Die Nebenkostenabrechnung ist mit all Ihren Detailfragen ein wichtiges Thema bei den Mietvertragsparteien. Neben der Kenntnis der einzelnen Kostenpositionen der Nebenkostenabrechnung spielen dabei auch die Umlageschlüssel, also die Verteilung der Nebenkosten, eine wichtige Rolle für das Verständnis der Abrechnung.
Der folgenden Artikel setzt sich daher mit dem Thema der Personenanzahl als Umlageschlüssel auseinander und zeigt Ihnen – ob Mieter oder Vermieter – wie die Umlage der Nebenkosten nach der Personenanzahl üblicherweise erfolgt beziehungsweise erfolgen darf.
Sie erfahren hier, wie sich die Nebenkosten nach der Personenzahl berechnen und wie die Bestimmung der Personenanzahl einer Mietwohnung erfolgt – ob Dauergäste und Besucher hinzugezählt werden. Darüber hinaus wird auch geklärt, inwieweit der Umlageschlüssel der Personenanzahl auch bei verbrauchsabhängigen Kosten erfolgen darf.
Inhalt: Umlage der Nebenkosten nach Personenanzahl
I. Begriff: Umlageschlüssel für die Nebenkosten
II. Berechnung der Nebenkosten nach der Personenanzahl bei einer Mietwohnung
1. Problem: Bewohnerbegriff – Ab wann sind Besucher oder Gäste Bewohner?
2. Problem: Wie werden leerstehende Wohnungen berücksichtigt?
III. Umlage nach der Personenanzahl bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten ist eingeschränkt
IV. Nachträgliche einseitige Änderung zur Verbrauchsabrechnung nach § 556 a Abs. 2 BGB
I. Begriff: Umlageschlüssel Personenanzahl
Der sogenannte Umlageschlüssel bezeichnet den Verteilungsmaßstab nach dem die Nebenkosten eines Mietshauses auf die einzelnen Mietwohnungen umgelegt werden und ist Bestandteil der Nebenkostenabrechnung.
Hinweis:
Die Nebenkostenabrechnung muss nach der Rechtsprechung, folgende Mindestangaben enthalten:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels,
- Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (so der BGH NJW 1982, 573; u.a. AG Wetzlar 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07)
Bei dem Umlageschlüssel der Personenanzahl erfolgt die Verteilung der Nebenkosten nach Personenanzahl pro Wohnung.
Damit dieser Umlageschlüssel auf ein Mietverhältnis Anwendung findet, muss dieser im Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart sein.
Dass heißt, es muss zum einen eine Umlagevereinbarung vorliegen, nach welcher der Mieter – entgegen dem gesetzlichen Regelfall des § 535 BGB – die anfallenden Nebenkosten der Mietwohnung trägt und die Kostentragung mittels Nebenkostenvorauszahlungen und nicht mittels Nebenkostenpauschalen erfolgt. Denn bei einer Nebenkostenpauschale spielt die Personenanzahl keine Rolle, da die Pauschale unabhängig von Messgrößen gezahlt wird; eine Nebenkostenabrechnung existiert hier nicht.
Zum anderen muss der Umlageschlüssel ” Personenanzahl” bzw. “Kopfzahl” ausdrücklich und unmissverständlich vereinbart sein.
Fehlt eine solche Vereinbarung greift der gesetzliche Regelfall gemäß § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB und die Umlage erfolgt grundsätzlich nach der Wohnfläche.
Merke: Der Umlageschlüssel der Personenanzahl darf in der Nebenkostenabrechnung nur verwendet werden, wenn dieser mietvertraglich vereinbart wurde.
II. Berechnung der Nebenkosten nach der Personenanzahl bei einer Mietwohnung
Die Berechnung der Nebenkosten nach der Personenanzahl erfolgt vereinfacht gesagt so, dass zunächst die Gesamtpersonenanzahl aller Mietwohnungen ermittelt wird, indem alle tatsächlichen Bewohner der einzelnen Mietwohnungen zusammen gezählt werden und die Gesamtnebenkosten dann durch diese Anzahl geteilt werden. Der so erhaltene “Pro-Kopf-Nebenkostenanteil” wird nun unter Multiplikation mit der Personenanzahl der einzelnen Mietwohnung zu dem Nebenkostenanteil der jeweiligen Wohnung.
