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Mietminderung wegen Legionellen im Wasser

Dass man auf Reisen in fernen Ländern das Wasser aus der Leitung nicht ohne Weiteres zum Trinken oder Kochen verwenden sollte, ist bekannt.

In unseren Breiten und auch in Deutschland gehen jedoch insbesondere Mieter ganz selbstverständlich davon aus, dass die Trinkwasserqualität gewährleistet ist. Diese Annahme ist jedoch nicht immer gerechtfertigt. Ohne dass Mieter und oft auch Vermieter es wissen, ist das Wasser in vielen Mietshäusern mit Legionellen befallen. Diese können der Gesundheit schaden und den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen.

Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, ob und unter welchen Voraussetzungen Sie wegen mit Legionellen verunreinigten Wassers die Miete mindern können.

Legionellen – eine unsichtbare und oft unterschätzte Gefahr

Legionellen sieht man nicht, hört man nicht und bekommt von ihnen in der Regel auch dann erst etwas mit, wenn sie bereits ihre gesundheitsschädliche Wirkung entfaltet haben. Dies ist auch der Grund dafür, dass Legionellen und die von diesen ausgehenden Gefahren so wenig bekannt sind.

Legionellen sind im Süßwasser vorkommende stäbchenförmige Bakterien, die in der natürlichen Umwelt lediglich in nicht gesundheitsgefährdenden Mengen vorkommen, in erwärmtem Wasser bei Temperaturen zwischen 30 °C und 45 °C jedoch optimale Vermehrungsbedingungen finden, wodurch sie zum Gesundheitsrisiko werden. Die Infektion erfolgt durch Einatmen von zerstäubtem, legionellenhaltigem Wasser (Aerosole) oder Eindringen von erregerhaltigem Trinkwasser in die Luftröhre oder Lunge (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2009 – 10 S 26/08). Folge einer Infektion mit Legionellen kann der Ausbruch der sog. Legionärskrankheit – einer gefährlichen Lungenentzündung- sein.

Die Trinkwasserverordnung und das DVGW-Arbeitsblatt W 551 (2004) bilden den Maßstab für das Ob und die Höhe der Mietminderung

Die Bundesregierung hat die Gefahr, die von Legionellen in Wasserversorgungsanlagen ausgeht, erkannt. Mit der Trinkwasserverordnung sollen diese Gefahren frühzeitig erkannt und bekämpft werden. Aus ihr ergeben sich sowohl Untersuchungspflichten als auch Grenzwerte, die nicht überschritten werden dürfen, sowie Maßnahmen, die im Falle einer Überschreitung zu ergreifen sind. Auch das Arbeitsblatt W 515 (2004) des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches) enthält wichtige Vorgaben. Adressaten der sich aus der Trinkwasserverordnung und des DVGW- Arbeitsblattes W 551 (2004) ergebenden Pflichten sind zwar in erster Linie die Vermieter als Inhaber von Wasserversorgungsanlagen. Da die Vorgaben der Trinkwasserverordnung und des DVGW Arbeitsblattes W 515 (2004) jedoch auch den Maßstab dafür bilden, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung in Betracht kommt, sind diese auch für Mieter interessant.

Bevor im Einzelnen auf die Voraussetzungen und die mögliche Höhe einer Mietminderung eingegangen wird, soll daher ein kurzer Überblick über diejenigen wichtigsten Vorgaben der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) und des DVGW- Arbeitsblattes W 551 (2004) gegeben werden, die für Mieter und Vermieter insbesondere für eine Mietminderung relevant sind:

