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Schönheitsreparaturen durch Vermieter während Mietzeit – Praxistipps

Sofern im Mietvertrag keine Übertragung der durchzuführenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart wurde oder eine entsprechende Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam ist, bleibt es bei der grundsätzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB.

Die Pflicht zur Durchführung er Schönheitsreparaturen besteht nicht nur am Ende, sondern auch während eines bestehenden Mietverhältnisses. Wie nun aber rein tatsächlich die erforderlichen Arbeiten durchzuführen sind, stellt nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter oftmals vor viele Fragen.

Wir zeigen hier, wie die Schönheitsreparaturen in der Praxis durch den Vermieter ausgeführt werden, welche Rechte / Pflichten der Mieter und welche Rechte / Pflichten der Vermieter hat.

Zeitpunkt des Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen

Auch für den Vermieter gelten keine starren Fristenpläne, sondern der Anspruch des Mieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen entsteht immer dann, wenn dies der Zustand der Mietsache erfordert, vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 192/04. So beispielsweise, wenn die Tapete beginnt sich zu verfärben oder Wandfarben ausbleichen, vgl. BGH, Beschluss vom 01.07.1987 – VIII ARZ 9/86.

Allerdings stellt der Ablauf der in den meisten Mietverträgen genannten regelmäßigen Fristen auch für die Erforderlichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ein gewisses Indiz dar.

Merke: Auch wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, liegt hierin regelmäßig kein Verzicht des Mieters auf während der Dauer des Mietverhältnisses fällig werdende Schönheitsreparaturen.

Ebenso wenig führt allein die Tatsache, dass der Mieter den Vermieter über längere Zeit hinweg nicht zur Durchführung entsprechender Arbeiten in Anspruch genommen hat, dazu, dass diesbzgl. Ansprüche für die Zukunft nicht (mehr) bestehen. Lediglich in Einzelfällen können entsprechende Ansprüche des Mieters unter Umständen verwirkt sein, LG Berlin, Urteil vom 28.11.1995 – 64 S 220/95.

Art und Weise der vom Vermieter geschuldeten Schönheitsreparaturen

Geschuldet werden auch vom Vermieter Arbeiten von mittlerer Art und Güte, vgl. § 243 Abs. 1 BGB. Sofern der Vermieter über die entsprechenden Fertigkeiten verfügt, kann er die erforderlichen Arbeiten selbst durchführen; anderenfalls muss er Dritte beauftragen, die die entsprechenden Arbeiten fachmännisch ausführen.

Anders als bei durch den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses durchzuführenden Schönheitsreparaturen gilt für die Vermieterseite das Recht zur freien Farbwahl nur sehr eingeschränkt, da es hier gerade nicht um die Gestaltung des intimen Lebensbereichs geht. Regelmäßig ist daher vielmehr darauf abzustellen, mit welcher Farbgebung die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben wurde.

In der Praxis: Durchführung der Schönheitsreparaturen

Sofern die Durchführung von Schönheitsreparaturen fällig ist, sollte der Vermieter hierzu schriftlich mittels Einschreiben aufgefordert werden. Gleichzeitig sollte bereits in diesem Schreiben dem Vermieter eine Frist, innerhalb derer die maßgeblichen Arbeiten durchzuführen sind, gesetzt werden.

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass die Arbeiten zu den üblichen Arbeitszeiten verrichtet werden und muss sich nicht auf das Wochenende oder gar den Feierabend verweisen lassen, vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 16.01.2004 – 1 BvR 2285/03. Ebenso ist der Mieter nicht verpflichtet, bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen in der Weise mitzuwirken, dass er zuvor Möbel verräumt, abdeckt oä, vgl. KG, Beschluss vom 16.07.1992 – 8 REMiet 3166/92. Auch die entsprechenden Vorbereitungsarbeiten sind vom Vermieter vorzunehmen. Den Mieter trifft lediglich eine entsprechende Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 1 BGB.

Gewährleistungsansprüche gemäß §§ 536, 536a BGB

In der Zeit, in der die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, wird vom Mieter nicht die volle Miete, sondern gemäß § 536 Abs. 1 BGB nur eine entsprechend geminderte geschuldet.

Je nach dem Grad der Abnutzung der Wohnung und der Zeit, die die Reparaturen in Anspruch nehmen, sind ggf. auch Hotelkosten für die Zeit der Renovierung zu erstatten.

Für den Fall, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen nicht durchführt, stehen dem Mieter neben dem oben genannten Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB ferner die Gewährleistungsansprüche gemäß § 536a BGB zu.

