Go to Top

Mietvertrag: mündliche Zusage bindend? (Mieter / Vermieter)

Mündliche Zusagen sind im Vertragsrecht mehr als ein Handschlag unter Ehrenmännern. Es handelt sich nämlich auch bei einer mündlichen Absprache, einem Versprechen, einer Zusage und einer Vereinbarung, meist um einen echten Vertrag. Sobald wirksame Willenserklärungen seitens des Mieters und des Vermieters über die Vermietung einer Wohnung erklärt werden, ist ein echter Vertag geschlossen. Diese mündliche Zusage ist bindend. Wird die entgeltliche Nutzung einer Mietwohnung erlaubt, wird zum Beispiel ohne schriftlichen Vertrag bereits ein wirksamer Mietvertrag geschlossen. Verspricht ein Vermieter einem Wohnungsbesichtigenden einen Mietvertragsabschluss kann ein Vorvertrag vorliegen. Gewährt der Vermieter ohne mietvertragliche Vereinbarung dem Mieter besondere Rechte zur Garten- oder Kellernutzung oder einen Stellplatz werden auch diese mündlichen Zusagen bindende Vertragsbestandteile.

Worauf es ankommt, wie die mündliche Zusage beim Mietvertrag einzuordnen ist und worin die Gefahren bestehen, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

I. Welche mündliche Zusage ist bindend?

Mündliche Zusagen sind im Zusammenhang mit einem Mietvertrag grundsätzliche in drei Konstellationen denkbar:

  • mündliche Zusage als bindender Mietvertrag
  • mündliche Zusage zum Mietvertrag als Vorvertrag
  • mündliche Zusagen seitens des Vermieters oder Mieters neben dem (schriftlichen) Mietvertrag

1. Mietvertrag durch mündliche Zusage

Ein Mietvertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit keiner bestimmten Form. So kann ein mündlicher Vertrag über die Vermietung von Wohnraum auch ohne schriftliche Fixierung geschlossen werden. Wenn zum Beispiel, der Wohnungsschlüssel übergeben wird, der Mieter einzieht und Miete bezahlt ist davon auszugehen, dass ein Mietverhältnis besteht.

Die gesetzlichen Regelungen der §§ 535 ff. BGB zur Mietzahlung, den Minderungsrechten oder auch den Kündigungsrechten etc., finden dann ganz normal Anwendung.

Das bedeutet, der Vermieter kann den Mietvertrag nicht einfach ohne Grund beenden, auch wenn nur eine mündliche Vereinbarung besteht. Eine mündliche Zusage zur Begründung eines Mietverhältnisses ist bindend.

2. Vorvertrag zum Mietvertrag durch mündliche Zusage

Durch eine mündliche Zusage kann auch ein sogenannter Mietvorvertrag geschlossen werden. Dazu bedarf es keiner bestimmten Form (BGH NJW 07,1817). Die Parteien –also der künftige Mieter und der Vermieter– verpflichten sich hier bindend, einen Mietvertrag abzuschließen. Maßgeblich ist das der Inhalt bestimmt wird: Mietvertragsgegenstand, wie zum Beispiel die Mietwohnung oder der Gewerbemietraum, die Mietzahlung und sonstige mögliche Vertragsbestandteile. Gerade im Gewerbemietrecht sind Mietvorverträge übliche Praxis (hierzu ist besonders der Beitrag empfehlenswert: „Gewerbemietrecht: Mietvorvertrag, Letter of Intent (LOI), Term Sheet„).

3. Mündliche Zusagen seitens des Vermieters oder Mieters neben dem (schriftlichen) Mietvertrag

Versprechen neben dem Vertrag, wie z.B. die Nutzung eines Gartens, Stellplatzes oder Kellerabteils –die nicht im Mietvertrag festgehalten, aber durch mündliche Zusage des Vermieters gemacht worden, sind, verpflichten ebenso wie schriftliche. Der Mieter kann sich gegenüber dem Vermieter daher auch auf mündlich zugesagte Rechte berufen. Rechte, die dem Mieter im Zusammenhang mit dem Mietvertrag zugesagt wurden, werden Vertragsbestandteil des Mietverhältnisses. Sie können daher ebenso bei Nichterfüllung mit Mietminderung oder Schadensersatzforderungen durchgesetzt werden. Das Gleiche gilt für mieterseitig erfolgte Zusagen.

