Streitende Mieter, ständige gegenseitige Beschwerden wegen Störung des Hausfriedens und keine Besserung trotz Abmahnung. Irgendwann ist die Geduld jedes Vermieters ausgereizt und es folgt der Griff zur Kündigung. Aber wie kündigt man einem Mieter wegen der Störung des Hausfriedens? Wie ist die Kündigung zu formulieren und auf was sollten Vermieter bei der Kündigung wegen der Störung des Hausfriedens achten? Kann man fristlos kündigen oder geht nur eine ordentliche Kündigung?
Der nachfolgende Artikel erklärt, was bei dem Kündigungsgrund: Störung des Hausfriedens zu beachten ist und welche allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen gelten. Hier bekommen Sie außerdem ein Muster für die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens.
Inhalt: Muster für Vermieter: Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
I. Kurz: Störung des Hausfriedens als Kündigungsgrund
II. Allgemeine Kündigungsvoraussetzungen beachten
III. Abmahnerfordernis beachten
IV. Muster Vorlage Kündigungsschreiben bei der Störung des Hausfriedens
I. Kurz: Störung des Hausfriedens als Kündigungsgrund
Die Störung des Hausfriedens ist grundsätzlich ein ausreichender Kündigungsgrund. Für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) z.B. als schuldhafte und nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters und für die fristlose Kündigung als schwerwiegende Vertragsverletzungen des Mieter nach §§ 543 Abs.1, 569 Abs. 2 BGB.
Vermieter können also bei einer dauerhaften Störung des Hausfriedens durch den Mieter sowohl mit Kündigungsfrist als auch ohne kündigen. Entscheidend ist der Schweregrad der Vertrags- bzw. Rechtsverletzung durch den Mieter (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache, Rn. 104 ff.).
Bei der fristlosen Kündigung ist die nachhaltige Störung des Hausfriedens als Kündigungsgrund ausdrücklich in § 569 Abs. 2 BGB genannt. Darunter fallen z.B.
- Beleidigung, üble Nachrede und Verleumdung gegenüber dem Vermieter oder den Mietern untereinander
- Lärmbelästigungen und starke Geruchsbelästigungen
- Androhung von Gewalt oder Gewalttätigkeiten gegenüber dem Vermieter oder bei den Mietern untereinander
- Vandalismus oder Rufschädigung eines Wohnhauses (bspw. durch Drogenhandel oder Prostitution)
Liegt einer dieser Fälle vor, kann der Vermieter grds. fristlos kündigen.
II. Allgemeine Kündigungsvoraussetzungen beachten
Vermieter haben neben dem Kündigungsgrund bei jeder Kündigung eines Mietvertrags die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen zu beachten: Die Schriftform der Kündigung, die Einhaltung der Kündigungsfrist und die gesetzlichen Voraussetzungen zum Kündigungsinhalt.
1. Schriftform
Nach § 568 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet, die Kündigung muss schriftlich und eigenhändig vom Vermieter unterschrieben sein, gemäß § 126 BGB. Das gilt auch dann, wenn es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt.
2. Kündigungsfrist
Bei der fristgemäßen (ordentlichen) Kündigung sind die gesetzlichen Fristen des § 573c Abs. 1 BGB zu beachten. Das bedeutet, die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Damit beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter grds. drei Monate. Außerdem verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Eine Änderung dieser Fristen zum Nachteil des Mieters ist nicht möglich § 573c Abs. 4 BGB.
Bei der fristlosen (außerordentlichen) Kündigung gibt es regelmäßig keine Kündigungsfrist zu beachten. Der Mieter muss also sofort ausziehen. Eine Ausnahme gilt nur für die außerordentliche Kündigung mit Frist. Mehr zu den Einzelheiten der fristlosen Kündigung lesen Sie in dem Beitrag: Außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrages.
3. Gesetzliche Voraussetzungen zum Kündigungsinhalt
Für den Inhalt des Kündigungsschreibens werden von dem Vermieter laut Gesetz vor allen Dingen zwei Punkte verlangt: die Angabe des Kündigungsgrundes und die Aufnahme einer Härtefallklausel.
