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Besuch im Mietrecht – Was müssen Mieter und Vermieter wissen?

Mieter dürfen Besuch in Ihrer Mietwohnung empfangen. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Vermieter können das nicht in unzulässiger Weise verbieten oder einschränken. Dennoch streiten sich nicht wenige Mieter mit ihren Nachbarn oder Vermietern darüber, wer, wann und wie oft Besuch in einer Mietwohnung haben darf. Viele fühlen sich durch den ständigen Besuch in der Wohnung des benachbarten Mieters gestört. Doch was sagt das Mietrecht eigentlich konkret zum Besuch? Gibt es ein Recht auf Besuch? Wie lange darf ein Besucher bleiben? Kann man als Vermieter Gebühren für Besucher erheben oder die Miete erhöhen?

Der nachfolgende Artikel gibt Mietern und Vermietern einen Überblick zum Thema Besuch im Mietrecht.

I. Recht auf Besuch

Mieter haben ein Recht Besuch zu empfangen — männlich, weiblich, Ausländer, jung, alt, mit Kindern etc. Der Vermieter (und auch die Nachbarn!) können das nicht untersagen. Wen man als Mieter in seiner Wohnung als Besucher empfängt, ist allein Privatsache das Mieters. Die Ansichten des Vermieters oder der Nachbarn spielen dabei keine Rolle.

Allerdings müssen Vermieter es nicht dulden, wenn der Besuch den Hausfrieden stört, die Wohnung überbelegt oder die Hausordnung nicht beachtet. Vermieter können dann den Mieter aufgrund von Verstößen des Besuchers abmahnen und im Extremfall sogar kündigen. Außerdem ist es von Vermietern nicht zu dulden, wenn der Mieter die Mietwohnung vertragswidrig benutzt und die ständigen Besucher tatsächlich Kunden sind (z.B. Prostitution in der Wohnung, Drogenhandel, sonstige gewerbliche Nutzung). Mehr zu den Rechten, Pflichten und der Haftung siehe unter Punkt VI.

II. Erlaubte Dauer für Besuch im Mietrecht

Der Besuch darf solange bleiben, wie das der Mieter will. Das heißt auch über Nacht, mehrere Tage oder sogar Wochen. Die Grenze ist erst dann erreicht, wenn der andauernde Besucher zum Untermieter im Sinne des § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird und bei dem Mieter dauerhaft einzieht.

Wann man annimmt, dass der Besucher zum Bewohner geworden ist, kommt auf den Einzelfall an: Hat ein alleinstehender Mieter z.B. eine sog. Wochenendbeziehung mit seiner Freundin, weshalb diese an drei von vier Wochenenden im Monat bei ihm ist und dort übernachtet, macht das die Freundin noch nicht zur Bewohnerin bzw. Untermieterin.

Von einem andauernden Besuch spricht man allerdings dann, wenn der Besucher über einen längeren zusammenhängenden Zeitraum in der Wohnung des Mieters lebt. Als Richtlinie kann man hier einen Zeitraum von 6 bis 8 Wochen ansehen: Lebt ein Besucher mehr als 6 Wochen zusammenhängend in der Wohnung des Mieters handelt es sich meistens um einen andauernden Besucher. Hier kann je nach den Umständen des Einzelfalls von einer Untervermietung im Sinne des gesprochen werden. Vorausgesetzt ist allerdings, dass es sich bei dem Besucher nicht um einen Verwandten handelt, denn diese können beim Mieter auch länger zu Besuch sein.

Wichtig: Für die Frage, ob tatsächlich nur ein Besuch oder eine unerlaubte Untervermietung vorliegt, ist der Vermieter in der Beweispflicht. Das bedeutet Vermieter müssen im Einzelfall nachweisen, dass ein andauernder Besuch vorliegt und der Besucher in der Wohnung wohnt.

Mehr zu den Voraussetzungen der Untervermietung und wann Mieter darauf einen Anspruch haben können lesen Sie hier:

III. Besuchs-Beschränkung im Mietvertrag

Beschränkungen im Mietvertrag sind unzulässig (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, 6. Entwerfen eines Formularvertrages über Wohnraum; Inhaltskontrolle beim Formularmietvertrag Rn. 199). Vermieter können weder das Besuchsrecht beschränken noch bestimmte Besuchszeiten oder die Dauer bestimmen. Das bedeutet, wenn in dem Mietvertrag z.B. steht, dass Besuch nach 22 Uhr nicht erlaubt oder nur für maximal 2 Stunden zwischen 14:00 und 20:00 gestattet ist, hat eine solche Klausel keine bindende Wirkung für den Mieter. Besuchsbeschränkung sind in formularvertraglichen Klauseln ein Verstoß gegen §§ 305, 307 BGB, das sie den Mieter unangemessen benachteiligen (Amtsgericht (AG) Tübingen vom 19.06.1978, Az.: 6 C 381/78, Landgericht (LG) Hagen, Urteil vom 11.05.1992, Az.: 10 S 104/92). In Individualvereinbarungen ergibt sich ihre Unwirksamkeit aus § 138 BGB (so das AG Nürnberg, Urteil vom 27.03.1981, Az.: 25 C 7389/80). Je nach Art der Regelung kann auch ein Verstoß gegen das Diskriminierungsverbot in § 1 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) bestehen, wenn z.B. Besuch von Christen, Muslimen, Ausländern etc. vertraglich ausgeschlossen ist.

