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Mieter heizt seine Wohnung nicht – Was tun?

In der kalten Jahreszeit läuft die Heizung in den meisten deutschen Haushalten auf Hochtouren aber nicht bei allen: einige Mieter heizen gar nicht oder kaum. Gründe können hier verschiedenster Natur sein, wie z.B., dass die Mieter im Urlaub sind, sich nur am Wochenende oder einmal im Monat in der Mietwohnung aufhalten sein. Andere versuchen einfach Kosten zu sparen und drehen die Heizung bereits ab, obwohl noch Spätfrost droht. Was für den Mieter „kein Problem“ darstellt kann allerdings für den Vermieter schnell eines werden, denn bei Frost und Eis drohen Leitungen und Rohre zu zufrieren, wenn diese länger nicht benutzt werden. Aber auch in kaltnassen Tagen schützt ein regelmäßiges Heizen vor Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung.

Als Vermieter kann man abmahnen, wenn der Mieter in der Wohnung nicht ausreichend heizt. Auch eine Kündigung ist möglich. Wie Sie richtig reagieren, wenn ihr Mieter nicht heizt, wird Ihnen nachfolgend gezeigt.

I. Mieter müssen heizen

Die Pflicht zu Heizen ergibt sich aus der Sorgfaltspflicht des Mieters, die Mietwohnung sorgsam und pfleglich zu behandeln. Der Mieter hat nach dem Gesetz nämlich die Pflicht, sich darum zu kümmern, dass der Zustand der Wohnung erhalten bleibt und Beschädigungen vermieden werden. Das regelmäßige Heizen und auch Lüften ist davon umfasst. Da durch ein Vernachlässigen des Heizens in der Heizperiode die Gefahr besteht, dass durch Frost und Eis Wasserleitungen und Rohre platzen oder Feuchtigkeitsschäden entstehen können, ist ein vorsorgliches Heizen –zumindest in der Frostschutzstufe– notwendig. Der Vermieter darf vom Mieter die Erfüllung seiner Heizpflicht verlangen.

Hier gilt: Eine Mietwohnung bzw. ein Mietshaus sollte nie ganz auskühlen und die Gefahr von Frostschäden ist auszuschließen. Dazu ist der Mieter verpflichtet: das bedeutet, er hat auch zu Heizen, wenn er nicht da ist!

Aus was der Mieter bei seiner Sorgfaltspflicht sonst noch achten muss und wie richtig zu heizen und zu lüften ist, erklären folgende Beiträge:

II. Richtig abmahnen, wenn Mieter nicht heizt

Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach und heizt nicht, ist er abzumahnen und darauf hinzuweisen, dass er zum Heizen verpflichtet ist. Der Vermieter hat hier einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Leistung: egal, ob der Mieter im Urlaub ist, einen Auslandsaufenthalt abzuleisten hat oder sich gerade mitten im Umzug befindet: steht die Wohnung in kalten Tagen leer, ist zu heizen oder jemand zu beauftragen der heizt.

Wichtig ist für den Vermieter, dass er richtig abmahnt, das bedeutet, zeitnah und bestimmt. Bloße unverbindliche Hinweise oder ein Aushang im Hausflur mit dem Motto „An alle Mieter…!“ reicht nicht. Der Vermieter sollte in der Abmahnung daher genau erläutern welcher Pflichten-Verstoß vorliegt und was vom Mieter erwartet wird. Hier bedeutet das konkret: Es ist dem Mieter zu erklären, wie er zu heizen hat.

Daneben sollte die Abmahnung immer mit einer Frist verbunden werden. Ändert der Mieter sein Verhalten innerhalb der Frist nicht, ist wiederholt abzumahnen oder zu kündigen. Das richtige Vorgehen häng hier von dem Einzelfall ab.

III. Kündigung als letztes Mittel

Der Ausspruch einer Kündigung wegen mangelndem Heizen ist das letzte zulässige Mittel, dass der Vermieter ergreifen kann, wenn der Mieter sich nicht einsichtig zeigt. Die Gefahr eines Schadens durch Frost oder Unterkühlung des Mietshauses bzw. der Wohnung muss man als Vermieter nämlich nicht in Kauf nehmen.

