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Mietminderung berechnen: So kommen Sie auf einen Betrag X

Über die Mietminderung und deren Höhe wird viel geschrieben und diskutiert. Meistens geht es dabei um die Frage, zu welchem Prozentsatz der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern.

Vergessen wird hierbei jedoch oft, dass es für den Mieter letztendlich allein darauf ankommt, um welchen Betrag in absoluten Zahlen er die Miete mindern kann. Die relative Minderungsquote allein gibt hierüber keine Auskunft.

In diesem Beitrag erfahren Mieter und Vermieter, wie Sie denjenigen Betrag errechnen, um den die Miete im Falle eines Mangels der Mietsache tatsächlich gemindert werden kann.

Der Artikel ist relativ lang, orientieren Sie sich am besten an der nachfolgenden Gliederung.

I. Zwei Berechnungsgrößen sind für die Berechnung der Mietminderung entscheidend

Um den effektiven Minderungsbetrag errechnen zu können, muss der Mieter zunächst zwei Berechnungsgrößen ermitteln. Hierbei handelt es sich um:

  • Die Minderungsquote und
  • die Berechnungsgrundlage.

1. Ermitteln Sie zunächst die Minderungsquote

Der schwierigste Teil, der der eigentlichen Berechnung vorausgeht, besteht darin, die Minderungsquote zu ermitteln. Die Minderungsquote ist Ausdruck der Gebrauchsbeeinträchtigung, die Folge des Mangels der Mietsache ist. Sie wird in der Regel in Prozentsätzen angegeben.

Die Höhe der Gebrauchsbeeinträchtigung und damit auch der Minderungsquote, auf die in diesem Beitrag nur kurz eingegangen werden soll, hängt von vielen Faktoren und den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Relevant sind hier folgende, nicht abschließend aufgeführte Faktoren:

  • die Schwere des Mangels,
  • die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung,
  • der Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung,
  • die Fläche der Wohnung (z.B. relevant bei einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche),
  • die Lage der Wohnung (insb. die Geschosszahl, wenn beispielsweise der Fahrstuhl nicht funktionstüchtig ist (vgl. AG Bremen, Urteil vom 04. 12. 1986 – 10 C 300/86)),
  • das Alter des Gebäudes,
  • die Art des Gebäudes (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14.03.2008 – 63 S 316/07),
  • technische Standards im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes bei Baumängeln (vgl. BGH, Urteil vom 23. 09. 2009 – VIII ZR 300/08),
  • Ortsüblichkeiten,
  • Jahreszeit und Außentemperaturen bei einem Heizungsausfall,
  • die Höhe der Miete.

Der Vereinfachung sollen sog. Mietminderungstabellen dienen. Aus diesen kann abgelesen werden, für welchen Mangel welche Minderungsquote angesetzt werden kann. Die Aussagekraft der Mietminderungstabellen ist jedoch begrenzt, da sich eine allgemeingültige Aussage über die Gebrauchsbeeinträchtigung im Falle eines bestimmten Mangels nicht treffen lässt und sich jeder Einzelfall von anderen unterscheidet.

2. Ermitteln Sie in einem zweiten Schritt die Berechnungsgrundlage für die Mietminderung

a) Grundprinzip

Bemessungsgrundlage für die Minderung der Miete ist die monatliche Bruttowarmmiete, d.h. der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03).

Beispiel:

GrundmieteEUR 450,00
BetriebskostenvorauszahlungEUR 45,00
HeizkostenvorauszahlungEUR 55,00
BruttowarmmieteEUR 550,00

Die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist die Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 550,00.

b) Der Raumfaktor

Meistens sind insbesondere diejenigen Minderungsquoten, die in Mietminderungstabellen enthalten sind, so konzipiert, dass sie das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung umschreiben, die ein Mangel verursacht, wenn er die gesamte Wohnung betrifft. Nicht selten kommt es allerdings vor, dass sich die Gebrauchsbeeinträchtigung eines Mangels nur auf einen oder einzelne Räume auswirkt oder verschiedene Mängel den Wohnwert unterschiedlicher Räume beeinträchtigen. Möglich wäre es in derartigen Fällen, die Minderungsquote entsprechend herabzusetzen, beispielsweise in Höhe des Anteils der Fläche des betroffenen Raumes zur Gesamtfläche der Wohnung. Dies würde jedoch voraussetzen, dass jeder Raum den gleichen Wohnwert besitzt. Da dies nicht der Fall ist, hat das LG Hamburg (vgl. Urteil vom 24. 05.1983 – 16 S 332/82) dieses Problem auf eine andere Art und Weise gelöst und in der sog. Hamburger Tabelle den in Prozentsätzen ausgedrückten anteiligen Wohnwert der einzelnen Zimmer einer Wohnung festgelegt. Setzt man diese Anteile ins Verhältnis zur Bruttowarmmiete, erhält man die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung, wenn nur einzelne Räume betroffen sind.

Das Landgericht hat in einem Fall, in dem mehrere Räume von unterschiedlichen Mängeln betroffen waren, folgende Tabelle erstellt. Die Bruttowarmmiete betrug DM 444,83.