Auch Ankündigungspflichten oder Gebühren für Besuch sind in einem Mietvertrag oder einer dazugehörigen Hausordnung unwirksam. So ist z.B. eine Klausel, die für jeden Besucher des Mieters eine Übernachtungsgebühr in Höhe von 15,00 € pro Nacht festlegt unwirksam wegen einer unangemessener Benachteiligung nach §§ 305, 307 BGB. In einem Wohnraummietvertrag geht so etwas nicht. Solche Regelungen sind nur in sog. Beherbergungsverträgen oder Hotels zulässig — dort finden sich allerdings ohnehin regelmäßig Besuchsverbote in der Hausordnung.

IV. Mehr Nebenkosten bei dauerhaftem Besuch

Nicht ganz von der Hand zu weisen ist der Umstand, dass ein dauerhafter Besuch, durchaus zu einer Erhöhung der Mietkosten im Rahmen der Nebenkosten führen kann.

Zahlt der Mieter eine Vorauszahlung trägt er die Erhöhung in der Regel selbst, spätestens dann, wenn die Nebenkostenabrechnung kommt. Je nach Umlageschlüssel sind die Auswirkungen sehr unterschiedlich und im Einzelfall, wie z.B. bei Abrechnung nach der Personenzahl kann ein Besucher auch direkt in die Nebenkostenabrechnung mit einbezogen werden.

Bei einer pauschalen Nebenkostenabrechnung kann es außerdem sein, dass der Vermieter unter Hinweis auf den Dauerbesuch eine Erhöhung des Pauschalbetrags fordert. Mehr dazu in: Wie wirkt sich andauernder Besuch auf die Nebenkostenabrechnung aus?

V. Mehr Miete bei dauerhaftem Besuch

Das geht nicht. Vermieter können keinen Besuchszuschlag verlangen und die Miete erhöhen. Mit der mietvertraglich vereinbarten Mietzahlung ist der Preis für die vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung bezahlt und dazu gehört eben auch das Recht Besuch zu empfangen.

Nur in dem Fall, dass der Besucher ein dauerhafter Bewohner und Untermieter geworden ist, kann für den Vermieter ein Recht auf einen sog. Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB bestehen. Dieser Zuschlag ist aber auch nur unter den besonderen Voraussetzungen gerechtfertigt, dass dem Vermieter eine Erlaubnis der Untervermietung ansonsten nicht zumutbar wäre. Hier finden Sie alle Voraussetzungen: Untermietzuschlag – Was dürfen Vermieter verlangen?

VI. Rechte, Pflichten und Haftung bei Besuch in der Mietwohnung

Die Besucher des Mieters unterstehen in erster Linie dessen Hausrecht und dürfen sich nur solange in der Mietwohnung aufhalten wie er es wünscht.

Sie haben die Hausordnung und insb. die Ruhezeiten zu beachten, dürfen den Hausfrieden nicht stören oder andere Mieter des Hauses belästigen. Dabei ist es wichtig, zu verstehen, dass die einzelnen mietvertraglichen Regelungen zwar nicht unmittelbar bindend für den Besucher sind (er kann also bei einem Verstoß nicht abgemahnt werden) sich aber mittelbar durch den Mieter auf sie auswirken. Der Mieter der Besuch hat, muss dafür sorgen dass dieser sich dementsprechend verhält, anderenfalls können Vermieter abmahnen oder kündigen.

Mieter haften nach § 278 BGB für alle Schäden die ihr Besucher anrichtet, wenn sich der Dritte mit Wissen und Wollen des Mieters in seinem Pflichtenkreis aufhält (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, 6. Entwerfen eines Formularvertrages über Wohnraum; Inhaltskontrolle beim Formularmietvertrag Rn. 199). Beschädigt ein eingeladener Besucher z.B. den Teppich der Mietwohnung indem er Rotwein beim Abendessen verschüttet haftet dafür der Mieter gegenüber dem Vermieter. Schlägt hingegen z.B. der Expartner einer Mieterin deren Fenster ein, weil Sie ihn nicht ins Haus lassen will, haftet die Mietern nicht. Der Vermieter hat einen direkten Schadensersatzanspruch aus § 823 BGB gegenüber dem Ex der Mieterin.

Bei länger andauernden Besuchen können Vermieter im Einzelfall ein Informationsrecht bezüglich des Namens des Besuchers haben (so z.B. das Amtsgericht (AG) Saarbrücken, Urteil vom 24. April 2015, Az.: 36 C 525/14). Mieter haben dann eine Auskunftspflicht.

VII. Hausverbot für einzelne Besucher

Vermieter dürfen einzelnen Personen den Besuch im Mietshaus untersagen und z.B. ein Hausverbot verhängen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. So z.B. wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört hat, tätlich geworden ist, Sachbeschädigungen begangen hat usw. (LG Hagen, Urteil vom 11.05.1992, Az.: 10 S 104/92).

VIII. Fazit und Zusammenfassung

Ob gern gesehen oder nicht -Für Besuch brauchen Mieter nach dem Mietrecht keine besondere Erlaubnis. Vermieter können das nicht einschränken. Solange der Mieter und sein Besuch sich vertragsgemäß verhalten und weder den Vermieter noch die Nachbarn stören, darf der Besucher sooft kommen wie er will und so lange bleiben wie er will. Erst bei einem Tatsächlichen Einzug ändert sich die Rechtslage.

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