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Zählt die Reparatur der Gastherme zu den Kleinreparaturen?

Ein typischer Fall, die Gastherme ist defekt, doch wer muss die Reparatur zahlen? Nach § 535 Abs.1 BGB ist grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der vermieteten Wohnräume zuständig. Der Vermieter hat folglich dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Falls die Gastherme defekt sein sollte, müsste der Vermieter demgemäß nach dieser gesetzlichen Regelung die für eine Reparatur anfallenden Kosten selbst tragen.

Diese Kosten könnte der Vermieter jedoch im Rahmen einer vertraglich vereinbarten Kleinreparaturklausel auf den Mieter abschieben. Denn eine wirksame Kleinreparaturklausel gestattet es dem Vermieter bei kleineren Reparaturen die Kosten auf den Mieter abzuwälzen.

Fraglich ist vorliegend für die Beantwortung der Frage, wer die Reparatur an der Gastherme zu zahlen hat, ob die Reparatur der Gastherme unter diese Kleinreparaturklausel fällt oder nicht.

Kleinreparatur an der Gas-Etagenheizung: Entscheidend ist der unmittelbare und häufige Zugriff des Mieters

Die Kleinreparaturklausel gilt nach einer Entscheidung des BGH nur für Reparaturen von Gegenständen, auf die der Mieter einen unmittelbaren und häufigen Zugriff hat, wie beispielsweise Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie die Bedienungsvorrichtungen für Fenster und Rollläden (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).

Von dem Mieter sind also nur die Kosten für kleine Instandhaltungen an solchen Teilen der Mietsache zu tragen, die seinem unmittelbaren und häufigen Zugriff ausgesetzt sind.


Nach Auffassung des Amtsgerichts Hannover fällt eine Reparatur an der Gas-Etagenheizung nicht unter eine solche Kleinreparaturklausel. Mit einer Gastherme komme der Mieter nach Ansicht des Gerichts so gut wie nicht in Berührung, sodass es hier an der Wirksamkeitsvoraussetzung des häufigen Zugriffs fehlt (AG Hannover, Urteil vom 28.06.2007, WM 2007, 504).

Folge: Der Mieter ist damit nicht verpflichtet die für eine Reparatur an der Gastherme anfallenden Kosten zu tragen!
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19 Antworten auf "Zählt die Reparatur der Gastherme zu den Kleinreparaturen?"

  • Anja
    14.01.2015 - 23:24 Antworten

    Hallo,
    ich habe zur Kleinreparaturklausel und zur Wartung der Gastherme für Warmwasseraufbereitung Fragen.

    In meinem Mietvertrag gibt es keine Anweisung, dass ich als Mieter die Wartung für die Gastherme zur Warmwasseraufbereitung selbst in Auftrag geben muss und auch die Zahlung direkt übernehmen muss.
    Hier ist lediglich aufgeführt, dass diese Kosten über die Betriebskosten abgerechnet werden können.
    Frage: Wer ist für die Wartungsaufträge zuständig?
    Die Gastherme ist seit Jahren nicht gewartet worden. Wer trägt hier die Verantwortung? Wer trägt evtl. Folgekosten eines Defektes?
    Mein Mietvertrag beinhaltet keine Kleinreparaturklausel. Wer trägt die Kosten für Reparaturen? Wer muss den Auftrag für Reparaturen erteilen?

    Hintergrund meiner Fragen ist, dass an der Gastherme ein Defekt vorliegt, da diese Wasser tropfte, mittlerweile hat sie sich selbst abgeschalten. Meine Vermieterin ist davon überzeugt, dass ich eine Wartung durchführen muss und sie weder mit dem Auftrag noch mit den Kosten was zu tun hat.
    Wie verhalte ich mich jetzt richtig?
    Vielen Dank vorab.

    • Mietrecht.org
      15.01.2015 - 13:10 Antworten

      Hallo Anja,

      weisen Sie Ihre Vermieterin darauf hin, dass Sie im Mietvertrag keine Verpflichtung zur Wartung der Therme übernommen haben und bitten Sie darum, dass die Vermieterin die Wartungs-Organisation übernimmt. Lassen Sie den Vertrag und die Sachlage im Zweifel bitte anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Luca
    27.08.2015 - 11:10 Antworten

    Hallo,

    vor einigen Tagen war meine Gastherme defekt. Da ich somit kein warmes Wasser hatte, habe ich selbst bei der Firma angerufen, bei der die Vermieterin auch die Wartung durchführen lässt.

