Mieter dürfen Besuch in Ihrer Mietwohnung empfangen. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Vermieter können das nicht in unzulässiger Weise verbieten oder einschränken. Dennoch streiten sich nicht wenige Mieter mit ihren Nachbarn oder Vermietern darüber, wer, wann und wie oft Besuch in einer Mietwohnung haben darf. Viele fühlen sich durch den ständigen Besuch in der Wohnung des benachbarten Mieters gestört. Doch was sagt das Mietrecht eigentlich konkret zum Besuch? Gibt es ein Recht auf Besuch? Wie lange darf ein Besucher bleiben? Kann man als Vermieter Gebühren für Besucher erheben oder die Miete erhöhen?
Der nachfolgende Artikel gibt Mietern und Vermietern einen Überblick zum Thema Besuch im Mietrecht.
Inhalt: Besuch im Mietrecht – Was müssen Mieter und Vermieter wissen?
II. Erlaubte Dauer für Besuch im Mietrecht
III. Besuch-Beschränkung im Mietvertrag
IV. Mehr Nebenkosten bei dauerhaftem Besuch
V. Mehr Miete bei dauerhaftem Besuch
VI. Rechte, Pflichten und Haftung bei Besuch in der Mietwohnung
I. Recht auf Besuch
Mieter haben ein Recht Besuch zu empfangen — männlich, weiblich, Ausländer, jung, alt, mit Kindern etc. Der Vermieter (und auch die Nachbarn!) können das nicht untersagen. Wen man als Mieter in seiner Wohnung als Besucher empfängt, ist allein Privatsache das Mieters. Die Ansichten des Vermieters oder der Nachbarn spielen dabei keine Rolle.
Allerdings müssen Vermieter es nicht dulden, wenn der Besuch den Hausfrieden stört, die Wohnung überbelegt oder die Hausordnung nicht beachtet. Vermieter können dann den Mieter aufgrund von Verstößen des Besuchers abmahnen und im Extremfall sogar kündigen. Außerdem ist es von Vermietern nicht zu dulden, wenn der Mieter die Mietwohnung vertragswidrig benutzt und die ständigen Besucher tatsächlich Kunden sind (z.B. Prostitution in der Wohnung, Drogenhandel, sonstige gewerbliche Nutzung). Mehr zu den Rechten, Pflichten und der Haftung siehe unter Punkt VI.
II. Erlaubte Dauer für Besuch im Mietrecht
Der Besuch darf solange bleiben, wie das der Mieter will. Das heißt auch über Nacht, mehrere Tage oder sogar Wochen. Die Grenze ist erst dann erreicht, wenn der andauernde Besucher zum Untermieter im Sinne des § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird und bei dem Mieter dauerhaft einzieht.
Wann man annimmt, dass der Besucher zum Bewohner geworden ist, kommt auf den Einzelfall an: Hat ein alleinstehender Mieter z.B. eine sog. Wochenendbeziehung mit seiner Freundin, weshalb diese an drei von vier Wochenenden im Monat bei ihm ist und dort übernachtet, macht das die Freundin noch nicht zur Bewohnerin bzw. Untermieterin.
Von einem andauernden Besuch spricht man allerdings dann, wenn der Besucher über einen längeren zusammenhängenden Zeitraum in der Wohnung des Mieters lebt. Als Richtlinie kann man hier einen Zeitraum von 6 bis 8 Wochen ansehen: Lebt ein Besucher mehr als 6 Wochen zusammenhängend in der Wohnung des Mieters handelt es sich meistens um einen andauernden Besucher. Hier kann je nach den Umständen des Einzelfalls von einer Untervermietung im Sinne des gesprochen werden. Vorausgesetzt ist allerdings, dass es sich bei dem Besucher nicht um einen Verwandten handelt, denn diese können beim Mieter auch länger zu Besuch sein.
Wichtig: Für die Frage, ob tatsächlich nur ein Besuch oder eine unerlaubte Untervermietung vorliegt, ist der Vermieter in der Beweispflicht. Das bedeutet Vermieter müssen im Einzelfall nachweisen, dass ein andauernder Besuch vorliegt und der Besucher in der Wohnung wohnt.
Mehr zu den Voraussetzungen der Untervermietung und wann Mieter darauf einen Anspruch haben können lesen Sie hier:
- Untervermietung – Ratgeber zum Untermietvertrag und
- Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.