Sofern der Vermieter sich weigert, kann der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich eingeklagt werden – was allerdings im Hinblick auf die Länge der entsprechenden Gerichtsverfahren nur selten zeitnah zu dem gewünschten Ergebnis führt.

Der Mieter kann aber auch, wenn sich der Vermieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet, die Arbeiten selbst vornehmen und Ersatz der hierfür entstandenen Kosten gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangen.

Tipp: Erfahrungsgemäß bietet es sich an, zeitgleich mit der schriftlichen Aufforderung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter die Möglichkeit einzuräumen, die erforderlichen Arbeiten auf seine Kosten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen und ihm hierzu einen Kostenvoranschlag zu übermitteln.

18 Antworten auf "Schönheitsreparaturen durch Vermieter während Mietzeit – Praxistipps"

  • Dan
    06.07.2015 - 18:26 Antworten

    Hi Dennis,

    kennen Sie ein Urteil welche Mietminderung im Falle der nicht Durchführung der Schönheitsreparaturen durch Vermieter angebracht ist? In meinem Mietvertrag steht nichts über Schönheitsreparaturen, daher ist der Vermieter dafür zuständig. Die Wohnung ist nach 10 Jahren Mietzeit und 3 Kindern längst renovierungsbedürftig, was dem Vermieter schriftlich mitgeteilt wurde. Jedoch weigert er sich zu renovieren.

    Danke

    Viele Grüße

    Dan

    • Mietrecht.org
      06.07.2015 - 20:18 Antworten

      Hallo Dan,

      danke für ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider kein Urteil nennen, es kommt auch immer auf den individuellen Zustand an.

      Vielleicht ist die eigene Durchführung + Kostenersatz nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB die bessere Lösung? Ich würde wahrscheinlich eine Kompromisslösung anstreben, z.B. Kostenbeteiligung durch den Vermieter und eigene Ausführung.

      Je nach Lage der Wohnung und nicht ausgeschöpften Erhöhungsmöglichkeiten, müssen Sie mit einer Mieterhöhung des Vermieters rechnen – nicht wegen des verbesserten Zustands, sondern weil er einfach etwas „genervt“ sein wird. Aber so ist es halt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dan
    01.08.2015 - 19:35 Antworten

    Hi Dennis,

    vielleicht ein sehr komplizierter aber interessanter Fall. Der Mieter kündigt nach 10 Jahren und muss noch 3 Monate dort wohnen. Der Vertrag steht nichts über Schönheitsreparatur, so dass der Vermieter die Wohnung zu renovieren hat. Nach all den Jahren sieht die Wohnung renovierungsbedürftig aus. Der Mieter fordert die Renovierung (das Verhältnis ist nach Kündigung schlecht, der Vermieter droht wegen jedem Kleinkramm Schadenersatz zu frodern, daher nimmt der Mieter den Vermieter in die Pflicht und will ihm auch zeigen, dass er auch was zu machen hat), der Vermieter weigert sich jedoch zu renovieren und sagt, der Mieter will sich bereichern. Der Mieter sieht es umgekehrt, denn je später der Vermieter renoviert (oder wältz es wirksam auf den nächsten Mieter ab), desto mehr spart er Geld. Der Mieter hat auch angeboten, als Ersatz eine Mietminderung für die letzten 3 Monaten zu gewähren, falls der Vermieter nicht renovieren will, jedoch will dies der Vermieter auch nicht.
    Der Mieter will nicht einsehen, für eine marode Wohnung volle Mieter zu bezahlen, auch wenn er gekündigt hat, denn die Kündigung ändert nicht an der Tatsache, dass der Vermieter bei Bedarf zu renovieren hat und der Bedarf ist zweifelsohne da.

    Wie ist es Ihre Einschätzung (mehr kann man auch nicht sagen, es gibt keine Vergleichurteile), wer hier Recht hätte.

    Danke

    Gruss

    Dan

    • Mietrecht.org
      02.08.2015 - 18:45 Antworten

      Hallo Dan,

      in meinen Augen ist es einfach unangebracht und dem Vermieter nicht zuzumuten, dass er in der laufenden Kündigungsfrist noch renoviert – auch wenn er grundsätzlich verpflichtet wäre. Aber warum ist der Mieter damit erst in seiner Kündigungsfrist und nicht bereits vor Jahren auf den Vermieter zugekommen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karl-Heinz Koziel
    23.02.2016 - 09:53 Antworten