RaumWohnwertMietanteilMinderungsquoteMinderwert
Wohnzimmer28 %124,8312 %15,00
Arbeitszimmer20 %89,008 %7,00
Schlafzimmer12 %53,000 %0,00
Küche10 %45,000 %0,00
Bad10 %44,0012 %6,50
Abstellräume7 %31,000 %0,00
2. WC im Keller3 %13,00100 %13,00
Dachbalkon10 %45,0033,3 %15,00
100 %444,8356,50

Tipp: Ermitteln Sie stets, ob alle oder nur einzelne Räume und- wenn ja- welche Räume von welchen Mängeln betroffen sind.

c) Der Zeitfaktor

Der Mieter ist zur Minderung der Miete nur solange berechtigt, wie der Mangel tatsächlich vorgelegen und zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat. Wendet man die Minderungsquote auf die Bemessungsgrundlage in Form der monatlichen Bruttowarmmiete an, erhält man den Betrag, um den die Miete gemindert werden kann, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung einen Monat bestanden hat. Selten wird ein Mangel jedoch exakt einen oder mehrere Monate vorliegen. Um die Gebrauchsbeeinträchtigung genau in einem Minderungsbetrag ausdrücken zu können, muss daher die Miete als Bemessungsgrundlage von der monatlichen Bruttowarmmiete auf diejenige Bruttowarmmiete umgerechnet werden, die der Mieter ungemindert für die Anzahl der Tage zu zahlen hätte, in denen die Gebrauchsbeeinträchtigung bestand.

Dies geschieht folgendermaßen:

Monatliche Bruttowarmmiete X Anzahl der Tage der Gebrauchsbeeinträchtigung /Anzahl der Tage des betreffenden Monats

Das Ergebnis dieser Berechnung ist die Miete, die ungemindert für den von der Gebrauchsbeeinträchtigung betroffenen Zeitraum zu zahlen wäre.

Erstreckt sich die Gebrauchsbeeinträchtigung auf unterschiedliche Monate, muss die Berechnung wegen der unterschiedlichen Zahl der Tage eines Monats für jeden Monat gesondert erfolgen.

Beispiel:

Mieter M zahlt eine monatliche Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 500,00. Vom 25. Februar 2013 bis zum 5. März 2013 kam es zu einem Heizungsausfall in seiner Wohnung, der ihn zur Minderung der Miete berechtigt.

Da die Gebrauchsbeeinträchtigung nur vier Tage im Monat Februar und fünf Tage im Monat März bestanden hat, ist die im Monat Februar für vier Tage und im Monat März für fünf Tage zu entrichtende Bruttowarmmiete zu ermitteln.

Bemessungsgrundlage für die Minderung im Februar:

EUR 500,00 / 28 Tage X 4 Tage = EUR 71,43

Bemessungsgrundlage für die Minderung im März:

EUR 500,00 / 31 Tage X 5 Tage = EUR 80,65

Tipp: Achten Sie genau darauf, wann und wie lange die Gebrauchsbeeinträchtigung bestanden hat.

II. Die Berechnung

Hat man nun die Minderungsquote und die Bemessungsgrundlage ermittelt, müssen beide Größen im Wege einer Prozentrechnung aufeinander angewendet werden:

Beispiele zur Berechnung der Mietminderung

1. Beispiel

Mieter M hat laut Mietvertrag eine monatliche Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 650,00 zu zahlen. Vom 1. bis zum 30. November 2013 war die Heizung in der gesamten Wohnung nicht voll funktionstüchtig, was zur Folge hatte, dass die Zimmertemperatur in allen Zimmern tagsüber durchgängig nur 17 Grad betrug.

Die Minderungsquote kann in diesem Fall mit 30 % angesetzt werden (vgl. AG Görlitz, Urteil vom 03. 11. 1997 – 1 C 1320/96).

Die Bemessungsgrundlage beträgt, da die Gebrauchsbeeinträchtigung exakt einen Monat bestand, EUR 650,00.

M kann die Miete um 650,00 / 100 x 30 = EUR 195,00 mindern.

Beachte: Bei dem Betrag, den man durch diese Prozentrechnung erhält, handelt es sich nicht um die geminderte Miete, sondern den Minderungsbetrag. Hat der Mieter die Miete bereits gezahlt, kann er diesen Betrag – von Ausnahmen abgesehen – vom Vermieter zurückfordern. Um denjenigen Betrag zu erhalten, den der Mieter zu zahlen hat, wenn die Mietzahlung noch nicht erfolgt ist, muss der Minderungsbetrag von der für die mangelfreie Gebrauchsgewährung geschuldeten Bruttowarmmiete abgezogen werden.

M schuldet für den Monat November 2013 daher nur eine Miete in Höhe von EUR 650,00 – EUR 195,00 = EUR 455,00.

Zum Problem der Berücksichtigung der Mietminderung im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung siehe unten unter III.

2. Beispiel

Die Wohnung von Mieter M, der eine monatliche Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 550,00 schuldet, ist vom 1. bis zum 31. Oktober nur im Wohnzimmer mit einem Mangel behaftet, der ihn – beträfe er die gesamte Wohnung- zu einer Mietminderung in Höhe von 15 % berechtigen würde.

Als Bemessungsgrundlage für die Mietminderung kann in diesem Fall nicht die volle monatliche Bruttowarmmiete angesetzt werden, auch wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung exakt einen Monat bestand. Da der Mangel nur das Wohnzimmer betrifft, ist der dem Wohnwert des Wohnzimmers entsprechende Anteil am Gesamtbruttomietzins zu errechnen.

Nach der Hamburger Tabelle ist der Wohnwert des Wohnzimmers mit 28 % zu beziffern.

Bezogen auf die monatliche Bruttowarmmiete ergibt sich eine auf das Wohnzimmer entfallende monatliche Bruttowarmmiete in Höhe von 550,00 / 100 x 28 = EUR 154,00.

Da der Mangel über exakt einen Monat zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat, stellt dieser Betrag die Bemessungsgrundlage dar.

M kann die Miete um EUR154, 00 / 100 x 15 = EUR 23,10 mindern 

und schuldet nur noch eine Miete in Höhe von EUR 550,00 – EUR 23,10 = EUR 526,90.

3. Beispiel

Laut Mietvertrag ist Mieter M zur Zahlung einer monatlichen Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 480,00 verpflichtet. Vom 3. bis zum 10. Januar 2014 fällt die Heizung in der gesamten Wohnung komplett aus mit der Folge, dass die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist.