Bei der Ermittlung der Personenanzahl für die Nebenkostenverteilung ist Folgendes zu beachten:
- Die Berechnung der tatsächlichen Bewohner bei einer Mietwohnung erfolgt dabei nach der Kopfzahl.
- die Umlage von Nebenkosten nach der Kopfzahl setzt voraus, dass der Vermieter für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt, denn es reicht insoweit nicht aus, wenn der Vermieter zur Ermittlung der Personenanzahl allein auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreift, so der BGH in seinem Urteil vom 23.01.2008, Az.: VIII ZR 82/07.
Es kommt also darauf an, wer als Bewohner der Mietwohnung / des Mietobjektes anzusehen ist.
Merke: Bei der Umlage nach der Personenanzahl ist in erster Linie die Kopfzahl der Bewohner entscheidend, die in der Mietwohnung, wenn auch nur vorübergehend gelebt haben.
1. Problem: Bewohnerbegriff – Ab wann sind Besucher oder Gäste Bewohner?
Nicht zu der Personenanzahl der Bewohnern zählen dabei die Gäste und Besucher, wobei allerdings strittig ist, ab wann ständig anwesende Besucher oder Dauergäste eines Mieters, wie etwa Freunde oder Lebensgefährte /-in zur Personenanzahl der Bewohner einer Mietwohnung hinzuzurechnen sind. Jedenfalls eindeutig hinzuzuzählen sind Personen, die, wenn auch nur vorübergehend, während des Abrechnungszeitraums mit in der Mietwohnung gelebt haben.
“Es gehört zum grundgesetzlich geschützten Rechtsbereich des Mieters, in seinen eigenen Räumen nach Belieben Besucher zu empfangen” zitiert aus der Entscheidung des AG Wetzlar 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 . Die Grenzen zwischen einem längeren Besuch und einem beginnenden Untermietverhältnis, aus dem sich auch die Verpflichtung ergeben kann Nebenkosten zu tragen, sind allerdings fließend. So beispielsweise, wenn der neue Freund vorübergehend in der Wohnung lebt oder sogar vollständig eingezogen ist, stellt sich die Frage, ab wann dieser nicht mehr Gast bzw. Besucher ist, denn auch ein Gast kann mehrere Wochen bleiben. Der Gast ist im Unterschied zum Mit-/Untermieter jemand, der einen gratis unentgeltlich besucht bzw. bei einem wohnt. Das Gratiswohnen stellt dann juristisch eine Gebrauchsleihe dar. Das Amtsgericht Frankfurt/Main-Höchst geht davon aus, dass nach drei Monaten die normale Besuchszeit überschritten ist (AZ: Hö 3 C 5179/94).
Merke: Für die Abgrenzung des Besuchers vom Bewohner ist das tatsächliche Wohnverhältnis maßgebend; ein Mitwohnen, mit sich den daraus ergebenden Verpflichtungen, wie dem Nebenkostenanteil – bzw. dem “dazu zählen” als Bewohner – kann nur dann angenommen, wenn der Aufenthalt über den eines Gastes ( wenn auch von einem sog.- ” Dauergast”) hinausgeht.
2. Problem: Wie werden leer stehende Wohnungen berücksichtigt
Für den Vermieter stellt sich bei der Umlage der Nebenkosten nach der Personenanzahl der Bewohner oft die Frage, wie der Leerstand einer Wohnung bei der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen ist. Ist die leerstehende Wohnung mit “Null” Personen anzusetzen?
Grundsätzlich ist dabei zu beachten, dass der Vermieter das Risiko der Vermietung und damit auch das Kostenrisiko bei Leerstand trägt. Denn auch bei unbewohnten oder nur zeitweise leer stehende Mietwohnungen fällt ein nicht unerheblicher Teil an Nebenkosten, der nicht auf die anderen Mieter abgewälzt werden kann.
Kurz gesagt, der Leerstand ist vom Vermieter zu tragen.
Nebenkosten für eine Nachbarwohnung darf der Vermieter nicht auf die übrigen Mieter umlegen. So wurde vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05 entschieden, der Vermieter zum Beispiel die Kosten für die Hausbeleuchtung und den Fahrstuhl selbst tragen muss, wenn er als Umlageschlüssel den Flächenanteil der Wohnungen an der Gesamtfläche zugrunde legt.
