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Abmahnung: Mieter an Vermieter – Vorlage mit Beispielen

Ständiger Schimmel, Heizungsausfall, Schließvorrichtungen an Garagentor oder Eingangstür funktionieren nicht? Vielleicht wird auch der Hausfrieden ständig gestört, Nachbarn belästigen Sie, machen entnervenden Lärm oder stapeln Müll im Treppenhaus? Oder ist es der Vermieter selbst, der immer wieder auf Ihrem Parkplatz parkt oder 24 Stunden Handwerker im Treppenhaus bohren lässt? Es gibt unzählige Gründe, warum es für einen Mieter notwendig sein kann den eigenen Vermieter abzumahnen, denn als Mieter hat man das Recht auf einen ungestörten vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung und der Vermieter hat das zu gewährleisten.

Weist der Vermieter die Nachbarn nicht zu Recht, kommt seiner Mangelbeseitigungspflicht nicht nach oder verursacht selbst ständige Störungen ist es an der Zeit, dass man als Mieter eine Abmahnung an den Vermieter schickt. Der nachfolgende Artikel  gibt Mietern einige Formulierungshilfen in einer Vorlage mit Beispielen.

I. Beispiele für Ansprüche des Mieters bei einer Abmahnung an den Vermieter

Im alltäglichen Leben eines Mieters gibt es u.a. zwei typische Fallgestaltungen, die den vertragsgemäßen Mietgebrauch stören können:

  • Der eine Fall ist der Mietmangel in der Mietwohnung oder den Gemeinschaftsanlagen, der meist durch eine Reparatur oder Instandsetzung behoben werden kann.
  • Der andere Fall ist der Mietmangel, der sich durch Dritte und deren Verhalten ergibt —also Lärmbelästigungen, Gebrauchsbeeinträchtigungen, Geruchsbelästigungen, Hausfriedensstörungen etc. durch Nachbarn oder den Vermieter selbst.

In beiden Fällen hat der Mieter einen Abhilfeanspruch gegenüber dem Vermieter und ein Recht die Miete zu mindern. Das ergibt sich direkt aus der Fürsorgepflicht des Vermieters gemäß dem Mietvertrag iVm § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und dem Minderungsrecht nach § 536 BGB.

Für die Mietminderung bedarf es keiner vorherigen Abmahnung! Sobald der vertragsgemäße Gebrauch nicht nur unwesentlich beeinträchtigt ist (vgl. § 536 Abs. 1 BGB) oder dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen,  wird (vgl. § 536 Abs. 3), kann der Mieter die Kaltmiete für den Zeitraum des Bestehens des Mangels in einem angemessenen Umfang mindern.

Für den Abhilfeanspruch gilt:

  • Kommt der Vermieter seiner Abhilfepflicht nicht nach und repariert z.B. einen Schaden in der Mietwohnung nicht, darf der Mieter unter gewissen Voraussetzungen jemanden beauftragen, der das an dessen Stelle tut und die Erstattung der Kosten im Wege des Schadensersatzes vom Vermieter verlangen (sog. Ersatzvornahme nach § 536 a Abs. 2 BGB).
  • Bei Störungen durch Dritte oder den Vermieter selbst geht das nicht, denn der Mieter kann z.B. den lauten Nachbarn nicht kündigen. Hier gibt es für Mieter immer nur die Alternative eigene zivilrechtliche Unterlassungsansprüche aus Besitzrecht gegen den Nachbarn geltend zu machen (vgl. § 862 BGB). Kurz gesagt, Mieter können zur Unterlassung auffordern und mit Unterlassungsklage drohen bzw. eine solche einreichen, wenn sich nichts ändert.

Helfen dem Mieter weder die Mietminderung oder der Schadensersatz bzw. die Unterlassungsforderung, um zu seinem Recht zum vertragsgemäßen Verbrauch zu kommen bleibt nur die außerordentliche Kündigung der Mietwohnung (vgl. § 543 Abs. 2 BGB).

II. Muster-Vorlage: Abmahnung an Vermieter wegen Verweigerung der Reparatur eines Mangels

Für den Fall, dass der Vermieter bestimmte Mängel in der Wohnung oder an Gemeinschaftseinrichtungen nicht beseitigt bzw. nicht beseitigen will Abmahnung an den Vermieters kann beispielsweise wie folgt formuliert werden:

Anmerkung: Die Muster Abmahnung ist von dem Mieter auf den jeweiligen Einzelfall anzupassen: Dazu sind die maßgeblichen Sachverhaltsangeben des Einzelfalls in die Platzhalter einzufügen. Formulierungsbeispiele und Ausfüllhilfen finden Sie in Klammern.

