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Mietkaution nicht zurückbekommen – Was tun?

Das Mietverhältnis wurde gekündigt, das Mietobjekt fristgerecht und ordnungsgemäß an den Vermieter übergeben.

Nun ist Warten auf die Rückzahlung der Kaution angesagt und jeder Mieter stellt sich die Frage: Wie lange? Und, wird der Vermieter die Kaution auch tatsächlich unproblematisch zurückzahlen?

Die Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ist ein immer wiederkehrendes Thema in der Rechtsberatung.

Hierbei sind verschiedene Fälle zu unterscheiden:

I. Der Vermieter zahlt die Kaution ohne Angabe von Gründen nicht aus oder reagiert gar nicht

II. Der Vermieter rechnet eigene Ansprüche aus Schadenersatz gegenüber der Kaution auf

III. Der Vermieter hält lediglich einen Teil der Kaution zurück, da er mit einer Nachzahlung aus noch ausstehender Nebenkostenabrechnungen rechnet

Beweislast für die Zahlung der Kaution liegt beim Mieter

Zunächst ist klarzustellen, dass der Mieter, der den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber dem Vermieter geltend macht, in der Darlegungs- und Beweislast dafür ist, dass er die Kaution auch tatsächlich gezahlt hat. Dies natürlich nur dann, wenn der Vermieter die Zahlung der Kaution bestreitet. Bewiesen kann die Zahlung der Kaution durch Vorlage einer Quittung oder aber eines Kontoauszugs, ggf. auch durch Zeugen.

I. Der Vermieter zahlt die Kaution ohne Angabe von Gründen nicht aus oder reagiert gar nicht

In einem solchen Fall ist es ratsam, den Vermieter zunächst nachweislich schriftlich aufzufordern, über die Kaution innerhalb einer bestimmten Frist abzurechnen und die Kaution sodann auszuzahlen. Reagiert er darauf nicht, muss der Vermieter mit einem weiteren nachweislichen Schreiben in Verzug gesetzt werden. Bei einem weiteren fruchtlosen Fristablauf sollte der Rechtsweg eingeschlagen und ein vollstreckbarer Titel beschafft werden.

II. Der Vermieter rechnet eigene Ansprüche aus Schadenersatz gegenüber der Kaution auf

In diesem Fall sind zunächst verschiedene Sachen zu prüfen.

Wurde das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben und dies in einem Übergabeprotokoll festgehalten, muss der Vermieter darlegen und beweisen können, dass der Zustand, der im Übergabeprotokoll festgehalten wurde, nicht der Richtigkeit entsprach. Nur dann kann er überhaupt Schadenersatzansprüche geltend machen und zwar innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Absatz 1 BGB. Gelingt ihm das nicht oder macht er die Ansprüche nicht innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 BGB geltend, so kann er der Kaution keine Ansprüche mehr entgegenhalten und hat diese zzgl. der Zinsen auszuzahlen. Unterbleibt dies, dann empfiehlt sich das Vorgehen unter I..

Achtung: Aufrechnen kann der Vermieter im Prozess auch mit bereits verjährten Ansprüchen, § 214 BGB.

III. Der Vermieter hält lediglich einen Teil der Kaution zurück, da er mit einer Nachzahlung aus noch ausstehender Nebenkostenabrechnungen rechnet

Dieses Vorgehen ist dem Vermieter grundsätzlich möglich, allerdings nur dann, wenn Nebenkostenabrechnungen aus der Vergangenheit Nachzahlungen ausgewiesen haben. Ein Einbehalt der Kaution ist dann bis zur Höhe der letzten Nachzahlung rechtens, ein Sicherheitszuschlag ist hingegen nicht möglich. Haben die Nebenkostenabrechnungen der Vergangenheit hingegen immer Guthaben ausgewiesen, darf der Vermieter keinen Einbehalt der Kaution vornehmen.

Dieses Vorgehen ist dem Vermieter grundsätzlich möglich, allerdings nur dann, wenn Nebenkostenabrechnungen aus der Vergangenheit Nachzahlungen ausgewiesen haben. Ein Einbehalt der Kaution ist dann bis zur Höhe der letzten Nachzahlung rechtens, ein Sicherheitszuschlag ist hingegen nicht möglich. Haben die Nebenkostenabrechnungen der Vergangenheit hingegen immer Guthaben ausgewiesen, darf der Vermieter keinen Einbehalt der Kaution vornehmen.

Fallgruppe II. ist die, die am häufigsten vor Gericht landet und viel Zeit in Anspruch nimmt, da zumeist umfangreich über die Gegenansprüche entschieden werden muss.

Fazit zur nicht zurückbekommenen Mietkaution

Auf Grund der umfangreichen Problematiken, die im Rahmen der Geltendmachung der Kaution auftreten können, empfiehlt sich bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses eine Beratung dahingehend, wie man das Mietobjekt zu übergaben hat und bei der eigentlichen Übergabe des Mietobjekts immer einen Zeugen dabei zu haben. So können Probleme ggf. bereits im Vorfeld vermieden werden.