    Hallo Dennis,
    Ich habe eine Frage zur Verpflichtung von Schönheitsreparaturen bei Freiflächen durch den Vermieter:
    Es geht um eine gemietete Arztpraxis in einem gemischt genutzten Wohnhaus. Die Vermieterin weigert sich, Schönheitsreparaturen der Freiflächen wie Treppenhaus, Flur ect. durchzuführen. Ferner wurden Reparaturen nach einem Wasserschaden (Rohrbruch) aus Kostengründen nur unzureichend durchgeführt.. Der Mietvertrag sagt nichts zu den Schönheitsreparaturen aus.
    Vielen Dank für einen kurzen Kommentar.
    Gruß
    Karl

    • Mietrecht.org
      24.02.2016 - 05:03 Antworten

      Hallo Karl-Heinz,

      die Renovierung des Treppenhauses hat nichts mit den Schönheitsreparaturen in einer gemieteten Wohnung oder Gewerbefläche zusammen. Ich fürchte die Instandhaltung obliegt dem Vermieter und wann diese fällig ist, ist sicher ein streitbarer Punkt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miet-Tier
    14.07.2016 - 09:02 Antworten

    Hallo Dennis,

    Der Fall liegt wie folgt :

    Der Vermieter hat den Anbau eines Balkons fristgerecht bekannt gegeben, im Rahmen des Balkon anbaus wurden an mehreren Tagen auch Fenster ersetzt. Die Modernisierung der Fenster führte dazu, dass entlang der Fensterrahmen neu verputzt werden musste. Insgesamt beläuft sich die Zeit in der Arbeiten innerhalb der Wohnung getätigt wurden inzwischen auf rund 1 Woche. Da das Vertrauen in die Mitmieter im Haus nicht groß genug ist um ihnen den Schlüssel zu übergeben und Freunde / Bekannte ebenfalls nicht zur Verfügung standen musste jedesmal Urlaub genommen werden. Da das Unternehmen des Mieters einen Betriebsurlaub im Sommer und Winter vorschreibt verbleiben in der Folge keine Urlaubstage mehr die genommen werden könnten um bei arbeiten anwesend zu sein. Steht dem Mieter in diesem Fall eine Entschädigung in Höhe des verdienst ausfalles zu? Bzw. Ist der Mieter wenn er bereits gekündigt hat und noch 3 Monate ‚Rest Mietdauer‘ verbleiben in dem selben Rahmen verpflichtet den Vermieter Zugang zur Wohnung zu gewähren wie im Falle eines Fortbestehenden Mietverhältnisses? Bei den noch offenen arbeiten handelt es sich um Malertätigkeiten soweit bekannt. Nicht bekannt ist in welchem Umfang die Malerarbeiten durchgeführt werden sollen. Ferner wurde ein möglicher Termin ohne Rücksprache und Rücksichtnahme auf den Mieter, mit der Malerfirma getroffen, eine Absage oder vergleichbares war nicht möglich, da die Vermietung im selben schreiben bekannt gab erst einen Tag vor Beginn der Malerarbeiten offiziell wieder erreichbar zu sein und dem Mieter keine Kontaktdaten der Malerfirma vorlagen. Urlaub auch auf Minus Stunden konnte aufgrund der kurzfristigen Bekanntgabe ebenfalls nicht genommen werden. Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter in diesem Fall und welche Fristen müssen grundsätzlich eingehalten werden wenn es um die Ankündigung /Durchführung von arbeiten innerhalb der Wohnung geht? Kann der Vermieter fordern, dass der Mieter den Schlüssel anderen nicht in der Wohnung lebenden Menschen übergibt und darauf vertraut, dass alles ‚rechtens‘ geht?

    Mit freundlichen Grüßen

    Miet-Tier

    • Mietrecht.org
      14.07.2016 - 14:48 Antworten

      Hallo Miet-Tier,

      das man als Mieter auch mal eine Woche Handwerker in die Wohnung lassen muss, würde ich als normales Lebensrisiko bezeichnen. Wenn Sie Schadenersatzansprüche prüfen lassen wollen, sollen Sie sich am besten rechtlich beraten lassen.

      Die Abstimmung von Terminen muss angemessen sein. Termine von einen Tag auf den anderen sind mit Sicherheit nicht angemessen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia
    11.10.2016 - 08:22 Antworten

    Hallo

    Ausgangssituation:
    Mein Mann und ich vermieten in unserem Zweifamilienhaus selbst eine 3 Zimmer Wohnung.
    Unsere Mieter haben die Wohnung nun fristgerecht gekündigt und sogar schon ihre neue Wohnung bezogen ,somit steht die Wohnung in unserem Haus 1,5 Monate leer bis zur eigentlichen Übergabe. Mein Mann und ich haben uns dazu entschieden die Wohnung auf eigene Kosten nocheinmal zu Malern . Leider verweigern nun die „Noch“mieter den Zugang zur Wohnung.