Unterlässt der Mieter das Beheizen der Wohnung über einen längeren Zeitraum, ist das eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt, so z.B. im Fall des LG Hagen (Westfalen), Urteil vom 19. Dezember 2007, Az.: 10 S 163/07. In diesem Fall wurde der Mieter mehrmals vergeblich abgemahnt.

IV. Fazit

Die Wohnung zu heizen ist eine Mieterpflicht, um die Mietsache vor Gefahren der Beschädigung zu schützen. Wenn der Mieter diese Sorgfaltspflicht verletzt und nicht richtig heizt, kann der Vermieter abmahnen und kündigen.

22 Antworten auf "Mieter heizt seine Wohnung nicht – Was tun?"

  • M. Lutz
    22.11.2018 - 23:07 Antworten

    In der Rechtsprechung fehlen offensichtlich bisher Urteile zum Beheizen von selbstgenutzten Eigentumswohnungen in Wohnungseigentümer-Gemeinschaften. Zwischen den einzelnen Etagenwohnungen sind oft nur Böden geringer Isolierung und es kann sehr fußkalt werden, v.a. wenn drunter eine unbeheizte Parterrewohnung ist..

    • Mietrecht.org
      23.11.2018 - 07:46 Antworten

      Hallo M. Lutz,

      hier können m.E. vorwiegend Schäden am Sondereigentum des Nicht-Heizers entstehen. Sie beschreiben einen Nachteil, der durch die 70/30 bis 50/50 Aufteilung von Heiz- und Flächenkosten nach der HeizkostenVO ausgeglichen wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silvia B.
    06.12.2018 - 12:20 Antworten

    Wie schaut es aus, wenn der Mieter unter mir Teile seiner Wohnung nicht heizt – es ist dermaßen fußkalt, das es abends nur noch mit Decke auszuhalten ist. Kälte zieht sich durch die gesamte Wohnung. Vor allem, wenn die Heizung bei Minusgraden abgestellt wird, weil Mieter über das Wochenende wegfährt. Hier haben alle eine Gas-Etagen-Heizung und zahlen somit ihren Verbrauch (keine 70/30 bzw. 50/50 Regelung) – meiner ist inzwischen rapide gestiegen.
    Der Vermieter ist davon in Kenntnis gesetzt, kann jedoch nichts tun (so die Aussage).

    • Mietrecht.org
      06.12.2018 - 14:23 Antworten

      Hallo Silvia,

      der Vermieter kann den Mieter nur auf seine Sorgfaltspflicht hinweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tobias Claren
    07.12.2018 - 00:54 Antworten

    “Heizen müssen” heißt ja nicht eine bestimmte Grad-Zahl zu erreichen.
    Für die Rohre reichen im Winter auch Temperaturen über 0°C.
    Und “Schimmel” ist auch kein Grund. Gut lüften kann die Person ja dennoch.
    Mit Funksensor-Heizreglern könnte man es gerade so einstellen, dass die Wand mit Wasserrohren nie in den Frostbereich fällt. Und dazu noch Luftfeuchte-Messer, und wenn der Wert zu hoch ist, geht ein Entfeuchter an, und/oder wird automatisch gelüftet

  • Sebastian
    17.12.2018 - 17:03 Antworten

    Guten Tag,

    wie ist die Erhaltungs- und Heizpflicht vor dem Hintergrund eines nicht-vorhandenen Energieausweises und extremer Heizkosten zu sehen?

    Im konkreten Fall betragen die Heizkosten 1.400€/Jahr bei Temperaturen um die 16°C Grad im Raum.