II. Problem: Rechtlich bindend ist nur die nachweisbare mündliche Zusage

Die Achillesferse der mündlichen Zusage ist allerdings die Beweisbarkeit. Im Mietrecht gilt nämlich –wie üblich im Zivilrecht­–, dass derjenige der etwas will, die Voraussetzungen dafür, darlegen und beweisen muss. Wenn der Mieter sich nun auf die Rechte aus einer mündlichen Zusage stützen will, muss er alle Voraussetzungen und damit eben auch die mündliche Zusage beweisen können. Kann er dies nicht ist die Zusage kurz gesagt nicht viel wert.

Wichtig ist bei mündlichen Zusagen, zumindest irgendetwas schriftlich, in Textform oder durch Zeugen bestätigen lassen zu können. Kann man, zum Beispiel durch einen Dritten wie einen Makler, den Mietvorvertrag belegen oder hat man vielleicht irgendwo eine Bestätigungsemail, können dies in einem Rechtsstreit sehr gute Beweisindizien sein. Ebenso kann eine mündliche Zusage einer Kellernutzung durch tatsächliche jahrelange Nutzung indiziert werden.

III. Fazit

Eine mündliche Zusage ist in Streitfällen eines der schlechtesten rechtlichen Anker, denn die Beweisbarkeit stellt sowohl den Vermieter als auch den Mieter vor kaum überwindbare Hürden. Mündliche Zusagen sind in der Rechtstheorie bindend in der Praxis aber nichts, auf das man sich verlassen sollte.

18 Antworten auf "Mietvertrag: mündliche Zusage bindend? (Mieter / Vermieter)"

  • Goers
    04.04.2017 - 12:18 Antworten

    Wenn der Vermieter neben einem bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter eine Mietzahlung anstelle der Regelung im Mietvertrag am 1. des Monats erst am 25. des Monats mündlich vereinbart und der Mieter die Miete erst im darauffolgenden Monat bezahlt und noch einen Betrag ohne Angabe von Gründen abzieht, kann dann der Vermieter diese mündliche Vereinbarung dann zurücknehmen?

  • Annette Kita
    03.05.2017 - 11:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie sieht es mit einer mündlichen Wohnungszusage aus, die Wohnung allerdings vom Vormieter durch Rauchen verunreinigt hinterlassen wurde und dem neuen Mieter die Renovierung aufgedrungen wird. Als Laie konnte der neue Mieter die Kosten einer solchen Renovierung nicht abschätzen und möchte nun den eigentlichen schriftlichen Vertrag vertagen, bis eine Lösung für die aufwendige Nikotinbeseitigung gefunden ist. Bei 55 qm ist das eine Menge Arbeit, zumal die Wände mindestens zwei mal gestrichen werden müssen und es entstehen Kosten von über 500 Euro.
    MfG
    A.Kita

  • Brinker
    04.05.2017 - 15:23 Antworten

    Hallo!
    Wie sieht es denn aus, wenn ein Makler telefonisch eine Wohnungszusage mit den Worten „wir haben uns für Sie als neue Mieter entschieden“ gemacht hat und um Zusendung aller anderen Unterlagen bittet?

    Die Miet-Interessenten haben sich dann per Mail beim Makler bedankt und ihm alle Unterlagen zugeschickt.

    Die Selbstauskunft wurde schon Tage zuvor abgegeben, nur bei der Schufa-Auskunft haben die zukünftigen Mieter um Geduld und Verständnis gebeten, da erst kurz vorher die kostenlose Auskunft angefordert wurde.
    Die kostenpflichtige Schufa kostet immerhin 30 Euro und die wollten sich die Mieter sparen.

  • Dennis
    17.06.2017 - 16:22 Antworten

    Hallo ich bin seit Mai in Berlin berufstätig und war daher auf der Suche nach einer Wohnung/WG. Ein passendes Inserat konnte ich schnell finden, also setzte ich mich mit dem Vermieter in Verbindung um alles weitere zu klären. Es handelt sich hierbei um eine neu Gründung einer WG und ich war der erste Interessent. Über den E-Mail Verkehr könnte ich mich mit dem Vermieter schnell einigen und ich bestätigte ihm meine Zusage und unterrichtete in darüber nicht weiter nach Wohnungen zu suchen. Einzugstermin wurde aufgrund von Renovierungsarbeiten auf den 15.6.2017 festgelegt. Um sicherzustellen das ich meinen Platz in der WG nicht doch noch verlieren würde hielt ich den Kontakt zum Vermieter weiter und bekam so auch noch einmal eine definitive Zusage und Reservierung für das Zimmer der WG. Am 15. Juni musste ich jetzt feststellen dass der Vermieter nicht erreichbar ist und ich am bei anrufen auf seine Telefonnummer von einer Frau abgewickelt werde. Was soll ich jetzt Tun habe ich die Möglichkeit auf eine Schadensersatz Klage??