    Meine frage:
    Gibt es von rechtlicher Seite eine ausnahmereglung , sodas wir in der Wohnung leichte Malerarbeiten durchführen dürfen?
    Immerhin entstehen für die Mieter keine Nachteile. Die Wohnung steht leer und die Kosten der Arbeiten übernehmen ja wir als Vermieter.

    Danke schon mal im voraus.

    • Mietrecht.org
      11.10.2016 - 08:43 Antworten

      Hallo Claudia,

      der Mieter ist Besitzer der Wohnung – Sie haben während der Mietzeit ohne die Einwilligung des Mieters selbstverständlich keinen Zutritt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mieter
    16.01.2017 - 20:04 Antworten

    Hallo,
    ähnliches Anliegen wie das von Claudia, nur bin ich der Mieter und ziehe gut zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses aus.
    Der Vermieter möchte die Wohnung selbst renovieren und auch sanieren.
    Ich weiß, dass die Handwerker nur mit meiner Einwilligung die Arbeiten verrichten dürfen. Darf ich aber auch darauf bestehen, dass das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt, an dem die Handwerker anfangen, auch beendet ist?
    In Zahlen:
    Fristgerechte Kündigung zum 30.4.
    Die Wohnung ist ab dem 10.3. leer und die Handwerker könnten anfangen.
    Habe ich Anspruch auf Beendigung des Mietverhältnisses zum 10.3.? Oder zumindest auf Mietminderung? Oder ist alles nur eine Kulanzsache?
    Danke im Vorraus

    • Mietrecht.org
      16.01.2017 - 20:48 Antworten

      Hallo Mieter,

      wenn Sie Handwerker in die Wohnung lassen wollen, dann würde ich mich dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung schließen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gero
    22.03.2017 - 00:44 Antworten

    Hallo Dennis,

    meine Mutter (81 Jahre) lebt seit 41 Jahren in einer Mietwohnung. Bislang haben wir die nötigen Renovierungsarbeiten immer selbst durchgeführt. Bis auf Diele und Wohnzimmer sind alle Zimmer in gutem Zustand. Die Wände in Diele und Wohnzimmer sind aber stark verblichen. Kann ich den Vermieter in die Pflicht nehmen, auf seine Kosten Diele und Wohnzimmer streichen zu lassen oder ist das – auch nach über 40 Jahren – nach wie vor unsere Aufgabe als Mieter?

    Ich danke Ihnen vorab für die Antwort!
    Viele Grüße

    Gero

    • Mietrecht.org
      22.03.2017 - 06:34 Antworten

      Hallo Gero,

      die Mietdauer spiel erstmal keine Rolle – entscheidend ist, wer für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Der Vermieter oder nach Mietvertrag der Mieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Philipp K.
    29.08.2017 - 10:54 Antworten

    Hallo,

    folgender Fall:

    Wir haben im Wohnzimmer eine Stelle mit Schimmel welche unbedingt gelöst werden muss. Ich wohne seit knapp 7 Jahren in der Wohnung, die Wände fangen langsam an sich zu verfärben (Nichtraucher). Nächste Woche kommt jemand von der Verwaltung vorbei und möchte sich das Problem angucken. Deswegen würde ich gerne vorher wissen ob ich dann mit der Frage nach einer Renovierung „um die Ecke“ kommen kann.

    Bin ich für die Renovierung der betroffenen Wand zuständig? Leichte Spuren der Abnutzung sind natürlich auch an den anderen Wänden zu sehen, laut Internet habe ich als Mieter Anspruch auf eine Schönheitsreparatur.

    Wie wäre dort Ihre Einschätzung?

    Danke & Gruß
    Philipp

    • Mietrecht.org
      29.08.2017 - 15:36 Antworten

      Hallo Philipp,

      die Beseitigung eines Schadens, den Sie nicht verursacht haben, obliegt dem Vermieter und hat mit den Schönheitsreparaturen nichts zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    17.01.2018 - 08:52 Antworten

    Lieber Dennis,
    die Schönheitsreparatur-Klausel unseres Mietvertrags ist zwar unwirksam, wir haben die Wohnung aber unrenoviert übernommen. Ist der Vermieter dennoch zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet?
    Für einen kurzen Hinweis sehr dankbar
    grüßt Martin

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