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Winterdienst im Mietrecht: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

er Winterdienst ist Teil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Mietrecht. Er kann die Winterdienstpflicht entweder selbst erfüllen bzw. durch ein Unternehmen erfüllen lassen  oder auf die Mieter übertragen. Für Mieter bedeutet das: Frühes Aufstehen, Schneeschieben und Salz streuen. Trotz den Regelungen im Mietvertrag oder der Hausordnung tauchen in der Praxis immer wieder Fragen zum Winterdienst auf. Diesbezügliche Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind nicht selten. Wer muss den Winterdienst im Mietshaus erfüllen? Welche Pflichten haben Mieter beim Winterdienst zu erfüllen? Zu welcher Uhrzeit muss der Mieter streuen und räumen? Welche Kosten kann der Vermieter wegen dem Winterdienst abrechnen? Wer haftet, wenn etwas passiert, weil nicht gestreut oder geräumt wurde?

Der nachfolgende Artikel beantwortet die 12 häufigsten Fragen von Mieter und Vermieter zum Thema Winterdienst im Mietrecht.

Frage 1: Wer ist zuständig für den Winterdienst? Mieter oder Vermieter?

Im Mietrecht ist der winterliche Räum- und Streudienst grundsätzlich die Aufgabe des Vermieters. Der  Winterdienst gehört zu den sog. Verkehrssicherungspflichten des  Eigentümers bzw. Vermieters. Er ist Teil seiner mietvertraglichen Leistungspflichten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07).

Eigentümer haben in ihrer Position als Vermieter zu gewährleisten, dass die Mieter die Mietsache samt Anlagen, wie z.B. Gehwege, Außentreppen, Eingänge und Zufahrten nutzen können, ohne dabei einer Gefährdung ausgesetzt zu sein.

Mieter sind nur dann für den Winterdienst zuständig, wenn die Verpflichtung zur Durchführungen der winterlichen Streu- und Räumarbeiten wirksam auf sie übertragen wurde (vgl. dazu Frage 2).

Frage 2: Kann der Vermieter den Mieter zum Winterdienst verpflichten?

Ja. Der Vermieter kann die Verpflichtung zum Winterdienst wirksam auf die Mieter des Hauses übertragen. In der Regel erfolgt das durch eine Vereinbarung im Mietvertrag bei Abschluss des Mietvertrages. Eine nachträgliche Abwälzung des Winterdienstes auf den Mieter ist nur durch eine gemeinsame Vereinbarung möglich. Das bedeutet, der Vermieter kann die Mieter z.B. nicht durch eine nachträgliche einseitige Änderung der Hausordnung zum Winterdienst verpflichten.

Die Rechtsprechung stellt einige Voraussetzungen an eine wirksame Übertragung der Verpflichtung zum Winterdienst im Mietvertrag.

Dabei ist folgendes zu beachten:

  1. Wichtig, ist dass die Vereinbarung zur Übernahme des Winterdienstes durch den Mieter ausdrücklich im Mietvertrag steht. Es muss klar und eindeutig sein, was der Mieter zu tun hat — z.B. durch inhaltliche Konkretisierung des Umfangs der Pflichten beim Winterdienst in der Hausordnung ( vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07; Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg, Urteil vom 13. Februar 2014,Az.: 1 U 77/13; vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 458).
  2. Sollen mehrere Mieter den Winterdienst ausführen, muss der Vermieter für die Mieter einen Plan erstellen, der den auszuführenden Winterdienst einteilt. Außerdem muss der Vermieter den betroffenen Mietern den Winterdienstplan aushändigen oder sichtbar aushängen (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 458).
  3. Vermieter müssen den Mietern gründliche Anweisungen über die Art des Winterdienstes, Zeiten des Streuens und Schneeschiebens usw. erteilen und die Ausführung des Winterdienstes durch die Mieter überwachen (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 21. Dezember 2012, Az.: I-9 U 38/12, 9 U 38/12; OLG Oldenburg, Urteil vom 13. Februar 2014, Az.: 1 U 77/13).