§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB schreibt vor, dass der Kündigungsgrund in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist. Und zwar so detailliert, dass für den Mieter sofort erkennbar ist, um welche Verhaltensweisen bzw. Vertragsbrüche es geht. Bei der Kündigung wegen der Störung des Hausfriedens reicht es daher nicht, wenn der Vermieter schreibt: „Sie haben den Hausfrieden mehrmals gestört“ oder „durch ständigen Lärm und Streitereien haben Sie den Hausfrieden gestört“ etc. Vielmehr muss das Fehlverhalten so genau wie möglich beschrieben werden, mit Angabe der Zeit, des Ortes, evtl. Zeugen oder Beschwerden. Zum Beispiel so: „Am 10.09.2019, um ca. 21.00 Uhr und am 15.09.2019, um ca. 22.00 Uhr wurden wiederholt lautstarke Streitereien zwischen Ihnen beiden aus ihrer Wohnung und im Treppenhaus vernommen, weshalb die Nachbarn Herr X und Frau Z in beiden Fällen die Polizei rufen mussten um den Streit zu beenden. Durch die ständigen internen Auseinandersetzungen zwischen Ihnen kam es nun wiederholt zu einer Störung des Hausfriedens. Seit Monaten muss fast jede Woche die Polizei gerufen werden. Trotz der Abmahnungen vom 04.07.2019 und 15.08.2019 kam es zu keiner Besserung wie die Vorfälle am 10.09 und 15.09 belegen usw.“
§ 568 Abs. 2 BGB verlangt, dass die ordentliche Kündigung eine Härteklausel enthält: Danach soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB (sog. Sozialklausel) rechtzeitig hinweisen. Hintergrund der Klausel ist, dass der Mieter der Kündigung unter gewissen Umständen widersprechen darf und verlangen kann, dass der Mietvertrag aus sozialen Gründen fortgesetzt wird. Das ist z.B. dann der Fall, wenn die Beendigung des Mietvertrages für den Mieter oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte ist (z.B. Altersschwäche und Gebrechlichkeit, schwerer Erkrankung, Invalidität, sehr fortgeschrittene Schwangerschaft etc.). Mehr dazu lesen Vermieter hier: Mietrecht: Was bedeutet Sozialklausel oder auch Härteklausel?.
III. Abmahnerfordernis beachten
Bevor Vermieter kündigen dürfen müssen sie den Mieter regelmäßig mindestens einmal erfolglos abgemahnt und ihm eine Frist zur Änderung seines Verhaltens bzw. Abhilfe gesetzt haben. Das gilt grds. auch für die fristlose Kündigung (vgl.§ 543 Abs. 3 BGB).
Allerdings gibt es hier Ausnahmen: Eine Abmahnung ist immer dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB). So z.B. bei Gewalttätigkeiten oder schweren Beleidigung usw. keine Abmahnung notwendig und man darf sofort fristlos kündigen (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 18.1.2012, Az.: 2/17 S 90/11) .
Hier eine Vorlage für die Abmahnung: Abmahnung Mieter: Störung des Hausfriedens (Muster für Vermieter)
IV. Muster-Vorlage Kündigungsschreiben bei der Störung des Hausfriedens
Die Kündigung des Mieters wegen Störung des Hausfriedens kann beispielsweise wie folgt formuliert werden:
Anmerkung: Die Muster-Kündigung ist von dem Vermieter auf den jeweiligen Einzelfall anzupassen: Das heißt, die in Ihrem Fall maßgeblichen Daten und der genaue Störungsgrund sind in die Platzhalter einzufügen bzw. nicht Zutreffendes aus der Muster-Vorlage zu streichen bzw. zu löschen. Hinweise zur Formulierung und zur Auswahl der Absätze sind in Klammern gesetzt.
Zusätzliche Formulierungsbeispiele für ein Kündigungsschreiben bei mietvertraglichen Verstößen finden Sie außerdem in den Artikeln:
- Unpünktliche Mietzahlungen des Mieters und die Folgen,
- Mieter kommen Pflicht nicht nach oder
- Kündigung wegen (unerlaubter) Tierhaltung in Mietwohnung?,
- Kündigungsrechte bei Zahlungsverzug des Mieters.
