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Winterdienst mit mehreren Mietern und unterschiedlichen Regelungen in den Mietverträgen

Jedes Jahr streiten sich Mieter und Vermieter über die Pflichten des Winterdienstes. Besonders Mieter denen als Erdgeschossmieter allein die Schneeräumpflicht auferlegt ist, fühlen sich bei Schneefall benachteiligt. Doch, wie ist hier die Rechtslage? Ist es wirksam eine solche Vereinbarung zu treffen? Kann der Vermieter den Winterdienst in einem Mehrparteienhaus mit mehreren Mietern nur einer Partei auferlegen? – Die Antwort ist Ja, allerdings müssen Vermieter einige Besonderheiten beachten, wenn der Winterdienst bei mehreren Mietern unterschiedlich im Mietvertrag geregelt werden soll. Insbesondere müssen die unterschiedlichen Regelungen zum Winterdienst der Klauselkontrolle nach §§ 305,307 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) standhalten.

Der nachfolgende Artikel zeigt, was zu beachten ist.

I. Winterdienst auf Mieter übertragbar

Die Übertragung des Winterdienstes auf die Mieter eines Wohnhauses ist grds. wirksam. Der Winterdienst kann als Teil der Verkehrssicherungspflicht auf die Mieter abgewälzt werden. Die Folge ist, dass die Verkehrssicherungspflicht des ursprünglich verantwortlichen Vermieters sich auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht verkürzt und der Mieter hingegen, der die entsprechenden Pflichten übernimmt, dann seinerseits deliktisch voll verantwortlich wird (Amtsgericht (AG) Köln, Urteil vom 14.09.2011, Az.: 221 C 170/11).

Mehr zu den Grundsätzen bei der Winterdienstpflicht im Mietrecht finden Sie hier zusammengefasst:

II. Gleichbehandlung bei der Übertragung des Winterdienstes der Mieter nicht zwingend notwendig

Im Mietrecht existiert kein allgemeiner Gleichbehandlungsgrundsatz (Landgericht (LG) Köln, Urteil vom 25.07.2013, Az.: 1 S 201/12). Vielmehr hat der Vermieter über § 242 BGB das Willkürverbot aus Art. 3 Grundgesetz (GG) zu beachten. Solange es sich daher um eine willkürfreie und auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Ungleichbehandlung der Mieter handelt, sind unterschiedliche vertragliche Regelungen zum Winterdienst bei mehreren Mietern durchaus zulässig.

Das bedeutet, z.B. dass der Vermieter nur die Erdgeschossmieter zum Winterdienst heranziehen kann, wenn die Entscheidung durch ein ausreichendes sachliches Unterscheidungskriterium gedeckt ist, wie z.B. die besondere räumliche Nähe ihrer Wohnungen zu der zu bearbeitenden Fläche.

So bejahte das LG Köln z.B. die Abwälzung des Winterdienstes allein auf die Erdgeschossmieter bei einem sechs-Parteien-Haus: Besonders entscheidend war für das Gericht, dass in dessen Bezirk eine entsprechende Regelung üblich ist und das Wohnhaus in einer schneearmen Region lag (LG Köln, Urteil vom 25.07.2013, Az.: 1 S 201/12).

Merke: Unterschiedliche Regelungen zum Winterdienst sind bei mehreren Mietern grundsätzlich möglich.

III. Regelung zum Winterdienst darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen

Im Einzelfall ist es aber wichtig, dass die unterschiedliche Übertragung des Winterdienstes einzelne Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

In der Praxis gibt es verschiedene Gerichte, die in der Übertragung des Winterdienstes auf nur einzelne Mieter und nicht alle Mieter eines größeren Mietobjektes eine unangemessene Benachteiligung sehen (vgl. AG Köln mit Urteil vom 14.09.2011, Az.: 221 C 170/11; AG Schwelm Urteil vom 14.11.1990, Az.: 27 C 32/90 und LG Frankfurt, Urteil vom 03.11.1987, Az.: 2/11 S 136/87).

