Defekter Kühlschrank, kaputte Spülmaschine oder ein Herd der nicht funktioniert. Sobald etwas in der Küche kaputt ist muss eine schnelle Reparatur her! Doch wer bezahlt die Reparaturen in der Küche oder an Küchenteilen in einer Mietwohnung ? Können Mieter die Reparaturkosten vom Vermieter verlangen? Zählen Reparaturen in der Küche einer Mietwohnung zu Kleinreparaturen oder nicht?

Lesen Sie hier, wann der Mieter oder Vermieter die Reparatur in der Küche /an Küchenteilen zahlt und inwieweit es sich hier um Kleinreparaturen handelt.

I. Kostenersatz nur bei mitvermieteter Küche

Grundsätzlich können Mieter nur dann einen Anspruch auf Kostenersatz gegen den Vermieter bei einer Reparatur an der Küche/Küchenteilen haben, wenn diese mitvermietet ist. Eine mitvermietete Küche ist Teil der Mietsache und damit mietvertragsrechtlich vom Vermieter zum vertragsgemäßen Gebrauch nach  § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur Verfügung zu stellen. Die Instandhaltungspflicht obliegt insoweit dem Vermieter.

Mieter sollten daher zunächst prüfen, ob die Küche tatsächlich mitvermietet ist. Das ist nicht bei allen Einbauküchen der Fall.

Meistens ist die Küche als mitvermieteter Bestandteil der Mietwohnung im Mietvertrag oder Übergabeprotokoll ausdrücklich erwähnt. Aber auch wenn das nicht der Fall ist, zählt die Küche regelmäßig als Bestandteil der Mietsache, wenn Sie bereits bei Einzug in der Mietwohnung vorhanden war.

Wurde die Einbauküche allerdings vom Vormieter abgekauft oder in sonstiger Weise übernommen, ist die Küche nicht automatisch Bestandteil der Mietsache, weil Sie bei Einzug bereits vorhanden war. Auch in dem Fall, dass der Mieter mit dem Vermieter einen Leihvertrag über die Einbauküche geschlossen hat oder laut Mietvertrag dem Mieter „die Küche samt Einbaugeräten zur unentgeltlichen Nutzung“ überlässt , zählt die Küche nicht zu den mitvermieteten Gegenständen. Die Folge ist, dass der Mieter die Kosten für die Reparaturen an der Küche/ an Küchenteilen allein trägt (Amtsgericht (AG) Neukölln, Urteil vom 17.01.2017, Az.:18 C182/17).

Nicht mitvermietete Küchen und Küchenteile sind vom Mieter auf eigene Kosten zu reparieren.

II.  Mieter zahlt im Rahmen der Kleinreparaturklausel

Zählt die Küche samt Küchenteilen zu den mitvermieteten Gegenständen, ist zunächst ein Blick in den Mietvertrag zu werfen, welche Regelungen hier zur Übernahme von Reparaturkosten existieren. Entscheidend ist dabei die sog. Kleinreparaturklausel.

Solche Klauseln legen dem Mieter in der Regel die Pflicht auf gewisse Kleinreparaturen in der Mietwohnung und den mitvermieteten Gegenständen selbst zu zahlen. Unter Kleinreparaturen fallen begrifflich solche Reparaturmaßnahmen, die mit einem geringen Kostenaufwand erledigt werden können und Mietgegenstände betreffen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.06.1989,Az.: VIII ZR 91/88). Typisches Beispiel für eine Kleinreparatur ist die Reparatur eines tropfenden Wasserhahns, der Austausch der Mischbatterie, der Fall, dass ein Türknopf am Küchenschrank abbricht, ein Schalter am Herd kaputt ist usw.

Voraussetzung für die Kostentragungspflicht des Mieter ist allerdings, dass die Kleinreparaturklausel wirksam im Mietvertrag vereinbart ist: Hier kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darauf an, was in der Klausel formuliert wurde. Die Pflicht des Mieters Kleinreparaturen zu bezahlen, darf sich nur auf sog. Bagatellschaden beziehen und es muss eine gewisse Kostenobergrenze vereinbart sein. D.h. pro Reparatur und auch jährlich insgesamt, darf nur ein bestimmter Kostenbetrag abgewälzt werden. In der Regel liegt diese doppelte Kostenobergrenze bei 6-8 % der jährlichen Bruttomiete und bei 75,00 € – 100,00 € pro Einzelreparatur (vgl. z.B. Amtsgericht (AG) Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, Az.: 116 C 196/05; AG Bremen, Urteil vom 24.05.2007, Az.: 21 C 269/05, AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2010, Az.: 13 C 670/10).

Wie eine solche Klausel im Mietvertrag formuliert wird, lesen Sie hier: Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Fragen + Antworten und Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen.