M ist angesichts der für Januar ungewöhnlich hohen Außentemperaturen nur zu 80 % zu einer Mietminderung berechtigt.

Die Bemessungsgrundlage beträgt allerdings nicht EUR 480,00, da die Gebrauchsbeeinträchtigung nur an acht der insgesamt 31 Tage des Monats Januar bestand. Sie ist zeitanteilig herabzusetzen, und zwar auf

EUR 480,00 / 31 Tage X 8 Tage = EUR 123,87

M kann die Miete um 123,87 / 100 x 80 = EUR 99,10 mindern

und schuldet nur noch eine Miete in Höhe von EUR 480,00 – EUR 99,10 = EUR 380,90.

III. Problem: Nebenkostenabrechnung nach Mietminderung

Hat der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten, setzt sich die Bruttowarmmiete aus der Grundmiete und den Vorauszahlungen zusammen (vgl. dazu oben das Beispiel unter I. 2a)). Der Mieter darf daher sowohl die Grundmiete als auch die Nebenkostenvorauszahlungen mindern. Kommt es zur Abrechnung über die Nebenkosten, die der Vermieter über einen zwölfmonatigen Abrechnungszeitraum vorzunehmen hat (vgl. § 556 Abs.3 S.1 BGB), stellt sich die Frage, in welcher Höhe hier Vorauszahlungen des Mieters in die Nebenkostenvorauszahlungen einzustellen sind (s. dazu unter 1.), und ob ein ermittelter Nachzahlungsbetrag ebenfalls gemindert werden muss (s. dazu unter 2.).

1. Für die Berechnung einer Nebenkostennachforderung sind die ungeminderten Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters anzusetzen

Dem Vermieter steht ein Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung zu, wenn die tatsächlich entstandenen umlagefähigen Nebenkosten die Summe der vom Mieter im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen übersteigen. Die Differenz zwischen den tatsächlich entstandenen Kosten und den geleisteten Vorauszahlungen ergibt einen evtl. Nachzahlungsanspruch des Vermieters. Würde man nun in diese Rechnung die geminderten Vorauszahlungen des Mieters einstellen, hätte dies zur Folge, dass die Differenz steigen und sich eine etwaige Nachzahlungsforderung des Vermieters erhöhen würde. Der Mieter würde auf diese Weise den Vorteil, den er durch die Mietminderung erlangt hat, (teilweise) wieder verlieren, da er eine höhere Nachzahlung zuleisten hätte, als dies ohne die Mietminderung der Fall wäre.

Da dies nicht geschehen darf, gilt: Die Höhe einer Nachforderung ist unter Zugrundelegung der ungeminderten Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters zu ermitteln.

Beispiel:

Mieter M ist laut Mietvertrag zur Zahlung einer Grundmiete von EUR 400,00 verpflichtet. Außerdem hat er monatlich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 150,00, im gesamten Abrechnungsjahr daher EUR 1800,00 zu entrichten. Im Monat September und Oktober 2013 treten Mängel auf, die M zur Minderung der Miete in Höhe von 15 % berechtigen.

Am Ende der Abrechnungsperiode stellt Vermieter V fest, dass tatsächlich umlagefähige Nebenkosten in Höhe von EUR 2200,00 entstanden sind.

M ist berechtigt, nicht nur die Grundmiete, sondern auch die Nebenkostenvorauszahlungen zu mindern. Für die Monate September und Oktober 2013 schuldet er also nur jeweils EUR 127,50 an Nebenkostenvorauszahlungen, was sich aus folgender Berechnung ergibt:

Minderungsbetrag: 150,00 / 100 x 15 = EUR 22,50

Geminderte Nebenkostenvorauszahlungen: EUR 150,00 – EUR 22,50 = EUR 127,50.

Für das gesamte Abrechnungsjahr ergeben sich geminderte Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 10 x EUR 150,00 + 2 x EUR 127,50 = EUR 1755,00.

Würden diese geminderten Vorauszahlungen in die Nebenkostenabrechnung eingestellt, ergäbe sich eine Nachzahlung in Höhe von EUR 2200,00 – 1755,00 = EUR 445,00.

Unter Zugrundelegung der ungeminderten Nebenkostenvorauszahlungen fällt die Nachzahlung geringer aus und beträgt nur EUR 2200,00 – EUR 1800,00 (12 x EUR 150,00) = EUR 400,00.

Die Ersparnis, die M dadurch erlangt hat, dass die Bruttowarmmiete für die Monate September und Oktober 2013 jeweils um EUR 82,50 (15 % von EUR 550,00) gemindert ist, würde er beim Ansatz der geminderten Vorauszahlungen -selbst wenn die Nachforderung ihrerseits noch entsprechend gemindert wird (vgl. dazu gleich unter 2.)- in ungerechtfertigter Weise teilweise wieder einbüßen.

2. Auch die ermittelte Nachzahlung ist zu mindern

Mit der Zugrundelegung der ungeminderten statt der geminderten Nebenkostenvorauszahlungen (vgl. dazu unter 1.) kann es jedoch nicht sein Bewenden haben. Auch die auf diese Weise ermittelte Nachforderung muss entsprechend gemindert werden, da sich das Recht des Mieters zur Minderung auf die gesamte Miete bezieht. Die Minderung der Nachforderung erfolgt, indem man deren Gesamtbetrag auf Monatsbeträge umrechnet und den bzw. die Minderungsbeträge für die von der Minderung betroffenen Monate bzw. Tage ermittelt. Addiert man anschließend die von der Mietminderung nicht betroffenen ungeminderten Nebenkostenvorauszahlungen mit den geminderten, erhält man die geschuldete Nachzahlung.