Die wichtigsten Punkte zum Thema Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter sind hier mit einer Vorlage für eine Formulierung im Mietvertrag zusammengefasst: Winterdienst im Mietvertrag auf Mieter übertragen – Formulierung / Vorlage

Frage 3: Was muss der Mieter bei einer Verpflichtung zum Winterdienst tun?

Das kommt selbstverständlich auf den Einzelfall an. Je nach den Gegebenheiten vor Ort und den Regelungen des Mietvertrages oder der Hausordnung ist der Umfang der Pflichten beim Winterdienst unterschiedlich.

Für Eigentümer und Anlieger gilt z.B. dass Gehwege, Zufahrten und alle angrenzenden Straßen bei Schneefall und Eisglätte zu streuen und zu räumen sind (Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) 4. Senat, Urteil vom 11. März 1988, Az: 4 C 78/84).

Wieviel auf einem Gehweg oder einer Zufahrt bei Schneebefall frei zu räumen ist, wird unterschiedlich beurteilt( 1/2 Meter bis 1,20 Meter) — dasselbe gilt für die Häufigkeit; hier kommt es auf das Verkehrsaufkommen an oder die Häufigkeit der Benutzung durch Fußgänger usw. Bei einem kleinen privaten Zugangsweg zu einer Wohnung der nur sehr wenig und nur von Fußgängern benutzt wird, reicht es z.B. wenn man nur in einer Breite von 1/2 Meter räumt und streut, so dass eine Person den Weg begehen kann (OLG Frankfurt, Urteil vom 22. August 2001, Az: 23 U 195/00).

Wann zu räumen und zu streuen ist, richtet sich meist nach den örtlichen Straßenreinigungssatzungen (vgl. Frage 5). Grundsätzlich sollte spätestens eine Stunde nach dem Schneefall oder der Glatteisbildung geräumt bzw. gestreut werden. Sobald das Streugut nicht mehr wirkt, ist das Streuen zu wiederholen (BGH, Urteil vom 27.04.1987, Az.: II ZR 123/86). Bei dauerhaftem Schneefall ist aber nicht unaufhörlich zu räumen und zu streuen, sondern nur soweit es erforderlich ist (BGH, Urteil vom 27.12.1984, Az.: VI ZR 49/83; BGH, Urteil vom 9. Oktober 2003, Az.: III ZR 8/03).

Frage 4: Muss man als Mieter Streusalz und Schneeschieber Kaufen?

Nein. Das ist grundsätzlich die Aufgabe des Vermieters. Schaufeln, Schneeschieber, Streusalz und sonst. Räumgeräte  müssen Mieter nicht kaufen (Amtsgericht (AG) Schwelm, Urteil vom 14. November 1990, Az.: 27 C 32/90). Etwas anderes gilt nur dann, wenn Vermieter und Mieter ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart haben, dass der Mieter alle erforderlichen Geräte und Mittel für den Winterdienst stellt (AG Wuppertal, Urteil vom 03.02.1982, Az.: 31 C 500/81).

Frage 5: Wann ist der Schnee zu räumen und zu streuen?

Feste Zeiten für die Durchführung des Winterdienstes finden sich z.B. in den örtlichen Straßenreinigungssatzungen. Viele Mietverträge und Hausordnungen übernehmen diese Zeiten und Mieter haben sich daran zu halten.

So gilt für öffentliche Verkehrsflächen meist, dass der Winterdienst morgens spätestens um 6: 30 bis 7:00 zu erfolgen hat, da um diese Zeit der allgemeine Verkehr einsetzt. Bei sehr extremen Witterungsverhältnissen ist es Mietern ausnahmsweise gestattet, später als zur festgelegten Zeit zu räumen und zu warten bis sich das Wetter bessert (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3410). Das ist aber eine Ausnahme und der Mieter beweisbelastet.