  • § 14 Abs.3 i. V. m. § 3 Zf.12 i. V. m. Anlage 4 Teil II b TrinkwV verpflichtet die Betreiber von Großanlagen für die Trinkwassererwärmung, diese alle drei Jahre- erstmals spätestens bis zum 31.12.2013- auf Legionellen untersuchen zu lassen. Für Vermieter ergibt sich hieraus eine Untersuchungspflicht, wenn sie Betreiber einer Anlage mit Speicher- Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss- Trinkwassererwärmer jeweils mit einem Inhalt von entweder mehr als 400 Litern oder einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle sind.
  • Das Maß des Legionellenbefalls wird in KBE (kolonienbildende Einheit) angegeben, wobei Bezugsgröße jeweils 100 ml des untersuchten Wassers sind. Im Mittelpunkt steht der sog. Technische Maßnahmewert, der in Anlage 3 Teil II der TrinkwV enthalten ist und 100 KBE/ 100 ml beträgt. Je nach Höhe der Leginellenkonzentration ergeben sich folgende Pflichten
    • Wird der Technische Maßnahmewert von 100 KBE/100 ml nichtüberschritten, besteht für den Vermieter kein Handlungsbedarf.
    • Überschreitet die Legionellenkonzentration den Technischen Maßnahmewert von 100 KBE/100 ml, trifft den Vermieter eine Pflicht zur Anzeige gegenüber dem Gesundheitsamt sowie Handlungspflichten zur Ursachenforschung und zum Gesundheitsschutz, die in § 16 Abs.1 Nr.1 und Abs.7 TrinkwV näher geregelt sind.
    • Das DVGW- Arbeitsblatt W 551 nimmt je nach dem Ausmaß der Grenzwertüberschreitung weitere Differenzierungen vor und macht davon Art und Zeitpunkt der zu ergreifenden Maßnahmen abhängig. Nach dem Arbeitsblatt stellt eine Konzentration…

… von > 100 KBE/100 ml eine mittlere Kontamination dar, die eine mittelfristige Sanierung erfordert,

… von > 1.000 KBE/100 ml eine hohe Kontamination dar, die eine kurzfristige Sanierung erfordert, und

… von > 10.000 KBE/100 ml eine extrem hohe Kontamination dar, die neben der Sanierung eine direkte Gefahrenabwehr z.B. durch Nutzungsbeschränkungen erforderlich macht.

Beachte:

Die Trinkwasserverordnung und das DVGW- Arbeitsblatt W 551 widersprechen sich insoweit, als die Legionellenkonzentration nach der Trinkwasserverordnung Rechtsfolgen erst dann auslöst, wenn der Technische Maßnahmewert von 100 KBE/100 ml überschritten wird (vgl. z.B. § 16 Abs.1 Nr.1 und Abs.7 TrinkwV), dasDVGW- Arbeitsblatt W 551 jedoch bereits bei Erreichen dieses Wertes von einer mittleren Kontamination ausgeht, die eine mittelfristige Sanierung erfordert. Im Streitfall ist wohl der Regelung mit Rechtsnormqualität, d.h. der Trinkwasserverordnung der Vorzug zu geben.

Bei einer Legionellenkonzentration, die den Technischen Maßnahmewert von 100 KBE / 100 ml nicht unerheblich überschreitet, kommt Mietminderung in Betracht

Gem. § 536 Abs.1 BGB kann der Mieter die Miete mindern, soweit und solange ein Mangel vorliegt, durch den die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht nur unerheblich gemindert ist. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag gehört die ordnungsgemäße Trinkwasserversorgung zum vertragsgemäßen Gebrauch, den der Vermieter schuldet (vgl. AG Brühl, Urteil vom 07.03.1990 – 2b C 831/89). Zwar berechtigt nicht jede Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietwohnung von dem vertraglich geschuldeten den Mieter zu einer Mietminderung. § 536 Abs.1 S.3 BGB stellt nämlich ausdrücklich klar, dass eine Mietminderung nur erfolgen kann, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit zu einer nicht nur unerheblichen Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.