Im unter 1. geschilderten Beispiel müsste die Minderung folgendermaßen vollzogen werden:

Schritt 1: Umrechnung auf ungeminderte monatliche Nachzahlungsbeträge:

EUR 400,00 (gesamter Nachforderungsbetrag) / 12 (Monate) = EUR 33,34.

Schritt 2: Minderung dieses monatlichen Nachzahlungsbetrages unter Zugrundelegung einer Minderungsquote von 15 % jeweils für die Monate September und Oktober 2013 :

Minderungsbetrag:

EUR 33,34 / 100 x 15 = EUR 5,00.

Geminderter monatlicher Nachzahlungsbetrag für die Monate September und Oktober 2013: EUR 33,34 – EUR 5,00 = EUR 28,34.

M schuldet daher eine Nachzahlung in Höhe von: 10 x EUR 33,34 + 2 x EUR 28,34 = EUR 390,08.

Zum Vergleich:

Hätte man unter 1. die geminderten Nebenkostenvorauszahlungen in die Abrechnung eingestellt und den so ermittelten Nachzahlungsbetrag in Höhe von EUR 445,00 wie zuvor beschieben gemindert, hätte sich ein geminderter Nachzahlungsbetrag von EUR 381, 92 ergeben. Dieser Betrag ist zwar zunächst um EUR 8,16 geringer als der unter Zugrundelegung der ungeminderten Nebenkostenvorauszahlungen errechnete Betrag in Höhe von EUR 390,08. Rechnet man jedoch die EUR 45,00 gegen, um die sich die beiden Nachzahlungsbeträge unterscheiden, wäre immer noch ein Verlust in Höhe von EUR 36,84 zu verbuchen.

3. Konsequenz: Der endgültige absolute Gesamtminderungsbetrag kann erst nach der Nebenkostenabrechnung ermittelt werden

Die vorangegangenen Ausführungen zeigen, dass der endgültige absolute Gesamtminderungsbetrag erst nach der Abrechnung über die Nebenkostenabrechnung ermittelt werden kann. Denn erst zu diesem Zeitpunkt steht fest, ob und in welcher Höhe eine Nachzahlung, die in die Minderung einzubeziehen ist, zu leisten ist.

Für das Beispiel unter 1. und 2. bedeutet dies Folgendes:

Ohne die Berechtigung zur Minderung der Miete hätte M insgesamt EUR 7000,00 für das gesamte Jahr 2013 an Miete zu zahlen gehabt, und zwar:

12 x EUR 550,00 Bruttowarmmiete = EUR 6600,00 + 400,00 Nachzahlung = EUR 7000,00

Unter Berücksichtigung der Mietminderung ergibt sich ein endgültiger von M zu zahlender Jahresbetrag von EUR 6825,08, der sich wie folgt zusammensetzt:

10 x EUR 550,00 + 2 x EUR 467,50 (um 15 % geminderte Bruttowarmmiete für die Monate September und Oktober 2013) + EUR 390,08 (geminderte Nachzahlung) = EUR 6825,08. Der absolute Minderungsbetrag beträgt daher EUR 7000,00 – EUR 6825,08 = EUR 174,92.

Vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung hätte sich wegen der fehlenden Kenntnis vom Bestehen und der Höhe der Nachforderung nur ein Minderungsbetrag in Höhe von 2x 82,50 (15 % der Bruttowarmmiete für die Monate September und Oktober 2013) = EUR 165,00 ergeben.

IV. Fazit und Zusammenfassung

1. Für die Berechnung der Mietminderung müssen folgende zwei Berechnungsgrößen ermittelt werden:

  • die Minderungsquote und
  • die Bemessungsgrundlage.

2. Die Höhe der Minderungsquote hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Hilfestellung bei der Ermittlung der Quote können Mietminderungstabellen geben.

3. Die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist die Bruttowarmmiete. Ausgangspunkt ist die monatliche Bruttowarmmiete für die gesamte Wohnung. Sind nur einzelne Räume betroffen, muss die Quote so herabgesetzt werden, dass sie den Wohnwert der betroffenen Räume widerspiegelt.

Erstreckt sich die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht über einen oder mehrere volle Monate, hat eine Umrechnung auf den betroffenen Zeitraum zu erfolgen.

4. Auch in der Nebenkostenabrechnung spielt die Mietminderung eine Rolle.

Der endgültige absolute Gesamtminderungsbetrag kann erst nach der Nebenkostenabrechnung ermittelt werden:

Für die Berechnung einer Nebenkostennachforderung muss der Vermieter die ungeminderten Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters anzusetzen.

Auch die so ermittelte Nachzahlung ist entsprechend zu mindern.

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33 Antworten auf "Mietminderung berechnen: So kommen Sie auf einen Betrag X"

  • Anna
    23.10.2015 - 19:00 Antworten

    Guten Tag,

    vielen Dank für das konkrete Beispiel oben.

    Was würde denn bei einem Guthaben des Mieters aus der Nebenkostenabrechnung passieren?

    Also dann, wenn am Ende der Abrechnungsperiode der Vermieter feststellt, dass tatsächlich umlagefähige Nebenkosten in Höhe von z.B. EUR 1600 ,00 entstanden sind (bei NK Vorauszahlungen von EUR 1800,00).

    Meistens setzen Vermieter die NK Vorauszahlungen ja eher höher als niedriger an, sodass oft ein Guthaben beim Mieter entsteht.

    Vielen Dank!

    Gruß,
    Anna

    • Mietrecht.org
      27.10.2015 - 17:49 Antworten

      Hallo Anna,

      wenn wir die Mietminderung anhand der tatsächlich angefallen Miete berechnet. Im Zweifel sollten Sie Ihren Einzelfall durch einen Anwalt bewerten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kunig
    05.11.2015 - 19:40 Antworten

    Guten Tag,

    wie verhält es sich bei einer Wohnung mit Etagenheizung?
    Wird in diesem Fall die Heizkostenvorauszahlung, die durch den Mieter selber entrichtet wird, ebenfalls in die Bemessungsgrundlage aufgenommen?

    Mit freundlichem Gruß
    Kunig

    • Mietrecht.org
      08.11.2015 - 10:37 Antworten

      Hallo Frau Kunig,

      die Heizkosten zahlen Sie (wie auch Strom, Internet, Telefon) an einen Dritten. Diese haben bei einer Etagenheizung also nichts mit einer Mietminderung zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mieter1
    12.11.2015 - 18:23 Antworten

    Hallo Zusammen,

    ich habe eine Mietminderung aufgrund eines fehlenden Balkons (20m²) vom Vermieter eingefordert und dieser wurde auch stattgegeben. Heute erhielt ich die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum in dem der Balkon fehlte (170 Tage), für das Jahr 2014.

    Meine Frage bezieht sich auf den zur Umlage der Kosten genutzten Umlageschlüssel in voller Höhe unserer Gesamtwohnfläche von 113 m². Durch den fehlenden Balkon, der ja zu 50% zur Wohfläche zählt, ist unser Umlageschlüssel um 10 Anteile höher als er eigentlich sein müsste. Umlageschlüssel laut Mietvertrag = 113 m², Umlageschlüssel nach meiner Denkweise (ohne Balkon, 50% der Fläche = 10 m²) wären 103 m². Wie sehen Sie das?

    Vielen Dank schon im Voraus!

    • Mietrecht.org
      14.11.2015 - 07:16 Antworten

      Hallo Mieter1,

      Sie mindern immer die Brutto-Warmmiete. Das bedeutet, dass Sie die Nebenkosten für den Balkon auch gemindert haben. Entsprechend können Sie diese nicht zu Ihrem Nachteil in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung bei Bedarf prüfen oder wenden Sie sich mit Ihrem konkreten Anliegen an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mieter2
    12.12.2015 - 17:37 Antworten

    Guten Tag, vielen Dank für das umfangreiche Berechnungsbeispiel.

    wie verhält es sich, wenn man nicht das gesamte Jahr in der Wohnung gewohnt hat.
    Wie wird korrekt berechnet, wenn man zB vom 1.6. bis 31.12. in der Wohnung gewohnt hat und im November an 10 Tagen eine 50% Mietminderung hatte? Berücksichtigt man bei den Betriebskosten 10 Tage von 214 oder werden die Gradtage angesetzt, also 40 von 430 Promille?

    Vielen Dank im voraus

  • Annika
    30.12.2015 - 09:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    von meiner Vermieterin erhalte ich eine Mietminderung von 20%. Diese wurde ab dem 19.12. wirksam. Nun sagte mir jene, dass nur die Kaltmiete berechnet werden würde, da die Betriebskosten (Abfall,Heizkosten, Hausreinigung etc.) vom Schaden nicht betroffen sind, ist das tatsächlich so? Welches Gesetzt käme da in Kraft?

    • Mietrecht.org
      30.12.2015 - 16:54 Antworten

      Hallo Annika,

      die Antwort findet sich im Artikel: „Bemessungsgrundlage für die Minderung der Miete ist die monatliche Bruttowarmmiete, d.h. der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten.“

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea
    08.04.2016 - 08:57 Antworten

    Guten Tag!
    Vielen Dank für die umfassende Erklärung!
    Aus der Hamburger Tabelle entnehmen ich, dass eine 100% Mietminderung möglich ist bei Ausfall eines WC. In meinem Fall wird das komplette Badezimmer aufgrund eines Rohrbruchs renoviert. Ein zweites Badezimmer steht jedoch zur Verfügung. Kann ich die Miete trotzdem um 100% mindern?
    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    • Mietrecht.org
      08.04.2016 - 09:19 Antworten

      Hallo Andrea,

      warum wollen Sie zu 100% die Miete mindern, wenn Sie Ihre Wohnung immer noch ohne all zu große Einschränkungen nutzen können?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Andrea
        08.04.2016 - 10:19 Antworten

        Hallo Herr Hundt!
        Vielen Dank für Ihre Antwort! Einschränkungen bestehen dadurch, dass ich aufgrund der Komplettrenovierung des Badezimmers in der Küche kein Heisswasser habe und seit über einen Monat das Trocknungsgerät läuft.
        Mit freundlichem Gruß
        Andrea

        • Mietrecht.org
          08.04.2016 - 11:33 Antworten

          Hallo Andrea,

          ok, aber da sind Sie von 100% sicherlich weit entfernt.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Babo
    21.04.2016 - 18:16 Antworten

    Hallo,
    wie sieht es mit einer Mietminderung aus, durch Lärm- und Staubbildung bei Kernsanierung der drüber gelegenen Wohnung? Kaltmiete beträgt 672€ warm 727€. Die Handwerker waren 6X5Stunden mit Lärmbelästigungen nachweislich zu Gange. Baustelle war der komplette Februar.

    Vielen Dank vor ab!

    • Mietrecht.org
      21.04.2016 - 20:47 Antworten

      Hallo Babo,

      Lärm und Dreck sind klassische Gründe für eine Mietminderung. Lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Babo
        22.04.2016 - 12:24 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        Habe heute mit meinem Anwalt gesprochen, er hat mir 15% Minderung vorgeschlagen.
        Laut Lärmprotokoll und Staubprotokoll der Gewerke, ist die Belastungszeit in Februar 3 Tage a 5 Stunden gewesen.
        Wie errechne ich da meinen Mietminderung?
        Kaltmiete: 672€
        Warmmiete: 727 €

        Vielen Dank!

        Gruss
        Babo

        • Mietrecht.org
          22.04.2016 - 23:29 Antworten

          Hallo Babo,

          eine Mietminderung geht nach BGH Rechtsprechung immer von der Warmmiete aus.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Gesa Heiden
    28.06.2016 - 20:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich frage hier im Namen meiner Mutter.Ihr Tiefkühlschrank, Teil der mitgemieteten Einbauküche ist seit dem 24.4.2016 kaputt. Gemeldet hat sie dies am 25.4. bei der Hausverwaltung. Ihr Vermieter gab ihr am 29.4. Bescheid,das jemand kommt um auszumessen. Am 2.5. war ein Handwerker da, vermass es und sagte ihr das es ca. 10-14 Tage dauert, bis der neue Tiefkühlschrank da wäre. Am 23.5.schrieb meine Mutter einen Brief an den Vermieter und steckte ihn per Boten(durch mich) in seinen Briefkasten. Er wohnt im Nebenhaus. Keine Antwort.26.5. hat sie mit der Hausverwaltung telefoniert, die teilten ihr mit,das noch kein Liefertermin benannt wurde, da 4 Fächer angefertigt werden. Beim Einzug waren 4 Fächer vorhanden. Am 14.6.bin ich mit ihr zur Verbraucherzentrale gefahren, wo wir einen Termin für den 22.6.bekamen. Der Anwalt dort riet ihr zur Mietminderung (20 Euro). Sie schrieb also ihrem Vermieter wiederum einen Brief. Am 23.6. bekam sie abends Besuch von seiner Frau. Sie teilte ihr mit,das sie das Gerät schon am 4.5. bezahlt ,aber noch keinerlei Nachricht hätte. Nun dachte meine Mutter natürlich das es jetzt nicht mehr lange dauern würde, das hat die Vermieterfrau ihr auch zugesagt. Aber welche Überraschung,heute erhielt meine Mutter auf einmal ein Schreiben von der Hausverwaltung indem ein Widerspruch gegen die Mietminderung enthalten war. Sie können sich die Verwunderung meiner Mutter vorstellen. Was soll sie denn jetzt machen?Sie hat nun seit mittlerweile seit 2 Monaten nichts einfrieren können. Sie muss bei der momentan vorherrschenden Wärme jeden Tag frische Brötchen und Brot kaufen, weil es sonst sehr schnell verdirbt. Sie kann auch keine Vorratshaltung betreiben, was sie sonst tut.Können Sie sich ihren Ärger vorstellen, sie kommt sich ziemlich über den Tisch gezogen vor. Können Sie mir einen Rat geben? Soll sie auf den Mietminderungswiderspruch reagieren, und wenn ja, wie?
    Vielen Dank im voraus und freundlichen Gruß Frau Gesa Heiden

    • Mietrecht.org
      29.06.2016 - 07:37 Antworten

      Hallo Gesa,

      danke für für Ihren Beitrag. Sie stehen mit Ihrem Fall ja wieder (oder immer noch) am Anfang. Sie müssen sich entscheiden, wollen Sie einfach warten oder den Dingen mehr Druck machen und die Miete mindern, wie es Ihnen Ihr Anwalt geraten hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Frau Gesa Heiden
        29.06.2016 - 14:55 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,
        meine Mutter hat heute einen Anruf von der Hausverwaltung erhalten indem ihr mitgeteilt wurde der Tiefkühlschrank kommt am Freitag, 1.7. und wird auch angeschlossen.Soll sie jetzt die Mietminderung fallen lassen oder trotzdem für die Zeit des Mangels einfordern? Übrigens haben wir keinen eigenen Anwalt, dazu fehlt uns das Geld. Wir waren bei der Verbraucherzentrale und das war auch nicht billig. Deshalb wende ich mich an Sie, weil ich hoffe Sie könnten mir vielleicht helfen.
        Vielen Dank im voraus und frdl.
        Gruß G.Heiden

        • Mietrecht.org
          30.06.2016 - 08:14 Antworten

          Hallo Gesa,

          wenn Sie hart sein wollen, machen Sie die Mietminderung für den Zeitraum X geltend. Wenn Sie eher an einer friedlichen Lösung interessiert sind, dann verzichten Sie vielleicht eher auf die Mietminderung.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Bea
    27.10.2016 - 13:09 Antworten

    Hallo, ich habe eine Frage:
    Ab 12.09. bis 14.10.2016 wurden an unserem Haus Fassadensanierungsarbeiten durchgeführt. Davon abgesehen, dass keiner der Mieter vorher darüber informiert wurde, beeinträchtigte das Gerüst meinen gesamten Wohnbereich, da jedes meiner Fenster in der Wohnung mit Folie beklebt war, mein Balkon komplett unzugänglich war, da das Gerüst auch auf ihm errichtet war und die gesamte Wohnung mit Gerüst eingefasst war. Ich habe daraufhin 15 % Mietminderung gefordert, allerdings leider ohne Frist und sogar noch die Septembermiete voll gezahlt. Nun habe ich noch ein Schreiben verschickt, was „androht“, dass ich die Miete zum 31.10. um 30 % kürzen werde (September und Oktober), sollte ich keine Rückmeldung bekommen (eventuell mit einem Gegenvorschlag oder so, kenne mich ja da nicht so aus). Jetzt habe ich ein Brief von der Hausverwaltung bekommen, in dem ich lediglich darauf aufmerksam gemacht werde, dass ich die einzige bin, die die Miete kürzen möchte und ich doch bitte beachten soll, dass die Einrüstung nur vom oben genannten Zeitraum und nicht 61 Tage (wie meine Berechnung, weil ich ja von 2 Monaten ausging) bestand. Schön und gut, da mögen die Recht haben, aber kann ich da jetzt die Miete laut Ihren Rechenbeispielen kürzen? Also eben anteilig vom 12.-.30.09 und dann nochmal vom 01.-14.10.? Die haben sich ja nicht anderweitig mehr dazu geäußert und ich habe nun Angst, dass dann rechtliche Schritte auf mich zukommen, sollte ich das jetzt so kürzen. Und wenn ich es kürze, wie in Ihrem Rechenbeispiel, sollte ich da noch ein Schreiben zur Erklärung mitschicken? Wie ich den Betrag berechnet habe?