Bei dem Umlageschlüssel der Personenanzahl ist es allerdings so, dass eine Berücksichtigung einer leer stehenden Wohnung mit der Personenanzahl Null, eine Benachteiligung darstellen würde, da sich die Nebenkosten der anderen Mietwohnungen dann um den Teil der Nebenkosten der leer stehenden Wohnung erhöhen würden. Um dies zu vermeiden, ist bei dem Umlageschlüssel Personenanzahl eine unbewohnte Mietwohnung mit der Personenanzahl Eins zu berücksichtigen.
III. Umlage nach der Personenanzahl bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten ist eingeschränkt
Obwohl die Wahl des Umlageschlüssels grundsätzlich frei ist und für alle umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 Betriebskostenverordnung vereinbart werden darf – unabhängig davon, ob verbrauchsabhängig oder verbrauchsunabhängig – gibt es eine Einschränkung bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten: Die Heiz- und Warmwasserkosten.
Gemäß §§ 7 Abs. 1 und 8 Abs. 1 HeizkostenV ist bei den verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten darauf zu achten, dass diese zu mindestens 50 % bis maximal 70 % verbrauchsabhängig und im Übrigen nach der Wohn-/ Nutzfläche abgerechnet werden.
Merke: Werden die Kosten für Warmwasser und Heizung entgegen der Heizkostenverordnung nicht nach dem Verbrauch abgerechnet, kann der Mieter, die auf ihn entfallenden Kosten um 15 % kürzen gemäß § 12 HeizkostenV.
IV. Nachträgliche einseitige Änderung zur Verbrauchsabrechnung nach § 556 a Abs. 2 BGB
Auch wenn der Umlageschlüssel der Personenanzahl für die Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag vereinbart ist, kann der Vermieter den gewählten Umlageschlüssel nachträglich und einseitig unter den Voraussetzungen des § 556 a Abs. 2 BGB ändern. Danach kann der Vermieter nämlich die Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, auch nach einem Maßstab umzulegen der dem unterschiedlichen Verbrauch und der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dass heißt der Vermieter kann hier entscheiden nach Verbrauch abzurechnen und nicht mehr nach Personenanzahl. Diese Änderung des Umlageschlüssel kann der Vermieter einseitig durch Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums, für die zukünftigen Nebenkosten bestimmen.
Soweit also bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten tatsächlich eine Messung des Verbrauchs, wie etwa durch einen Wasser-, Gas- oder sonstigen Verbrauchszähler, stattfindet, kann der Vermieter “jederzeit” unter den Voraussetzungen des § 556 Abs. 2 BGB diese auch nach diesem Messergebnis also dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen.
V. Fazit für die Praxis
Das Problem ist allerdings die genaue Feststellung der Bewohneranzahl, die gerade für Vermieter von größeren Mietshäusern, mit wechselnden Mietparteien einen enormen Nachteil gegenüber anderen Umlageschlüsseln darstellt. Denn um eine gerechte Abrechnung bei der Umlage nach der Personenanzahl zu gewährleisten, müssten Monat für Monat alle Ein- und Auszüge geprüft und anteilig berücksichtigt werden. Es müssten Personenmonate beziehungsweise sogar Personentage dokumentiert werden und bei der anschließenden Nebenkostenberechnung müsste die Anzahl der Personen zusätzlich mit den Monaten bzw. Tagen, in denen diese in der Wohnung lebten, multipliziert werden.
Dies bedeutet einen sehr hohen Verwaltungsaufwand, der für den Vermieter in der Praxis kaum umsetzbar ist.
20.06.2017 - 10:43
Es wird leider nicht auf die Frage eingegangen wie Büroräume bzgl. Wasser Schmutzwasser und Müll , was nach Personen abgerechnet wird in einer gemischten Nutzung eines Hauses zu behandeln ist.
Kurze Frage wieviel Büropersonen entsprechen 1 Wohnungsmieter ??
Ohne Heizkosten oder Erwärmen von Wasser was bedarfsgemäß abgerechnet werden kann. ??