Aus den vorangegangenen Schilderungen wird man den Schluss ziehen können, dass eine Versorgung mit Trinkwasser, dessen Legoionellenkonzentration den technischen Maßnahmewert von 100 KBE/100 ml nicht überschreitet, noch als vertragsgemäß eingestuft werden kann und die Trinkwasserversorgung nicht dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand entspricht, wenn die Legoionellenkonzentration darüber liegt. Im Hinblick auf die Tatsache, dass eine Mietminderung eine nicht nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit erfordert, ergibt sich jedoch, dass eine erhöhte Legionellenkonzentration im Trinkwasser grds. erst dann zur Minderung berechtigt, wenn der Grenzwert von 100 KBE / 100 ml nicht nur geringfügig, sondern erheblich überschritten ist.

Maßgeblich sind jedoch stets die konkreten Umstände des Einzelfalls. Exakte Werte, bei deren Erreichen ein Überschreiten der Erheblichkeitsschwelle mit Gewissheit angenommen werden kann, gibt es nicht.

In einem der wenigen Urteile zur Mietminderung wegen Legionellenbefalls des Trinkwassers hat das AG Dresden mit Urteil vom 11.11.2013 – 148 C 5353/13- entschieden, dass eine mehrere Monate andauernde Legionellenkonzentration von 3.700 KBE / 100 ml, kurzfristig sogar von 14.000 KBE /100 ml den Mieter zur Minderung berechtigt.

Das Minderungsrecht erfordert weder den tatsächlichen Eintritt einer Gesundheitsschädigung noch das Bestehen einer konkreten Gefahr

In seinem Urteil vom 11.11.2013 – 148 C 5353/13- betont das AG Dresden, das Minderungsrecht bestehe nicht erst dann, wenn die Konzentration so hoch sei, dass eine konkrete akute Gesundheitsgefahr besteht. Auch bei niedrigeren Konzentrationen- so das Gericht- komme eine Mietminderung allein wegen der von der erhöhten Legionellenkonzentration ausgehenden abstrakten Gefahr in Betracht. Zur Begründung dieser Annahme führt es aus, dass ein Mietobjekt auch dann mangelhaft sei, wenn und weil es nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung genutzt werden könne. Schon die latent befürchtete Gefahr könne die Wertschätzung und den ungestörten Gebrauch der Sache beeinträchtigen. Nicht entscheidend sei, dass ein Schaden eingetreten sei oder unmittelbar bevorstehe.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass das AG Dresden als maßgeblichen Zeitpunkt für den Beginn der Mietminderung nicht denjenigen ansieht, in dem die erhöhte Legionellenkonzentration erstmals objektiv vorlag. Maßgeblich für die Mangelhaftigkeit der Mietsache bei einer von der Mietsache ausgehenden Gesundheitsgefahr sei – so das Gericht – vielmehr der Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Gefahr.

Die Höhe der Mietminderung hängt von den Umständen des Einzellfalls ab

Die Frage, in welcher Höhe der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern, wenn die Voraussetzungen für eine Minderung vorliegen, kann nicht pauschal beantwortet werden. Der zulässige Umfang der Mietminderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Verallgemeinernd kann jedoch gesagt werden, dass die Minderungsquote umso höher ausfällt, je mehr die Legionellenkonzentration nach oben von demTechnischen Maßnahmewert von 100 KBE/100 ml abweicht und je länger die Belastung besteht. Hilfreich kann hier insbesondere auch die Einstufung der Kontamination als mittel, hoch oder extrem hoch sein, zwischen denen das DVGW- Arbeitsblatt W 551 differenziert.

Das AG Dresden beispielsweise hat in dem seinem Urteil vom11.11.2013 – 148 C 5353/13- zu Grunde liegenden Fall, in dem die Legionellenkonzentration für die Dauer von zwei Monaten 3.700 KBE /100 ml, für fünf Tage sogar 14.000 KBE/ 100 ml betrug, eine Minderungsquote von 25 % als angemessen erachtet.