(…) – Absender –
(…) – Ort, Datum –
An (…) – Anschrift des betroffenen Mieters –
Kündigung wegen dauerhafter Störung des Hausfriedens
Sehr geehrter Herr / Frau (…)
Wir/Ich habe/n Sie bereits mehrfach aufgefordert, die Hausfriedensstörungen zu unterlassen, die
- durch ihre persönlichen Streitigkeiten (ggf. und die damit verbundene Ruhestörung) am _________(Datum) zu _________ (Uhrzeit) und am _________(Datum) zu _________ (Uhrzeit)
- die Streitigkeiten mit den Nachbarn XY (ggf. und die damit verbundene Ruhestörung) am _________(Datum) zu _________ (Uhrzeit) und am _________(Datum) zu _________ (Uhrzeit)
- die ständigen Verstöße gegen die Hausordnung (z.B. keine Treppenhausreinigung, unbefugte Benutzung des Gartens, Grillen auf dem Balkon etc.) am _________(Datum ggf. zu _________ Uhrzeit) und am _________(Datum ggf. zu _________ (Uhrzeit)
- durch die starke Geruchsbelästigung vor Ihrer Wohnung (z.B. wegen Urinieren ihres Hundes im Treppenhaus, Abstellen von Müll im Treppenhaus etc.) am _________(Datum ggf. zu _________ Uhrzeit) und am _________(Datum ggf. zu _________ (Uhrzeit)
(hier ist es unbedingt notwendig die genauen Verstöße und Tatsachen zu benennen, durch die der Hausfrieden gestört wird! Bezeichnung des störenden Verhaltens, Angabe der Zeit, des Ortes der Dauer)
immer wieder auftreten.
Mit Schreiben vom ___________ und vom __________ haben/e wir/ich Sie diesbezüglich mit Fristsetzung abgemahnt. Leider erfolglos, denn bis zum heutigen Datum hat sich keine Besserung eingestellt.
Wir/Ich sehe/n uns/mich daher dazu gezwungen, den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom ____________ über die Mietwohnung ______________ (genaue Bez. der Wohnung z.B. im zweiten Stock etc.) in __________________________ (genaue Adresse) hiermit
- zum nächstzulässigen Zeitpunkt, dem ___________________(Datum, Fristende) zu kündigen.
- fristlos — hilfsweise fristgemäß zum __________(Datum, Fristende) — zu kündigen.
(Nur bei der ordentlichen Kündigung: Wir/Ich weise/n Sie darauf hin, dass Sie das Recht haben dieser Kündigung gemäß § 574 BGB zu widersprechen, wenn Sie meinen, dass die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie / Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Dazu müssen Sie mir / uns gegenüber schriftlich den Widerspruch erklären. Dieser muss bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei uns / mir eingehen. Der Widerspruch sollte begründet sein.
Sollten Sie Widerspruch einlegen, erklären wir /erkläre ich gemäß § 545 BGB bereits vorab, dass wir / ich einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den _________ (Datum des Kündigungstermins) hinaus widersprechen / widerspreche. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus kommt nicht in Betracht.)
Wir/Ich bitten/e Sie daher, die Wohnung einschließlich des zugehörigen Stellplatzes und Kellers sofort/ bis spätestens zum ___________(Datum des Kündigungstermins) vollständig zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
Bitte setzten Sie sich umgehend mit uns/mir in Verbindung, um einen Termin für die Wohnungsabnahme zu vereinbaren.
Hochachtungsvoll
(Unterschrift des Vermieters)
Anmerkung: Haben Vermieter die Kündigung formuliert, ist es wichtig für einen nachweisbaren Zugang zu sorgen. Den Brief daher einfach bei dem Mieter in den Briefkasten zu legen ist nicht empfehlenswert. Besser ist eine persönlicher Übergabe mit Zeugen oder eine Zustellung per Gerichtsvollzieher. Der Grund liegt darin, dass der Zugang der Kündigung bei dem richtigen Empfänger Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung ist. Außerdem ist der Zeitpunkt des Zugangs der maßgebliche Zeitpunkt für den Beginn der Kündigungsfrist. Bestreitet der Mieter die Kündigung bekommen zu haben, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen. Lesen Sie dazu: Kündigung eines Mietvertrages per Einschreiben, als normalen Brief oder eine Zustellung durch den Gerichtsvollzieher?
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