Wärme hat die Eigenschaft, nach aufzusteigen. Deshalb geht die Wärme in der Wohnung buchstäblich durch die Decke. Ein ungedämmtes Dach ist wie ein Kochtopf ohne Deckel. Auch wenn einzelne Dämmmaßnahmen (vor allem die von Fassaden) in ihrer Sinnhaftigkeit vielfach angezweifelt werden, ist die Dachisolierung unbestreitbar eine sinnvolle Modernisierungsmaßnahme.

Wollen Vermieter und Mieter die Möglichkeiten einer Umlage der Modernisierungskosten auf alle Mieter beurteilen, müssen sie die rechtlichen Gegebenheiten kennen.

Wir erklären hier, was bei der Isolierung des Daches aus mietrechtlicher Sicht zu beachten ist und zeigen, wie die Kosten der Modernisierung auf die Mieter umgelegt werden.

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1. Missachtung der EnEV ist bußgeldbedroht

Die Dachisolierung ist vorab unter der Vorgabe der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu prüfen. Die EnEV 2014 macht ihre Vorgaben zur Pflicht. Saniert der Hauseigentümer vorsätzlich oder leichtfertig das Gebäude, ohne die Anforderungen der EnEV 2014 zu berücksichtigen, handelt er ordnungswidrig und wird mit bis zu 50.000 € Bußgeld bedroht (§ 27 EnEV). Das Bußgeld scheint so hoch angesetzt, dass es höher als die Kosten einer Sanierung ausfällt.

Die EnEV verpflichtet, die ungedämmte oberste Geschossdecke oder wahlweise das ungedämmte Dach eines Altbaus nachträglich zu dämmen.

Ausnahme 1:

Dabei gewährt die EnEV einen gewissen Bestandsschutz. So brauchen nicht alle alten Dächer oder Geschossdecken gleich gedämmt werden. Laut EnEV ist der Dämmpflicht Genüge getan, wenn das Dach die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt. Ein Energieberater kann die Gegebenheiten überprüfen.

Ausnahme 2:

Auch nimmt die EnEV Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits im Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, von den Pflichten zur Dämmung zunächst aus. In diesen Fällen muss das Dach erst nach einem Verkauf binnen zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel gedämmt werden. Für denkmalgeschützte Immobilien bestehen Sonderregelungen.

Die Vorgaben für die energetische Qualität der einzelnen Bauteile (Fassade, Dach, Bodendecke, Fenster) stellt die EnEV 2014 in einer Tabelle bereit. Die energetischen Anforderungen sind auch in der „Anlage zum Merkblatt energieeffizient sanieren – EnEV 2014, Ziffer 2.1. – 2.5., Seite 7“ nachzulesen. Insbesondere ist die Wärmedämmung von Dächern und Geschossdecken KfW-förderungsfähig.

Nach der EnEV 2014 können im Zusammenhang mit der energetischen Wärmedämmung von Dächern auch Dachbegrünungen mitfinanziert werden. Gefördert werden das Bepflanzen von Dächern in Form von Dachgärten oder des Bewachsenlassen nach entsprechender Herrichtung einschließlich des notwendigen Unterbaus auf einem begrünten Dach.

2. Umlage auf alle Mieter?

Der Vermieter kann seinen Modernisierungsaufwand auf alle Mieter im Haus gleichmäßig aufteilen. Diese Vorgabe entspricht dem Gesetz (§ 559 III BGB). Allerdings sollte die Aufteilung „angemessen“ sein. Im Regelfall sollte die Aufteilung nach der Wohnfläche erfolgen. Dann werden alle Mieter gleichmäßig belastet. Die Aufteilung nach der Personenzahl in der Mieterwohnung würde zu weniger angemessenen Ergebnissen führen, da der Dreipersonenhaushalt mit 50 m² Wohnfläche mehr zahlen müsste, als der Einpersonenhaushalt mit 100 m² Wohnfläche. Es liegt im Ermessen des Vermieters, den angemessenen Maßstab zu bestimmen. Die Grenze liegt dort, wo sein Ermessen sich als grob fehlerhaft erweisen würde. Wo dies ist, lässt sich nicht pauschal und nur im Einzelfall unter Einbeziehung aller individuellen Umstände klären. Vieles dürfte dann Argumentationssache sein.