Fazit und Zusammenfassung

  1. Eine ordnungsgemäße Trinkwasserversorgung zählt auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zu den Pflichten des Vermieters.
  2. Die Trinkwasserverordnung und das DVGW- Arbeitsblatt W 551 (2004) enthalten Grenzwerte, die den Maßstab für eine ordnungsgemäße Trinkwasserversorgung und auch für die Mietminderung bilden. Im Mittelpunkt steht hier der sog. Technischen Maßnahmewert von 100 KBE /100 ml, der in der Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung enthalten ist.
  3. Eine ordnungsgemäße Trinkwasserversorgung ist nur dann gewährleistet, wenn die Legionellenkonzentration den Technischen Maßnahmewert von 100 KBE /100 ml nicht überschreitet.
  4. Eine Mietminderung wegen mit Legionellen verunreinigten Trinkwassers kommt in der Regel erst bei einer nicht unerheblichen Überschreitung des Technischen Maßnahmewertes von 100 KBE /100 ml in Betracht.
  5. Das Bestehen des Minderungsrechts des Mieters hängt weder vom Eintritt einer Gesundheitsschädigung noch vom Bestehen einer konkreten Gesundheitsgefahr ab. Auch ab dem Bekanntwerden einer nur abstrakten Gesundheitsgefahr kann ein Minderungsrecht bestehen.
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14 Antworten auf "Mietminderung wegen Legionellen im Wasser"

  • Fr. Fraglos
    29.04.2016 - 12:47 Antworten

    Wir haben den Höchstwert an Legionellen in der Küche/ Und vom Gesundheitsamt wurde ein Duschverbot verhängt. Um wieviel darf ich die Miete mindern?
    Die Amaturaufsätze wurde mit Legionellenfiltern versehen. Trotzdem besteht dieses Duschverbot durch das Amt und die Gefahr durch Einatmen zu erkranken.

    • Mietrecht.org
      29.04.2016 - 15:36 Antworten

      Hallo Fr. Fraglos,

      leider kann ich Ihnen keinen konkreten Prozentsatz nennen. Wie Sie oben gelesen haben, kommt es auf den Einzelfall an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kämpf- Kunze, Angelika
    03.09.2016 - 14:32 Antworten

    Am 2. August wurde eine Legionellenprüfung in unserer Wohnanlage durchgeführt. Heute am 3. September haben wir den Befund bekommen. Dabei wurde eine Legionellenkonzentration in Höhe von 22.800 KBE/100 ml festgestellt.
    Die Legionellenfilter werden erst am 12. September eingebaut. Im Sommer ohne Duschen wie soll das gehen und ob man dann Duschen kann, wenn die Filter eingebaut sind ist fraglich. Denn die Legionellenkonzentration übersteigt das 2.000- fache des Richtwertes.
    Um wieviel darf ich die Miete mindern?

    • Mietrecht.org
      05.09.2016 - 17:29 Antworten

      Hallo Angelika,

      ich kann Ihnen zur Höhe leider nicht mehr sagen, dass das Sie sich evtl. an den im Artikel genannten Urteilen orientieren können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tom Hartmann
    27.09.2016 - 00:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    am 03.09.16 wurde bei uns eine Kontrolle der Wasserqualität durchgeführt. Auf Grund einer „zu kalten“ Warmwasserzufuhr, erhielten wir ein Ergebnis mit dem Wert von 1100 KBE/100 ml. Am 15.09.16 wurde die Hausleitung des Warmwassers auf einen höhere Temparatur gestellt, um die Legionellen „abzutöten“. Wiederum wurde als weitere Ursache für den Befall eine Steigleitung (zum Entlüften) in unserer Wohnung (oberste Etage) ermittelt. Eine Lösung für diese Ursache wurde bis heute nicht geliefert.

    Ab wann….bis wann, kann man in diesem Fall über einer Mietminderung nachdenken ?

    Vielen Dank für Ihren Rat.

