage / Tiefgarage eine kleine Katastrophe. Ölflecken sind bekanntlich sehr schwer zu beseitigen und stellen überdies eine Brandgefahr dar. Mietrechtlich handelt es sich um eine Beschädigung der Mietsache, die vom Mieter zu beseitigen ist bzw. die ihn schadensersatzpflichtig macht.

Der folgende Artikel erklärt, für Mieter und Vermieter welche rechtlichen Ansprüche im Mietrecht bestehen, wenn der Stellplatz des Mieters oder die Garage /Tiefgarage mit einem Ölfleck verschmutzt ist.

I. Mieter für Ölfleck auf Stellplatz/ Garage haftbar

Ein Ölfleck auf dem Stellplatz, in der Garage oder Tiefgarage ist ein Schaden an der Mietsache. Im Allgemeinen haften Fahrzeughalter bereits nach  § 7 Abs. 1 Straßenverkehrsgesetz (StVG) für Verunreinigungen durch Ölverlust (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.09.2015, Az.: VI ZR 475/14).

Im Mietrecht haftet in erster Linie der Mieter — selbst dann, wenn der Ölfleck durch das Auto oder Motorrad eines Dritten auf dem mitgemieteten Stellplatz entstand.  So z.B. in dem Fall, dass der Mieter einen Besucher seinen Stellplatz oder Parkplatz  in der  Garage / Tiefgarage benutzen lässt (s.u.). Der Vermieter muss nur darlegen, dass der Mieter den Schaden des Ölflecks verursacht hat; das wird aber bereits dann angenommen, wenn es bei Mietbeginn nachweislich noch keinen solchen Ölfleck gab.

Mietern obliegt im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine sog. Erhaltungs- und Obhutspflicht. Das bedeutet, Mieter haben darauf zu achten, dass sie die Mietsache und die mitvermieteten Nebenräume / Flächen weder  beschädigen noch den angemieteten Zustand verschlechtern.

Ölflecken die durch das Auto eines Besuchers verursacht werden, sind dem Mieter im Verhältnis zum Vermieter zuzurechnen. Er haftet hier nach § 278 BGB für das Verschulden Dritter wie für eigenes Verschulden. Das gilt allerdings nur, wenn der Besucher mit Wissen und Wollen des Mieter seinen Stellplatz oder Parkplatz in der Garage / Tiefgarage benutzt (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, 6. Entwerfen eines Formularvertrages über Wohnraum; Inhaltskontrolle beim Formularmietvertrag Rn. 199). Für eine unbefugte Benutzung des Stellplatzes durch einen Dritten und dessen Verunreinigung des Parkplatzes mit eine Ölfleck haftet der Mieter nicht.

Außerdem sich Schäden und Verschlechterungen nach § 538 BGB dann nicht vom Mieter zu vertreten, wenn sie trotz des vertragsgemäßen Gebrauchs ohne Verschulden des Mieters entstanden sind. Undichte Dichtungen, Marderschäden oder ähnliches gelten allerdings nicht als Verschuldensausschluss. Kurz gesagt, war es das Auto des Mieters trifft ihn immer das Verschulden an dem Ölfleck. Im Übrigen sind alle haftungsausschließenden Umstände vom Mieter darzulegen und zu beweisen (BGH NZM 1998, 117).

II. Ansprüche des Vermieters bei einem Ölfleck

Ist der Ölfleck in der Garage/Tiefgarage oder auf dem Stellplatz dem Mieter zuzurechnen, muss er diesen beseitigen.

1. Beseitigungsanspruch

Der Beseitigungsanspruch ergibt sich für den Vermieter aus  §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB Beseitigungsanspruch heißt, dass der Vermieter vom Mieter verlangen kann den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Der Ölfleck ist dann rückstandslos vom Stellplatz oder in der Garage/Tiefgarage zu entfernen.

2. Schadensersatzanspruch

Alternativ zur Beseitigung des Ölflecks kann der Vermieter von dem Mieter direkt, den zur Beseitigung erforderlichen Geldbetrag verlangen nach §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 BGB.

Eine Fristsetzung und Aufforderung zur Beseitigung des Ölflecks ist nicht erforderlich. Die Beschädigung der Mietsache ist eine Obhutspflichtverletzung und die rechtlich als eine sog. Nebenpflichtverletzung eingeordnet wird (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, IIIV. Nebenleistungspflichten des Mieters  Rn. 54). Bei Nebenpflichtverletzungen gibt der BGH dem Vermieter das Recht sofort Schadensersatz in Geld zu fordern. Ein vorrangiges Recht auf eigene Schadensbeseitigung haben Mieter hier nicht (vgl. BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17).

III. Vermieter haftet gegenüber WEG für Ölfleck

Handelt es sich um einen Schaden in einer Wohnungseigentumsanlage und befindet sich der Ölfleck in einem Bereich der zum  Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer zählt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) von dem Vermieter Schadensersatz verlangen. Vermieter haften gegenüber den anderen Wohnungseigentümern für das Verschulden ihrer Mieter nach § 278 BGB (BGH, Urteil vom 10. November 2006, Az.: V ZR 62/06).

Ist ein Vermieter im Einzelfall solchen Ansprüchen seitens der WEG ausgesetzt, kann er vom Mieter  anstelle des Schadensersatzes auch eine sog. Freistellung gegenüber der WEG verlangen. Ein Mieter hat in einem solchen Fall dann direkt an die WEG Schadensersatz für den Ölfleck in der Garage / Tiefgarage zu zahlen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Im Mietrecht ist der Mieter für einen Ölfleck auf dem Stellplatz oder Parkplatz in Garage / Tiefgarage verantwortlich. Er ist zur Beseitigung des Ölflecks verpflichtet. Alternativ kann der Vermieter von ihm auch die Zahlung von Schadensersatz verlangen. Nur wenn der Mieter nachweist, dass ihn kein Verschulden an dem Ölfleck trifft, hat der Vermieter keine Ansprüche wegen des Ölflecks.