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Gewerbemietvertrag kündigen: 12 Schritte zur Kündigung

Wer kündigt, provoziert Unmut. Die andere Seite sucht nach dem Haar in der Suppe. Wer aus einer emotionalen Haltung heraus kündigt, macht oft Fehler. Kündigungen sind nun einmal formal und inhaltlich komplexe Angelegenheiten. Schließlich geht es darum, dass jede Partei auf den eigenen Vorteil bedacht ist und ihr Recht sucht.

Demgemäß finden sich im Gesetz viele Vorgaben. Sie sind leider nicht fortlaufend angeordnet, sondern über viele Stellen verteilt. Dennoch greifen sie ineinander. Ein einziger Fehler kann die gesamte Kündigung hinfällig machen. Vor allem hat die Gegenseite immer die Möglichkeit, auf den Erhalt einer Kündigung zu reagieren und das Rechtsverhältnis mitzugestalten.

Das Kündigungsrecht ist sehr vielgestaltig. Im Folgenden werden die grundsätzlichen Gegebenheiten dargestellt. Sie beinhalten die häufigsten Fehlerquellen.

1. Mietvertrag lesen

Vieles, was mit der Kündigung zusammenhängt, ist oft im Gewerbemietvertrag individuell geregelt. Fehlende Regelungen ergänzt das Gesetz. Jede Überlegung zur Kündigung erfordert unabdingbar einen Blick in den Mietvertrag. Danach bestimmt sich, wie vorgegangen wird.

2. Befristete Mietverträge

Ist der Mietvertrag befristet und somit für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen, ist die ordentliche Kündigung für diesen Zeitraum für beide Seiten ausgeschlossen. Er endet automatisch mit Ablauf der Mietzeit.

Allenfalls eine fristlose Kündigung oder ein Sonderkündigungsrecht kommen dann noch in Betracht. Auch ein Aufhebungsvertrag, in denen die Parteien das laufende Mietverhältnis einvernehmlich aufheben, kann einen schmerzfreien und kostengünstigen Ausweg darstellen.

Ist im Mietvertrag von vornherein eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbart, kann nach dem Ablauf von 30 Jahren jede Vertragspartei das Vertragsverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 544 BGB).

Kettenmietverträge, bei denen die Parteien das Vertragsverhältnis mietvertraglich zunächst für einen kürzeren Zeitraum abschließen und das Mietverhältnis dann fortlaufend über 30 Jahre hinaus verlängern, können hingegen ordentlich gekündigt werden (BGH NJW 1996, 2028).

3. Vertragstyp klären

Bestehen Zweifel, ob es sich um ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis (dann kann Vermieter nur bei berechtigtem Interesse kündigen!) handelt, ist auf den Vertragszweck abzustellen. Es ist nicht unbedingt maßgebend, wie der Vertrag bezeichnet ist. Die Titulierung hat nur Indizwirkung (OLG Frankfurt ZMR 2011, 119). Als Vertragszweck ist die Eigennutzung der Mieträume zu Wohnzwecken gegenüber der Nutzung für gewerbliche/geschäftliche/freiberufliche Interessen abzugrenzen.

4. Wer ist Vertragspartner?

Oft stehen auf Seiten des Mieters oder des Vermieters mehrere Personen. Grundsätzlich ist maßgebend, dass im Fall der mieterseitigen Kündigung alle Mieter gegenüber allen Vermietern kündigen und umgekehrt. Beispiel: Eheleute sind Mieter. Dann müssen beide die Kündigungserklärung unterschreiben.

Im Mietvertrag kann eine Bevollmächtigungsklausel stehen, mit der sich Mieter oder Vermieter gegenseitig zur Entgegennahme von Kündigungen, bevollmächtigen. Der Ausspruch einer Kündigung ist im Regelfall aber ausgeschlossen.