Vor 6:00 Uhr vormittags und nach 22:00 besteht für Mieter in der Regel keine Räum- oder Streupflicht (vgl. OLG Celle 9. Zivilsenat, Urteil vom 22. Dezember 2003, Az: 9 U 192/03). Stürzt daher z.B. der Briefträger um 4:30 Uhr wegen Glatteis auf dem Gehweg zum Hauseingang, besteht keine Haftung wegen unzureichender Ausführung des Winterdienstes. Von 22:00 Uhr nachts bis 6:00 Uhr morgens sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören und dazu gehört auch das Schneeschieben (OLG Düsseldorf WuM 90, 116 ff; AG Oldenburg, Beschluss vom 27. Januar 1983, Az: 18 C 79/84). An Sonn- und Feiertagen soll es erlaubt sein, erst ab 9:00 Uhr den Winterdienst zu erledigen.

Frage 6: Was ist, wenn der Mieter krank ist und Winterdienst  nicht erfüllen kann?

Ist ein Mieter verhindert den Winterdienst zu erledigen, weil er zu den entsprechenden Zeiten beruflich unterwegs, im Urlaub oder krank ist, muss der Mieter jemanden beauftragen, der seine Verpflichtung erfüllt.

Eine vorübergehend Verhinderung des Mieters, die es ihm unmöglich macht den Winterdienst selbst zu erledigen, befreit ihn jedenfalls nicht von seiner Verpflichtung. Dasselbe gilt für Fälle von unvorhersehbarer längerer Krankheit. Rechtlich spricht man von einer unverschuldeten Unmöglichkeit nach § 613 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3407/3408). Mieter haben dann für Ersatz zu sorgen und die dadurch entstehenden zu tragen (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3407/3408; zit. AG Münster WuM 2005, 648; dagegen: keine Kostenabwälzung: LG Münster WuM 2004, 193; Schmid WuM 2008, 631).

Mieter sind nur in besonderen Ausnahmefällen, davon befreit den Winterdienst zu erledigen. So z.B. in Fällen von besonders hohem Alter, Gebrechlichkeit oder Behinderung, wenn die Erfüllung des Winterdienstes im Einzelfall rechtlich als unzumutbare Leistungspflicht einzuordnen ist. Nach § 275 Abs. 3 BGB kann man eine Leistung verweigern, wenn die Leistungserbringung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist (AG Münster, Urteil vom 3.8.2005, Az.: 5 C 805/05, LG Münster, Az.: 8 S 425/03 – WM 648, 2005). Eine Unzumutbarkeit der Winterdienstpflicht wird nur ausnahmsweise angenommen, wenn entweder keine Person gefunden werden kann die den Dienst anstelle des Mieters übernimmt oder die Pflichtenübernahme mit unzumutbar hohen Kosten verbunden ist.

Frage 7: Was ist, wenn der Mieter den Winterdienst nicht erfüllt?

Erfüllt der Mieter seine mietvertragliche Pflicht zum Winterdienst nicht, kann das zu einer Abmahnung und zu Schadensersatzansprüchen führen.

Voraussetzung ist aber eine schuldhafte Pflichtverletzung durch den Mieter.

Eine Pflichtverletzung bei der Erfüllung des Winterdienstes liegt dann vor, wenn der Mieter entweder gar keinen Winterdienst erledigt oder diesen nur unzureichend ausführt. Schuldhaft heißt kurz gesagt „bewusst“. Das ist z.B. der Fall, wenn der Mieter in der Woche, in der er den Winterdienst zu erfüllen hat, in den Urlaub fährt, ohne für einen Ersatz zu sorgen.

Der Vermieter hat dann das Recht den Mieter  wegen dieser Pflichtverletzung abzumahnen und ihn zur Durchführung des Winterdienstes aufzufordern. Kommt der Mieter der Aufforderung nicht nach oder ist Gefahr in Verzug kann der Vermieter auf Kosten des Mieters eine sog. Ersatzvornahme veranlassen und einen Dritten mit der Ausführung des Winterdienstes beauftragen. Die Kosten sind vom Mieter zu tragen.