III. Besuchs-Beschränkung im Mietvertrag
Beschränkungen im Mietvertrag sind unzulässig (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, 6. Entwerfen eines Formularvertrages über Wohnraum; Inhaltskontrolle beim Formularmietvertrag Rn. 199). Vermieter können weder das Besuchsrecht beschränken noch bestimmte Besuchszeiten oder die Dauer bestimmen. Das bedeutet, wenn in dem Mietvertrag z.B. steht, dass Besuch nach 22 Uhr nicht erlaubt oder nur für maximal 2 Stunden zwischen 14:00 und 20:00 gestattet ist, hat eine solche Klausel keine bindende Wirkung für den Mieter. Besuchsbeschränkung sind in formularvertraglichen Klauseln ein Verstoß gegen §§ 305, 307 BGB, das sie den Mieter unangemessen benachteiligen (Amtsgericht (AG) Tübingen vom 19.06.1978, Az.: 6 C 381/78, Landgericht (LG) Hagen, Urteil vom 11.05.1992, Az.: 10 S 104/92). In Individualvereinbarungen ergibt sich ihre Unwirksamkeit aus § 138 BGB (so das AG Nürnberg, Urteil vom 27.03.1981, Az.: 25 C 7389/80). Je nach Art der Regelung kann auch ein Verstoß gegen das Diskriminierungsverbot in § 1 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) bestehen, wenn z.B. Besuch von Christen, Muslimen, Ausländern etc. vertraglich ausgeschlossen ist.
Auch Ankündigungspflichten oder Gebühren für Besuch sind in einem Mietvertrag oder einer dazugehörigen Hausordnung unwirksam. So ist z.B. eine Klausel, die für jeden Besucher des Mieters eine Übernachtungsgebühr in Höhe von 15,00 € pro Nacht festlegt unwirksam wegen einer unangemessener Benachteiligung nach §§ 305, 307 BGB. In einem Wohnraummietvertrag geht so etwas nicht. Solche Regelungen sind nur in sog. Beherbergungsverträgen oder Hotels zulässig — dort finden sich allerdings ohnehin regelmäßig Besuchsverbote in der Hausordnung.
IV. Mehr Nebenkosten bei dauerhaftem Besuch
Nicht ganz von der Hand zu weisen ist der Umstand, dass ein dauerhafter Besuch, durchaus zu einer Erhöhung der Mietkosten im Rahmen der Nebenkosten führen kann.
Zahlt der Mieter eine Vorauszahlung trägt er die Erhöhung in der Regel selbst, spätestens dann, wenn die Nebenkostenabrechnung kommt. Je nach Umlageschlüssel sind die Auswirkungen sehr unterschiedlich und im Einzelfall, wie z.B. bei Abrechnung nach der Personenzahl kann ein Besucher auch direkt in die Nebenkostenabrechnung mit einbezogen werden.
Bei einer pauschalen Nebenkostenabrechnung kann es außerdem sein, dass der Vermieter unter Hinweis auf den Dauerbesuch eine Erhöhung des Pauschalbetrags fordert. Mehr dazu in: Wie wirkt sich andauernder Besuch auf die Nebenkostenabrechnung aus?
V. Mehr Miete bei dauerhaftem Besuch
Das geht nicht. Vermieter können keinen Besuchszuschlag verlangen und die Miete erhöhen. Mit der mietvertraglich vereinbarten Mietzahlung ist der Preis für die vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung bezahlt und dazu gehört eben auch das Recht Besuch zu empfangen.
Nur in dem Fall, dass der Besucher ein dauerhafter Bewohner und Untermieter geworden ist, kann für den Vermieter ein Recht auf einen sog. Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB bestehen. Dieser Zuschlag ist aber auch nur unter den besonderen Voraussetzungen gerechtfertigt, dass dem Vermieter eine Erlaubnis der Untervermietung ansonsten nicht zumutbar wäre. Hier finden Sie alle Voraussetzungen: Untermietzuschlag – Was dürfen Vermieter verlangen?
VI. Rechte, Pflichten und Haftung bei Besuch in der Mietwohnung
Die Besucher des Mieters unterstehen in erster Linie dessen Hausrecht und dürfen sich nur solange in der Mietwohnung aufhalten wie er es wünscht.
Sie haben die Hausordnung und insb. die Ruhezeiten zu beachten, dürfen den Hausfrieden nicht stören oder andere Mieter des Hauses belästigen. Dabei ist es wichtig, zu verstehen, dass die einzelnen mietvertraglichen Regelungen zwar nicht unmittelbar bindend für den Besucher sind (er kann also bei einem Verstoß nicht abgemahnt werden) sich aber mittelbar durch den Mieter auf sie auswirken. Der Mieter der Besuch hat, muss dafür sorgen dass dieser sich dementsprechend verhält, anderenfalls können Vermieter abmahnen oder kündigen.