    Vielen Dank im Voraus für eine Antwort, stehe wirklich auf dem Schlauch…

  • Andrea Winkler
    26.11.2016 - 19:08 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich wohne als Mieterin mit meiner Tochter in einer 60 qm Wohnung.
    Am 25.10. wurde im Auftrag der Hausverwaltung ein Wasserschaden behoben (lecke Rohre in der Wand). Den Schuhschrank in der Diele musste ich entsorgen, da dessen Rückwand bis zu einer Höhe von 50 cm schimmelüberzogen war. Während der Behebung des Wasserschadens traten Unmengen an Wasser aus. Diele und Bad standen kurzzeitig bis 2 cm unter Wasser, der Rest des Wassers versickerte unter das Laminat in der Diele.
    Seit 25.10. steht die Diele nun leer (die Möbel mussten wir in die anderen Zimmern verstauen). Am 25.10. wurden in der Wand zwischen Diele und Bad ein Loch geschlagen, im Bad weitere 2 Löcher, ein Loch in der Wand hinterm WC und ein weiteres größeres Loch im Boden, auch hinter dem WC. Das Badezimmer kann aber weiter benutzt werden.
    Erst am 24.11. begannen die Sanierungsarbeiten: der Laminatboden nebst drunter liegendem alten Teppichboden in der Diele wurde entfernt. Auch wurde Schimmel an der Rückwand des Voratsschrankes (ein Einbauschrank) in der Küche gemessen. Seit 25.11. stehen 2 Trocknungsgeräte in der Wohnung.
    Der Lärm überschreitet die Schwelle zur Erheblichkeit wegen Hellhörigkeit der Wohnung in der ganzen Wohnung. Zudem handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung, die folgendermaßen aufgeteilt ist:
    In einem Raum (Mehrzweckraum) von 33,61 qm Größe befinden sich Wohn- und Schlafzimmer in Doppelnutzung (Bettsofa), Arbeitsecke mit 3 qm und Küche mit 6,27 qm. In diesem Zimmer befindet sich im Küchenbereich ein Trocknungsgerät mit 2 Ventilatoren.
    In der momentan leerstehende Diele mit 4,27 qm befindet sich ein weiteres Trocknungsgerät. In den Dielenboden wurde ein Loch gebohrt um ein Schlauch des Trocknungsgerätes einzuführen, sowie ein weiteres Loch in die Mitte des Badezimmerbodens, ebenfalls um ein Schlauch einzuführen.
    Im 16,51 qm großen Schlafzimmer (das Zimmer meiner Tochter) befindet sich zwar kein Trockungsgerät, aber auf Grund der Hellhörigkeit der Wohnung ist man durch den Lärm des Trocknungsgerätes in der Diele erheblich beeinträchtigt.
    Voraussichtich müssen noch kleinere Teile des Wohnzimmer- sowie des Schlafzimmerbodens rausgerissen werden. Dies wird uns aber vermutlich erst nächste Woche mitgeteilt.
    Die Trocknungsgeräte sollen vorerst zwei Wochen stehen bleiben, dann wird evtl. die Dauer verlängert.
    Meine Vermieterin wurde von Beginn an von mir über die Beeinträchtigungen informiert.
    Nun möchte ich meiner Vermieterin für den Monat Dezember schriftlich eine Mietminderung ankündigen, weiß aber nicht welche Höhe angemessen ist.
    Die Bemessungsgrundlage (monatliche Bruttowarmmiete) beträgt 700,00.
    Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir weiterhelfen könnten!
    Mit freundlichen Grüßen
    Andrea Winkler

    • Mietrecht.org
      28.11.2016 - 12:09 Antworten

      Hallo Andrea,

      ich kann Ihnen hier leider nicht einfach Wert X nennen – da immer der Einzelfall ausschlaggebend ist. Sie können sich leider nur an bestehender Rechtsprechung orientieren. Hier ein hilfreicher Artikel für Sie: Mietminderung bei Trocknung nach Wasserschaden

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefanie
    07.02.2017 - 20:52 Antworten

    Hallo Zusammen,

    bei uns im Haus (Mehrfamilienhaus) hatten wir einen Wasserrohrbruch. Nun konnte ich meine Küche 2 Monate nicht gebrauchen. Sie war überhaupt nicht zugänglich und die Handwerker waren ständig vor Ort.
    Meine Bruttomiete beträgt 600 €.
    Kann ich die Miete mindern und wenn ja, in welcher Höhe. Durch die ständige Anwesenheit der Handwerker, die zu völlig unterschiedlichen Zeiten kamen, sind mir zudem auch noch Fahrtkosten entstanden, da ich öfters zwischendurch von der Arbeit weg musste, um die Wohnung aufzuschließen.
    Danke für die Hilfe!

    Herzliche Grüße
    Fienchen

  • Sonja Pferdmenges
    24.03.2017 - 01:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    aufgrund einer defekten Heizung, mangelnder Isolierung der Schlafzimmeraußenwand (Durchfeuchtung der Wand am Fenster) habe ich meiner Vermieterin am 1.03. gekündigt, daraufhin hat sie gar nicht reagiert. Auch ist im Erdgeschoß eine Shisha (Wasserpfeifen) Bar mit Discothekencharakter, in dieser wird an den Wochenenden von 22 Uhr bis 5 Uhr morgens lautstarke Musik abgespielt, die Bässe kann ich bis in den 3. Stock hören, an Schlaf ist kaum noch zu denken.
    Auch habe ich eine nachweisliche (umweltmedizinisch bewiesene) Schimmelpilzallergie.

