Modernisiert der Vermieter die Wohnung, sind die dafür maßgeblichen Umstände eingehend in §§ 555a – f, 559 ff BGB geregelt. Für den Fall, dass die Modernisierung durch den Mieter erfolgt, hält das Gesetz keine unmittelbare Regelung bereit. Für diesen Fall gilt vielmehr der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Zweckmäßig und aufgrund der gegenseitigen Absicherung sinnvoll ist es, wenn die Parteien eine Modernisierungsvereinbarung treffen.

Das Gesetz ist insoweit informativ, als es in § 555f BGB ausdrücklich „Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen“ im Mietrecht erlaubt und befürwortet.

In diesem Artikel geht es speziell um Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter übernimmt und die damit verbunden Folgen für Mieter und Vermieter.

1. Ausgangssituation aus Sicht des Mieters, Abgrenzungsfragen

a. Maßnahmen innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs

Maßnahmen, die hingegen im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs erfolgen, sind keine baulichen Veränderungen (Beispiele: Neutapezieren, Einbau einer neuen Einbauküche, Streichen der Wohnungstüren oder der Heizkörper). Meist handelt es sich um Schönheitsreparaturen.

b. Instandhaltung- und Instandsetzungsarbeiten

Modernisierungsarbeiten sind auch von reinen Instandhaltung- und Instandsetzungsarbeiten abzugrenzen. Dafür ist immer der Vermieter verantwortlich. Nach dem Gesetz kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter nach Aufforderung mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a II BGB). Diese Fallgestaltung hat nichts mit der Modernisierung durch den Mieter selbst zu tun.

c. Modernisierung durch den Mieter

Es ist natürlich verständlich, wenn der Mieter den Wohnwert seiner Wohnung verbessern oder deren Gebrauchswert erhöhen möchte. Dabei geht es regelmäßig um die Verlegung eines Parkettbodens, das Abschleifen von Dielen oder Türen, die Neuverfliesung des Badezimmers, das Kürzen von Türblättern wegen der Verlegung eines Teppichbodens, den Einbau eines Sicherheitsschlosses oder eines Türspions oder die Umgestaltung des Balkons in einen Wintergarten.

Der Mieter hat jedoch nicht das Recht, seine gemietete Wohnung in Eigeninitiative zu modernisieren. Da er dadurch meist in die bauliche Substanz der Mietsache eingreift oder deren optisches Aussehen verändert, benötigt er immer die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Auch ist in Mietverträgen oft vereinbart, dass der Mieter bauliche Veränderungen nur mit der schriftlichen Einwilligung des Vermieters vornehmen darf.

Es spielt dann keinerlei Rolle, ob die Maßnahme die Wohnqualität verbessert, fachgerecht durchgeführt wurde oder optisch unauffällig bleibt. So musste die Mieterin in einem Fall des Amtsgericht München (Az. 472 C 7527/12) die auf ihrem Balkon angebrachte ganzflächige Verglasung wieder beseitigen. Es sei ausschließlich das Recht des Eigentümers, zu entscheiden, wie er sein Eigentum gestaltet.

2. Sichtweise des Vermieters: In Wohnungseigentumsanlagen Zustimmung der Miteigentümer erforderlich

In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der einzelne Vermieter als Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage für jede bauliche Veränderung regelmäßig die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer benötigt.

Er darf nicht oder Weiteres Baumaßnahmen durchführen, die im Gemeinschaftseigentum stehende Bauteile betreffen (Balkon, Fensteraußenseite, Außenseite der Wohnungstür, Estrich) oder das äußere Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage optisch (Einbau von Kunststofffenstern statt Holzfenstern) verändern.

Will der Mieter selbst modernisieren, schränkt sich der Vermieter regelmäßig in seinen Kündigungsmöglichkeiten ein. Zugleich hat er aber den Vorteil, dass er den Kosten- und Arbeitsaufwand auf den Mieter überträgt und einen ordentlichen Mieter für einen längeren Zeitraum bindet. Insbesondere kommt die Eigenbedarfskündigung nicht mehr in Betracht.

3. Rechtslage und Kostenrisiko bei Auszug des Mieters

a. Wohnwertverbesserung begründet allein keinen Entschädigungsanspruch

Führt der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ohne die Zustimmung des Vermieters aus, riskiert er, beim Auszug auf seinen Kosten sitzen zu bleiben. Allein der Umstand, dass seine Arbeit den Wohnwert und damit die Wiedervermietbarkeit der Wohnung verbessert, ist kein Grund, den Vermieter zu einem finanziellen Ausgleich zu verpflichten. Vielmehr kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Auch insoweit ist die Rechtslage eindeutig.

Selbst wenn der Vermieter die Baumaßnahme gebilligt hat, beinhaltet seine Zustimmung noch nicht seine Verpflichtung, im Fall des Auszugs die Ein- oder Umbauten zu übernehmen oder im Fall der Übernahme dem Mieter einen finanziellen Ausgleich zu zahlen.

b. Mieter hat Wegnahmerecht bei Auszug

Das Gesetz gibt dem Mieter in § 539 II BGB ein Wegnahmerecht. Beim Auszug kann der Mieter beispielsweise die Einbauküche oder den begehbaren Wandschrank ausbauen und mitnehmen.

Dieses Wegnahmerecht kann der Vermieter abwenden, indem er dem Mieter eine angemessene Entschädigung zahlt. Verweigert der Vermieter die Zahlung, muss der Mieter die Baumaßnahme zurückbauen oder unentgeltlich in der Wohnung belassen. Im günstigsten Falle zahlt ihm der Nachmieter eine Abstandszahlung. Sofern der Vermieter auf dem Rückbau besteht, muss der Mieter die Baumaßnahme rückgängig machen und den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherstellen.

c. Wegnahmerecht entfällt bei Verbindung mit dem Grundstück

Noch schwieriger wird die Situation, wenn der Mieter einer Baumaßnahme (Ein- oder Umbau) vornimmt und eine so enge Verbindung mit der Mietsache entsteht, dass die Entfernung aus tatsächlichen Gründen nicht mehr möglich ist. Beispiele: Neuverfliesung des Badezimmers, Verlegung eines Parkettbodens, Einbau eines Kachelofens.

Durch die feste Verbindung wird eine bewegliche Sache nämlich wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. In der Folge erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auch auf diese Sache (§ 946 BGB). Ein Entschädigungsanspruch steht dem Mieter nur zu, wenn er die Baumaßnahme mit dem Vermieter ausdrücklich abgestimmt und eine Entschädigungszahlung vereinbart hat.

d. Situationen, in denen Modernisierungsvereinbarungen unabdingbar sind

Will der Mieter vermeiden, dass der Vermieter …

• im laufenden Mietverhältnis den Rückbau verlangt,
• das Mietverhältnis nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme kündigt
• oder nach Auszug des Mieters jegliche Entschädigungsleistung verweigert,

muss er mit dem Vermieter eine Modernisierungsvereinbarung treffen.

Eine solche Modernisierungsvereinbarung kann auch deshalb sinnvoll sein, als sich daraus ergeben kann, dass der Vermieter eigene Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr durchführen und den Mieter nicht mehr mit einer Mieterhöhung belasten darf (KG Berlin WuM 2008, 597).

4. Tipps für eine Vereinbarung

Es genügt nicht, zu vereinbaren, dass der Mieter das Bad neu verfliesen oder einen Parkettfußboden verlegen möchte. Die Baumaßnahme ist möglichst konkret zu beschreiben. Art und Umfang sind darzustellen. Sinnvoll ist es, die Vereinbarung auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags des Handwerkers zu treffen. Die Kostenregelung ist anzusprechen. Zahlt der Mieter den Kostenaufwand allein, macht es für ihn nur Sinn, wenn der Vermieter im Gegenzug auf das Kündigungsrecht zeitlich befristet verzichtet oder den Mieter bei vorzeitigem Auszug entschädigt. Es ist sind „Abwohndauer“ und „Restwert“ zu vereinbaren. Auch ist die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des modernisierten Bauteils zu regeln. Zweckmäßigerweise vereinbaren die Parteien eine förmliche Abnahme der Bauarbeiten durch den Vermieter.