Mieter haften nach § 278 BGB für alle Schäden die ihr Besucher anrichtet, wenn sich der Dritte mit Wissen und Wollen des Mieters in seinem Pflichtenkreis aufhält (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, 6. Entwerfen eines Formularvertrages über Wohnraum; Inhaltskontrolle beim Formularmietvertrag Rn. 199). Beschädigt ein eingeladener Besucher z.B. den Teppich der Mietwohnung indem er Rotwein beim Abendessen verschüttet haftet dafür der Mieter gegenüber dem Vermieter. Schlägt hingegen z.B. der Expartner einer Mieterin deren Fenster ein, weil Sie ihn nicht ins Haus lassen will, haftet die Mietern nicht. Der Vermieter hat einen direkten Schadensersatzanspruch aus § 823 BGB gegenüber dem Ex der Mieterin.
Bei länger andauernden Besuchen können Vermieter im Einzelfall ein Informationsrecht bezüglich des Namens des Besuchers haben (so z.B. das Amtsgericht (AG) Saarbrücken, Urteil vom 24. April 2015, Az.: 36 C 525/14). Mieter haben dann eine Auskunftspflicht.
VII. Hausverbot für einzelne Besucher
Vermieter dürfen einzelnen Personen den Besuch im Mietshaus untersagen und z.B. ein Hausverbot verhängen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. So z.B. wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört hat, tätlich geworden ist, Sachbeschädigungen begangen hat usw. (LG Hagen, Urteil vom 11.05.1992, Az.: 10 S 104/92).
VIII. Fazit und Zusammenfassung
Ob gern gesehen oder nicht -Für Besuch brauchen Mieter nach dem Mietrecht keine besondere Erlaubnis. Vermieter können das nicht einschränken. Solange der Mieter und sein Besuch sich vertragsgemäß verhalten und weder den Vermieter noch die Nachbarn stören, darf der Besucher sooft kommen wie er will und so lange bleiben wie er will. Erst bei einem Tatsächlichen Einzug ändert sich die Rechtslage.
29.12.2022 - 18:52
Als Mieter bin ich (Inhaber) der Wohnung oder auch Besitzer (nicht Eigentümer) der Wohnung mit allen Rechten und Pflichten. Wenn aber mein Gast oder Dauergast zum Mieter wird nach sechs Wochen, welche Rechte stehen diesem dann zu? (Ist nicht im Mietvertrag eingetragen, nur polizeilich gemeldet.)
Untervermietet bedeutet aber im Mietvertrag eingetragen und somit für alles was die Wohnung betrifft (Verträge) Mitverantwortlich.
Ich weiß nur, dass Verträge welche die Mietwohnung betreffen nur vom eingetragenen Mieter (Inhaber) geändert , abgeschlossen oder gekündigt werden können. (Angabe eines Versicherungsvertreters.)
Für mich hat der sogenannte Untermieter dann nur Rechte eines Gastes, oder sehe ich das falsch?
29.12.2022 - 18:59
Hallo Rikobolem,
ein Untermieter ist der Mieter des Hauptmieters. Mit allen entsprechenden Rechten eines Mieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.11.2023 - 23:06
Hallo Herr Hundt.
Die Situation ist; Mein Bruder zieht ein, die Vermieterin will zu viel mehr Kaltmiete und der Mieterschutzbund sagt uns, dass wir als „nächstes Familienmitglied“ keine Erlaubnis brauchen. Der Anwalt der anderen Seite sagt nun, dass sie uns nach Ablauf der Besuchszeit eine Warnung schicken werden. Und ich vermute, dass sie irgendwann versuchen werden, uns rauszuschmeißen.
Wenn es in dieser Situation zu einer fristlosen Kündigung kommt, haben wir Zeit, Einspruch zu erheben, vor Gericht zu gehen und nach einer Stelle zu suchen. oder noch besser: Glaubst du, dass ein Bruder keine Erlaubnis braucht?
Vielen Dank für die Antworten!
09.11.2023 - 13:49
Hallo ozan,
mein Kommentar kann die individuelle Einschätzung des Mietervereins / Ihrer rechtlichen Beratung nicht ersetzen.
Hier eine Hilfe: Untervermietung an Familie, Freund oder Freundin
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.12.2023 - 11:02
Hallo Herr Hundt,
mein Vater als Vermieter wohnt unten, über ihm ein älteres Paar, dass die Wohnung gemietet hat.