Steht auf einer Seite eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, genügt es, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft bzw. allen Gesellschaftern erklärt wird und die Kündigungserklärung der Gesellschaft in der Person eines vertretungsberechtigten Gesellschafters zugeht (BGH MDR 2012, 79).

5. Welche Art von Kündigungsrecht soll erklärt werden?

Es kommt die ordentliche fristgerechte Kündigung in Betracht, die außerordentliche fristlose Kündigung sowie die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Die Alternative kann auch ein Mietaufhebungsvertrag sein, der in der Praxis viele Probleme bereinigt und vermeidet. Je nachdem gelten teils unterschiedliche Voraussetzungen. Es ist zudem darauf zu achten, dass nicht eine Partei im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht erklärt hat.

Da eine fristlose Kündigung immer einen wichtigen Grund erfordert und sich ein solcher im Nachhinein als vielleicht nicht so schwerwiegend und die fristlose Kündigung sich damit als unbegründet erweisen könnte, empfiehlt es sich, vorsorglich (hilfsweise) und zusätzlich immer die ordentliche Kündigung zum nächst zulässigen Termin auszusprechen.

6. Kündigung ist nicht begründungspflichtig

Ein Gewerbemietverhältnis kann anders als im Wohnraummietrecht ohne Angabe von Kündigungsgründen gekündigt werden. Dies gilt selbst für die fristlose Kündigung (BGH NJW 1980, 777). Um die Situation klarzustellen, kann die Begründung aber durchaus konstruktiv sein. Geht der Kündigung eine Abmahnung voraus, enthält diese ohnehin einen Hinweis auf das beanstandete Verhalten.

Soll die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund erklärt werden, bedarf es regelmäßig einer mit einer Fristsetzung verbundenen Abmahnung der Gegenseite. Der wichtige Grund muss so schwerwiegend sein, dass es der kündigenden Partei nicht zuzumuten ist, die ordentliche Kündigungsfrist abzuwarten (Beispiel: Zahlungsverzug).

7. Kündigungsfrist berechnen

Die ordentliche Kündigungsfrist kann sich aus einer individuellen Vereinbarung im Gewerbemietvertrag oder ansonsten aus dem Gesetz ergeben.

Die gesetzliche ordentliche Kündigungsfrist ist für Mieter und Vermieter gleich und beträgt im Gewerbemietrecht gemäß § 580a II BGB sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Die Kündigungserklärung muss der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugehen. (Beispiel: Die Kündigung zum 31. März muss spätestens bis zum 3. Oktober des Vorjahres zugehen).

Sonn- und Feiertage verlängern die Frist. Die 3-tägige Karenzzeit umfasst im Gewerbemietrecht auch den Samstag als Werktag (BGH NJW 2005, 2154). Fällt allerdings das Fristende selbst auf einen Samstag, zählt der Samstag nicht mit und die Frist verlängert sich auf den folgenden Montag.

Hat der Vermieter das Gewerbeobjekt in einer Zwangsversteigerung erworben, kann er unter Inanspruchnahme seines Sonderkündigungsrechts nach der Erteilung des Zuschlags zum nächst gesetzlich zulässigen Termin die ordentliche Kündigung aussprechen (§ 57a ZVG).

8. Kündigung muss fristgerecht zugehen

Eine fristgerechte Kündigung wird dennoch nur wirksam, wenn sie der anderen Vertragspartei innerhalb der Kündigungsfrist tatsächlich auch zugeht. Die Kündigungserklärung muss so in den Empfangsbereich des Empfängers gelangen, dass dieser die Möglichkeit hat, unter normalen Umständen von ihr Kenntnis zu nehmen. Sie sollte bis ci. 18.00 Uhr im Briefkasten des Empfängers liegen. Im Idealfall wird sie persönlich übergeben und der Erhalt quittiert.

9. Immer schriftlich kündigen

Schriftform ist für die Kündigung nicht vorgeschrieben, kann jedoch mietvertraglich vereinbart werden. Dann kann auch mit Telefax oder E-Mail gekündigt werden.