23.10.2017 - 10:39
In den letzten Jahren wurden die Kosten für Müllgebühren in unserer Betriebskostenabrechnung immer nach Personen abrechnet. Letztes Jahr nach Personentagen. Hierbei ist uns damals aufgefallen, dass dies nicht korrekt ist, da u.a, unser Sohn für das gesamte Abrechnungsjahr gerechnet wurde, obwohl er erst später geboren ist. Wir haben damals widersprochen und bis heute keine korrigierte Abrechnung erhalten und somit nie etwas gezahlt. Nun kam die Abrechnung für den letzten Abrechnungszeitrum. Auch hier wird wieder mit Personentagen rechnet. Da die zu Grunde gelegte Anzahl nicht stimmt, haben wir darauf hingewiesen, dass laut Gesetz eine Abrechnung nach Wohnfläche korrekt ist, da wir keinen anderen Umlageschlüssel in unserem Mietvertrag vereinbart haben. Unser Vermieter beruft sich nun darauf, dass ein “Abrechnungsschlüssel durch ständige Übung, also durch schlüssiges Verhalten, zwischen den Parteien Vertragsinhalt geworden ist”. Ist das korrekt?
10.10.2020 - 12:03
Ich möchte gern wissen, was in einer Nebenkostenabrechnung vom Vermieter nach Personen, Wohnungsgröße oder sonstigen Parametern abgerechnet wird. Die Hausverwaltung gibt mir darüber keine Auskunft und aus der Abrechnung ist es nicht ersichtlich.
11.10.2020 - 19:59
Hallo Irmgard,
der Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag vereinbart sein (ohne Vereinbarung = Abrechnung nach Fläche) und auch in der Nebenkostenabrechnung genannt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.10.2020 - 20:40
Hallo!
Falls mein Besuch wegen der Coronakrise länger bleiben muss, weil es unmöglich ist weiterreisen, ist es ja sinnvoll sie für Betriebskosten anzumelden, da es länger als 6 Wochen sein wird. Ich werde auch beim Vermieter anfragen müssen. Meine Betriebskosten sind ein Gemisch aus Verteilerschlüsseln: Müll, Wasser etc ist pro Person, Versicherungen und andere pro Wohnfläche. Wird der Besuch nur zu den Kosten wo Personenzahl im Verteilerschlüssel steht zahlen müssen? VG
30.10.2020 - 08:05
Hallo Sam,
wenn der Bedach zum Untermieter wird, macht es Sinn diesen anzumelden bzw. um erlaubnis zu bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.10.2020 - 04:18
Ja, das macht Sinn! Dankeschön. Wird der Besuch nur die Betriebskosten zahlen müssen die den Verteilerschlüssel ‘pro Person’ haben oder auch diese welche pro qm Wohnfläche abgerechnet werden?
VG
01.11.2020 - 12:04
Hallo Sam,
die Anzahl der Personen hat nur Einfluss auf die verbrauchsabhängigen Kosten (z.B. Wasser) und die Kosten, die nach Personen abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.02.2022 - 15:19
in diesem Fall sollten bei längerem Leerstand die verbrauchsabhängigen kosten wie Wasser, Abwasser und Müll aber auch mit 0 Personen bei vollen qm abgerehnet werden können.
Herr Hundt, können Sie das bestätigen?
Vielen Dank
22.02.2022 - 20:08
Hallo A. Fischer,
die Mieter die in den Wohnungen leben werden auf Ihre Mietverträge und die Abrechnung nach Fläche verweisen. Und das ist m.E auch richtig so. Haben Sie anderslautende Rechtsprechung gefunden?
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.11.2020 - 19:05
Vielen Dank!
18.11.2020 - 13:42
Mein Freund hat eine Mietwohnung. Wir sind, im Wochenwechsel, bei ihm wenn sein Sohn da ist, ansonsten bei mir. Und an den Wochenenden fast immer bei mir. Er hat 2 Personen angegeben, das reicht doch völlig aus oder? Ich bin ja kein Mitbewohner da ich mein eigenes Haus habe und wir auch nicht dauerhaft uns dort aufhalten. Oder sehe ich da irgendetwas falsch?
19.11.2020 - 17:34
Hallo Kirsten,
hier eine Hilfe: Wie wirkt sich andauernder Besuch auf die Nebenkostenabrechnung aus?
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.11.2020 - 15:05
Hallo Zusammen,
im Zusammenhang mit Personentagen stellt sich mir die Frage, ob ein unterjähriger Nutzungzeitraum durch Anwendung des Verteilerschlüssels damit automatisch berücksichtigt wurden. Also ob man nach Anwendung des Schlüssels den Nutzungszeitraum generell außer acht lassen kann.