    Mit besten Grüßen

  • Julian
    24.01.2019 - 19:12 Antworten

    Moin,

    Die Mieter in der Mietwohnung unter und über mir heizen nicht, da der eine immer „Hitze hat“ und der andere kaum da ist. Der Mieter unter mir hat zudem noch Tag und Nacht ein Fenster für die Katzen geöffnet. Ich bekomme meine Wohnung absolut nicht warm, der Fussboden ist so kalt, dass die Kälte durch die Hausschuhe drückt.

    Kann ich da als Mieter etwas machen?

    • Mietrecht.org
      25.01.2019 - 16:38 Antworten

      Hallo Julian,

      genau wegen solchen Situationen werden die Heizkosten nicht nur nach Verbrauch sondern zu 30 bis 50% nach Fläche abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea
    28.10.2019 - 13:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    1. Was sollen bzw. können Mieter*innen denn tun, wenn ihr Gehalt zu gering ist und nur knapp die Einkommensgrenzen für Sozialleistungen überschreitet (also finanzielle Hilfe vom Amt nicht möglich ist!) z. B. bei nur 1200 Euro netto im Monat und bereits hoher Grundmiete???

    2. Berücksichtigen Gerichte eine solch ausweglose Notlage beim Mieter im Rahmen einer Klage durch den Vermieter wegen zu wenig heizen???

    3. Wissen Sie allgemein noch einen Ausweg bezüglich Heizkostenbewältigung bei armutsgefährdeten Mieter*innen ohne Sozialleistungschance???

    Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort-Bemühungen!!

    Mit freundlichen Grüßen
    Andrea

    • Mietrecht.org
      28.10.2019 - 14:24 Antworten

      Hallo Andrea,

      ich habe hier leider keinen Tipp für die Situation. Dauerhaft gefährden Sie das Eigentum des Vermieters. Im Grunde bleibt mittelfristig nur die Suche nach einer günstigeren Wohnung – ggf. in einer anderen Lage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gustav
    15.02.2020 - 13:01 Antworten

    Hallo,

    laut der letzen Heizkostenabrechnung hat mein Mieter im Schlaf- und Arbeitszimmer keinen Verbrauch. Das Wohnzimmer heizt er vorgängig mit einem Kaminofen.
    Er meint, dass er kalt schläft und deshalb das Fenster ständig gekippt offen ist. Da wird eine Verpflichtung zum Heizen echt schwer.

    • Mietrecht.org
      17.02.2020 - 13:29 Antworten

      Hallo Gustav,

      ich denke das Verhalten des Mieters wird dann ein Problem, wenn Schäden an der Wohnung auftreten (Feuchtigkeit, Schimmel).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kerstin Schnabl
    24.10.2021 - 15:56 Antworten

    Was ist, wenn es nicht um einen Mieter sondern einen Eigentümer geht, der wegen des Alters zu seiner Tochter ausziehen musste und die Wohnung nicht mehr beheizt wird, sie aber auch nicht vermietet werden kann und oberhalb der Wohnung ein Mieter wohnt? Ich brauche dringend einen Rat.

    • Mietrecht.org
      24.10.2021 - 17:12 Antworten

      Hallo Kerstin,

      ein Eigentümer kann m.E. sein Sondereigentum durch sein Verhalten schädigen – sein Problem. Allerdings darf es nicht das Gemeinschaftseigentum schädigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tobias
    04.02.2022 - 07:41 Antworten

    Guten Morgen,
    ich habe einen älteren Mieter (über 90) der sich nicht motivieren lässt zu heizen. Er wohnt seit über 20 Jahren im EG. Ich habe die darüberliegende Wohnung letztes Jahr komplett renoviert. Jetzt tritt dort Schimmel von den Fußleisten aufsteigend auf (Stichwort Kältebrücken). Die Mieter im EG haben in den betroffenen Zimmern eine durchschnittliche Temperatur von ca. 21 Grad. Bei der Ablesung der Heizkostenzähler im EG (minimale Jahresnutzung) und Begehung der Wohnung (Zimmertemperatur unter 10Grad) habe ich den Mieter auf die Verpflichtung zu heizen aufmerksam gemacht, auch mit Hinweis auf die Verpflichtung zur Sorgfaltspflicht. Als Antwort habe ich ein Schreiben vom Mieterverein bekommen.
    Hier steht, dass sich die Wohnung in einem intakten Zustand befindet (na ja, nicht feucht, kein Schimmer da = nicht unüblich, da keine Luftfeuchtigkeit, durch wenig Nutzung wenig Lüftung etc…) und dem Mieter deswegen nicht vorgegeben werden kann, welche Temperatur in der Wohnung vorhanden sein muss. Zudem werden die Mieter im 1.OG nun beschuldigt, zu oft zu waschen und die Wäsche ohne zu Lüften aufzuhängen, was nicht der Fall ist.
    Was soll ich tun, juristisch scheinen die Waffen stumpf zu sein und die Bereitschaft meines älteren Mieters sein Heizverhalten scheint nicht gegeben…

    • Mietrecht.org
      04.02.2022 - 09:47 Antworten

      Hallo Tobias,

      schwierig, vor allem wenn die betroffene EG-Wohnung unbeschadet ist. Am Ende werden Sie nachweisen müssen, dass der Schaden im 1. OG vom Heizverhalten des EG-Mieters entstanden ist. Das wird schwierig werden. Ich sehe keine vernünftigen Möglichkeiten, wie Sie jetzt reagieren könnten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wilfried Thamm
    11.02.2023 - 14:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich kann das Thema “Mieter heizt seine Wohnung nicht” vielleicht toppen …
    Das Appartement, das ich an eine Mieterin vermietet habe, verfügt grundsätzlich über eine Gasetagenheizung.
    Nach dem Bezug des Appartements hat sie jedoch den Gasliefervertrag – den sie zunächst abgeschlossen hatte – bei ihrem Lieferanten gekündigt; der Gaszähler ist demontiert worden.
    Das Appartement wird seitdem nicht ausreichend beheizt; ein elektrischer Raumheizer wird punktuell und sporadisch benutzt; ansonsten wird alles unternommen, was zum Auskühlen der Wohnung beiträgt (z. B. nächtiches Querlüften mittels 2 Fenster auf Kippstellung, Fenster mit “Lappen” verhängt (auch wenn die volle Sonne auf dem Fenster steht; ebenfalls bei ihrer Abwesenheit).
    Natürlich hat sich mittlerweile Schimmel gebildet; zunächst in den Außenecken/-kanten. Mittlerweile werden weitere Deckenbereiche in Mitleidenschaft gezogen.
    Darf ein Mieter eine vorhandene Gasetagenheizung außer Betrieb nehmen bzw. eine eigene Heizart wählen? Eine künftige Wiederinbetriebnahme hat natürlich auch eine erneute Prüfung der Gasleitungen zur Folge. Vom Betrieb von Campingheizgeräten (Propangas!) oder anderen “Experimenten” konnte ich sie immerhin abhalten.
    Vielen Dank.
    Gruß aus Köln
    Wilfried Thamm

  • Dirk Sorth
    04.03.2024 - 17:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt, vielleicht passt diese Frage hier nicht direkt rein, aber ich versuche es trotzdem. Meine Tochter wohnt in einem Mehrfamilienhaus ( 8 Wohnungen ). Sie hat jetzt die Nebenkostenabrechnung mit einer erheblich hohen Heizkostenabrechnung erhalten. Es gibt in dem Haus ein Mieter der sehr viel bzw. andauernd heizt, sodass man es sogar im Treppenhaus schön warm hat. Da die Heizkosten ja nicht nur von den Heizkostenverteiler abhängt sondern dazu ja noch die Betriebskosten usw. kommen, ist das doch unfair gegenüber der anderen Mieter. Was kann man da machen ? Mit freundlichen Grüßen, Dirk Sorth

    • Mietrecht.org
      05.03.2024 - 19:39 Antworten

      Hallo Dirk,

      genau um solche Ungerechtigkeiten auszugleichen, werden die Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung mit 50 bis 70% nach Verbruch des jeweiligen Mieters abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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