__________  (Absender: Anschrift des Mieters)

__________  (Ort, Datum)

An

____________________

____________________

(Anschrift des Vermieters) 

Abmahnung wegen Mietmangel in __________________________ (genaue Angaben zum Ort der Wohnung, ggf. mit Stockwerk usw.)

Sehr geehrter Herr / Frau ________________ (Mieter)

Wir/Ich habe/n Sie bereits mehrfach mündlich aufgefordert, ___________________________________________________

___________________________________________________

___________________________________________________

(Hier ist der jeweilige Sachverhalt, der den Mietmangel begründet anzugeben. Z.B.: „die kaputte Eingangstür/ das automatische Garagentor/ die Heizungsanlage zu reparieren usw.“)

___________________________________________________

___________________________________________________

___________________________________________________

(Nun folgt die Angabe, warum dadurch eine Mietmangel vorliegt und inwiefern damit gegen den Mietvertrag verstoßen wird:

z.B. „Durch die ständigen Ausfälle der Heizungsanlage ist es uns/mir nicht möglich die Mietwohnung in dieser kalten Jahreszeit auf eine annehmbare Wohntemperatur von mindestens 20 Grad zu beheizen“ oder „Durch die kaputte Eingangstüre ist die Sicherheit im Wohnhaus —besonders nachts— gefährdet. Es kam deshalb schon zu Diebstählen und Vandalismus im Treppenhaus. Unberechtigte Personen können aufgrund der nichtfunktionierenden Schließfunktion der Eingangstür nun bis zu den einzelnen Kellertüren und in die Tiefgarage vordringen. Die Sicherheit aller Mieter und des Eigentums aller Mieter ist gefährdet.“ oder „Durch den bestehenden Schimmel sind starke Gesundheitsschäden zu befürchten. Das Bad kann nur noch sehr kurzzeitig genutzt werden, da wir/ ich sonst sofortige Hustenanfälle erleiden etc.“)

Der vertragsgemäße Wohngebrauch ist dadurch erheblich beeinträchtigt.  

Dadurch, dass Sie bisher nichts unternommen haben, um den angezeigten Mangel zu beseitigen, verstoßen Sie gegen Ihre mietvertragliche Fürsorgepflicht aus dem Mietvertrag iVm § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)  uns/ mir den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung zu gewährleisten und dem Mangel nach § 536 BGB zu beseitigen.

Wir/Ich sehe/n uns/mich daher dazu gezwungen, Sie hiermit abzumahnen.

Wir/Ich fordern/e Sie dazu auf,

  1. ____________________________________
  2. ____________________________________

(Hier angeben was geändert werden soll bzw. was der Vermieter tun muss, um seiner Pflicht nachzukommen und welche Ansprüche noch bestehen (wie z.B. Schadensersatz) Z.B.: „…

  1. den Mangel sofort zu beseitigen und die Reparatur bzw. den Austausch zu veranlassen,
  2. Schadensersatz in Höhe von _________ € zu zahlen, z.B. da folgende Sachen aufgrund des Schimmels im Keller/ des undichten Dachs etc. kaputt gegangen sind: …“)

Sollten sie die Instandsetzungsarbeiten nicht bis zum ______________ (kurze Frist z.B. drei Tage) erledigt haben, werde/n wir/ich auf Ihre Kosten ein Handwerksunternehmen für diese Arbeiten beauftragen. Dazu sind wir/ich nach § 536 a Abs. 2 BGB berechtigt. (— alternativ: …, werde/n wir/ich fristlos kündigen).

(ggf.:) Für die Zahlung des Schadensersatzes auf mein Konto _________________ (Angabe des Kontos) haben Sie bis zum ___________ (Datum, Frist) Zeit.)

Weitere rechtliche Schritte, insbesondere (weitere) Schadensersatzforderungen behalte/n wir/ich uns vor.

Hochachtungsvoll

(Unterschrift des Mieters)

III. Muster- Vorlage: Abmahnung an Vermieter wegen Störungen bzw. Belästigung durch Nachbarn bzw. den Vermieter selbst

Die Abmahnung an den Vermieter, für den Fall, dass er selbst oder ein Nachbar durch sein Verhalten oder bestimmten Maßnahmen den vertragsgemäßen Mietgebrauch stört, kann beispielsweise wie folgt formuliert werden:

Anmerkung: Die Muster Abmahnung ist von dem Mieter auf den jeweiligen Einzelfall anzupassen: Das bedeutet, die maßgeblichen Sachverhaltsangeben des Einzelfalls sind in die Platzhalter einzufügen. Formulierungsbeispiele und Ausfüllhilfen finden Sie in Klammern.

Eine separaten Artikel mit Vorlage für einen Beschwerdebrief an den Vermieter wegen einer Störung des Hausfriedens finden Sie hier: Vorlage Beschwerdebrief für Mieter: Störung des Hausfriedens

__________  (Absender: Anschrift des Mieters)

__________  (Ort, Datum) 

An

____________________

____________________

(Anschrift des Vermieters)

Abmahnung wegen Mietmangel der Mietwohnung  in __________________________ (genaue Angaben zum Ort der Wohnung, ggf. mit Stockwerk usw.) 

Sehr geehrter Herr / Frau ________________ (Vermieter)

Wir/Ich habe/n Sie bereits mehrfach mündlich aufgefordert, ___________________________________________________

___________________________________________________

_________________________________________________

(Hier ist der jeweilige Sachverhalt, der den Mietmangel begründet anzugeben. Z.B.: „darauf hinzuwirken, dass die Nachbarn es unterlassen ihren Haushaltsmüll vor dem Eingang des Mietshauses zu deponieren oder es zu unterlassen, die Eingangstüre untertags zu verschließen / ihr Auto auf meinem angemieteten Stellplatz zu parken usw.“)

___________________________________________________

__________________________________________________

___________________________________________________

(Nun folgt die Angabe, warum dadurch ein Mietmangel vorliegt und inwiefern damit gegen den Mietvertrag verstoßen wird:

„Die Müllansammlungen der Nachbarn führen zu starken Geruchsbelästigungen im gesamten Mietshaus und stellen eine starke Gesundheitsgefährdung für mich /uns dar. Außerdem ziehen sie Ungeziefer“ oder „Dadurch dass Sie jeden Sonntag ihr Fahrzeug von 13.00 Uhr bis 17:00 Uhr auf unserem/meinem Stellplatz abstellen verstoßen sie gegen den Mietvertrag, denn der Stellplatz ist na uns/mich zur alleinigen Nutzung mitvermietet“ etc.

Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung und der mietvermieteten Räumlichkeiten ist dadurch erheblich beeinträchtigt. 

Dadurch, dass Sie bisher nichts unternommen haben, um den angezeigten Mangel zu beseitigen, verstoßen Sie gegen Ihre mietvertragliche Fürsorgepflicht aus dem Mietvertrag iVm § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)  uns/ mir den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung zu gewährleisten und dem Mangel nach § 536 BGB zu beseitigen bzw. Abhilfe zu schaffen.

Leider haben Sie bis zum heutigen Datum, nicht reagiert und es hat sich keine Besserung eingestellt.

Wir/Ich sehe/n uns/mich daher dazu gezwungen, Sie hiermit abzumahnen.

Wir/Ich fordern/e Sie dazu auf,

  1. ____________________________________
  2. ____________________________________

(Hier angeben was geändert werden soll bzw. was der Mieter tun muss, um seiner Pflicht nachzukommen. Z.B.: „…

  1. den angesammelten Müll zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen und dafür zu sorgen, dass der Nachbar XY sein Verhalten zukünftig unterlässt.
  2. es zu unterlassen, Ihr Auto auf unserem /meinem Stellplatz zu parken.
  3. ….

Sollten sie dieser Aufforderung nicht bis zum ______________ (kurze Frist z.B. drei Tage) nachweislich nach, sehe ich mich gezwungen, die Miete zu mindern (wenn nicht bereits getan!) / Unterlassungsklage zu erheben / fristlos zu kündigen. 

Hochachtungsvoll

(Unterschrift des Mieters)

IV. Mietertipp für Abmahnung an den Vermieter

Abmahnung an den Vermieter sind inhaltlich immer sehr unterschiedlich, da jeder Einzelfall einen anderen detaillierten Sachverhalt hat. Scheuen Sie sich als Mieter nicht genau zu beschreiben, was und warum Sie in Ihrem Mietgebrauch stört. Ein Muster für alle Einzelfälle gibt es nicht. Allerdings sind folgende Dinge immer empfehlenswert:

  • Mahnen Sie den Vermieter schriftlich ab
  • Bezeichnen Sie die Mietwohnung genau
  • Gehen sie ins Detail bei dem beanstandeten Mangel ggf. mit Beweisangeboten (Fotos etc.)
  • Setzen Sie eine Abhilfefrist
  • Zeigen Sie die Konsequenzen auf, falls die Abhilfe nicht fristgemäße erfolgt
  • Und zuletzt: Bleiben Sie immer sachlich

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