Oder muss man das resultierende Ergebnis dann noch :365 X Nutzungstage berechnen um die Kosten direkt ermittelt zu haben?
Wäre toll, wenn ich auf diese Frage eine Antwort bekäme.
Vielen Dank vorab
Andreas
19.11.2020 - 17:26
Hallo Andreas,
die Personentage berücksichtigen ja schon den zeitlichen Zusammenhang. Wenn Sie das nochmals durch die Zeit teilen, vermischen Sie wieder die Wohnungen mit unterschiedlicher Belegung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.03.2021 - 15:20
Ab welchem Alter zählen Kinder als Person bei den Nebenkosten.
15.03.2021 - 11:35
Hallo Hartmut,
ab Tag 1 (nach der Geburt)
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.03.2021 - 21:05
Ich habe da eine Frage zu den Personentagen.
Zwei Erwachsene +2jähriges Kind.
Wir haben kein ganzes Jahr mehr in der Wohnung verbracht sondern nur 235tage .
Bei der Abrechnung wurde diese Zahl ×3 Personen gerechnet . Ist das korrekt?
Auch das die verschiedenen Gebühren mal auf Wohnfläche und mal nach Person berechnet werden. Danke schon mal für die Antwort.
16.03.2021 - 08:08
Hallo Lars,
ein Baby zählt ab dem ersten Tag als Person. Die Umlage mit verschiedenen Umlageschlüsseln ist möglich – lesen Sie die Regelungen im Mietvertrag nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2021 - 18:46
Hallo ,
Wie wird eine Umlage des Wasserverbrauchs berechnet , wenn keine eigene Wasseruhr vorhanden ist und wenn im Mietvertrag ( der schon seit über 50 Jahren besteht ) keine Umlage auf Personen festlegt wurde und sich am eigenen Verbrauch nichts verändert hat , aber die Personenzahlen sich im Mietobjekt erhöht hat und daher auch der Wasser Verbrauch .
In der Abrechnung werden nirgends Personen als Zahl aufgeführt , es wird nur nach Quadratmeter gerechnet
Mit freundlichen Grüßen
Barbara
26.04.2021 - 19:41
Hallo Barbara,
unabhängig von den Personen im Haus wird dann nach Wohnfläche umgelegt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.01.2022 - 15:35
Hallo,
ich habe meine Wohnung das Jahr über alleine bewohnt. Der Vermieter hat jedoch mit 3 Personen gerechnet. Nachdem ich dies moniert habe, begründet er dies damit, dass die Aufteilung nicht anders vorgenommen werden kann, weil nicht alle Mieter im Haus mitgeteilt hätten, mit wie vielen Personen sie in ihrer Wohnung wohnhaft gewesen sind. So kommt für mich eine hohe Nachzahlung zustande. Wir erhalten jährlich einen Erhebungsbogen, den ich selbstverständlich ausgefüllt und an den Vermieter gesandt habe.
Das kann doch nicht rechtens sein?
Freundlichen Grüßen
21.01.2022 - 11:29
Hallo Anicee,
wenn im Vertrag die Abrechnung nach Personen vereinbart ist und Sie die Personenanzahl gemeldet haben, dann muss der Vermieter nach Personen abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2022 - 12:58
Guten Tag,
Gern wüssten wir wie in unserem Fall (zugegeben es kommt nicht oft vor) der Vermieter die personenbezogen NK/Betriebskosten (es handelt sich um Müllentsorgungskosten & Allgemeinstrom) abrechen darf:
Wir (Ehepaar) mieteten eine 105qm Wohnung in einem Altbau das über 6 Wohnungseinheiten verfügt.
Als in der Zwischenetage ein 30qm Apartment Ende 2016 frei wurde, mieteten wir dieses auch.
Anmerkung wir unterzeichneten gemeinsam jeden der o.g. Mietverträge .
Das Apartment nutzen wir sehr selten: maximal 3x im Jahr á 3-5 Tage wenn unser Sohn oder mein betagter Vater uns besucht.
Im Haus, in den anderen 4 Wohnungen, leben & sind mit 1. Wohnsitz gemeldet, 6 Personen:
sodann mit uns sind es 8 Mieter.