Im eigenen Interesse sollte die Kündigung schriftlich übergeben werden. Nur so kann diese im Fall einer folgenden streitigen Auseinandersetzung nachgewiesen werden. Eine vorab aufgrund der Gegebenheiten mündlich erklärte Kündigung sollte nachträglich unbedingt schriftlich bestätigt werden.

10. Auf die Empfangsberechtigung achten

Diejenige Person, die das Kündigungsschreiben entgegennimmt, muss empfangsberechtigt sein (Hausmeister ist dies nicht). Es genügt nicht, die Kündigungserklärung einem in den Räumen des Kündigungsempfängers tätigen Mitarbeiter zu übergeben.

Auch darf die Erklärung nicht einfach dort abgelegt oder unter der Tür durchgeschoben werden, weil dann keine zur Entgegennahme von Erklärungen bereitgehaltene Einrichtung (Briefkasten) genutzt wird (BGH NJW 1991, 2700).

11. Zugang muss beweisbar sein

Der Kündigende muss den Zugang im Zweifelsfall beweisen. Idealerweise wird die Kündigungserklärung persönlich übergeben und der Empfänger quittiert innerhalb auf einer Kopie des Kündigungsschreibens.

Zur Übergabe und Zustellung des Kündigungsschreibens kann auch ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden (§ 132 I 2 BGB).

Wird die Kündigung mit einem Einwurf-Einschreiben auf dem Postweg verschickt, begründet der Auslieferungsbeleg die Vermutung, dass das Schreiben den Empfänger rechtzeitig zugegangen ist (OLG Saarbrücken NJOZ 2008, 840).

Beim Einwurf-Einschreiben mit Rückschein ist der Zugangsbeweis nur erbracht, wenn der Empfänger des Schreibens beim Postboten die Entgegennahme auf dem Rückschein unterschreibt. Hinterlässt der Postbote ein Benachrichtigungsschreiben im Briefkasten und holt der Empfänger das Schreiben nicht ab, kann die Kündigung nicht zugehen. Ein weiterer Zustellversuch dürfte regelmäßig aus den gleichen Gründen scheitern.

Ist der Mieter unbekannt verzogen, kann der Vermieter beim Amtsgericht seines Wohnsitzes die öffentliche Zustellung der Kündigungserklärung gemäß § 132 II BGB beantragen.

12. Nach Kündigung folgt die Räumungsklage

Räumt der Mieter nach dem Erhalt der Kündigung und nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mieträume nicht freiwillig, muss der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht erheben.

Der für die Berechnung der Anwalts- und Gerichtsgebühren maßgebliche Streitwert richtet sich grundsätzlich nach der Jahresmiete. Dieser kann geringer sein als die Jahresmiete, wenn nur über den Räumungstermin gestritten wird und die streitige Zeit weniger als ein Jahr ausmacht. Wird neben der Räumung auch noch Zahlung rückständiger Miete verlangt, so werden der Wert des Räumungsanspruchs und des Zahlungsanspruchs zusammengerechnet.

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18 Antworten auf "Gewerbemietvertrag kündigen: 12 Schritte zur Kündigung"

  • Astrid Fenton
    20.02.2015 - 14:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meinem Gewerbemietvertrag findet sich zu Mietdauer folgender Text
    „Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2011 und läuft auf unbestimmte Zeit. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt wird, frühestens zum 31.03.2012.“
    Der Text setzt sich zusammen aus angekreuzten Textbausteinen und handschriftlichen Ergänzungen.
    Wie ist dies zu interpretieren bzw. ist die Verlängerungsklausel nicht ungültig, da es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt?

    Mit bestem Gruß

    Astrid Fenton

    • Mietrecht.org
      20.02.2015 - 15:46 Antworten

      Hallo Astrid,

      in meinen Augen heisst dass, Sie können bis zum 30.09.2015 die Kündigung zum 31.12.2015 aussprechen. Die Wirksamkeit der Klausel sollten Sie anwaltlich prüfen lassen, insbesondere wenn Sie früher aus dem Vertrag wollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dirk Oldenburg
    21.08.2015 - 17:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mein Gewerbemietvertrag läuft bis 31.08.16 und ich möchte zwecks Fillialverlagerung früher raus. Ich werde jetzt zum 31.08.15 kündigen da die Kündigungsfrist satte 12 Monate beträgt. Gibt es eine Möglichkeit früher aus so einem Vertrag heraus zu kommen? Mein Verhältnis zu den Vermietern ist als gut zu beschreiben ich müsste aber tatsächlich fünf Monate doppelte Miete zahlen, da ich den neuen Mietvertrag schon früher abschließen muss. Vielleicht haben sie ja eine Idee.

    Viele Grüße

    Dirk Oldenburg

    • Mietrecht.org
      22.08.2015 - 10:09 Antworten

      Hallo Dirk,

      leider Abe ich keine Idee. Mieter und Vermieter schließen einen Vertrag für eine bestimmte Zeit zur gegenseitigen (Planungs)Sicherheit. Als einzige Möglichkeit sehe ich eine einvernehmliche Lösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katrin Kramer
    15.02.2016 - 17:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein gewerblicher Mietvertrag begann am 1.2.14. Bis 31.12.16 war eine Festmietzeit festgesetzt.
    Im Vertrag steht:
    Das Mietverhältnis kann mit einer Frist von 12 Monaten zum 31.12. eines Jahres gekündigt werden, frühestens auf den Ablauf der Festmietzeit.

    Nun möchte ich selber eine Immobilie bauen und spätestens zum 1.6.2017 umziehen (evt. auch 1.4. oder 1.5.). Habe ich eine Chance, zu diesem Zeitpunkt aus dem Vertrag rauszukommen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    MfG
    K. K.

    • Mietrecht.org
      15.02.2016 - 22:07 Antworten

      Hallo Frau Kramer,

      offensichtlich kann der Vertrag nur mit 12 Monaten zum Jahresende gekündigt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eleonore Geldmacher
    26.05.2016 - 09:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser Mieter hat einen befristeten Mietvertrag von 3 Jahre. Als Mietzweck ist ausschließlich der Verkauf von arabischen Lebensmitteln eingetragen. Kein Imbiss oder sonstiger Gastronomiebetreib. Ist es ein Verstoß gegen den Mietzweck, wenn der Mieter plötzlich Bewirtung in Form von Kuchen anbietet?

    Zumal er dem Vermieter zuvor beteuert hat, dass er keine Bewirtung machen möchte.

    Berechtigt der Verstoß gegen den Mietzweck zur Kündigung vor Ablauf der 3 Jahre? Welche wäre dann möglich, Kündigung mit 6 Monate Frist oder fristlose Kündigung?
    Muss der Vermieter die Kündigung begründen?

    Viele Grüße

    Eleonore Geldmacher

    • Mietrecht.org
      26.05.2016 - 22:58 Antworten

      Hallo Eleonore,

      an Ihrer Stelle würde ich den Mietvertrag und den möglichst umfassend dokumentierten Verkauf (in welchem Umfang wird verkauft, gibt es Tische und ähnliches) rechtlich prüfen lassen. Ein Anwalt wird Ihnen eine Info zur Kündigung geben können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jakobson
    20.10.2016 - 13:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    kann man ein gewerbl. Mietverhältnis kündigen, wenn die Räume zum vereinbarten Termin (Anfang der Mietdauer) dem Mieter nicht ordnungsgemäß überlassen werden könnten? Ist das ein Kündigungsgrund?

    Vielen Dank im Voraus

    Galina Jakobson

    • Mietrecht.org
      20.10.2016 - 15:32 Antworten

      Hallo Jakobson,

      „nicht ordnungsgemäß“ ist ein sehr dehnbarer Begriff. Was genau ist denn das Problem?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Waschheimer
    03.11.2016 - 21:53 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,

    ich habe einen gewerblichen Mietvertrag zum eigenen Schutz mit individueller Kündigungsfrist von einem Monat abgeschlossen. Der Absatz im Mietvertrag lautet genau: „Es kann durch den Vermieter oder den Mieter mit einer Frist von einem Monat zum jeweils Monatsletzten gekündigt werden. Jede Kündigung bedarf der Schriftform. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf den Tag der Absendung, sondern auf den Tag der Ankunft des Kündigungsschreibens an.“

    Ich hatte nun per Einschreiben (inkl. Rückschein) mit Zustellungsdatum am 3. November zum Ende desselben Monats (30.11.) gekündigt, da ich annahm, dass für alle Mietraumkündigungen in Deutschland dasselbe Recht gilt, nämlich dass der Posteingang von Kündigungsschreiben beim Empfänger spätestens am 3. Werktag des Monats erfolgen muss.

    Der Vermieter schrieb daraufhin, dass die Kündigung unwirksam sei. Sie hätte nach dem Wortlaut im Mietvertrag genau einen Monat vor dem darauffolgenden Monatsletzten bei ihm eingegangen sein müssen, also bis spätestens 30. Oktober.

    Nun stellt sich die Frage (die ich gerne an Sie weitergebe), wie hier die rechtliche Lage nach dem Gesetz in Bezug auf den Wortlaut im Mietvertrag tatsächlich ist?

    Viele Grüße,
    Matilda Waschheimer

    • Mietrecht.org
      04.11.2016 - 08:42 Antworten

      Hallo Matilda,

      im Gewerbemietrecht können Sie „alle möglichen“ Kündigungsfristen frei vereinbaren – ein Monat ist ein Monat. Meines Erachtens liegt Ihr Vermieter also richtig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Waschheimer
        04.11.2016 - 11:07 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre freundliche und informative Antwort.

        Mit freundlichen Grüßen,
        M. Waschheimer

  • Waschheimer
    10.11.2016 - 11:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    da ich nun gerne die Kündigung des gewerblichen Mietvertrags zum nächstmöglichen Termin (Ende Dezember) vornehmen möchte, stellt sich die Frage, ob ich dazu nochmals gesondert ein Einschreiben (diesmal fristgemäß) an den Vermieter verschicken muss oder ob meine bisherige nicht fristgemäß eingegangene Kündigung zum 30.11.2016 automatisch für den nächstmöglichen Termin (31.12.2016) gilt? Mein Vermieter betrachtete diese Kündigung ja als unwirksam.

    Vielen Dank im Voraus.

    Mit freundlichen Grüßen,
    M. Waschheimer

    • Mietrecht.org
      10.11.2016 - 11:33 Antworten

      Hallo Frau Waschheimer,

      im Normalfall kündigt man einmal zum Daut X und zusätzlich „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“. Ich würde an Ihrer Stelle nochmals fristgerecht kündigen und den Zugang nachweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Waschheimer
        10.11.2016 - 11:44 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        ja, das dachte ich mir. Ich werde es auch so tun.

        Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort und freundliche Unterstützung!

        Mit freundlichen Grüßen,
        M. Waschheimer

  • Stephanie
    10.02.2017 - 10:45 Antworten

    Im Mietvertrag ist folgendes vereinbart.

    Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2008 und endet am 31.07.2013. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn nicht eine Seite unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten der Verlängerung schriftlich widerspricht.

    Wann wäre jetzt der nächstmögliche Kündigungstermin?

    • Mietrecht.org
      10.02.2017 - 14:03 Antworten

      Hallo Stephanie,

      offensichtlich ist der Vertrag bis zum 31.01.2018 zum 31.07.2018 kündbar. Lassen Sie die Frist im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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