    Inwieweit kann ich bei einer 43 qm2 Wohnung bei einer Warmmiete von 434 Euro die Miete mindern?
    Anhand der Tabelle komme ich shon aufgrund des Lärmpegels auf bis zu 30% und anhand der fehlende Raumtemperatur (15 Grad maximum) auf beinahe 50%.

    Wie realistisch ist eine Mietminderung für den Monat April?
    Ist die Kündigung rechtens, obwohl meine Vermieterin nicht reagiert hat? (Einschreibbeleg habe ich)

    (In diesem Fall liegt ein Kündigungsgrund aufgrund gesundheitsgefährdung wegen Schimmelpilzbildung vor) auch konnte ich seit Oktober nicht mehr in meinem Schlafzimmer nächtigen (Feuchtigkeit an der Wand, Schimmel, Lärm) Daraufhin wurde ich krank und musste mich mehrere Wochen in eine Klinik begeben, doch geändert hat sich nichts. )

    Sonja Pferdmenges

    • Mietrecht.org
      24.03.2017 - 07:20 Antworten

      Hallo Sonja,

      um zu Kündigen brauchen Sie nicht die Bestätigung des Vermieters. Sie müssen allerdings den fristgerechten Zugang der Kündigung beweisen.

      Sie sind ja schon gut informiert, was die Mietminderung angeht. Viel mehr kann ich Ihnen dazu leider nicht schreiben. Sie müssen einfach einen angemessen und möglichst nicht überzogenen Wert ermitteln. Ein Restrisiko bleibt natürlich – insbesondere, wenn Sie z.B. schon lange mit den Gegebenheiten leben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schierz Siegmar
    11.04.2017 - 06:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    herzlichen Dank für für Ihren aufklärenden Beitrag.

    Mit Schreiben vom 08.04.2008 wird mir eine monatliche Mietminderung in Höhe von 22,83 € für den Balkon gewährt. ( wegen nichtgebrauchsmäßigen Zuzand der Mietsache) muß dieser Betrag bei Mietsteigerung angepasst werden? Eine Anpassung bei Mietsteigerung lehnt der Vermieter ab, da es sich bei der Mietminderung um eine betragsmäßige Minderung nicht aber um eine prozentuale handelt.

    Bei der Berechnung, die nicht angeführt ist, spielt doch ein prozentuales Verhältnis zur Bruttomiete eine Rolle. (sonst käme man nicht auf Pfennige im angegebenen Betrag). Liege ich da falsch?

    Viele Grüße
    Siegmar Schierz

    • Mietrecht.org
      11.04.2017 - 11:55 Antworten

      Hallo Siegmar,

      ich sehe es ebenso wie Sie. Im Grunde findet jede Mietminderung in einem Prozentbereich statt und nicht in Zahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schierz Siegmar
    12.04.2017 - 06:56 Antworten

    Danke für Ihre Antwort.
    Der geldwerte Betrag der Mietminderung ergibt sich also aus den prozentualen Verhältnis der Bezugsgrößen. Eine der Bezugsgrösse ist immer die Grundmiete.
    Wenn sich diese erhöht, muss sich mathematisch logisch auch der geldwerte Betrag der Mietminderung
    erhöhen. Somit muss sich auch bei einer Erhöhung Grundmiete der geldwerte Bertag der Mietminderung
    erhöhen. Liege ich da gedanklich richtig?

  • Dorothea Heinig
    18.04.2017 - 12:13 Antworten

    Guten Tag,

    gibt es bei der Gartennutzung durch Mieter so etwas wie ein Gewohnheitsrecht?
    Konkret geht es darum, daß der Vermieter die bislang gestattete Benutzung des Gartens (eine Art recht großer Mehrzweckfläche mit Wiese und Parkplätzen sowie Stellplatz für Müllcontainer) durch die Mieter (8 Parteien) zum Wäschetrocknen, in der Sonne sitzen und sehr gelegentlichem Grillen ohne jegliche Angabe von Gründen untersagt hat. Um dies durchzusetzen, wurden die Schlüssel zur Gartentüre, die zuvor jedem Mieter ausgehändigt wurden, eingesammelt. Eine Ausnahme wurde lediglich bei der Enkelin des Vermieters gemacht, die ebenfalls im Haus wohnt. Zwar gibt es keine Vereinbarung zur Gartennutzung im Mietvertrag, jedoch in der gemeinschaftlich genutzten Waschküche einen entsprechenden Aushang des Vermieters, der dies ausdrücklich gestattet. Das Nutzungsverbot stößt insbesondere bei den langjährigen Mietern, die schon seit über 30 Jahren dort wohnen, auf Unverständnis. Übrigens wird über die Nebenkosten auch die Gartenpflege (Baumschnitt, Fegen, Rasenmähen) umgelegt, was mir unter den gegebenen Umständen nicht korrekt erscheint.
    Hinzu kommt, daß nun auch die Mülltonnen in einem recht kleinen Innenhof aufgestellt sind, was schon erste Ratten angelockt hat (eine Falle mußte bereits aufgestellt werden) und für die Sommermonate muß mit Geruchsbelästigung gerechnet werden.
    Beides vermindert nach meinem Empfinden die Wohnqualität, so daß sich die Frage stellt, ob hier Gründe für eine Mietminderung (5% für die fehlende Gartennutzung, 10% wegen des Rattenbefalls) vorliegen könnten.

    Vielen Dank für Ihre Auskunft.
    D. Heinig

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