Vermieter berechnet die personenbezogenen Betriebskosten (Müll & Allgemeinstrom) wie folgt:
Gesamtbetrag für Müllentsorgung dividiert er durch 8 und berechnet uns
– für die große Wohnung 2 Personen = 1/4 der Gesamtsumme
und
– zusätzlich zu den 25% der Gesamtsumme berechnet der Vermieter eine Person auf der separaten Abrechnung des Apartment / 12,5%
(das Gleiche macht der Vermieter mit den personenbezogenen NK für Allgemeinstrom).
Sodann zahlen wir 37,5% sowohl für Müllabfuhr und auch 37,5% für Allgemeinstrom;
wobei der Vermieter dadurch 112,5% beim Müll & auch 112,5% beim Allgemeinstrom “einkassiert” und somit für beide Positionen einen unbegründeten Gewinn von 2 x 12,5% = 25% für eine fiktive 9 Person erzielt.
Auf unseren, termingerechten, Widerspruch antwortete der Vermieter mit nachfolgender Begründung:
>Sind Sie froh, dass ich Ihnen nicht 2 Personen für das Apartment berechne. Sie haben beide den Mietvertrag für das Apartment unterzeichnet, sodann komme ich Ihnen hier entgegen.<
Anmerkung: Andere Positionen der Betriebskosten (ausser Warmwasser & Heizung) werden hier nach Wohneinheiten abgerechnet. Hier zahlen wir ohne Widerspruch für 2 (zwei) Mietobjekte von gesamt 6 (sechs) Wohneinheiten.
Bei den beiden personenbezogenen NK können wir die Argumentation des Vermieter nicht verstehen, da wir als 2 Personen-Haushalt weder mehr Müll produzieren noch öfter im Treppenhaus unterwegs sind bzw. zum Keller rennen als dies üblicherweise 2 Mieter tuen.
Über Ihre Antwort wären wir ausserordentlich dankbar und verbleiben mit besten Grüßen
28.01.2022 - 16:11
Hallo Cyll,
ich finde die Regelung im Grunde fair. Sie werden die Räume aus einem bestimmten Grund gemietet haben (z.B. für Besuch), daher halte ich die Beteiligung an den Nebenkosten für gerechtfertigt. Nach meinen Verständnis werden die Kosten dann durch 9 Personen geteilt, sodass ich hier keinen verbleibenden Gewinn beim Vermieter vermute.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2024 - 16:51
Meine Kaltwasser, Müllabfuhr, Abwasser und Allgemeinstromkosten wurden vom alten Eigentümer nach Personentagen abgerechnet (=Personenanzahl x XNutzungszeitraum. Der neue Eigentümer rechnet künftig alles nach Fläche ab.I st das korrekt
, zumal ich 5 Monate im Jahr im Ausland bin. Diese Abwesenheit wurde bisher bei den Personentagen abgezogen. Gilt hier Gewohnheitsrecht.
28.01.2024 - 12:54
Hallo Adelheid,
entscheidend ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier eine weitere Hilfe: Gewohnheitsrecht für Mieter Ja oder Nein? Mit vielen Beispielen
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.03.2022 - 14:02
Hallo,
meine Schwiegereltern wohnen in einem Mietshaus mit zwei Parteien, NK wie Wasser werden über die Personenanzahl verteilt und abgerechnet. Nun hat der Sohn der Mieterin aus dem ersten Stock eine Freundin, die immer hier ist bzw. übernachtet, aber nicht hier gemeldet ist. Entsprechend ist der Wasserverbrauch gestiegen, abgerechnet wird aber über den ursprünglichen Schlüssel mit insgesamt 4 Personen. Nun sollen meine Schwiegereltern Nebenkosten nachzahlen, ohne den Mehrverbrauch beim Wasser verursacht zu haben. Dabei geht es um mehrere hundert Euro für das letzte Jahr. Wie kann man sich gegen diese Falschabrechnung wehren?
15.03.2022 - 16:47
Hallo Henning,
die Frage ist, handelt es sich um (regelmäßigen) Besuch oder wohnt die Person in der Wohnung. Bei Besuch wird es schwierig, sodass Sie kaum etwas unternehmen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.04.2022 - 15:06
Guten Tag
Darf ich eine nebenkostenabrechnung einseitig auf nach personenzahl ändern , da unser Mieter jetzt Nachwuchs bekommen hat?