1. Reparatur an Küche/Küchenteilen als Bagatellschaden

Gibt es im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel tragen Mieter nur dann die Kosten, wenn die fällige Reparatur in der Küche/ an Küchenteilen zu den Kleinreparaturen zählt. Es muss also ein Bagatellschaden sein. Ist der Herd defekt oder die Spülmaschine kaputt, wird auf den ersten Blick allerdings nicht erkennbar sein, ob es sich nur um einen Kleinen Defekt handelt oder eine größere Reparatur. In diesem Fall sollte daher vor der Reparatur immer ein Kostenvoranschlag eines Fachmanns erfolgen, damit man als Mieter abschätzen kann, ob es ein Bagatellschaden ist oder nicht. Liegt ein Bagatellschaden vor, kann der Mieter die Kleinreparatur selbst in Auftrag geben. Allerdings empfiehlt es sich den Vermieter zu informieren. Beauftragt der Vermieter die Reparatur kann er vom Mieter den entsprechenden Anteil gemäß der Kleinreparaturklausel verlangen.

Handelt es sich allerdings nicht um einen Bagatellschaden ist der Vermieter zu informieren. Er ist dann für die Reparatur in der Küche/an Küchenteilen allein zuständig und hat einen Handwerker zu beauftragen. Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach können Mieter nach fruchtloser Aufforderung eine sog. Abhilfe nach § 536 a Abs 2 BGB veranlassen und selbst einen Handwerker beauftragen. Was Sie in diesem Fall unbedingt beachten sollten, erfahren Sie hier: Mieter beauftragt Handwerker – Wer zahlt 

III. Ohne Kleinreparaturklausel zahlt Vermieter bei Verschleißschäden

In den Fällen, in denen es keine Vereinbarung im Mietvertrag zu Kleinreparaturen gibt, spielt es für die Kostentragungspflicht keine Rolle, ob ein kleiner oder großer Schaden vorliegt (dazu finden Sie hier einen Spezialbeitrag: Mietvertrag ohne Kleinreparaturklausel).

Entscheidend ist einzig die Schadensursache: Der Vermieter zahlt grds. alle Verschleißschäden und der Mieter nur solche Schäden, die er durch unsachgemäßen Gebrauch verursacht hat.

1. Verschleißschäden in Küche und an Küchenteilen zahlt der Vermieter

Der Vermieter ist aufgrund seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2  BGB verpflichtet die Kosten für Reparaturen von Verschleißschäden zu zahlen. Unter den Begriff Verschleißschaden, fallen alle Schäden, die alterungs- und/oder abnutzungsbedingt entstehen.

Der Vermieter trägt daher die Kosten für die Reparaturen von Verschleißschäden in Küche und an Küchenteilen. Ist der Herd aufgrund seiner langen Nutzungsdauer nicht mehr funktionstüchtig muss der Vermieter einen neuen kaufen. Dasselbe gilt für den altersbedingt defekten Geschirrspüler oder Kühlschrank. Auch eine kaputte Leitung oder ein undichter Schlauch zählt zu den Verschleißschäden.

Mieter sollten einen solchen Schaden umgehend dem Vermieter melden und ihn ggf. unter Fristsetzung zur Reparatur auffordern. In Notfällen, wie z.B. bei einer defekten Wasserleitung o.ä. kann auch sofort ein Handwerker gerufen werden. Anderenfalls aber nicht. Nur wenn der Vermieter trotz Aufforderung keine Reparatur veranlasst kann der Mieter einen Handwerker beauftragen. Schafft der Mieter selbst voreilig Abhilfe riskiert er auf den Kosten sitzen zu bleiben. Lesen Sie dazu auch: Mieter beauftragt Handwerker – Wer zahlt?

2. Kein Ersatz der Reparaturkosten bei unsachgemäßen Gebrauch durch Mieter

Die einzigen Schäden, die der Vermieter regelmäßig nicht ersetzen muss, sind solche die vom Mieter selbst verursacht worden sind. Geht also z.B. die Platte des Induktionsherdes kaputt, da schwere scharfe Gegenstände daraufgestellt wurden oder wurde das Gefrierfach mit spitzen Gegenständen von Eis befreit und hat jetzt Löcher, aus denen das Kühl-Gas bzw. Kältemittel entweicht, haftet der Mieter selbst für die Reparaturkosten.

Mieter tragen alle Kosten für Reparaturen solcher Schäden an der Küche und Küchenteilen,  die auf einen unsachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind.

IV. Zusammenfassung

Bei Kleinreparaturen an der Küche/Küchenteilen muss der Mieter nur dann zahlen, wenn es sich tatsächlich um eine Kleinreparatur handelt und die Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart wurde. Im Übrigen zahlt der Mieter nur für Schäden an der Küche und Küchenteilen, die er selbst durch unsachgemäßen Gebrauch verschuldet hat. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Küche nicht mitvermietet bzw. zu den Bestandteilen der Mietsache zählt.