    Kann ich dennoch die Reparaturkosten zurückfordern, oder geht dies nur, wenn die Vermieterin die Firma beauftragt?

    Vielen Dank vorab für Ihre Auskunft.

  • Gisela Finger
    26.10.2016 - 08:22 Antworten

    Guten Tag
    in meiner Mietwohung, in der ich seit 2007 wohne, hat die ca. 28 Jahre alte Gastherme ihren Geist aufgegeben. Wer bezahlt bei Austausch die neue Therme.

    Vielen Dank für die Auskunft

    • Mietrecht.org
      26.10.2016 - 09:53 Antworten

      Hallo Gisela,

      für eine derartige Instandhaltung / Erneuerung ist der Vermieter verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke Wagner
    26.10.2016 - 12:24 Antworten

    Guten Tag,
    bei der jährlichen Wartung der Gastherme, deren Kosten ich als Mieterin trage, wurde die Notwendigkeit des Austausches eines Bauteiles festgestellt. Muss der Vermieter die Kosten dafür tragen oder fällt dies unter Kleinreparaturen? Laut Aussage des Mitarbeiters der Installationsfirma möchte mein Vermieter der Firma das benötigte.Bauteil zur Verfügung stellen und dann die Kosten für die Arbeitsleistung vom Mieter an die Installationsfirma bezahlen lassen. Ist dies rechtens?
    Vielen Dank vorab für Ihre Auskunft.
    Mit freundlichen Grüßen
    Elke Wagner

  • M. Aumüller
    25.02.2017 - 09:09 Antworten

    Hallo mietrecht.org,

    vor kurzem viel bei unserer Etagen-Gastherme die Warmwasserbereitung aus. Habe mit dem Vermieter geredet, der mich auf die Kleinreperaturklausel verwiesen hat.
    Wie oben zu lesen ist, kommt es auf den „unmittelbaren und häufigen Zugriff“ an.
    Die Gastherme hängt bei uns in der Küche. Sie hängt dort aber nur herum: Es wird in dem Sinne nicht häufig darauf zugegriffen, wie z.B. bei einem Rolladengurt.
    Daher die Frage:

    Wie ist „unmittelbarer und häufiger Zugriff“ zu verstehen:

    1. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit für den Mieter, unmittelbar und häufig auf die Gastherme zugreifen zu können, unabhängig davon, ob er dies auch in Anspruch nimmt, oder nicht

    2. Der Mieter greift unmittelbar und häufig auf die Gastherme zu, in dem Sinne, dass z.B. ständig Einstellungen an dem Gerät verändert werden

    Vielen Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      28.02.2017 - 07:11 Antworten

      Hallo M. Aumüller,

      Ihre Fragen werden im unteren Teil des Artikels beantwortet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tuğba Yiğit
    25.03.2017 - 00:58 Antworten

    Hallo Mietrecht.org,

    ich habe ein Problem und es ist sehr dringend.

    Ich wohne jetzt seit fast zwei Jahren in meiner Studentenwohnung. Im Jahr 2015, nach paar Monaten als ich einzog, ist die Therme der Firma Wolf kaputt gegangen. Dies passierte deshalb, weil die neue Mieterin in der oberen Etage in einer offenen Dusche (Silikon fehlte) geduscht hat und das ganze Wasser lief in meine Wohnung. Dadurch gab es einen Knall und die Therme hatte „explodiert“. Also es gab Kurzschluss und die Sicherung fiel automatisch runter. Ich hatte einen Monat lang keine Heizung sowie Warmwasser. Und dies war im Monat November 2015 (kalte Jahareszeit). Es hat mehr als 6 Wochen gedauert, bis die neue Therme (Buderus) angebaut wurde. Die Vermieterin meinte, dass sie auf die Versicherung wartet.

    Jetzt erhielt ich die Nebenkostenabrechnung und da steht 110 Euro für die Wartung der Heizungstherme. Jedoch gab es seit dem die Therme angebaut wurde keine Wartungsarbeiten. Das kuriose auf der Therme ist ein Sticker und da steht drauf am 27.10.16 war der Installateur da und hat unterschrieben. Das ist definitiv nicht wahr, weil ich an dem Tag krank zu Hause im Bett lag!

    Einmal im Sommer 16 ein Arbeiter (nicht der Installateur selbst!) War vorort, da ich der Vermieterin gesagt hatte, die Therme scheint einen Defekt zu haben. Die Therme geht im Winter nicht höher als 18 Grad und im Sommer ist es kontinuierlich auf 28+ Grad, obwohl Solltemperatur auf 18 Grad eingestellt ist. Das Priblem besteht bis heute noch. Das die Tjerme noch Garantie hat, muss man doch nichts zahlen, wenn der Arbeiter vorbeikommt, oder? Der Arbeiter war damals höchstens ca. 15 min da, hat nichts repariert, er hatte nicht mal einen Werkzeugkasten dabei, hatte Null Ahnung und hatte weder die Bedienungsanleitung zur Verfügung noch hat er gewusst wie man die Therme einschaltet. Und hierzu soll die Vermieterin eine Rechnung von über 1 Stunde und 110 Euro erhalten haben und diese steht als Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung. Durch meine Waschmaschine weiß ich, dass solange die Garantie besteht , keine Rechnungen gestellt werden dürfen. Gilt dies nicht für Gasthermen?

    Die nächste kuriose Sache ist: Die ehemalige Mieterin, weshalb die Therme kaputt ging, muss ebenfalls 110 Euro als Wartung Heizungstherme zahlen. Ich vermute, dass die entstandenen Installationskosten der neuen Therme (2 Tagelang wurde das Gerät eingebaut) nun auf uns Mieter aufgeteilt wurde. Wenn es so ist, ist dies überhaupt berechtigt? Und muss ich es überhaupt zahlen, da nicht ich, sondern die andere Mieterin den Schaden zu verschulden hat?

    Ich hoffe ich habe meinen Fall klar ausgedrückt und Sie können mir weiterhelfen.

    Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung und Hilfe. Vielen Dank im Voraus.

    Freundliche Grüße,

    Tugba

  • Bärbel Masche
    13.06.2017 - 07:57 Antworten

    Hallo Mietrecht.og
    Vor 17 Jahren haben wir mit Zustimmung des Vermieters eine Gastherme einbauen lassen. Damals wies man uns darauf hin das nach 10 Jahren die Therme nicht mehr uns gehört, sondern in Besitz des Vermieters übergeht. Die Therme wurde auch immer gewartet. Inzwischen haben wir aber schon zwei mal neue Eigentümer bekommen. Jetzt ist aber unsere Terme defekt und der neue Vermieter weigert sich die Reparatur zu bezahlen. Er meint wir haben sie einbauen lassen und da müssen wir auch die Reparatur bezahlen, einmal Eigentum immer Eigentum.
    Wie ist nun die Rechtslage und wer muss bezahlen?

    • Mietrecht.org
      14.06.2017 - 10:39 Antworten

      Hallo Bärbel,

      ich wüsste nicht, warum das Eigentum an der Therme nach 10 Jahren auf den Vermieter übergehen sollte. Lassen Sie diese Vereinbarung am besten rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. Nonn
    14.06.2017 - 17:59 Antworten

    Hallo,
    aufgrund einer defekten Gastherme ist eine Gasrechnung von 8000,- Euro aufgekommen. Das Gas ist ungenutzt ausgetreten und wurde erst nach einem dreiviertel Jahr aufgrund der hohen Nebenkostenabrechnung entdeckt. Der Vermieter hat aufgrund der defekten Therme die Rechnung bezahlt. Das war 2012. Nun will der Vermieter das Geld zurück haben, wenn wir die Nebenkostenabrechnungen von 2013 bis jetzt haben wollen.
    Hat er das Recht dazu?

    Mit freundlichen Grüßen
    A. N.

    • Mietrecht.org
      15.06.2017 - 07:27 Antworten

      Hallo Frau Nonn,

      das Gas ist scheinbar aufgrund eines Schadens ausgetreten und wurde nicht über die Nebenkosten „verbraucht“. Davon unabhängig kann in der Regel nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nachforderung mehr gestellt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Astrid Nonn
        15.06.2017 - 17:00 Antworten

        Vielen vielen Dank für die schnelle Antwort!

  • Martha Meier
    21.08.2017 - 21:17 Antworten

    Hallo,

    ich wohne zur Miete in einer Wohnung, die der Vermieter wie eine Eigentumswohnung handhabt: Er möchte mit den Instandhaltungen in der Wohnung nichts zu tun haben, dafür ist die Miete sehr günstig, und ich habe keine Kaution gezahlt. Selbst größere Veränderungen in der Wohnung müssen nicht vorab genehmigt werden. Der Vormieter hat bspw. das kaputte Waschbecken auf Eigenkosten ausgetauscht.

    Die Heiztherme, Baujahr 1991, habe ich bei Einzug vor 2 Jahren vom Vormieter abgekauft. Er hatte sie selbst einbauen lassen und komplett gezahlt, so wie auch die Wartungen, von denen die letzte nach seiner Angabe etwa 2011 war. Vor ein paar Jahren sei die Anlage ein paar Tage lang im Winter nicht angesprungen, ohne dass man etwas unternommen hätte. Das Problem hätte sich von selbst erledigt.
    Nun hat der Schornsteinfeger bei seiner Kontrolle, die übrigens anscheinend über die NK gedeckt ist, eine Wartung eingefordert. Diese ergab, dass die Therme seit mind. 15 Jahren nicht mehr gereinigt wurde, und erhebliche Mängel aufweist. Unter anderem entweicht durch die verrostete und löchrige Abzugsrohrabdeckung CO, sodass die Anlage eig. komplett gesperrt werden, und spätestens zum Beginn der Heizsaison die Abdeckung ausgetauscht werden müsste, dann aber noch zig weitere Defekte jederzeit zum Komplettausfall der alten Anlage führen könnten, weshalb es lohnenswerter wäre, die Anlage komplett auszutauschen. U.a. ist der CO-Messer, der der Therme notfalls das Gas abdreht, defekt. Ein Komplettaustausch würde mind. 3500€ kosten, die ich mir als Studentin nicht leisten kann.

    Ist der Vermieter zur Übernahme der Kosten verpflichtet? Wenn nicht, würde nur der Auszug bleiben.
    Und ist es rechtens, dass ich jetzt die Wartungskosten in Höhe von 100€ schon selber gezahlt habe?

    Die Therme befindet sich in der Besenkammer, die ich nicht täglich nutze. Nur die Änderungen zw. Winter- und Sommermodus, sowie die der Flammenstärke werden von mir bei Bedarf vorgenommen.

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    Mit besten Grüßen
    Martha Meier

    • Mietrecht.org
      22.08.2017 - 09:24 Antworten

      Hallo Martha,

      es scheint so, als wenn die Therme Ihnen gehört. Sie haben die Therme vom Vormieter erworben. Damit sind Sie m.E. auch für die Instandhaltung verantwortlich. Bitte lassen Sie sich im Zweifel zu Ihrem Einzelfall beraten.

      Solch eine Situation kann vor allem dann vorkommen, wenn der Mieter in Abstimmung mit dem Vermieter eigenmächtig von z.B. Ofenheizung auf eine Etagenheizung umrüstet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Martha Meier
        22.08.2017 - 11:05 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort!

        Können Sie mir eine Beratungsstelle empfehlen?

        Mit besten Grüßen
        Martha Meier

        • Mietrecht.org
          22.08.2017 - 11:33 Antworten

          Hallo Martha,

          Sie können sich an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt in Ihre Nähe wenden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Stephan Allgeier
    08.09.2017 - 00:32 Antworten

    Hallo,
    können im Rahmen der Wartung ( 130 Euro jährlich ) der Gastherme die Elektroden vorsorglich ausgetauscht und separat abgerechnet werden (mit zusätzlichen 89 Euro)? Nennt man diese Kosten Instandsetzungskosten oder eher
    Wartungskosten?

    Der Warter tauschte beim Wartungstermin vorsorglich die Elektroden aus, berechnete dafür 30 Min. Arbeitszeit extra ( 50,– Euro ) , war aber nicht länger als höchstens 35 Minuten in der Wohnung. Für mehr Wartung hat er sich keine Zeit genommen. Nun erhalte ich eine Rechnung über 89,– Euro insgesamt für diesen Austausch und zusätzlich werden in der Jahresabrechnung nochmals 130,- Wartungspauschale vom Vermieter berechnet.
    Muss ich als Mieter 130,– plus 89,– bezahlen ?

    Viele Grüße

    Stephan Allgeier

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