Frage 8: Darf der Vermieter die Kosten für den Winterdienst in der Nebenkostenabrechnung ansetzen?

Ja. Der Vermieter darf Kosten für den Winterdienst in der Nebenkostenabrechnung ansetzen, wenn die Nebenkosten laut Mietvertrag vom Mieter zu tragen sind, nach  § 556 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Vorausgesetzt ist, dass die Kosten selbst umlagefähig sind und auch tatsächlich anfallen. Letzteres ist z.B. dann nicht der Fall, wenn der Mieter den Winterdienst erledigt und insoweit bereits alle anfallenden Kosten trägt.

Umlagefähige Kosten des Winterdienstes sind gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV alle Ausgaben, die aufgrund des Winterdienstes (z.B. durch Räumen der Straßen,  Zu- und Abfahrtswege, Schneeschieben und Salz streuen) laufend entstehen und zu den Kosten der Straßenreinigung zu zählen. Darunter fallen sowohl die öffentlichen Gebühren die der Vermieter an die Stadt  oder Gemeinde für den Winterdienst zahlt als auch als auch privaten veranlasste Maßnahmen (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn.: 3394; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn.: 155). Nicht umlagefähige Kosten des Winterdienstes sind hingegen solche Ausgaben die nur einmal entstehen, wie z.B. die Anschaffungskosten für ein Schneeräumgerät (AG Berlin-Schöneberg, NZM 2001, 808).

Wichtig ist insoweit, dass einige der Kosten für den Winterdienst unabhängig vom tatsächlichen Schneefall abgerechnet werden können. So z.B. saisonale Festbeträge, die der Vermieter für die Bereitschaft des Winterdienstes zahlt etc.

Mehr zu den umlagefähigen Kosten im Rahmen des Winterdienstes lesen Sie hier in dem Spezialartikel: Winterdienst in den Nebenkosten – Was darf der Vermieter abrechnen?

Frage 9: Wer haftet, wenn jemand wegen unterlassenem Schneeräumen zu Schaden kommt?

Die Frage der Haftung ist immer eine Einzelfallentscheidung. Grundsätzlich haftet, derjenige der für die Ausführung des Winterdienstes verantwortlich war. Das bedeutet, dass Mieter immer dann haftbar gemacht werden können wenn ihnen die Pflicht zur Erfüllung des Winterdienstes im Mietvertrag übertragen wurde,

Unterlässt ein Mieter die Ausführung seiner Winterdienstpflicht und verletzt sich jemand deshalb, kann der Geschädigte von dem Mieter Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen. Der Vermieter kann also für die Haftung auf den Mieter verweisen, der seine Winterdienstpflicht schuldhaft verletzt hat.

Das gilt selbst für den Fall, dass der Mieter den Winterdienst zwar erledigt, die vertragliche Vereinbarung aber unwirksam ist. Denn entscheidend ist hier, dass der in die Verkehrssicherungspflicht eintretende Mieter faktisch die Verkehrssicherung für den Gefahrenbereich übernimmt. Das folgt daraus, dass der primär Verkehrssicherungspflichtige Vermieter regelmäßig eigene Schutzvorkehrungen unterlässt, weil er sich auf das Tätigwerden des Mieters  verlässt.

Der Mieter trägt aufgrund dieser von ihm mitveranlassten neuen Zuständigkeitsverteilung die Verantwortlichkeit für den übernommenen Gefahrenbereich nach allgemeinen Deliktsgrundsätzen. Dem Mieter obliegt deshalb unmittelbar die Gefahrenabwehr und er hat dafür zu sorgen, dass niemand zu Schaden kommt  BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07).