Das Paar wird nun öfter besucht über einige Wochen von dem Enkelkind, dass aber laut in der Wohnung herumrennt und meine Eltern dadurch stört. Am liebsten würde mein Vater nun dem Paar kündigen nachdem einige Aufforderungen zur Ruheeinhaltung fruchtlos waren. Leider gibt es noch keine entsprechende Hausordnung über Ruhezeiten. Wäre eine solche wirksam, wenn wir sie nun aufsetzen?
29.12.2023 - 16:03
Hallo Jörg,
eine Kündigung aufgrund von Kinderbesuch + Ruhestörung wird schwer durchzusetzen sein. Hier eine Hilfe: Kündigung: Vorlage § 573a BGB / Vermieter wohnt im Zweifamilienhaus
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.06.2024 - 21:37
Hallo, Herr Hundt,
die Besucher eines Mieters halten sich täglich mehrere Stunden lang im Hof auf. Sie deponieren ihre Transportfahrräder dort, führen Radreparaturen durch und unterhalten sich vor allem die ganze Zeit.
Mehrere andere Mieter haben sich bei mir darüber beschwert.
Darf der Besuch des Mieters den Hof in dieser Weise nutzen?
Mit freundlichen Grüßen
Susanna Alban
06.06.2024 - 15:38
Hallo Susanna,
es ist vermutlich ein Graubereich. Da der Hof keine Werkstatt ist, sollten Sie den Mieter entsprechend darauf ansprechen und um Änderung des Verhaltens bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.07.2024 - 16:12
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in einem 10 Familenhaus und ein Mieter hat seit geraumer Zeit regelmäßig seine Freundin zu Besuch. Sie wohnt offensichtlich in derselben Stadt, übernachtet aber schon seit mehreren Wochen zu mindestens 50% hier im Haus bei ihrem Freund – aber mal mit 1-2 Tagen Pause.
Mehrere Mietparteien haben sich beim Vermieter beschwert, der meint jedoch, dass er mit dem Mieter und seiner Freunding gesprochen hätte und die hätten beide gesagt, dass die nicht bei ihm wohnt.
Der Vermieter verlang von den Mietern, die sich beschwert haben nun ein Protokoll, wann sich die Freundin des einen Mieters immer in der Wohnung befunden hat – mit Datum und Uhrzeiten.
Dazu 2 Fragen:
1. Ab wann kann man bei dem Verhalten der Freudin von Wohnen ausgehen?
2. Wäre die vom Vermiter angeforderte Protokollierung mit Datum und urzeiten nicht ein Verstoß gegen das Persönichkeitsrecht ?
Viele Grüße
Christoph
16.07.2024 - 17:49
Hallo Christoph,
es ist für einen Vermieter schwer, hier überhaupt etwas zu unternehmen. Besuch ist Besuch. Und wenn die Besucherin eine eigene Wohnung hat, ist es noch komplizierter. Ich befürchte, die Nachbarschaft muss einfach akzeptieren, dass ein Nachbar regelmäßig (nächtlichen) Besuch empfängt und dafür gegebenenfalls auch regelmäßig woanders zu Besuch ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.05.2025 - 11:56
Moin Herr Hundt,
ich wohne in einer Wohngruppe wo der Vermieter in der anderen Haushälfte mit Family wohnt.
Ich hatte gestern einen ÜbernachtungsGast für einen Tag.
Nun sagt mir die Hausverwaltung (i.V für den Vermieter) Übernachtungskosten sind 5€ extra pro Nacht wegen extra Stromverbrauch usw.
Miete liegt hier pro Zimmer beim maximalen Satz was für Grundsicherung oder Bürgergeld als Leistung gezahlt wird.
Meines Wissens nach darf die Vermietung laut dem BGB erst ab 6 Wochen am Stück nachfragen und ggf zusätzlich Geld verlangen.
Soll ich nun zahlen?
Danke im Voraus für die Info
A.C.
12.05.2025 - 17:31
Hallo Andy,
für Besuch in einem klassischen Mietverhältnis kann der Vermieter keine zusätzlichen Kosten erhaben. Besuch zählt zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.05.2025 - 16:24
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in einer WG und wir alle haben einen Mietvertrag unterschrieben in dem uns unsere Vermieterin jeglichen Männlichen Besuch untersagt und auch keiner über Nacht bleiben darf. Bisher haben wir dieses “Verbot” ignoriert aber wie wäre hier die Rechtslage, darf der Vermieter so etwas machen?