    Mit freundlichen Grüßen
    Tom Hartmann

    • Mietrecht.org
      28.09.2016 - 08:29 Antworten

      Hallo Tom,

      das Recht zur Mietminderung besteht ab dem Moment, in dem ein Mangel vorliegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Janina Göpfert
    11.11.2016 - 18:01 Antworten

    Hallo zusammen,

    wir hatten letztes Jahr eine Untersuchung und dies Jahr wieder. Über einen erhöhten Wert habe ich keine Info bekommen. Dieses Jahr waren Sie vor ca. 5 Wochen da und nächste Woche kommen die schon wieder. Ich habe keine Info bekommen bis ich gestern die Hausverwaltung anrief und nachfragte was da los ist. Erhöhter Legionellen wert. Den Wert bekam ich nicht aber ich werde die Firma fragen bzw. wenn die wieder kommen. Wenn der Wert letztes Jahr erhöht war und die nichts gemacht haben kann man dann eine Minderung beantragen? Oder was würden Sie an meiner Stelle machen? Was muss ich im Haushalt beachten???

  • Cremer
    17.01.2017 - 14:38 Antworten

    Hallo, bei uns wurde angeordnet, dass wir nicht duschen dürfen und an allen Entnahmestellen das heiße Wasser mindestens 3 Minuten laufen lassen müssen. Diese Anordnung galt für drei Monate. Wir haben vier Entnahmestellen.

    Kann ich die Nebenkosten für Heißwasser reduzieren? Muss ich den tatsächlichen Verlust in Litern für 3 Minuten ermitteln?

  • Hoffmann , Gudrun
    31.01.2017 - 16:42 Antworten

    In meiner Wohnanlage wurde in der 5..Etage in 2 Wohnungen sehr hoher Legionellenbefall gemessen. Meine Eigentumswohnung befindet sich in der 2 Etage. Bedeutet dieser Befund, daß mein Mieter die Miete mindern darf?

    • Mietrecht.org
      01.02.2017 - 11:04 Antworten

      Hallo Gudrun,

      mit dem Thema Mietminderung bei Legionellenbefall beschäftigt sich der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schwarz
    12.04.2017 - 10:28 Antworten

    In meiner Wohnung liegt ein Wert von 2100KBE/100ml vor. Der Vermieter hat mein Antrag auf Mietminderung widerrufen. Er beruft sich darauf, dass die Überschreitung „keinen Grund zur Besorgnis“ darstellt. Desweitern liegt aus seiner Sicht kein Mangel in der Mietsache vor, da er mich über den Legionellenbefall im Haus informiert hat. Das sehe ich anderes, da ich seitdem die Wasserversorgung als Trinkwasser meide und somit als Beispiel mit finanziellen/zeitlichen Aufwand diesen Mangel ausgleiche.
    Ist diese Tatsache korrekt? Muss der Vermieter bei der Informationweitergabe mit keinen weiteren Konsequenzen rechnen?
    Da eine gerichtliche Ausseinandersetzung mit Kosten verbunden wäre, möchte ich vorab meine Chancen auf Mietminderung einschätzen.
    Vielen Dank im Vorraus für eure Hilfe

    Viele Grüße
    J.Schwarz

    • Mietrecht.org
      12.04.2017 - 16:48 Antworten

      Hallo Frau Schwarz,

      ein Verschulden des Vermieters ist irrelevant und auch die Angabe des Mangels im laufenden Mietverhältnis ändert nichts an der geminderten Wohnqualität und den daraus entstehenden Rechten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Annette Krimpenfort
    14.08.2017 - 18:56 Antworten

    Ich habe heute Bescheid bekommen das unser Trinkwasser verunreinigt ist. Mit 4000 KBE /100ml. Wie schaut es aus mit Mietminderung? Ausserdem soll ich jetzt das Heißwasser lange laufen lassen, wer zahlt mir das? Wer kennt sich aus mit diesem Thema?
    LG Anne

    • Mietrecht.org
      15.08.2017 - 08:47 Antworten

      Hallo Annette,

      um das Thema „Mietminderung wegen Legionellen im Wasser“ geht es im Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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