Beispiel:

Der Mieter M ist nach einer unwirksamen Klausel in der Hausordnung verpflichtet den Winterdienst zu erledigen. Normalerweise kommt er dieser Aufgabe auch nach, aber an einem Freitagnachmittag unterlässt er seine Streupflicht, obwohl er weiß, dass sich bereits neues Glatteis im Hauseingangsbereich gebildet hat. Der DHL Bote, der ein Paket für M bringen will, rutscht auf dem Glatteis aus und bricht sich einen Arm.

–> Hier haftet M. Die Winterdienstpflicht wurde von V auf M übertragen. Die Verkehrssicherungspflichten des ursprünglich Verantwortlichen V verkürzte sich damit auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Durch die tatsächliche Übernahme des Winterdienstes ist M auch  deliktisch verantwortlich. Es ist unerheblich, dass die Klausel für die Übertragung des Winterdienstes in der Hausordnung nicht wirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 1989, Az.: VI ZR 186/88).

Vermieter können neben dem Mieter z.B. wegen Verletzung der Überwachungspflicht haftbar gemacht werden ( BGH, Urteil vom 6. November 1956, Az.: VI ZR 71/56, OLG Stuttgart, Urteil vom 21. Februar 2000, Az.: 5 U 75/99).

Der Geschädigte selbst kann ebenfalls für eigenes Mitverschulden haften, wenn z.B. bei Glatteis ungeeignetes Schuhwerk verwendet wird  etc.

Frage 10: Kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter keinen Schnee schiebt?

Das ist sehr fraglich. Für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages nach § 573 BGB ist vorausgesetzt, dass eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht vorliegt. Außerdem muss dies vorher abgemahnt worden sein. Das Unterlassen des Winterdienstes kann daher nur in besonderen Ausnahmefällen eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Frage 11: Muss der Vermieter die Ausführung des Winterdienstes überwachen?

Ja. Sobald der Vermieter die Pflicht zum Winterdienst auf die Mieter überträgt, verkürzte sich seine Pflicht auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Insoweit verbleibt auch eine Haftbarkeit bezüglich dieser Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet zwar nicht, dass er die Ausführung durch den Mieter laufend überwachen muss, aber zumindest stichprobenartig. Eine Überwachung ist insbesondere dann erforderlich, wenn der Vermieter Anhaltspunkte dafür hat, dass ein Mieter seiner Verpflichtung zum Winterdienst nicht nachkommt bzw. nicht nachkommen kann (vgl. OLG Oldenburg, Urteil vom 13.02.2014, Az.: 1 U 77/13: 82-jähriger Mieter).

Frage 12: Darf der Vermieter nur die Erdgeschossmieter zum Winterdienst verpflichten?

Jein. Die Rechtsprechung hierzu ist strittig. Mietvertragliche Regelungen in einem Mehrfamilienhaus, die nur die Erdgeschossbewohner zum Winterdienst verpflichten, werden oft als unwirksam angesehen (vgl. AG Köln, Urteil vom 14.09.2011, Az.: 221 C 170/11). Mehr zu diesem Thema lesen Sie in dem Artikel: Winterdienst mit mehreren Mieter und unterschiedlichen Regelungen in den Mietverträgen

2 Antworten auf "Winterdienst im Mietrecht: Was Mieter und Vermieter wissen müssen"

  • Stephan Elsner
    18.01.2021 - 06:52 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht-Team,

    mein Vermieter weist in der letzten NK Winterdienst als Kostenumlage aus. Im Mietvertrag ist der Verteiler Wohnfläche vorgesehen. Auf dem Grundstück ist auch ein Gewerbe vorhanden mit 30000 qm Hoffläche. Vor dem Wohnhaus sind 6 Stellplätze vorgesehen. Er verteilt den Winterdienst nur auf die Bewohner des Wohnhauses. Inwieweit muss sich das Gewerbe an den Kosten beteiligen?

    • Mietrecht.org
      18.01.2021 - 10:07 Antworten

      Hallo Stephan,

      wird der Hof auch geräumt bzw. nutz das Gewerbe die geräumten Flächen der Wohnungsmieter?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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