25.05.2025 - 17:42
Hallo LA,
ein generelles Verbot männlichen Besuchs oder nächtlicher Übernachtungen greift unzulässig in Ihre Privatsphäre und Ihr Persönlichkeitsrecht ein. Solche Klauseln im Mietvertrag sind in der Regel unwirksam, da Mieter grundsätzlich das Recht haben, Besuch zu empfangen – unabhängig vom Geschlecht oder der Uhrzeit.
Selbst bei einer Wohngemeinschaft mit mehreren Hauptmietern bleibt dieses Besuchsrecht bestehen. Der Vermieter darf erst eingreifen, wenn es zu einer unzulässigen Gebrauchsüberlassung (z. B. dauerhafte Untervermietung) oder zu Störungen kommt. Ein pauschales Besuchsverbot ist also rechtlich nicht haltbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.05.2025 - 13:35
Guten Tag Herr Hundt,
unser Enkel wohnt z.Z. bei uns. Aussicht auf Vollzeit Arbeit ist gegeben und danach eine Lehre. Bis er genug Geld zur Verfügung hat um eine Wohnung oder Zimmer mieten kann, soll er bei uns bleiben. Wie sieht es hier Mietrecgtlich aus? Wohnsitz Anmeldung ist hier nicht geplant.
Danke im Voraus
Freundliche Grüße
W.Krack
03.06.2025 - 10:45
Hallo Wolfgang,
solange Ihr Enkel unentgeltlich bei Ihnen wohnt, liegt m.E. mietrechtlich kein Mietverhältnis vor. Es handelt sich um ein familiäres Wohnverhältnis, das nicht unter das Mietrecht fällt. Eine Anmeldung beim Einwohnermeldeamt ist davon unabhängig und richtet sich nach dem Bundesmeldegesetz – dort besteht grundsätzlich Meldepflicht bei einem längerfristigen Aufenthalt.
Aus mietrechtlicher Sicht gibt es gegen das Wohnen des Enkels bei Ihnen keine Einwände, solange keine Miete gezahlt wird und keine Untervermietung an Dritte erfolgt. Eine Genehmigung durch einen Vermieter wäre m.E. nur erforderlich, wenn Sie selbst zur Miete wohnen und der Mietvertrag eine Zustimmungspflicht für Mitbewohner vorsieht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.05.2025 - 21:01
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben ein Einfamilienhaus an eine dreiköpfige Familie vermietet.
Die Familie meinte, aus finanziellen Gründen an zwei Personen untervermieten zu müssen und verlangte unsere Einwilligung. Obwohl uns das nicht recht war, willigten wir ein.
Erwartungsgemäß geht es im Haus nun zu wie im Taubenschlag – Besucher/Übernachtungsgäste ohne Ende.
Folgendes Ereignis überschreitet nun unsere Toleranzgrenze und veranlasst uns zu einer Frage an Sie:
Wir kamen – angekündigt – ins Haus, um eine kleine Reparatur zu erledigen. Die Mieter waren verreist.
Empfangen wurden wir von einem jungen Mann, der gerade aus der Dusche kam. Er fragte uns verunsichert, was wir wollen und hielt telefonische Rücksprache mit einem uns unbekannten Menschen, der “eine Frau” kennt, die im Haus wohnt und der ihm (und wie sich später herausstellte vier weiteren jungen Männern) die Übernachtungsgelegenheit übers Wochenende vermittelt hatte.
Die jungen Männer kannten weder die verreiste Gastgeberin persönlich, noch waren sie jemals zuvor im Haus gewesen (sie mussten suchen, wo das ihnen zugedachte Zimmer ist). Den Schlüssel zum Haus hatten sie über einen Bekannten der Untermieterin.
Läuft so etwas noch unter Besuch und hat man das als Vermieter zu dulden?
03.06.2025 - 10:40
Hallo Her / Frau Mahl,
nein, dieses Verhalten fällt m.E. eindeutig nicht mehr unter zulässigen Besuch, sondern stellt eine vertragswidrige Gebrauchsüberlassung an Dritte dar (§ 540 BGB). Das bloße Einverständnis zur Untervermietung an zwei Personen berechtigt die Mieter nicht dazu, das Haus faktisch in eine Art “Wochenendpension” zu verwandeln und wildfremde Personen unterzubringen.
Eine solche Nutzung übersteigt sowohl die vertraglich geschuldete Obhut als auch die berechtigten Interessen des Vermieters erheblich. Sie sind berechtigt, eine Abmahnung auszusprechen und im Wiederholungsfall auch eine fristlose Kündigung zu prüfen. Ein derart unkontrollierter Zutritt durch wechselnde, unbekannte Personen stellt zudem ein Sicherheitsrisiko dar, das Sie nicht hinnehmen müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt