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Nicht erlaubte Untervermietung beweisen – So gehen Vermieter vor

Eine Untervermietung ist bei Mietern ein beliebtes Mittel, einen finanziellen Engpass zu überbrücken, die Haushaltskasse aufzubessern oder während der eigenen Abwesenheit die doppelte Mietzahlung zu kompensieren. Doch nicht immer ist die Untervermietung auch erlaubt. Der Mieter benötigt stets die Zustimmung seines Vermieters. Auf diese hat er zwar in bestimmten Fällen einen Anspruch. Nicht jede Art der Untervermietung muss der Vermieter jedoch gestatten. Gerade in solchen Fällen, in denen der Mieter damit rechnen muss, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zu recht verweigert, teilen viele Mieter ihrem Vermieter daher gar nicht erst mit, dass sie ihre Wohnung untervermieten möchten und schließen den Untermietvertrag ohne die Zustimmung und ohne das Wissen des Vermieters. Kommt der Vermieter früher oder später doch dahinter, wird die Untervermietung vom Mieter nicht selten abgestritten. Der Vermieter gerät hierdurch in eine schwierige Lage. Möchte er den Mieter auf Unterlassung verklagen oder hat er dem Mieter infolge der unberechtigten Untervermietung gekündigt und nimmt er ihn nun gerichtlich auf Räumung in Anspruch, trifft den Vermieter die Beweislast dafür, dass der Mieter die Wohnung untervermietet hat. Diesen Beweis zu führen, ist nicht immer einfach.

Dieser Beitrag stellt die mehr oder weniger erfolgversprechenden Möglichkeiten dar, die der Vermieter hat, wenn er vor der Aufgabe steht, eine unberechtigte Untervermietung des Mieters beweisen zu müssen.

I. Einsichtnahme des Tür-, Briefkasten- oder Klingelschildes

Der einfachste Weg, an ein Beweismittel zu gelangen, mit dem die Untervermietung nachgewiesen werden kann, besteht darin, das Tür-, Briefkasten- oder Klingelschild der Wohnung in Augenschein zu nehmen und zu fotografieren, um das Foto vor Gericht als Augenscheinsobjekt vorlegen zu können. Dass der Beweis auf diese Weise geführt werden kann, setzt jedoch voraus, dass der Untermieter ein entsprechendes Schild angebracht hat. Dies wird er jedoch zumindest dann, wenn er weiß, dass dieUntervermietung an ihn unberechtigt ist, nicht tun, so dass diese Möglichkeit der Beweisführung nicht oft zum Erfolg führt. Sollte der Vermieter im Ausnahmefall dennoch ein entsprechendes Schild vorfinden, sollte er sicherstellen, dass das Foto auch eine Zuordnung des Schildes zu der betreffenden Wohnung ermöglicht. Dies kann bei einem Klingelschild z.B. dadurch geschehen, dass auch die Namen der Bewohner der übrigen Wohnungen des Hauses mit fotografiert werden. Vor allem bei Briefkasten- oder Türschildern kann nicht immer sichergestellt werden, dass die Zugehörigkeit des Schildes zu der Wohnung auf dem Foto auch erkennbar ist. Deshalb sollte der Vermieter in jedem Fall einen Zeugen bei der Inaugenscheinnahme hinzuziehen, der später vor Gericht bestätigen kann, dass das auf dem Foto erkennbare Schild mit dem Namen des Untermieters zu der Wohnung des Vermieters gehört. Denn es ist mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass das Schild auf Veranlassung des Mieters verschwunden ist, bis es zu einer Beweiserhebung im Prozess kommt. Eine richterliche Inaugenscheinnahme ist dann im Regelfall nicht mehr möglich.

Insgesamt ist dem Vermieter eine erfolgreiche Beweisführung mit Hilfe des Tür- Briefkasten- oder Klingelschildes keinesfalls garantiert.

II. Einholung einer Melderegisterauskunft

In Deutschland ist jeder, der eine Wohnung bezieht, verpflichtet, sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden (vgl. § 17 Abs.1 Bundesmeldegesetz (BMG)). Ist dies geschehen, erfolgt ein Eintrag im Melderegister. Das Gesetz gibt mit § 44 Abs.1 BMG jedem das Recht, eine Melderegisterauskunft zu beantragen, die insbesondere auch die Angabe der Anschrift der betroffenen Person enthält. Das Problem wird jedoch in vielen Fällen darin bestehen, dass der Vermieter zwar weiß, dass seine Wohnung untervermietet worden ist, er aber die Identität des Untermieters nicht kennt. § 44 Abs.3 S.1 BMG macht die Zulässigkeit der Erteilung einer einfachen Melderegisterauskunft nämlich insbesondere davon abhängig, dass

die Identität der Person, über die eine Auskunft begehrt wird, auf Grund der in der Anfrage mitgeteilten Angaben über den Familiennamen, den früheren Namen, die Vornamen, das Geburtsdatum, das Geschlecht oder eine Anschrift eindeutig festgestellt werden kann. Fehlen dem Vermieter diese Angaben, erhält er auch keine Melderegisterauskunft. Eine Anfrage auf Mitteilung darüber, wer unter einer bestimmten Anschrift gemeldet ist, ist nicht möglich.

Aber auch dann, wenn dem Vermieter die Identität des Untermieters bekannt ist, kann der Nachweis durch eine Melderegisterauskunft häufig deshalb nicht erbracht werden, weil viele Untermieter, die wissen, dass die Untervermietung nicht vertragsgemäß ist, ihrer Meldepflicht gar nicht nachkommen. Hiermit begehen sie zwar gem. § 54 Abs.2 Nr.1, Abs.3 BMG eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu EUR 1.000,00 geahndet werden kann. Insb. bei nicht auf Dauer angelegten Untermietverhältnissen wird dieses Risiko jedoch nicht selten eingegangen. 

Auch der Antrag auf Erteilung einer Melderegisterauskunft führt daher nur selten zum Erfolg.

III. Wohnungsbesichtigung

Eine praktikable Möglichkeit, den Beweis für eine vom Mieter bestrittene Untervermietung zu erbringen, bestünde an sich darin, eine unangekündigte Wohnungsbesichtigung vorzunehmen und den Untermieter gewissermaßen auf frischer Tat zu ertappen. Diese Methode ist jedoch grds. nur theoretischer Natur. Denn von einigen wenige Ausnahmen abgesehen, zu denen der Verdacht einer ungenehmigten Untervermietung nicht gehört, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Besichtigung rechtzeitig vorher anzukündigen(vgl. AG Köln, Urteil vom 30. 01. 1986 – 208 C 790/85). Es ist daher in der Regel genug Zeit, alle Spuren, die auf die Untervermietung hindeuten, (vorübergehend) zu beseitigen. 

Doch selbst wenn eine unangekündigte Wohnungsbesichtigung zulässig wäre, würde diese nicht zwingend zum Erfolg führen und ein Beweismittel hervorbringen, durch das die Untervermietung nachgewiesen werden kann. Zum einen beweist die bloße Anwesenheit einer Person in einer Wohnung nicht, dass diese dort auch wohnt. Insbesondere dann, wenn der Mieter nur Teile seiner Wohnung untervermietet hat und selbst weiterhin dort wohnt, muss der Vermieter sich oft die Ausrede anhören lassen, der Untermieter sei nur zu Besuch in der Wohnung. Zum anderen ist es keinesfalls garantiert, dass der Untermieter sich zum Zeitpunkt des spontanen Besuches des Vermieters gerade auch in der Wohnung aufhält. Unabhängig davon, dass der Vermieter kein Recht dazu hat, die sich in der Wohnung befindenden persönliche Gegenstände näher in Augenschein zu nehmen, ist dem Vermieter eine Zuordnung der Gegenstände zu einer Person in der Regel nicht möglich. 

Zu guter Letzt sei darauf hingewiesen, dass selbst dann, wenn der Vermieter -z. B. durch den ahnungslosen Untermieter- Zutritt zur Wohnung erhält oder diesen an der Wohnungstür antrifft, die Aussage des Vermieters vor Gericht nicht viel wert ist. Der Vermieter ist Partei des Prozesses. Zum einen ist die Parteivernehmung der beweispflichtigen Partei nur unter den engen Voraussetzungen der §§ 447,448 ZPO zulässig. Zum anderen kommt der Aussage regelmäßig keine große Beweiskraft zu. Der Vermieter sollte daher bei seiner Wohnungsbesichtigung stets einen Dritten hinzuziehen, der später vor Gericht zu Gunsten des Vermieters als Zeuge aussagen kann. 

Auch die Wohnungsbesichtigung ist nach alledem kein Erfolgsgarant.

IV. Befragung von Nachbarn

Die in der Praxis häufigste und am meisten erfolgversprechende Art und Weis der Beweisführung besteht darin, Nachbarn zu befragen, ob eine Person, bei der es sich nicht um den Mieter handelt, in der Wohnung ein und aus geht. In einem großen Mietshaus, in dem sich die Nachbarn gegenseitig nicht kennen, kann der Vermieter zwar nicht immer mit einer zuverlässigen Auskunft rechnen. In der Regel ist die Beobachtungsgabe und -bereitschaft von Nachbarn jedoch gut ausgeprägt. Zu beachten ist auch bei dieser Variante der Beweisführung, dass die Beweisführung vor Gericht mit einem der fünf vor Gericht zugelassenen Beweismittel erfolgen muss. Nachbarn können dem Vermieter daher nur weiterhelfen, wenn sie bereit sind, ihre Aussage vor Gericht als Zeuge zu wiederholen. Dem einen oder anderen Nachbarn könnten Zweifel kommen, ob er den Mieter und den Untermieter „verraten“ soll. Nicht zuletzt gilt auch hier, dass die bloße Anwesenheit einer Person in einer Wohnung selbst dann, wenn sie regelmäßig erfolgt, nicht den zwingenden Schluss zulässt, dass diese Person dort auch wohnt.

V. Fazit und Zusammenfassung

Bestreitet der Mieter, seine Wohnung untervermietet zu haben, und möchte der Vermieter wegen unberechtigter Untervermietung gerichtlich gegen den Mieter oder auch gegen den Untermieter vorgehen, ist es für den Vermieter oft nicht leicht, den ihm obliegenden Beweis zu erbringen. Weiß der Untermieter, dass der Mieter zur Untervermietung an ihn nicht berechtigt ist, wird er in der Regel alles vermeiden, was darauf hindeutet, dass er die Wohnung bewohnt. Die Einholung einer Melderegisterauskunft führt daher ebenso wie die Inaugenscheinnahme des Tür-, Briefkasten- oder Klingelschildes oft schon deshalb nicht zum Erfolg, weil der Untermieter in vielen Fällen seinen Bezug der Wohnung nicht bei der Meldebehörde anmeldet und kein Tür-, Briefkasten- oder Klingelschild mit seinem Namen anbringt. Auch eine Wohnungsbesichtigung liefert selten den gewünschten Beweis, weil diese nur mit vorheriger Ankündigung zulässig ist. Dem Vermieter verbleibt daher oft nur die Möglichkeit, Nachbarn zu befragen und darauf zu hoffen, dass diese bereit und in der Lage sind, auch später vor Gericht zu seinen Gunsten auszusagen.

21 Antworten auf "Nicht erlaubte Untervermietung beweisen – So gehen Vermieter vor"

  • köhler karsten
    08.02.2022 - 12:51 Antworten

    Was wäre wenn der Mieter einfach behaupten würde, dass er das mündlich dem Vermieter mitgeteilt hätte?
    Muss eine Untervermietung schriftlich gemeldet werden? Auf Nachfrage hat der Vermieter angegeben das es sich um den ca. 40 Jahre alte Stiefsohn handelt. Er sagte, dass dies nur vorübergehend sei, da es ein Problem gab. Bei Nachfrage am Einwohnermeldeamt ist die dritte Person bereits seit 2018 gemeldet.

    Wie schätzen Sie die Sachlage ein? Zeuge war nur meine Frau.

  • MD
    25.05.2022 - 14:05 Antworten

    Was wäre wenn man in einem Gemeinschaftsvertrag(WG) ist , also 2 Personen in den Vertrag , aber eine der Personen will aus den Vertrag und die andere hatte eine Person der Arbeitslos ist schwarz da drin seit Januar und die Person sollte einen selbst eigentlich ersetzen, zusätzlich dazu keine Anstrengung der suche bemerkt werden um einen brauchbaren Mitbewohner zu finden ,kann man dann eigentlich mit den beweisen zum Beispiel mit Bildern aus der Wohnung , dann den Vermieter melden damit die fristlose Kündigung kommen kann.

    • Mietrecht.org
      25.05.2022 - 20:16 Antworten

      Hallo MD,

      ich kann Ihnen leider schwer folgen. Wenn Sie die nicht genehmigte Untervermietung melden wollen, dann ist das natürlich jederzeit möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paula
    01.08.2022 - 15:33 Antworten

    Mir wurde auch auf Annahme, dass ich mein Zimmer und somit die gesamte Wohnung untervermietet habe die Wohnung gekündigt. Die Erlaubnis der Untermiete für meinen Mitbewohner wurde mir 2019 lediglich telefonisch bestätigt. Wie sollte ich darauf reagieren und wie mache ich den Vermieter auf seine Beweispflicht am besten aufmerksam?

    Liebe Grüße
    Paula

    • Mietrecht.org
      01.08.2022 - 19:50 Antworten

      Hallo Paula,

      es steht Ihnen frei dem Vermieter zu schreiben, dass Sie nicht untervermieten (wenn dem so ist). Wenn Sie die Kündigung bereits erhalten haben und in der Wohnung bleiben wollen, würde ich an Ihre Stelle rechtliche Beratung einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Aurora
    27.11.2022 - 10:50 Antworten

    Ich fühle mich als Nachbarin von der Gebrauchsüberlassung an Dritte seit 3 Monaten gestört. Unser Haus ist hellhörig und es gab in der Vergangenheit bereits Lärmanzeigen über das Ordnungsamt für die Mieterin. Die Mieterin ist seit 3 Monaten abwesend und de Dritte Person hält sich ständig in der Wohnung auf und beherbergt männliche Übernachtungsgäste. Ein Namen am Klingelschild befindet sich nicht. Muss ich als Nachbarin die Gebrauchsüberlassung beweisen oder reicht es, wenn ich mitteile, dass Lärm durch Musik ensteht, welche ich bereits persönlich bei der Dritten Person angemahnt habe.

    • Mietrecht.org
      27.11.2022 - 19:49 Antworten

      Hallo Aurora,

      wenden Sie sich mit einem Lärmprotokoll an den Vermieter und bitten Sie um Hilfe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex Herzog
    10.12.2022 - 14:58 Antworten

    Ich wohne in einem 2FH in der Gemeinde über mir lebt eine 5-köpfige eritreische Familie ( 64 QM ). Nach ein paar Monaten haben sie ein Zimmer an einen eritreischen Freund untervermietet, in den Briefkasten hatten sie den Namen dieses Herrn gesteckt, ich bin mit einem Zeugen zur Gemeinde gegangen und nach zwei Stunden waren sowohl der Name als auch die Person aus der Wohnung entfernt, seit einer Woche untervermietet mein Nachbar an eine vierköpfige eritreische Familie, jetzt sind es 9 Personen in 64 qm , diesmal hat mein Anwalt geschrieben, weil diese Familie von 4 Uhr morgens bis spät in die Nacht krach macht, sie putzen die Wohnung mitten in der Nacht, stehlen und beschädigen mein Eigentum sie lassen die Wohnungstür Haustür und die Waschküchen Fenster, permanent offen, die Temperatur in die Wohnung schwankt zwischen 16 und 18 Grad , (ich wohne Parterre ,unter mir Waschküche vor mir Haustür ), Wohnung schimmelt mittlerweile, die Antwort der Gemeinde : sie glauben mir nicht . Die Fotos und Videos sind kein Beweis, wie kann ich beweisen, dass das, was ich sage, wahr ist? die Gemeinde will mich aus der Wohnung werfen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Alex

    • Mietrecht.org
      11.12.2022 - 12:51 Antworten

      Hallo Alex,

      Sie sollten die Dinge protokollieren (z.B. ein Lärmprotokoll führen) und möglichst Zeugen involvieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Alex Herzog
        12.12.2022 - 02:51 Antworten

        Hallo Herr Hundt

        Ich protokolliere seit fast 2 Jahren und habe auch Zeugen, ich kann mit Anwalt nichts erreichen, es scheint mir eher zugunsten der anderen Partei zu sein.

        Mit freundlichen Grüßen
        Alex

  • Robert
    08.07.2023 - 15:47 Antworten

    Ich wohne in einem MFH. In der 4-Raum-Wohnung über uns wohnt eine Frau mit Ihren 2 Kindern.
    Die Wohnung wird durch das Jobcenter bezahlt.
    Seit ca. 8 – 9 Wochen wohnt der Partner der Frau mit in der Wohnung, ohne das er dort gemeldet ist.
    Dieser Partner wohnte schon einmal illegal in der Wohnung, bis er ein Hausverbot vom Vermieter bekam.
    Nach einem Vermieterwechsel ist er nun wieder mit eingezogen.
    Der neue Vermieter & das Jobcenter wurden bereits informiert.
    Leider interessiert es den neuen Vermieter in keinster Weise.
    Was können wir tun?

    Gruß Robert

    • Mietrecht.org
      08.07.2023 - 15:48 Antworten

      Hallo Robert,

      (leider) nichts, denn es ist nicht ihre Sache, wer in Ihrer Nachbarwohnung lebt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melly
    07.10.2023 - 19:21 Antworten

    Aus Mietersicht:
    Was kann ich tun wenn mir eine Untervermietung vorgeworfen wird ohne mit mir als Mieter gesprochen zu haben? Die Besuchszeit beträgt bis zu 6 Wochen und der Besuch war noch weit unter diesem Zeitraum zu Besuch. Darf man nur mit einer Vermutung jemanden Abmahnen? Muss ich mich vorher rechtfertigen aus welchen Umständen ich jemanden wenige Wochen bei mir zu Besuch habe? Der Name stand kurzzeitig ausschließlich nur an meinem Briefkasten von meinem Besuch…da bei seiner Wohnadresse das Briefgeheimnis von den Familienmitgliedern selten eingehalten wird. Die Übergangs-Postadresse wurde auch beim Amt vorher gemeldet.
    Wer ist in der Beweispflicht und wie kann ich entgegenkommend sein um dem Vermieter zu beweisen das ich niemanden unerlaubt bei mir wohnen lasse? Danke im Voraus.

    • Mietrecht.org
      09.10.2023 - 08:37 Antworten

      Hallo Melly,

      Sie können jederzeit zur Abmahnung Stellung nehmen und Ihre Sicht schildern. Bei Ummeldung an Ihre Anschrift und mit einem Namen am Briefkasten kann m.E. nicht mehr von Besuch gesprochen werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paul
    01.11.2023 - 17:00 Antworten

    Meine Mitbewohnerin vermietet ihr Zimmer unter und hat mir versichert das das mit dem Vermieter abgeklärt ist.
    Nun hat sich herausgestellt das das nicht stimmt und sie ihrem Untermieter sogar eine Wohnungsgeberbescheinigung ausgestellt hat und der bei uns gemeldet ist. Wir haben einzelne Verträge mit dem Vermieter. Ich habe trotzdem Angst das ich dafür haften muss und mir vorgeworfen wird das ich davon Bescheid wusste. Wie sieht es da rechtlich aus?
    LG

    • Mietrecht.org
      01.11.2023 - 18:42 Antworten

      Hallo Paul,

      für Sie ist Ihr Mietvertrag relevant.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Angelo
    26.11.2023 - 17:42 Antworten

    Guten Abend,

    Ich habe mit meinem Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen,und unter individuelle Vereinbarungen
    eingetragen das Er (Mieter) die Wohnung nach ende meiner Festzins laufzeit die wohnung kaufen muß.
    Hab Ihm auch dann mehr als die Hälfte der gezahlten Miete immer vom Kaufpreis abgezogen.
    Jetzt hat er mich also vor dem ende dieser Festzinslaufzeit gefragt obe Er für 1-2 Monate eine Familie aus italien unter bringen darf bis Sie was gefunden haben,desweiteren hat Er(Hauptmieter) sich vom Strom und Gas lieferanten abgemeldet und verlangt von dieser Familie miete.
    Ich habe mit dieser Familie gesprochen die haben mir bestätigt das Er (Hauptmieter) Sie(Familie) höchstpersönlich im Rathaus angemeldet hat und das Sie IHm miete zahlen und Er Ihnen auch gesagt hätte es würde alles Ihm gehören(das 2-Familienhaus)
    Meines achten war das aber so nicht abgesprochen,somit sehe ich das einen doppelten Grund für eine fristlose Kündigung und noch obendrein eine Anzeige wegen unerlaubten unterviertung an.
    Da ich jetzt meine Anschlßfinanzierung unterschrieben habe ist der Mietkauf aus meiner Sicht erloschen da der nicht notariel beglaubigt wurde.

    • Mietrecht.org
      29.11.2023 - 10:48 Antworten

      Hallo Angelo,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrung. Aufgrund der Komplexität, würde ich dringend eine rechtliche Beratung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marina
    26.01.2024 - 10:04 Antworten

    Hallo!
    Unser Mieter hatte mal gefragt, ob ein Kumpel bei ihm einziehen dürfte, was wir jedoch abgelehnt haben. Abgelehnt haben wir, da wir sowieso schon viel Ärger wegen Lärm etc. mit ihm hatten. Jetzt denken wir schon länger, dass der Kumpel doch dort wohnt. Auch die Nachbarn sagen, dass er immer da ist, ich selber sehe die beiden auch meistens zusammen. Jedoch kann ich nichts nachweisen. Vielleicht ist er auch wirklich nur täglich zu Besuch und verlässt spätabends das Haus.
    LG

    • Mietrecht.org
      26.01.2024 - 12:44 Antworten

      Hallo Marina,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrung – der Nachweis ist kompliziert und ohne Name am Klingelschild / Ummeldung kaum zu bewerkstelligen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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