So sah das Amtsgericht (AG) Köln z.B. eine unangemessene Benachteiligung in einer Regelung die nur drei Parteien von insgesamt 24 zum Winterdienst verpflichtete. Das Amtsgericht begründete die Unangemessenheit insbesondere damit, dass ein Verstoß gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB vorliegt, wenn allein den im Erdgeschoss wohnenden Mietern der Winterdienst aufgebürdet wird, denn mit dem Winterdienst sei ein erhebliches Haftungsrisiko verbunden. Vermieter haben bei der Ausübung ihres Ermessens, wie verschiedene Verkehrssicherungspflichten auf die Mieter übertragen werden, unangemessene Ungleichbehandlungen zu unterlassen (vgl. AG Köln, Urteil vom 14.09.2011, Az.: 221 C 170/11 und Verweis auf Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Beschluss vom 27.10.2006, NZM 2007, 125). Gibt es keine Kompensation für die mehrbelasteten Mieter — z.B. durch gleichgelagerte Zusatzpflichten der anderen Mieter o.ä. — ist es unangemessen, nur einen kleinen Teil der Mieter mit einer Pflicht erheblicher Art zu belasten (vgl. AG Köln mit Urteil vom 14.09.2011, Az.: 221 C 170/11, AG Schwelm, Urteil vom 14.11.1990, Az.: 27 C 32/90 und LG Frankfurt, Urteil vom 03.11.1987, Az.: 2/11 S 136/87).

Merke: Führen die unterschiedlichen Regelungen zum Winterdienst bei einem Mieter zu einer unangemessenen Ungleichbehandlung sind die Regelungen in dessen Mietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

IV. Regelung zum Winterdienst darf nicht überraschend sein

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der, dass die Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter nur durch eine klare und eindeutige Regelung möglich ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07). Dazu muss entweder die ganze Verpflichtung zum Winterdienst im Mietvertrag geregelt sein oder durch Bezug zur Hausordnung konkretisiert werden.

Eine Überbürdung des Winterdienstes auf ein Achtel aller Mietparteien stellt jedenfalls eine überraschende Klausel dar, denn ein Mieter braucht mit einer solchen Regelung bei Vertragsabschluss nicht zu rechnen (vgl. AG Köln, Urteil vom 14.09.2011, Az.: 221 C 170/11). Die Überbürdung des Winterdienstes stellt eine Auferlegung erheblicher zusätzlicher Pflichten und nicht unerheblicher Haftungsrisiken dar.

Anders soll das allerdings sein, wenn es sich um eine durchaus übliche Regelung in einer schneearmen Region handelt. Nach dem Landgericht Köln kann eine Überraschungsklausel dann nicht angenommen werden, wenn die Abwälzung der Schneeräum- bzw. Streupflichten auf die (Erdgeschoss-)Mieter, gerichtsbekannt im jeweiligen Gerichtsbezirk nicht unüblich ist (LG Köln, Urteil vom 25.07.2013, Az.: 1 S 201/12).

Merke: Die Regelung zum Winterdienst darf für den Mieter nicht überraschend sein.

V. Fazit und Zusammenfassung

Bei der Abwälzung des Winterdienstes auf die Mieter ist in Mietverträgen Genauigkeit gefragt. Insbesondere dann, wenn mit mehreren Mietern unterschiedliche Regelungen in den Mietverträgen getroffen werden. Je nach dem, wo das Mietshaus liegt und wie viele Mietshausparteien darin leben kann das zuständige Gericht z.B. die Wirksamkeit einer Klausel zum Winterdienst der Erdgeschossbewohner unterschiedlich beurteilen. Für Vermieter empfiehlt es sich daher, Verpflichtungen zum Winterdienst o.ä. einheitlich auf alle Mieter zu verteilen, um Rechtsunklarheiten zu vermeiden.

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