Die Aufteilung nach der Wohnfläche ist auch dann angemessen, wenn die Mieter unterschiedlich stark von der Dachisolierung profitieren. Gerade die Energieeinsparung bei der Dachisolierung dürfte dem obersten Mieter, der bis dahin im Winter zusätzlich heizen musste und im Sommer besonders der Hitze ausgesetzt war, besonders zugute kommen. Da der Isolierungseffekt sich von der obersten Wohnung auch auf die darunter liegenden Wohnungen auswirkt, profitieren letztlich alle Mieter. Unabhängig davon ist das Dach für alle Mieter da. Ohne Dach lässt es sich nicht wohnen.

3 .Erhaltungsmaßnahme, modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung?

a. Erhaltungsmaßnahme

Arbeitet der Vermieter am Dach, kann die Baumaßnahme unterschiedlich qualifiziert werden. Müssen eine Reihe maroder Ziegeln ersetzt werden, handelt es sich im Regelfall um eine Instandsetzungsmaßnahme. Da der Vermieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache das Dach regensicher vorhalten muss, muss er die dafür anfallenden Kosten selbst bezahlen.

b. Modernisierende Instandsetzung

Hätte der Vermieter das sanierungsbedürftige Dach ohnehin sanieren müssen und nutzt er die anstehende Sanierung, um zusätzlich die Dachisolierung zu bewerkstelligen, handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung.

In diesem Fall muss der Vermieter von seinem Gesamtkostenaufwand die Kosten abziehen, die er hypothetisch für die reine Erhaltungsmaßnahme des Daches hätte aufwenden müssen (Erneuerung der Dachziegel, Austausch morscher Dachbalken). Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten (§ 555a BGB). In Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand gilt regelmäßig ein hoher Anteil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet. Im Mieterhöhungsschreiben sollte der Vermieter dazu im Detail eingehen. Sinnvollerweise verwendet er dazu Kostenanschläge des die Arbeiten ausführenden Unternehmens.

c. Modernisierung

Bei Wärmedämmungsmaßnahmen handelt es sich grundsätzlich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 1 (energetische Modernisierung). Nach der Rechtsprechung muss die Maßnahme wirtschaftlich sein, d.h. sie sollte sich innerhalb von 10 Jahren amortisiert haben.

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit spielt dann keine Rolle, wenn die Dachisolierung nach der Energieeinsparverordnung ohnehin durchgeführt werden muss. Sofern mehr als 10 Prozent der Dachfläche reparaturbedürftig sind, ist im Rahmen der Reparatur eine Wärmedämmung des gesamten Daches durchzuführen.

Handelt sich dabei um eine Wohnungseigentumsanlage, entspricht die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie kann mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden. Dann ist jeder einzelne Eigentümer verpflichtet, sich zu beteiligen. Zwangsläufig kann er den Kostenaufwand auf seinen Mieter umlegen.

559b Abs.1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, im Mieterhöhungsschreiben die Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten gegenüber dem Mieter zu berechnen und entsprechend zu erläutern.

Der Mieter ist verpflichtet, die Wärmedämmung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen. Für einen Zeitraum von 3 Monaten schließt § 536 Ia BGB bei energetischen Modernisierungen das Minderungsrecht des Mieters infolge der Beeinträchtigung durch die Baumaßnahmen aus.

4. Anrechnung von Drittmitteln

Wärmedämmmaßnahmen sind meist förderungsfähig. Gemäß § 559a BGB muss sich der Vermieter Drittmittel anrechnen lassen. Die Fördermittel zählen nicht zu den aufgewendeten Kosten. Sie verringern den Erhöhungsbetrag, den der Vermieter der Mieterhöhung zu Grunde legen kann.