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Parkett oder Dielen abschleifen bei Auszug durch den Mieter?

Das Parkett ist abgenutzt und die Dielen verschlissen. Kratzer und Dellen im Parkett zeigen deutlich, dass die Wohnung schon mehrfach bewohnt war. Doch wer steht dafür eigentlich beim Auszug grade? Wer muss das Parkett oder die Holzdielen abschleifen und wer trägt die Kosten? Bei dieser Frage streiten sich die Geister. Mieter und Vermieter stehen auf Konfrontationskurs. Zum Glück gibt es hierzu zahlreiche Gerichtsentscheidungen aus der Mietrechtspraxis die zu einer Lösung verhelfen: Für die Renovierung von Abnutzungserscheinungen bei dem Parkettboden ist danach grundsätzlich der Vermieter zuständig ohne dass er Kosten auf den Mieter abwälzen kann. Sind Parkett oder Dielen allerdings nicht abgenutzt, sondern beschädigt, wie zum Beispiel durch Wasserschäden und Co., haftet der Mieter. Die Höhe der Kosten die auf den Mieter dann zukommen, sind aber nicht mit einem neuen Parkett anzusetzen, sondern danach zu bemessen wie alt das Parkett ist.

Was das alles im Detail bedeutet und wie sie das auf ihr Mietverhältnis anwenden, zeigt der nachfolgende Artikel.

I. Keine vertragliche Verpflichtung zum Abschleifen von Parkett oder Dielen

Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter zum Abschleifen und Versiegeln des Parketts oder der Dielen verpflichten sind immer unwirksam. Solche Tätigkeiten sind keine umlegbaren Schönheitsreparaturen, sondern Renovierungsarbeiten. Das gehört aber zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Als Schönheitsreparaturen können allenfalls kleine Ausbesserungen von Kratzern mittels Parkettpflegemittel oder einem Parkettreparaturset verlangt werden. Das ist aber das Maximum.

II. Entscheidend: Sind Parkett und Dielen bei Auszug beschädigt oder nur abgenutzt?

Streitet man sich mit seinem Vermieter, wer für das Abschleifen und Versiegeln von Parkett oder Dielen beim Auszug zuständig ist, sagt das Landgericht Potsdam ganz klar: Es muss zwischen der normalen Wohnabnutzung und darüberhinausgehenden Beschädigungen unterschieden werden. Für alles was dabei über die sogenannte Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs hinausgeht, haftet der Mieter (LG Potsdam, Urteil vom 19.02.2009, Az.: 11 S 115/08).

So unterscheidet man die vertragsgemäßen Beschädigungen durch normale Abnutzung und „richtige“ Beschädigungen.

Abnutzungsspuren und Gebrauchspuren sind alle Schäden die durch den vertragsgemäßen Gebrauch (Abnutzung) zwangsläufig entstehen.

Das sind zum Beispiel:

  • Ausgebleichte Stellen im Parkett oder den Dielen, an denen Möbel standen
  • Vermehrte Kratzer im Wohnungseingangsbereich und im Flur (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003, Az.: 110 U 46/03)
  • Kleine Kratzer
Beschädigungen sind gravierende Schäden, die durch ein Schadensereignis oder eine Nutzung entstanden sind die nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch erfasst sind.

Das sind zum Beispiel:

  • Wasserflecken und aufgequollen Stellen, wenn der Wasserschaden vom Mieter verursacht wurde (z.B. Spülmaschine oder Waschmaschine ausgelaufen, Überschwemmungen etc.
  • Abdrücke von Pfennigabsätzen, weil in der Wohnung damit herumgelaufen wurde (LG Mannheim, vom 14. Juni 1973, Az.: 12 S 9/72)
  • Tiefe Kratzer durch unsorgsames Möbelrücken
  • Tiefe Dellen durch Heruntergefallene Gegenstände
  • Katzer durch Tierhaltung (LG Koblenz, Urt. v. 6.5.2014, Az.: 6 S 45/14)
Folge

Keine gesonderte Haftung des Mieters. Die Abnutzungserscheinungen sind ganz normal und mit der Zahlung der Miete während des Mietverhältnisses bereits abgegolten.

Folge

Haftung des Mieters für diese Schäden: das bedeutet, Mieter muss die Schäden beseitigen oder Schadensersatz bezahlen

Weitere Beispiel finden Mieter auch in den Beiträgen:

III. Diese Kosten entstehen für Mieter bei Schäden

Sind Parkett oder Diele tatsächlich gravierend beschädigt, ist man als Mieter in erster Linie zum Schadensersatz verpflichtet und das bedeutet: Schadensbeseitigung durch Reparatur bzw. Kostenübernahme für die Reparatur. In einem solchen Fall muss der Mieter also sehr wohl das Parkett oder die Dielen in der Mietwohnung bei Auszug abschleifen und neu versiegeln (LG Osnabrück, Urteil vom 6. Juni 2001, Az.: 1 S 1099/00, 1 S 14/01 (11), 1 S 14/01), wenn es keine andere Reparaturmöglichkeit gibt. Als Mieter muss man das natürlich nicht zwangsläufig selbst machen, sondern kann die Arbeiten von einem Handwerksunternehmen machen lassen. Besonders bei handwerklichen Arbeiten kann für die Ausführung seitens eine fachmännische Arbeit bei der Schadensbeseitigung gefordert werden. Man muss aber auch keinen Handwerker beauftragen, wenn man die arbeiten selbst ordnungsgemäß ausführen kann (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010, Az.: VIII ZR 294/09). In den meisten Fällen beauftragt auch der Vermieter eine Firma und schickt dem Mieter dann nur die Rechnung. Oft behält der Vermieter auch erst mal einen Teil der Kaution für die Reparatur ein (dazu mehr in: Kaution einbehalten für Renovierung oder Schönheitsreparaturen).