  • Julia Wolfram
    06.08.2017 - 12:10 Antworten

    Hallo,
    wir sind 2016 umgezogen und bei Abschluss des Mietvertrages hat der Vermieter erwähnt, dass er eine Mietausfallversicherung anschließt und dies zu den Nebenkosten hinzukommt. In dem Moment dachten wir das wird so seine Richtigkeit haben und haben mündlich zugestimmt. Dies wurde als Nebenkosten nicht in den Mietvertrag aufgenommen (da m.E. nach rechtswidrig). Jetzt kam die erste Abrechnung und wir sollen 170 Euro dafür bezahlen. Wie ich herausgefunden habe, darf der Vermieter dies nicht umlegen und habe ihm das mitgeteilt. Dieser sagt, dass das zwar richtig sei, aber wir ja mündlich zugestimmt hätten und daher zahlen müssten. Stimmt das?

  • Andrea K.
    08.08.2017 - 18:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zunächst einmal:
    Ich empfinde Ihre Ratgeber-Seiten sehr informativ hilfreich und bin so froh, dass es sie gibt!!
    Herzlichen Dank für Ihre viele Mühe damit!!!

    Wie sieht es eigentlich aus, wenn ein Vermieter ständig versucht, mit seiner alleinstehenden Mieterin in der Wohnung alles mietvertraglichen Angelegenheiten nur mündlich zu klären, obwohl die Mieterin lieber aus Rechtssicherheitsgründen alles schriftlich belegt haben möchte?

    Mein Vermieter versucht immer wieder, unterm Vorwand „Wohnungsbesichtigung“ in der 1-Zimmer-Wohnung gegen meinen Willem mit mir – absichtlich nur mündlich – über seinen angeblichen Eigenbedarf, über Vertragsaufhebung, über seine „finanzielle Unterstützung zum Umzug“und über erhebliche Sanierungspläne zu reden.

    Mein Vermieter hat diese Wohnung mit samt meines Mietvertrages 2005 auf einer Zwangsversteigerung erworben; Ich wohne inzwischen schon 17 Jahre darin.

    Seit ca. 2014 (also kurz nach Ende der Kündigungssperrfrist) verlangt mein Vermieter permanent von mir, ich solle mir eine neue Wohnung suchen, weil seine „Neffen aus dem Münsterland“ dieses Apartment benötigen. Aber diese Neffen haben die Wohnung noch nien per Besichtigung betreten.
    2015 hat er mir auch mit der Behauptung „Eigenbedarf“ gekündigt und mich gleichzeitig mit 3 Abmahnungen bombardiert, obwohl ich zuvor von ihm noch nie eine Abmahnung erhielt. Weil ich nicht nach 9 Monaten auszog und er mangels Beweise keine Räumungsklage einreichen wollte, schikaniert er mich andauernd mittels des Mietvertrags [z. B. soll ich alle anfallenden Reparaturen plötzlich als „Kleinreparatur“ bezahlen; Oder er droht mir mündlich „Entweder Sie bekommen einen neuen Teppich oder Geld für den Auszug, beides gibt es nicht!“ (der mitgemietete Teppich ist 17 Jahre alt und schlägt Wellen!); Oder er verlangt jetzt meine Zustimmung zu einer erheblich überzogenen Mieterhöhung für die erst danach stattfindenen Durchführung seiner bisher jahrelang vernachlässigten Instandhaltungsmaßnahmen; …

    Ich habe den Eindruck, dass mein Vermieter mit seiner ständig gezielten ’nur-mündlich-Methode‘ offenbar meine Rechtsposition abschwächen möchte:
    Denn ich habe in den letzten Jahren die bittere Erfahrung müssen, dass er mich nach den mir aufgezwungen „“Gesprächen““ mich als Lügnerin hinstellt, wenn ich auf seine Worte zurückkomme (darauf bekomme ich sogar eine Abmahnung) und er jubelt Äußerungen unter, die ich nie gesagt haben kann: z. B. behauptete er, ich wolle „innerhalb 12 Monaten ausziehen ohne Kündigung“.

    Ich habe nun Angst, dass er mich mal ganz böse reinlegen kann und damit auch noch bei Gericht durchkommt, wenn er z. B. seine Ehefrau mitbringt und die seine Lüge als „Zeugin“ mit unterstützt.

    Wie kann mich gerichtswirksam vor meinerseits unfreiwilligen „nur-mündlich-Absprachen“ schützen???
    Mein Vermieter lehnt jede schriftliche Protokollierung ab und geht auch nie auf meinen Vorschlag Schiedsamt ein.
    Hilft es, wenn ich vor jedem Direkt-Termin meinem Vermieter per EMail eine Art Grundsatz-Erklärung abgebe, um „Vereinbarungs“-Missverständnisse zu vermieden??
    Hilft es vor Gericht, wenn beide Seiten (also auch ich) Zeugen bei Direkt-Terminen mit meinem Vermieter anwesend haben? Heißt dann nicht genauso „Aussage gegen Aussage“?? Wie glaubwürdig zu die Angehörigen meines Vermieters als Zeugen?

    Falls Sie hier nicht konkret auf diesen Fall eingehen wollen bzw. können,
    dann verraten Sie doch bitte, wie man sich generell bei aufgezwungen nur-mündlich-„Vertragsabsprachen“ rechtlich verhalten soll, ohne dass sie vor Gericht einem zum Nachteil werden können!
    Denn das haben sicher schon viele Leser hier erlebt.

    Besten Dank im Voraus für Ihre Beantwortung als Hilfe!

    Mit freundlichen Grüßen

    Andrea K.

    • Mietrecht.org
      10.08.2017 - 10:45 Antworten

      Hallo Andrea,

      danke für Ihre Lob und Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nicht so ausführlich antworten, aber mit ein paar allgemeinen Tipps dienen.

      Schauen Sie in Ihren Mietvertrag, dort ist sicherlich vereinbart, dass es keine mündlichen Vereinbarungen gibt und alles schriftlich vereinbart werden muss. Die wirklich wichtigen Dinge (z.B. Mieterhöhung, Kündigung, Abmahnung) muss Ihr Vermieter schriftlich verfassen. Lassen Sie Ihren Vermieter nicht wegen Belanglosigkeiten in Ihre Wohnung. Suchen Sie sich Zeugen. Bestehen Sie auf Kommunikation per E-Mail / Brief.

      Alles Gute für Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bea O.
    30.08.2017 - 10:27 Antworten

    Hallo, ich habe eine Frage. Ich habe mir eine Wohnung zusammen mit dem aktuellen Mieter angesehen. Keller und Autostellplatz habe ich bei dem Termin nicht gesehen. Obwohl die Wohnung renovierungsbeduerftig ist, hatte ich Interesse. Vom aktuellen Mieter erhielt ich dann eine Selbstauskunft, die er dann an den Vermieter weitergeleitet hat. Der Vermieter meldete sich ca eine Woche spaeter telefonisch und fragte ob ich noch Interesse habe. Ich bejahte. Der Vermieter fragte noch, ob ich wuesste, dass die Wohnung noch tapeziert werden muesse und ob das Durchgangszimmer ok sei. Ich bejahte wieder. Der Vermieter wollte dann meine Lohnabrechnung per Mail. Nachdem er diese bekommen hatte, rief er an und meinte das wuerde passen, wann ich denn einziehen wolle. Ich gab einen Termin an, der etwa einen Monat in der Zukunft lag. Er meinte er wuerde dann jetzt den Vertrag aufsetzen lassen, die Konditionnen wuerden wie beim Vormieter bleiben (Betraege hat der Vermieter nicht genannt, die kenne ich nur von der Immo-Anzeige des aktuellen Mieters). 3 Wochen vor „Einzug“ rief er an, ich koenne zum unterschreiben kommen. Den Termin musste ich absagen und vertroeste ihn auf die naechste Woche. Bei mir hat sich privat viel geaendert und ich brauche die Wohnung nicht mehr. Ist meine muendliche Zusage bindend gewesen? Kommen Kosten auf mich zu? Vielen Dank fuer die Antwort.

