Bereits Möbel in die neue Wohnung zu bringen bevor der Mietvertrag beginnt, klingt verlockend. Umso schneller der Einzug in die neue Mietwohnung abläuft umso besser – oder nicht? Mieter und Vermieter sollten hier aber einige Dinge beachten, um spätere Streitigkeiten und Probleme zu verhindern. Gerade, wenn der Einzug vor dem eigentlichen Mietvertragsbeginn stattfindet, ist Vorsicht geboten.
Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter was bei einem Einzug vor und nach Mietvertragsbeginn zu beachten ist.
Inhalt: Was beachten bei Einzug vor oder nach Mietvertragsbeginn?
I. Einzug vor oder nach Mietvertragsbeginn: Was ist der Unterschied?
II. Bei Einzug vor Mietvertragsbeginn eher Miete zahlen?
III. Schäden beim Einzug vor/nach Mietvertragsbeginn: Wer haftet?
I. Einzug vor oder nach Mietvertragsbeginn: Was ist der Unterschied?
Bei der Frage, ob man bereits vor dem Mietvertragsbeginn oder erst danach einziehen sollte, gibt es keine generelle Empfehlung. Entscheidend ist hier der Einzelfall, also z.B. wie lange vor Mietvertragsbeginn man einziehen will und was insoweit mit dem Vormieter und Vermieter vereinbart ist.
Problematisch ist, dass der Einzug vor Mietvertragsbeginn die Gefahr beinhaltet, dass bei Problemen, wie z.B. Mängeln o.ä. unklar ist welche gegenseitigen Rechte und Pflichten, zwischen dem Bewohner der Wohnung (der evtl. noch nicht Mieter ist) und dem Vermieter bestehen. Auch Miet- und Nebenkostenzahlungen könnten extra anfallen (siehe unten).
Bei einem Einzug nach Mietvertragsbeginn ergeben sich alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und ggf. der Hausordnung. Rechtlich sind Mieter und Vermieter hier auf der sichereren Seite.
II. Bei Einzug vor Mietvertragsbeginn eher Miete zahlen?
Das kommt darauf an. Im Normalfall wird die vorvertragliche Nutzung unentgeltlich überlassen —besonders wenn es sich nur um wenige Tage handelt. Oftmals ist diese Zeit auch vom Vormieter bereits bezahlt.
Zieht man allerdings bereits sehr lange, z.B. 14 Tage oder einen Monat und mehr vor dem eigentlichen Mietvertragsbeginn ein, hängt eine evtl. Mietzahlungspflicht davon ab, welche Vereinbarungen im Einzelfall bestehen.
Läuft bis zu dem Mietvertragsbeginn noch der Mietvertrag des Vormieters, ist dieser zur Miet- und Nebenkostenzahlung verpflichtet. Aus rechtlicher Sicht kann dieser seinerseits die anteilige Miete, von demjenigen verlangen, der die Wohnung nutzt. Es liegt dann eine Gebrauchsüberlassung nach § 540 BGB —also eine Untervermietung— vor. Für den Abschluss des Untermietvertrages braucht es keine schriftliche Vereinbarung! Der Vormieter kann also die Miete herausverlangen. Das gilt sogar dann wenn der Vermieter seine Zustimmung zu dem vorzeitigen Einzug gar nicht erteilt hat. Obgleich das der Ausnahmefall ist. Nebenkosten können mithin nur aufgrund einer ausdrücklichen Umlagevereinbarung verlangt werden.
Für Vormieter besonders interessant ist dazu der Artikel: Wohnungsübergabe vor Mietvertragsende – Muss der Mieter weiter zahlen?
Zieht man vor dem Mietvertragsbeginn in die Wohnung ein und besteht zu diesem Zeitpunkt keinerlei Vertrag oder Nutzungsvereinbarung zwischen dem Vermieter und Vormieter können aus rechtlicher Sicht zwei verschiedene Konstellationen vorliegen: Entweder es handelt sich um eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung oder es wird durch den Einzug (konkludent) ein Mietverhältnis begründet, denn ein schriftlicher Mietvertrag ist im Regelfall nicht notwendig und ab Beginn des Mietvertrages gilt dann allein dieser.
Das bedeutet, im Einzelfall kann durch den Einzug bereits ein konkludentes Mietverhältnis begründet werden, das dann mit Mietvertragsbeginn durch das vorher vereinbarte Mietverhältnis ersetzt wird. Die Rechtsfolge ist dabei das den Mieter und den Vermieter ab Einzug bereits alle gesetzlichen mietvertraglichen Pflichten treffen: z.B. die Mietzahlungspflicht für den Mieter und die Mängelbeseitigungspflicht für den Vermieter etc., die vertraglichen Vereinbarungen gelten dann erst ab Mietvertragsbeginn.
III. Schäden beim Einzug vor/nach Mietvertragsbeginn: Wer haftet?
Bei der Haftung für Schäden in der Mietwohnung gilt grds. dass derjenige der sie verursacht dafür aufkommen muss.
Werden also z.B. bei dem Umzug Schäden in der neuen Wohnung verursacht, haftet man entweder gegenüber dem Vormieter (als Untervermieter) oder dem Vermieter — je nach dem welches Rechtsverhältnis besteht (vgl. oben).
Stellt man beim Einzug vor/nach Mietvertragsbeginn Schäden in der Wohnung fest, sollte man diese sofort dokumentieren und dann dem Vormieter als Untervermieter oder dem Vermieter— je nach dem welches Rechtsverhältnis besteht (vgl. oben).
Mehr zu Umzugsschäden lesen Sie hier: Schäden im Treppenhaus durch Umzug – Ratgeber für Vermieter und Mieter
IV. Fazit
Bei einem Einzug vor/nach Mietvertragsbeginn sollten Mieter und Vermieter die Rechtsfolgen abwägen. Ist ein Einzug vor Mietvertragsbeginn sollten Mieter auf eine Nachmietervereinbarung mit dem Vormieter und ggf. Vermieter hinwirken, wenn es sich nicht lediglich um wenige Tage handelt.
11.08.2024 - 12:06
Hallo,
ich habe eine Frage: Mein Mietvertrag beginnt am 1.Septemder. Mein Vermieter möchte am30.Oktober die Schlüsselübergabe machen und den Mietvertrag unterscheiben lassen.
Muss ich für den August dann Miete zahlen ?
Danke für die Antwort.
Udo
11.08.2024 - 16:05
Hallo Udo,
warum zeihen Sie erst im Oktober ein, wenn der Vertrag ab September läuft?
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.08.2024 - 17:39
Sehr geehrter Herr Hundt,
Mein Mietvertrag geht bis zum 31.12. Ich würde gern schon zum 13.12. ausziehen, der Nachmieter würde die Wohnung gern ab dem 13.12. beziehen. Er würde sogar die Hälfte der Miete zahlen.
Zahlt der Nachmieter die Hälfte der Miete dem Vormieter oder dem Vermieter?
Wer kommt für die Nebenkosten in den letzten beiden Dezember Wochen auf?
Herzlichen Dank
Klara
28.08.2024 - 07:22
Hallo Klara,
diese Frage können Sie nur einvernehmlich mit dem Vermieter klären. Man würde Ihren Vertrag zum 12.12.2024r kündigen und den neuen Vertrag zum 13.12.2024 abschließen. Dann entsprechend die Übergabe mit Mieter, Nachmieter und Vermieter am 13.12.2024 organisieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.09.2024 - 12:58
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe auch mal eine Frage ich habe eine neue Wohnung zum 1.10
Geplant ist der Umzug aber schon zum 21.9.24 ist dies möglich ? Der Vermieter sagte zu mir wir können jeder Zeit darein und Möbel rüber bringen die Wohnung ist frei
09.09.2024 - 13:13
Hallo Ramona,
dieses Vorgehen ist nicht ungewöhnlich und in der Regel trifft man dann eine Vereinbarung mit dem Vermieter, dass man für diese Zeit entweder anteilig die Miete zahlt oder nur die Nebenkosten übernimmt. Natürlich ist es auch möglich, dass der Vermieter die komplette Warmmiete für den Zeitraum trägt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.09.2024 - 21:33
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe eine Frage. Der offizielle Mietvertrag beginnt am 01.10.2024. Abgemacht war, dass nur Möbel hingestellt werden dürfen bzw. Kartons, da wir als Vermietet noch Reparaturen vornehmen wollten. Nun zeigt sich plötzlich, dass die Familie bereits dort schläft. So war das allerdings nicht vereinbart. Bin ich berechtigt nun für den September auch schon Miete zu verlangen?
Viele Grüße
Nicki
15.09.2024 - 18:31
Hallo Nicki,
lesen Sie genau nach, was Sie schriftlich vereinbart haben. Beziehen Sie sich auf diese Vereinbarung und/oder sprechen Sie mit den Mietern und finden Sie eine einvernehmliche Lösung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.11.2024 - 13:44
Sehr geehrter Herr Hundt,
Mietvertrag würde mit Mietbeginn 01.01.2025 unterschrieben.
Die neue Wohnung steht aktuell leer.
Es würde nun den Vermietern angefragt, ob ab dem 18.12.2024 bereits ein Teil der Möbel in die Wohnung gestellt werden dürfen. Schlüsselübergabe findet ab 01.01.2025 statt.
Im Voraus würde schon zweimal im persönlichen Gespräch mit dem Vermieter mündlich gesprochen, dass einige Möbel (Sofa, Esstisch) bereits im Dezember 2024 stattfinden sollen.
Umzug von Küche, Bett, Waschmaschine würde erst ab dem Mietbeginn im Januar 2025 stattfinden.
Nun verlangt der Vermieter das der Mietvertrag ab dem 15.12.2024 ausgestellt wird – und wir Warmmiete bezahlen müssen.
Zusätzlich ist der Vermieter auch nicht einverstanden uns vorab in die Wohnung zu lassen um ein paar Maße zu nehmen.
Einige Reparaturen (Dichtungen an den Fenstern, Rauchmelder, kaputte Steckdosen tauschen) werden nun vom Vermieters auf das Frühjahr verschoben, da dies zeitlich nicht mehr möglich sei. Wir haben den Mietvertrag Mitte September unterschrieben.
Müssen wir die Forderung einer Warmmiete im Dezember 2024 hinnehmen?
25.11.2024 - 16:51
Hallo Julia,
sofern Sie nichts anderes (im Mietvertrag) vereinbart haben, steht Ihnen die Nutzung der Wohnung am Januar 2025 zu. Alles andere wäre ein freiwilliges Entgegenkommen des Vermieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.05.2025 - 15:09
Sehr geehrter Herr Hundt,
ein Mieter will den Nachmieter drei Wochen früher in die Wohnung einziehen lassen, zahlt aber noch die Miete des ganzen Monats regulär (regeln die unter sich). Für mich kein Problem, aber ich bin in der Woche verreist und kann daher keine Abnahme/Übergabe machen. Da Mieter und Nachmieter sich gut kennen, sollte es keine Probleme geben – kann ich aber nach meiner Rückkehr immer noch eine “Abnahme” machen und ggf. z.B. Renovierungsmängel o.ä. geltend machen?
Mit besten Grüßen
P. Wicht
06.05.2025 - 19:28
Hallo P. Wicht,
wenn Sie der vorzeitigen Überlassung zustimmen, obwohl noch keine formelle Übergabe erfolgt ist, geschieht dies auf eigenes Risiko. Sie verlieren dadurch aber nicht automatisch das Recht, bei Rückkehr eine Abnahme durchzuführen und etwaige Mängel geltend zu machen – insbesondere, wenn der ursprüngliche Mieter weiterhin Vertragspartner bleibt und die Miete zahlt.
Wichtig ist, dass Sie klarstellen, dass die vorzeitige Nutzung durch den Nachmieter keine förmliche Abnahme ersetzt und keine stillschweigende Billigung des Wohnungszustands darstellt. Idealerweise sollten Sie dies schriftlich bestätigen, um Ihre Rechte auf Schadensersatz oder Nachbesserung zu sichern.
Im Idealfall stellt der vorzeigte Einzug eine Untervermietung dar und alle Beteiligen treffen sich zum Mietvertragsende / -beginn zur Übergabe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.05.2025 - 10:31
Guten Tag, bei mir ist folgendes Problem, etwas anders als die anderen. Ich habe eine Wohnung mit Mitbewohnerin ab 01.01. zusammen neu gemietet. Sie wohnte bereits hier, ich möchte jedoch durch Probleme in meiner alten Wohnung jetzt doch erst zum 01.04./01.05. einziehen (Miete kann meinetwegen schon vorher laufen). Ist es da für mich, jetzt nachträglich, ohne Probleme möglich ein neues Einzugsdatum festzulegen und auch eine neue Wohnungsgeberbestätigung zu bekommen? Ich habe nur von einem Unterschied zwischen Miete und Einzug gehört, es aber noch nicht ganz verstanden..
07.05.2025 - 18:23
Hallo M. M.,
es ist grundsätzlich unproblematisch, wenn Mietbeginn und tatsächlicher Einzug auseinanderfallen. Das Mietverhältnis beginnt mit dem vertraglich vereinbarten Datum, also etwa dem 01.01., auch wenn Sie erst später tatsächlich einziehen. Sie sind ab diesem Datum zur Mietzahlung verpflichtet, können aber selbst entscheiden, wann Sie einziehen.
Für die Meldebehörde ist allerdings das tatsächliche Einzugsdatum entscheidend. Sie müssen sich innerhalb von zwei Wochen nach dem tatsächlichen Einzug beim Einwohnermeldeamt anmelden. Die Wohnungsgeberbestätigung muss dieses tatsächliche Einzugsdatum enthalten. Eine Korrektur oder eine spätere Ausstellung der Wohnungsgeberbestätigung mit einem späteren Einzugsdatum ist also möglich und üblich – solange sie dem realen Einzug entspricht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.08.2025 - 13:44
Hallo, ich habe eine Wohnung zum 01.10 gemietet. Da die aktuelle Mieterin ab dem 15.09. im Urlaub ist, möchte sie schon davor ausziehen und auch die Schlüsselübergabe ist am 14.09. Ich werde die Wohnung allerdings weiterhin erst am 01.10. beziehen und davor nicht nutzen. Lt. Email der Vermieterin ist die aktuelle Mieterin für Mietzahlung für den September verantwortlich und ich dann ab Oktober und dass die aktuelle Mieterin und ich uns untereinander einigen sollen, wie wir das mit der Miete machen. Ich meinte zur aktuellen Mieterin schon, dass ich die Wohnung nicht benötige und selbst im Urlaub bin und daher erst ab dem 01.10. die Miete zahle. Ich soll nun auch zur Schlüsselgabe ein Dokument unterschreiben, dass ich ab dem 14.09. für die Wohnung verantwortlich bin.
Nun zwei Fragen: Kann die aktuelle Mieterin dennoch Mietzahlungen von mir verlangen und sollte ich das Dokument unterschreiben, obwohl ich erst am 01.10. einziehe?
Vielen Dank
20.08.2025 - 09:42
Hallo N. Schmitt,
maßgeblich ist allein das vertraglich vereinbarte Mietbeginn-Datum, also der 01.10. Ab diesem Tag tragen Sie die mietvertraglichen Pflichten. Eine vorzeitige Schlüsselübergabe ändert daran nichts, solange vertraglich nicht etwas anderes geregelt wurde. Die bisherige Mieterin kann daher keine Mietzahlung von Ihnen verlangen, es sei denn, Sie hätten sich ausdrücklich (z. B. schriftlich) auf eine frühere Übernahme gegen Zahlung geeinigt.
Ein Dokument, das Sie zur Verantwortung ab dem 14.09. verpflichtet, sollten Sie nur dann unterschreiben, wenn Sie tatsächlich auch rechtlich und praktisch die Wohnung ab diesem Tag übernehmen wollen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass Sie unbeabsichtigt frühzeitig Pflichten übernehmen, z. B. für Schäden oder Nebenkosten.
Viele Grüße
Dennis Hundt