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Nicht erlaubte Untervermietung beweisen – So gehen Vermieter vor

Eine Untervermietung ist bei Mietern ein beliebtes Mittel, einen finanziellen Engpass zu überbrücken, die Haushaltskasse aufzubessern oder während der eigenen Abwesenheit die doppelte Mietzahlung zu kompensieren. Doch nicht immer ist die Untervermietung auch erlaubt. Der Mieter benötigt stets die Zustimmung seines Vermieters. Auf diese hat er zwar in bestimmten Fällen einen Anspruch. Nicht jede Art der Untervermietung muss der Vermieter jedoch gestatten. Gerade in solchen Fällen, in denen der Mieter damit rechnen muss, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zu recht verweigert, teilen viele Mieter ihrem Vermieter daher gar nicht erst mit, dass sie ihre Wohnung untervermieten möchten und schließen den Untermietvertrag ohne die Zustimmung und ohne das Wissen des Vermieters. Kommt der Vermieter früher oder später doch dahinter, wird die Untervermietung vom Mieter nicht selten abgestritten. Der Vermieter gerät hierdurch in eine schwierige Lage. Möchte er den Mieter auf Unterlassung verklagen oder hat er dem Mieter infolge der unberechtigten Untervermietung gekündigt und nimmt er ihn nun gerichtlich auf Räumung in Anspruch, trifft den Vermieter die Beweislast dafür, dass der Mieter die Wohnung untervermietet hat. Diesen Beweis zu führen, ist nicht immer einfach.

Dieser Beitrag stellt die mehr oder weniger erfolgversprechenden Möglichkeiten dar, die der Vermieter hat, wenn er vor der Aufgabe steht, eine unberechtigte Untervermietung des Mieters beweisen zu müssen.

I. Einsichtnahme des Tür-, Briefkasten- oder Klingelschildes

Der einfachste Weg, an ein Beweismittel zu gelangen, mit dem die Untervermietung nachgewiesen werden kann, besteht darin, das Tür-, Briefkasten- oder Klingelschild der Wohnung in Augenschein zu nehmen und zu fotografieren, um das Foto vor Gericht als Augenscheinsobjekt vorlegen zu können. Dass der Beweis auf diese Weise geführt werden kann, setzt jedoch voraus, dass der Untermieter ein entsprechendes Schild angebracht hat. Dies wird er jedoch zumindest dann, wenn er weiß, dass dieUntervermietung an ihn unberechtigt ist, nicht tun, so dass diese Möglichkeit der Beweisführung nicht oft zum Erfolg führt. Sollte der Vermieter im Ausnahmefall dennoch ein entsprechendes Schild vorfinden, sollte er sicherstellen, dass das Foto auch eine Zuordnung des Schildes zu der betreffenden Wohnung ermöglicht. Dies kann bei einem Klingelschild z.B. dadurch geschehen, dass auch die Namen der Bewohner der übrigen Wohnungen des Hauses mit fotografiert werden. Vor allem bei Briefkasten- oder Türschildern kann nicht immer sichergestellt werden, dass die Zugehörigkeit des Schildes zu der Wohnung auf dem Foto auch erkennbar ist. Deshalb sollte der Vermieter in jedem Fall einen Zeugen bei der Inaugenscheinnahme hinzuziehen, der später vor Gericht bestätigen kann, dass das auf dem Foto erkennbare Schild mit dem Namen des Untermieters zu der Wohnung des Vermieters gehört. Denn es ist mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass das Schild auf Veranlassung des Mieters verschwunden ist, bis es zu einer Beweiserhebung im Prozess kommt. Eine richterliche Inaugenscheinnahme ist dann im Regelfall nicht mehr möglich.

Insgesamt ist dem Vermieter eine erfolgreiche Beweisführung mit Hilfe des Tür- Briefkasten- oder Klingelschildes keinesfalls garantiert.

II. Einholung einer Melderegisterauskunft

In Deutschland ist jeder, der eine Wohnung bezieht, verpflichtet, sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden (vgl. § 17 Abs.1 Bundesmeldegesetz (BMG)). Ist dies geschehen, erfolgt ein Eintrag im Melderegister. Das Gesetz gibt mit § 44 Abs.1 BMG jedem das Recht, eine Melderegisterauskunft zu beantragen, die insbesondere auch die Angabe der Anschrift der betroffenen Person enthält. Das Problem wird jedoch in vielen Fällen darin bestehen, dass der Vermieter zwar weiß, dass seine Wohnung untervermietet worden ist, er aber die Identität des Untermieters nicht kennt. § 44 Abs.3 S.1 BMG macht die Zulässigkeit der Erteilung einer einfachen Melderegisterauskunft nämlich insbesondere davon abhängig, dass

die Identität der Person, über die eine Auskunft begehrt wird, auf Grund der in der Anfrage mitgeteilten Angaben über den Familiennamen, den früheren Namen, die Vornamen, das Geburtsdatum, das Geschlecht oder eine Anschrift eindeutig festgestellt werden kann. Fehlen dem Vermieter diese Angaben, erhält er auch keine Melderegisterauskunft. Eine Anfrage auf Mitteilung darüber, wer unter einer bestimmten Anschrift gemeldet ist, ist nicht möglich.

Aber auch dann, wenn dem Vermieter die Identität des Untermieters bekannt ist, kann der Nachweis durch eine Melderegisterauskunft häufig deshalb nicht erbracht werden, weil viele Untermieter, die wissen, dass die Untervermietung nicht vertragsgemäß ist, ihrer Meldepflicht gar nicht nachkommen. Hiermit begehen sie zwar gem. § 54 Abs.2 Nr.1, Abs.3 BMG eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu EUR 1.000,00 geahndet werden kann. Insb. bei nicht auf Dauer angelegten Untermietverhältnissen wird dieses Risiko jedoch nicht selten eingegangen. 

Auch der Antrag auf Erteilung einer Melderegisterauskunft führt daher nur selten zum Erfolg.

III. Wohnungsbesichtigung

Eine praktikable Möglichkeit, den Beweis für eine vom Mieter bestrittene Untervermietung zu erbringen, bestünde an sich darin, eine unangekündigte Wohnungsbesichtigung vorzunehmen und den Untermieter gewissermaßen auf frischer Tat zu ertappen. Diese Methode ist jedoch grds. nur theoretischer Natur. Denn von einigen wenige Ausnahmen abgesehen, zu denen der Verdacht einer ungenehmigten Untervermietung nicht gehört, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Besichtigung rechtzeitig vorher anzukündigen(vgl. AG Köln, Urteil vom 30. 01. 1986 – 208 C 790/85). Es ist daher in der Regel genug Zeit, alle Spuren, die auf die Untervermietung hindeuten, (vorübergehend) zu beseitigen. 

Doch selbst wenn eine unangekündigte Wohnungsbesichtigung zulässig wäre, würde diese nicht zwingend zum Erfolg führen und ein Beweismittel hervorbringen, durch das die Untervermietung nachgewiesen werden kann. Zum einen beweist die bloße Anwesenheit einer Person in einer Wohnung nicht, dass diese dort auch wohnt. Insbesondere dann, wenn der Mieter nur Teile seiner Wohnung untervermietet hat und selbst weiterhin dort wohnt, muss der Vermieter sich oft die Ausrede anhören lassen, der Untermieter sei nur zu Besuch in der Wohnung. Zum anderen ist es keinesfalls garantiert, dass der Untermieter sich zum Zeitpunkt des spontanen Besuches des Vermieters gerade auch in der Wohnung aufhält. Unabhängig davon, dass der Vermieter kein Recht dazu hat, die sich in der Wohnung befindenden persönliche Gegenstände näher in Augenschein zu nehmen, ist dem Vermieter eine Zuordnung der Gegenstände zu einer Person in der Regel nicht möglich. 

Zu guter Letzt sei darauf hingewiesen, dass selbst dann, wenn der Vermieter -z. B. durch den ahnungslosen Untermieter- Zutritt zur Wohnung erhält oder diesen an der Wohnungstür antrifft, die Aussage des Vermieters vor Gericht nicht viel wert ist. Der Vermieter ist Partei des Prozesses. Zum einen ist die Parteivernehmung der beweispflichtigen Partei nur unter den engen Voraussetzungen der §§ 447,448 ZPO zulässig. Zum anderen kommt der Aussage regelmäßig keine große Beweiskraft zu. Der Vermieter sollte daher bei seiner Wohnungsbesichtigung stets einen Dritten hinzuziehen, der später vor Gericht zu Gunsten des Vermieters als Zeuge aussagen kann. 

Auch die Wohnungsbesichtigung ist nach alledem kein Erfolgsgarant.

IV. Befragung von Nachbarn

Die in der Praxis häufigste und am meisten erfolgversprechende Art und Weis der Beweisführung besteht darin, Nachbarn zu befragen, ob eine Person, bei der es sich nicht um den Mieter handelt, in der Wohnung ein und aus geht. In einem großen Mietshaus, in dem sich die Nachbarn gegenseitig nicht kennen, kann der Vermieter zwar nicht immer mit einer zuverlässigen Auskunft rechnen. In der Regel ist die Beobachtungsgabe und -bereitschaft von Nachbarn jedoch gut ausgeprägt. Zu beachten ist auch bei dieser Variante der Beweisführung, dass die Beweisführung vor Gericht mit einem der fünf vor Gericht zugelassenen Beweismittel erfolgen muss. Nachbarn können dem Vermieter daher nur weiterhelfen, wenn sie bereit sind, ihre Aussage vor Gericht als Zeuge zu wiederholen. Dem einen oder anderen Nachbarn könnten Zweifel kommen, ob er den Mieter und den Untermieter „verraten“ soll. Nicht zuletzt gilt auch hier, dass die bloße Anwesenheit einer Person in einer Wohnung selbst dann, wenn sie regelmäßig erfolgt, nicht den zwingenden Schluss zulässt, dass diese Person dort auch wohnt.

V. Fazit und Zusammenfassung

Bestreitet der Mieter, seine Wohnung untervermietet zu haben, und möchte der Vermieter wegen unberechtigter Untervermietung gerichtlich gegen den Mieter oder auch gegen den Untermieter vorgehen, ist es für den Vermieter oft nicht leicht, den ihm obliegenden Beweis zu erbringen. Weiß der Untermieter, dass der Mieter zur Untervermietung an ihn nicht berechtigt ist, wird er in der Regel alles vermeiden, was darauf hindeutet, dass er die Wohnung bewohnt. Die Einholung einer Melderegisterauskunft führt daher ebenso wie die Inaugenscheinnahme des Tür-, Briefkasten- oder Klingelschildes oft schon deshalb nicht zum Erfolg, weil der Untermieter in vielen Fällen seinen Bezug der Wohnung nicht bei der Meldebehörde anmeldet und kein Tür-, Briefkasten- oder Klingelschild mit seinem Namen anbringt. Auch eine Wohnungsbesichtigung liefert selten den gewünschten Beweis, weil diese nur mit vorheriger Ankündigung zulässig ist. Dem Vermieter verbleibt daher oft nur die Möglichkeit, Nachbarn zu befragen und darauf zu hoffen, dass diese bereit und in der Lage sind, auch später vor Gericht zu seinen Gunsten auszusagen.

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