Im Mietvertrag ist weder das eine noch das andere vereinbart
Vielen Dank,
Fa. Albert
01.04.2022 - 18:22
Hallo Albert,
einen Vertrag können Sie nicht einseitig ändern. Wenn kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, dann muss nach BGB nach Fläche abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.11.2022 - 08:02
Schönen guten Tag,
darf der alte Vermieter eigenständig und ohne vorherige Ankündigung, den Verteilerschlüssel von Pro-Kopf auf Wohn-qm ändern ?
Seit diesem Jahr wurde das Haus verkauft und der Neue Eigentümer übernahm den “Neuen” Verteilerschlüssel
Hintergrund: Üner 30 Jahre wurde immer pro Kopf abgerechnet und auf einmal, letztes Jahr, Wohn-qm. Mietervertrag steht Grundmiete zuzuglich Umlage pro Kopf, Es gibt für meine Wohnung eine Kaltwasser-Uhr, für andere Wohneinheiten keine.
Mit freundlichen Grüssen
Stobbe
24.11.2022 - 10:23
Hallo Jörg,
der Vermieter darf den im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel nicht eigenmächtig verändern. Er ist an die Abrechnung pro Kopf gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.12.2022 - 08:57
Hallo, am Jahresende bekommen wir von unserem Vermieter einen Bogen, wo wir pro Monat die im Haushalt lebenden Personen rückwirkend angeben. Wie ist dies mit einem längeren Urlaub, wenn die Wohnung für einen Monat nicht bewohnt wurde? Findet dies eine Berücksichtigung?
Besten Dank
13.12.2022 - 09:29
Hallo Frank,
Urlaub ist Urlaub und spielt für die Personenanzahl keine Rolle.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2023 - 15:22
Ich bitte um Hilfe bezüglich einer Umlagevereinbarung die jetzt eingereicht wurde mit einem Datum rückwirkend zum 01.01. diesen Jahres. Die Betriebskosten wurden bei Entwässerung z.b von qm auf Personenzahl umgewandelt. Ist dies rechtens und wenn rückwirkend oder erst ab dem Monat darauf?
14.10.2023 - 22:28
Danke für den Tollen Beitrag! Unser Fall gestaltet sich so, dass meine Mutter verstarb. Sie lebte in einem 4 Parteienhaus mit insgesammt 4 Mietern alleine in ihrer Wohnung. Sie verstarb im Dezember. Wir als Erben mussten die Wohnung zwangsweise wegen der Kündigungsfrist bis Ende März halten. Waren mit der Auflösung schon im Dezember fertig und haben die Wohnung auch nicht weiter betreten. Für den zeitbereich Januar bis März haben wir eine Nebenkosten Abrechnung bekommen. In der die Positionen Frischwasser und Abwasser mit einer Person berechnet wurden, die restlichen Posten waren auf Fläche oder Mieteinheit aufgeteilt an denen haben wir nix auszusetzen. Wir finden es allerdings komisch, dass wir für den Wasserverbrauch der anderen Mieter in dieser Zeit aufkommen müssen. Ist das rechtens? Der Vermieter hat ja die Pflicht die Personenzahl in der Wohnung zu ermitteln wenn er pro Kopf aufschlüsselt. Hätte sie mit einer weiteren Person gelebt wäre der Verteilerschlüssel ja auch angepaßt worden. Bei Heizen und das im Winter sehe ich wenigstens die mehrbelastung der anderen Mieter die liefen aber über seperate Verträge mit dem Versorger aber beim Wasser? Da hört es irgendwie auf. Vielen Dank und schönen Gruß
20.10.2023 - 18:19
Hallo Rafael,
in der Tat für Ihren speziellen Fall unverständlich. Aber ich gehe davon aus, das der Vermieter korrekt handelt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.12.2023 - 09:26
Guten Tag,
dieser Beitrag ist wirklich sehr hilfreich. Danke.
Ich habe noch ein paar weitere Fragen.