1. Begrenzung des Umfangs nach Nutzungsdauer bei Parkett und Dielen

Wichtig ist hier für Mieter, dass man allerdings nicht immer zu vollem Schadensersatz verpflichtet ist, wenn das Parkett oder die Dielen schon so alt waren, dass Sie auch ohne den Schaden vom Vermieter auszutauschen oder zu renovieren gewesen wären. Das bedeutet, dass man als Mieter also nicht immer für die kompletten Reparatur- / Renovierungskosten aufkommen muss.

So muss man zum Beispiel ein altes Parkett nicht wieder wie neu machen. Deshalb sind auch die Kosten für die Schadensbeseitigung durch Abschleifen und Neuversiegeln nur in einem „angemessenen“ Umfang zu tragen (Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 30. November 2006, Az.: 4 C 168/05): Zum Beispiel ist für beschädigtes Parkett bei der Schadensberechnung auf die eigentliche Nutzungsdauer abzustellen. Das heißt, es wird berücksichtigt, wie alt das Parkett ist, wann es zuletzt abgeschliffen wurde und wann es wieder neu abgeschliffen werden müsste bzw. ob das überhaupt noch möglich ist.

Hat eine Parkettversiegelung als solche zum Beispiel eine Nutzungsdauer von ca. zwölfeinhalb Jahren und wenn diese bei Auszug des Mieters bereits abgelaufen war, kann der Vermieter auch keine Kosten für eine Schadensbeseitigung verlangen, da er ohnehin neu abschleifen und versiegeln muss und daher kein konkreter wirtschaftlicher Schaden entstanden ist (Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 30. November 2006, Az.: 4 C 168/05). Ist die Nutzungsdauer nur teilweise abgelaufen, sind die Kosten zwischen Mieter und Vermieter zu verteilen.

Aber Achtung: Die maßgebliche Nutzungsdauer von Parkett, Dielen und Neuversiegelung variiert je nach Einzelfall und kann nur anhand eines Sachverständigengutachtens für einen konkreten Streitfall bestimmt werden. Im Durchschnitt wird bei einer Neuversieglung eine Nutzungsdauer von 10 bis 12 Jahren angenommen, wobei ein Parkettboden regelmäßig auch nicht mehr als viermal abgeschliffen werden kann, bevor er komplett erneuert werden muss.

2. Beispiele Kostenverteilung

Beispiel: Herr Maier ist seit 3 Jahren Mieter einer Mietwohnung mit Parkett. Er zieht Anfang des Jahres 2017 aus. Bei der Wohnungsabnahme stellt der Vermieter tiefe Kratzer im Parkett im Wohnzimmer fest, die durch unsorgsames Möbelrücken entstanden sind. Er verlangt, dass Herr Maier das Parkett neu abschleift und versiegelt. Nachdem Herr Maier das ablehnt, beauftragt er einen Handwerker und schickt Herrn Maier die Rechnung. Das Parkett wurde zuletzt im Jahre 2003 neu abgeschliffen und versiegelt. Ein Sachverständiger stellt fest das die Parkettversieglung nur eine Nutzungsdauer von 12 Jahren hat.

Lösung: Herr Maier muss die Handwerkerkosten nicht zahlen, da die Nutzungsdauer der Parkettversiegelung schon abgelaufen war.

Beispiel: Was wäre, wenn das Parkett erst Anfang des Jahres 2009 neu abgeschliffen worden wäre?

Lösung: Herr Maier muss die Kosten zu 1/3 anteilig übernehmen. Die Nutzungsdauer ist beim Auszug bereits 8 Jahre abgelaufen. Bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 12 Jahren, hätte das Parkett erst in ca. 4 Jahren wieder abgeschliffen werden müssen.

IV. Fazit: Abschleifen von Parkett und Dielen keine Mieterpflicht bei Auszug

Festhalten lässt sich für Mieter insgesamt daher Eines: Das Abschleifen und Neuversiegeln ist keine Aufgabe, die man als Mieter bei Auszug immer erledigen muss oder zu bezahlen hat. Das ist keine allgemeine Mieterpflicht bei Auszug und kann auch vertraglich nicht einfach auf den Mieter umgelegt werden. Nur dann, wenn der Mieter den Parkett- oder Dielenboden der Mietwohnung gravierend beschädigt hat, muss er für den Schaden haften, was im Einzelfall dazu führen kann, dass Parkett oder Dielen abzuschleifen sind.

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