    • Mietrecht.org
      31.08.2017 - 15:02 Antworten

      Hallo Bea,

      danke für Ihren Beitrag. Mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben. Lesen Sie am besten nochmals in Ruhe nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benjamin Samardzic
    14.09.2017 - 16:02 Antworten

    Hallo!

    ich habe mir in Innsbruck eine Wohnung angesehen, da ich dort bald anfange zu studieren. Ich hatte also eine Wohnungsbesichtigung und der Vermieter stimmte mir zu, dass ich einziehen darf. Da er sich ein bisschen Zeit gelassen hatte mir den Mietvertrag zu schicken, hatte ich ihn angerufen, woraufhin er meinte, dass es keinen Stress gäbe, denn ich hätte seinerseits eine „fixe Zusage“! Daraufhin habe ich gestern die Kaution und eine halbe Monatsmiete für September (Mietbeginn wäre 15.9 gewesen) überwiesen. Heute habe ich ihn dann angerufen und er meinte er würde mir das Geld zurücküberweisen, denn er muss mir eine Absage erteilen, da er die Immobilie anderweitig vermieten möchte. Wie kann er mir eine Absage geben, wenn er mir doch mündlich (mit Zeuge des anderen Mitbewohners) und telefonisch eine Zusage gegeben hat? Er hat mir selbst den Vertrag geschickt und ich das Geld überwiesen?

    Mit freundlichen Grüßen,

    Benjamin Samardzic

  • Sven
    19.10.2017 - 15:46 Antworten

    Hallo.
    Hab da mal ne Frage. Wir hatten uns für ein Haus interessiert. Hatten dann über einem Makler gesagt das wir das Haus haben wollen. Zur Unterschrift kam es aber noch nicht, da ich noch einen negativen Eintrag in der Schufa hatte.

    Nun ist es so das wir das Haus nicht mehr wollen und dieses habe ich dem Makler nun mitgeteilt. Er meinte dann das die Vermieter nun aber einen Anspruch auf Entschädigung hätten.
    Ist das der Fall?

    • Mietrecht.org
      19.10.2017 - 16:54 Antworten

      Hallo Sven,

      die Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben. Lesen Sie am besten nochmals in Ruhe nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine
    27.11.2017 - 16:26 Antworten

    Hallo,

    haben einen unausgefüllten Mietvertrag, allerdings mit Regelung über die Miete und die Nebenkosten, da die Frau die in der Wohnung gewohnt hatte noch nicht gestorben war. Unter Zeugen wurde gesagt es gibt noch keinen Nachmieter und es wurde meinem Freund und meiner Mutter (als Vermittlerin) schon zugesagt. Jetzt bringt die Tochter der Verstorbenen aber Nachmieter an die ja viel besser seinen als wir und die auch 2 Kinder haben, jetzt will die Vermieterin zurück rudern, da es ja sozialer wäre die andere Familie zu nehmen und die Tochter der Verstorben da ja jederzeit vorbei kommen könnte. Jetzt wirft sie uns auch vor weil wir bei Ihr angerufen hatten und gefragt haben, ob wir ihr irgendwie helfen können, dass wir sie so kurz nach dem Tod ihrer Mutter rausschmeißen wollen. Sie lebt aber 50km von hier und hat vor Weihnahten keine Zeit und im Januar will sie sie als Unterkunft zu Skifahren nutzen….aber wir sind kein Skigebiet. Ich hab halt eine Miniwohnung und mein Freund ist praktisch ab Januar obdachlos. Alles etwas blöd.

  • Theresa
    28.11.2017 - 16:42 Antworten

    Hallo,

    wir haben im August diesen Jahres zu zweit einen Mietvertrag ab 1. Februar 2018 unterzeichnet, da die Wohnung derzeit noch kernsaniert wird.

    Eine der Voraussetzung für die Unterzeichnung des Mietvertrages war die mündliche Zusage des Vermieters hinsichtlich der Anmietung eines Stellplatzes. Der diesbezügliche Mietvertrag sollte uns noch gesondert zum Ende des Jahres zugehen, da der bisherige Mieter den Stellplatz noch nicht gekündigt hatte.

    Nun erhielten wir heute telefonisch die Mitteilung, dass wir den Stellplatz doch nicht bekommen könnten, da es unter den übrigen Mietern des Mehrfamilienhauses eine Warteliste gäbe.

    Wie können wir nun vorgehen? Haben wir irgendeine Handhabe aufgrund der mündlichen Zusage?

    Vielen Dank im Voraus!

  • Andre
    01.03.2018 - 15:13 Antworten

    Hallo,

    wir wollen umziehen und haben nun einen Wohnung in aussicht. Der Mietvertrag wurde auch zugesandt. Im Mietvertrag finde ich eininge Stellen im Mietvertrag als nicht Tragbar, da meine persönliche Entfaltung sehr eingeschränkt wird.

    Ist denn die mündliche Verbarung bindend oder erst mit Unterschrift unter dem Mietvertrag?

    • Mietrecht.org
      02.03.2018 - 08:29 Antworten

      Hallo Andre,

      die Antwort liefert der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.