5 Antworten auf "Mietkaution nicht zurückbekommen – Was tun?"

  • Johannes
    16.01.2014 - 13:36 Antworten

    Hallo, meine Situation stellt sich wie folgt dar:

    Ein Mitbewohner und ich haben bis einschließlich September 2009 eine Wohnung in Dresden angemietet. Die Kaution betrug 900,00 Euro.
    Bei der geplanten Übergabe der Wohnung verweigerte die Vermieterin die Erstellung eines Übergabeprotokolls (Zeugen vorhanden) mit der Begründung, ihr Mann sei nicht dabei.
    Daraufhin sind wir ohne Übergabeprotokoll, aber mit der Anmerkung, dass im Falle von Maler-, Reparatur- oder ähnlichen Arbeiten, wir persönlich informiert und ggf. die Mängel beseitigen möchten, ausgezogen.
    Wir haben im Anschluss keine Rückmeldung von der Vermieterin erhalten. Da wir allerdings auch selbst keinen weiteren Kontakt mit ihr suchten, haben wir nicht noch einmal die Kaution zurückgefordert.
    Erst über drei Jahre später, im Dezember 2013, haben wir auf Nachfrage ein Schreiben von der Vermieterin erhalten, aus der hervorgeht, dass sie die Kaution für diverse Reparaturen etc. verbraucht hat.
    Da wir mit dem Schreiben und den darin enthaltenen Erläuterungen nicht einverstanden sind, zudem auch nicht vorab über die Reparaturen informiert wurden sind, möchten wir gern Einspruch gegen die Einbehaltung der Kaution einlegen.
    Dabei stellen sich folgende Fragen für uns:
    1. Können wir die Kaution auch nach dem relativ langen Zeitraum noch zurückfordern?
    2. Kann die Vermieterin ohne Absprache mit den ehemaligen Mietern die Kaution einbehalten und verwenden?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

  • Thomas
    09.05.2015 - 23:12 Antworten

    Hallo, ich habe eine Frage zur Nachforderung des Vermieters.

    Vor 5 Monaten wurde in meiner Wohnung der Durchlauferhitzer gewechselt, da der alte nur noch lauwarmes Wasser produzierte. Laut Elektriker war eine der drei Phasen tot.
    Der „neue“ DLE war bereits einen Tag nach dem Austausch wieder defekt. Das Gerät heizt unkontrolliert weiter, auch wenn kein Wasser fließt, wodurch irgendwann der Sicherheitsdruckschalter heraus springt und das Gerät gar nicht mehr heizt. Somit wurde ein weiterer Besuch des Elektrikers notwendig. Dabei zeigte er mir, wie ich das Gerät nach dieser Überhitzung wieder einschalten kann. Das war bereits am darauffolgenden Tag wieder von Nöten, weil der DLE wieder überhitzt hatte. Seit dieser Zeit habe ich die Sicherungen im Verteilerkasten ausgeschaltet, wenn ich den DLE nicht benutzt habe.
    Mittlerweile habe ich durch Anruf beim Hersteller über die Gerätenummer herausbekommen, dass dieser DLE beim Einbau bereits über 7 Jahre alt war. Er lag irgendwo beim VM im Keller, ich habe also keine Ahnung, wo das Gerät her stammt, wo es wie lange eingebaut und in Benutzung war etc. Mein VM ist jedoch der Meinung ich hätte nicht nur den alten, sondern auch den „neuen“ DLE durch eigenmächtige Reparaturversuche kaputt gemacht. Dies ist jedoch nicht der Fall, ich habe niemals selbst an den Geräten herumgespielt. Ich habe ihn lediglich einmal selbst eingeschaltet, was mir jedoch vorher vom Elektriker erklärt und gezeigt wurde. Auch ist dieses Vorgehen in der Bedienungsanleitung so angegeben.
    Jetzt ist die Kündigung durch, eigentlich sollte die Wohnung bereits zum 30.04.15 zurückgegeben werden, was jedoch durch andauernde Terminabsagen seitens des VM bisher verhindert wurde (Grund???).
    Meine Fragen:
    – Muss ich dem Vermieter den Austausch des DLE bezahlen?
    – Kann der VM das Einschalten des Gerätes als Reparatur auslegen, wenn dieses Vorgehen in der Bedienungsanleitung angegeben ist, und es zuerst von einem Elektriker gezeigt wurde?
    – Muss er mir ein Verschulden nachweisen, oder kann er über den Einbehalt eines Teils der Kaution einfach den angeblich von mir verursachten Schaden ausgleichen?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    • Mietrecht.org
      10.05.2015 - 18:40 Antworten

      Hallo Thomas,

      ich kann Ihnen zu dem komplexen Fall leider nur die Beratung / Einschätzung durch einen Anwalt empfehlen. Diese könnte Ihre Ansicht im ersten Schritt in einem Schreiben an den Vermieter deutlich machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fritz
    09.08.2017 - 08:50 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    laut Mietvertrag hatte mein ehemaliger Vermieter zur Abrechnung der Kaution eine Frist von 6 Monaten nach Wohnungsrückgabe. Diese Frist ist abgelaufen und die Kaution ist nicht abgerechnet worden.

    Meine Frage: Ist der Vermieter bereits mit Ablauf der Frist in Verzug? Das heißt: Entspricht dieser Fall dem § 286 Abs. 2 Nr. 1 („Die Mahnung bedarf es nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist“)?
    Oder brauche ich ebenfalls eine Mahnung zu senden, damit er in Verzug kommt? Und in diesem Fall, welche Frist wäre geeignet oder ist üblich?

    Vielen Dank im Voraus.

    Fritz

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