Schnee schnieben und Salz streuen — der Winterdienst bei einem Mietshaus obliegt meist den Mietern. Vorausgesetzt ist allerdings, dass der Vermieter diese Verpflichtung zum Winterdienst wirksam auf den Mieter übertragen hat. Nur dann sind die Mieter verpflichtet, die privaten Gehwege und Zufahren von Eis und Schnee zu befreien.

Der nachfolgende Artikel zeigt, wie Vermieter den Winterdienst im Mietvertrag auf den Mieter übertragen können und was bei der Formulierung zu beachten ist. Hier bekommen Vermieter eine Vorlage.

I. Voraussetzung einer Übertragung des Winterdienstes auf Mieter

Der Winterdienst ist Teil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Übernimmt der Mieter diese Pflicht geht er damit ein großes Haftungsrisiko ein. Daher ist eine Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter nur durch eine klare und eindeutige Regelung möglich (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07).

Für eine wirksame Übertragung der Winterdienstpflicht ist vorausgesetzt, dass die einzelnen  Pflichten, die vom Mieter beim Winterdienst zu erfüllen sind, ausdrücklich im Mietvertrag benannt sind oder in der Hausordnung inhaltlich konkretisiert werden (OLG Oldenburg, Urteil vom 13. Februar 2014,Az.: 1 U 77/13). Es kann auch darauf verwiesen werden dass ein Zeitplan für die Mieter aufgestellt wird, aus dem hervorgeht, wann welcher Mieter für den Winterdienst zuständig ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 22.09.1988, Az.: 16 U 123/87; LG Karlsruhe, Urteil vom 30.05.2006, Az.: 2 O 324/06). Ein vom Vermieter erstellter Ausführungsplan für den Winterdienst ist den betroffenen Mietern auch nachweisbar auszuhändigen (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 458).

Nachträgliche oder einseitige Übertragungen, z.B. durch die Änderung der Hausordnung oder den Einwurf eines Winterdienstplans in die Hausbriefkästen der Mieter sind im Regelfall unwirksam und können keine Winterdienstpflicht der Mieter begründen (Oberlandesgericht (OLG)  Hamm, Urteil vom 21.12.2012, Az.: I-9 U 38/12).

Oberflächliche Formulierungen, wie z.B. „Mieter müssen alle behördlichen und polizeilichen Pflichten beachten“ sind nicht geeignet, um den Mieter wirksam zum Winterdienst zu verpflichten. Eine solche Formulierung ist zu unbestimmt (Landgericht (LG) Stuttgart, Urteil vom 27.01.1988, Az.: 5 S 210/87). Kurze Verweisungsklauseln hingegen, wie z.B.  “Streupflicht nach Winterdienstplan”, können hingegen wirksam sein. Dem Vermieter ist dann die Erstellung des entsprechenden konkretisierenden Planes mit der Maßgabe der wöchentlich wechselnden Streupflicht der Mieter des Hauses möglich ( vgl. LG Göttingen, Urteil vom 30. Januar 1991, Az.: 5 S 120/90 ).

Soll die Winterdienstpflicht durch die Hausordnung inhaltlich konkretisiert werden ist es besonders wichtig an die wirksame Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag zu denken. Was dafür notwendig ist lesen Sie hier: Mietvertrag: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?

Die häufigsten Fragen zum Thema Winterdienst im Mietrecht beantwortet der Ratgeberartikel: Winterdienst: Streu- und Räumpflicht von Vermieter und Mieter

II. Übertragung des Winterdienstes ist keine Haftungsfreistellung für Vermieter – Haftung bleibt für Überwachungspflichten etc. im Schadensfall

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass Vermieter durch eine Übertragung der Winterdienstpflicht auf die Mieter nicht vollständig von jeder Haftung im Schadensfall frei werden.   Vermieter haben die Ausführung des Winterdienstes durch die Mieter zu überwachen (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 21. Dezember 2012, Az.: I-9 U 38/12, 9 U 38/12; OLG Oldenburg, Urteil vom 13. Februar 2014, Az.: 1 U 77/13).

Vermieter sind daher zu regelmäßigen Kontrollen verpflichtet, insbesondere bei Mietern bei denen Anhaltspunkte für eine unzureichende Erledigung des Winterdienstes bestehen. Gerade dann, wenn die Erfüllung der Streupflicht den Mietern ohne Rücksicht auf ihre Eignung und Zuverlässigkeit formularmäßig auferlegt wurde, ist der Vermieter zu einer genaueren Überwachung des Winterdienstes verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1956, Az: VI ZR 71/56).

Kommt der Vermieter dieser Überwachungspflicht nicht nach, haftet er z.B. bei Glatteisunfällen auf pflichtwidrig nicht gestreuten Gehwegen der Mietshausanlage. Ihn trifft dann ein sog. Mitverschulden, wenn er am fraglichen Tag  des Unfalls bzw. bisher nie kontrollierte, ob der Winterdienst in ausreichendem Umfang und ausreichend organisiert vorgenommen wird (OLG Stuttgart, Urteil vom 21. Februar 2000, Az: 5 U 75/99).

III. Musterformulierung für den Mietvertrag: Vorlage Winterdienst

Die Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter kann man im Mietvertrag abschließend regeln oder nur dem Grunde nach und die inhaltliche Konkretisierung der Hausordnung vorbehalten.

Die folgenden Formulierungshilfen sind Beispiele und vom Vermieter auf den jeweiligen Einzelfall und die Gegebenheiten vor Ort anzupassen: Dazu haben Vermieter die in ihrem Fall maßgeblichen Örtlichkeiten bei denen der Winterdienst zu erfüllen ist, einzufügen und unnötiges zu löschen. Ebenso ist die Alternative für die nähere Bestimmung der Art des Wechsels der Mieter beim Winterdienst festzulegen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Den Winterdienst kann man im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen. Der Vermieterbleibt allerdings zur Überwachung der ordnungsgemäßen Ausführung des Winterdienstes durch die Mieter verpflichtet.  Sollen die wesentlichen Pflichten des Mieters beim Winterdienst in der Hausordnung geregelt werden, ist sicherzustellen, dass die Hausordnung wirksam in den Mietvertrag einbezogen und Mietvertragsbestandteil ist. Im Übrigen ist es wichtig, dass die Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter klar und eindeutig ist. Der Umfang der Arbeiten ist genau zu bestimmen.