Hintergrund:
Ich wohne in einem alten Stadthaus von 1920. Wir sind 3 Parteien. Der Vermieter (2 Erwachsene & 1 8-jähriges Kind) selbst bewohnt das Erdgeschoss und den ausgebauten Keller in dem sich 2 Schlafzimmer sowie Heizkeller und Waschküche befinden. Ich bin allein im ersten Stock und über mir ist ein weiterer Mieter im Dach. Insgesamt also 5 Personen.
Für Heizung, Wasser und Strom gibt es nur einen einzigen Zähler für das ganze Haus.
Die Betriebskosten wurden nun wie folgt umgelegt. Heizkosten und Warmwasser als auch der gesamte Strom auf Quadratmeter. Hierbei hat der Vermieter sich für den bewohnten Keller “nur” 20 Quadratmeter angerechnet (ich schätze es sind ca. 60-70qm), was die Gesamtfläche des Hauses natürlich wesentlich verkleinert und meinen Anteil größer macht. Gibt hierfür rechtliche Grundlagen das so zu berechnen? 15% von den Heizkosten wurden mir nicht abgezogen, obwohl nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.
Alle Punkte, die nach Personenanzahl umgelegt wurden, wurden mit 4 Personen berechnet und nicht 5 Personen. Jetzt habe ich in meinem Mietvertrag gesehen (bei sonstiges), dass dort drin steht, dass ein Kind bis 14Jahre als halbe Person gerechnet wird. Ist so ein Paragraf gültig? Aber auch das erklärt die 4 Personen dann nicht, denn dann müssten es 4,5 Personen sein.
Und zum Strom, ist es in Ordnung diesen auf QM umzulegen, obwohl mein Vermieter 3 Personen sind und ich nur allein?
In meinem Vetrag steht folgendes:
(2) Art und Umfang der Betriebskosten richten sich nach § 2 Betriebskostenverordnung.
(3) Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom
Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgelegt werden.
(4) Hinsichtlich der Art und Weise der Umlegung gilt folgendes:
a) Der Umlegungsmaßstab für die Heiz- und Warmwasserkosten richtet sich nach den Vorschriften der
Heizkostenverordnung.
b) Bei den übrigen Betriebskosten wird das Wohnflächenverhältnis auch nach der
Wohnflächenverordnung zu Grunde gelegt. Bei Eigentumswohnungen ist das Verhältnis der
Miteigentumsanteile maßgebend. Soweit Betriebskosten verbrauchs- oder verursachungsbezogen
abgerechnet werden können, erfolgt die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage des erfassten
Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung.
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Freundliche Grüße
19.12.2023 - 16:24
Hallo Sandra,
danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Meines Erachtens ist der Vermieter verpflichtet, die Heizkosten verbrauchsabhängig zu berechnen. Anderenfalls steht Ihnen ein 15-prozentiges Kürzungsrecht zu. Das wird Ihnen vermutlich nicht geschenkt, sondern Sie müssen dies einfordern.
Die Umlage nach Personen, Fläche, Einheiten führt leider immer zu Ungerechtigkeiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.03.2024 - 10:12
Einen schönen guten Tag,
wir wohnen zur Miete und in unserem 9 Parteienhaus ist eine Heilpraktikerin mit ihrer Praxis, die eine Mitarbeiterin hat und logischerweise Patienten. Ebenso wohnt ein behinderter Herr mit im Haus, der eine 24/7 Pflege hat… alle 2 Tage wechselt die Pflegekraft, die aber immer dort auch lebt und übernachtet für diese 2 Tage bis gewechselt wird. Praxis wie der behinderte Herr werden bei uns als 1 Person berechnet und das finden wir nicht korrekt. Bei der Nebenkostenabrechnung ist uns das erst mal aufgefallen .
Können wir unseren Vermieter in beiden Fällen um eine Änderung bitten?
1) Müssten nicht bei dem behinderten Mann und seinen Pflegern 2 Personen berechnet werden ?
und
2) bei der Heilpraktikerin finden wir eine Person auch zuwenig, wo die Mitarbeiterin mit in der Praxis arbeitet und Patienten ein und aus gehen, was sicherlich schwierig ist, dies zu berechnen?
Mit freundlichen Grüßen
Petra
05.03.2024 - 19:36
Hallo Petra,
versuchen Sie es bei Ihrem Vermieter. Gehen Sie freundlich ins Gespräch. Das Problem ist, dass der Umlageschlüssel in Ihrem Fall (alleine wegen des Gewerbes) nicht geeignet ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt