Wer untervermietet, erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Solche Mieteinnahmen unterliegen der Steuerpflicht. Da der Mieter damit zum Vermieter wird, muss er auch Steuern zahlen. Zumindest im Grundsatz. Inwieweit tatsächlich Steuern anfallen, richtet sich nach der individuellen Situation des Vermieters als Steuerpflichtiger.
Inhalt: Einkünfte aus Vermietung bei der Untervermietung
1. Auch Untermieterträge sind steuerlich relevant
a. Einnahmen – Ausgaben – Überschussrechnung
b. b. Vermietung des Mobiliars
1. Auch Untermieterträge sind steuerlich relevant
Ist der Vermieter Arbeitnehmer, muss er ungeachtet des Umstandes, dass der Arbeitgeber automatisch die Lohnsteuer vom Bruttolohn einbehält und an das Finanzamt abführt, eine Einkommensteuererklärung erstellen und einreichen. Selbstständige sind ohnehin verpflichtet, ihre Einkünfte im Wege einer Einkommensteuererklärung dem Finanzamt anzuzeigen.
2. Hinweise für die Praxis
Zu versteuern ist aber nur der Überschuss (Gewinn), der sich eventuell aus der Untervermietung ergibt. Den Mieteinnahmen aus der Untervermietung stehen die Ausgaben gegenüber. Ergibt sich aus der Untervermietung ein Verlust, kann der Verlust mit dem sonstigen Einkommen verrechnet werden und verringert im Idealfall das steuerpflichtige Einkommen.
Zur Berechnung des Überschusses sind also Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen.
a. Einnahmen – Ausgaben – Überschussrechnung
Ausgaben = anteilige Miete, die der Vermieter als Mieter selbst an seinen Vermieter bezahlt, z.B. 2.400 €/Jahr. Die anteilige Miete errechnet sich nach dem Prozentsatz oder der Quadratmeterzahl der untervermieteten Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtmiete.
Beispiel: Mieter zahlt für 100 m² Wohnfläche 12.000 €/Jahr. Hat er davon 20 m² untervermietet, kann er 1/5 = 20 % = 2.400 € anteilig von der Miete als Ausgabe abziehen.
Ergebnis: 2.500 € Einnahmen durch Untermiete weniger 2.400 € Ausgaben für Miete an Hauptvermieter ergibt einen Überschuss von 100 €. Dieser Betrag ist Grundlage der steuerlichen Berechnung.
Soweit die Untermieterträge mit den eigenen Ausgaben deckungsgleich sind, ergibt sich keine Steuerpflicht aus der Untervermietung. Zumindest entlastet sich der Untervermieter, indem er gegenüber dem eigenen Vermieter unterm Strich weniger Miete zahlt.
b. Weitere Ausgaben
b. a. Handwerkerleistungen
Als weitere Ausgaben kommen Handwerkerleistungen in Betracht. Hier kann der Mieter ebenso wie der Eigentümer der Immobilie, 20 % der Kosten für Modernisierung und Instandhaltung bis zu 6000 € im Jahr, in Höhe von maximal 1200 € steuerlich absetzen.
Wenn der Mieter als Untervermieter beispielsweise eine Zwischenwand einzieht (natürlich im Einverständnis mit dem Eigentümer und Vermieter) oder Kabel für Strom, Telefon oder Fernsehen verlegt oder eigens für den Untermieter eine Satellitenschüssel installieren lässt, kann er den Lohnaufwand steuerlich geltend machen. Materialkosten bleiben allerdings ausgenommen.
Beispiel: Lohnkosten des Elektroinstallateurs = 300 €. Davon kann der Mieter als Untervermieter 20 % = 60 € steuerlich als Ausgaben geltend machen. Im Beispiel reduziert er seinen Überschuss damit von 100 € auf 40 €.
b. b. Vermietung des Mobiliars
Eine weitere steuerlich legale Gestaltungsmöglichkeit besteht darin, dass der Mieter als Untervermieter dem Untermieter selbst nur das leere Zimmer vermietet und ein eventuell mitvermietetes Mobiliar durch den vielleicht vorhandenen Ehepartner an den Untervermieter vermietet wird. Gemäß § 22 Nr. 3 EStG bleibt das „Vermieten beweglicher Gegenstände“ steuerfrei, wenn der Ertrag 256 € nicht übersteigt. Die Überlassung ist vertraglich eigenständig zu regeln.
Beispiel: Untermiete für das leere Zimmer: 2.250 €/Jahr; Miete für das Mobiliar 250 € (Gesamtbelastung des Untermieters: 2.500 €).
Auf diesem Wege reduziert sich der aus der Untervermietung erzielte Überschuss auf einen Verlust von 150 € (2.400 Ausgaben für die eigene Miete abzüglich 2.250 € als Ertrag aus der Untervermietung ergibt eine Überbelastung des Mieters/Untervermieters von 150 €). Diesen Verlust kann er mit sonstigen Einnahmen (z.B. aus selbständiger oder unselbständiger Arbeit) verrechnen.
3. Steuerpflicht erst ab Überschreiten der Freibeträge
Soweit das steuerlich relevante Einkommen unter Einbeziehung sämtlicher Einkünfte unterhalb der Freibeträge liegt, braucht überhaupt keine Einkommensteuererklärung abgegeben zu werden. Der potentiell steuerpflichtige Bürger ist dann nicht steuerpflichtig und auch nicht steuererklärungspflichtig.
4. Anlage V zur Einkommensteuererklärung
In Zeile 31 der Anlage V zur Einkommensteuererklärung sind die Erträge (Überschuss/Gewinn) aus der Untervermietung einzutragen. Maßgebend ist die vereinbarte Kaltmiete. Ist eine Warmmiete ohne nähere Bezeichnung und Bezifferung von Nebenkosten vereinbart, ist der betreffende Betrag anzusetzen.
Sind die Nebenkosten gesondert vereinbart, sind die vom Untermieter bezahlten Nebenkosten in Zeile 13 zu verzeichnen.
Diesen Einnahmen stehen die vom Mieter/Untervermieter an den eigenen Vermieter gezahlten Nebenkosten anteilig gegenüber. Sie sind in Zeile 46 geltend zu machen. Normalerweise sollten sich die Einnahmen und Ausgaben decken, so dass sich kein Überschuss und nach Möglichkeit auch kein Verlust zu Lasten des Untervermieters ergibt. Verdienen darf man an Nebenkosten nämlich nichts.
Eigentumsbezogene Werbungskosten wie Afa oder Schuldzinsen kommen bei der Untervermietung nicht in Betracht.
Hinweis: Diese Informationen sind unverbindlich und ersetzen im Einzelfall nicht die steuerliche Beratung.
08.05.2014 - 12:55
Guten Tag,
ich habe zu der Überschussrechnung eine Frage und konnte bisher keine entsprechende Antwort finden. Welchen Anteil meiner eigenen Aufwendungen als Hauptmieter in einer WG kann ich geltend machen, wenn der Untermieter laut Mietvertrag ein einzelnes Zimmer (16qm) + plus Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume (alle außer mein Schlafzimmer) angemietet hat? Nur für das einzelne Zimmer oder auch auf die Gemeinschaftsräume zu 50%? Gibt es dazu eine Rechtssprechung oder eine Quelle auf die man sich berufen kann?
Vielen Dank für die Hilfe im Voraus!!!!
21.02.2015 - 11:07
Guten Tag,
Die gleiche Frage wie Thomas D. beschäftigt mich auch! Wie kann man die Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Flur) inklusive Gerätschaften wie Herd usw geltend machen?
Vielen Dank!!
19.07.2018 - 11:30
Hat es auf diese Fragen von Thomas D. und Earlybite schein eine Antwort gegeben, die ich übersehe? Mich bewegt die gleiche Frage!
23.03.2015 - 14:46
Guten Tag Herr Hundt,
d.h. für die Untervermietung eines Parkplatzes für 60€, für den ich selbst 60€ an meinen Vermieter abtrete, fällt keine Steuer an, da 60 * 12 = 720€ Einnahmen – 720€ Ausgaben = 0€ zu versteuernder Gewinn?
Danke und viele Grüße,
Florian Bertsch
23.03.2015 - 16:01
Halla Herr Bertsch,
kein Gewinn kann auch nicht versteuert werden. Individuelle Detail besprechen Sie aber am besten mit Ihren Steuerberater.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.02.2018 - 15:51
Sie schreiben:
A. Einnahmen – Ausgaben – Überschussrechnung
Einnahmen = Untermieterträge z.B. 2.500 €/Jahr
Ausgaben = anteilige Miete, die der Vermieter als Mieter selbst an seinen Vermieter bezahlt, z.B. 2.400 €/Jahr. Die anteilige Miete errechnet sich nach dem Prozentsatz oder der Quadratmeterzahl der untervermieteten Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtmiete.
Beispiel: Mieter zahlt für 100 m² Wohnfläche 12.000 €/Jahr. Hat er davon 20 m² untervermietet, kann er 1/5 = 20 % = 2.400 € anteilig von der Miete als Ausgabe abziehen.
Dies trifft doch nur für gewerbliche Vermietung/Untervermietung zu.
Als Privatmann kann ich meine Ausgaben für Miete doch nicht als Ausgaben Steuer mindernd gelten machen??
Viele Grüße
m.Kaiser
27.06.2018 - 10:31
Mal eine etwas komplizierte Frage. Ich bin Hauptmieterin einer großen Wohnung welche ich sammt möbiliar nun an Studenten als WG untervermietet habe. Ich selber bin zu meinem Freund gezogen und teile mir mit ihm seine Miete.
Meine reguläre Miete beträgt 1100 Euro, duch die Wg erziele ich 1300Euro Mieteinnahmen=200euro mehr als meine soll Miete festgelegt ist.
An meinen Freund Zahle ich 500euro für das teilen seiner Wohnung.
Muss ich nun überhaupt etwas versteuern da ich Monatlich Miete zahle 1100+500=1600 Euro, Einnahmen durch Untervermietung = 1300Euro.
Werden meine 2 Mieten zusammengerechnet und den Einnahmen duch Untervermietung gegenübergestellt oder werden die Einnahemen nur der einzelnen Wohnung gegenübergestellt?
28.06.2018 - 07:27
Hallo Rosi,
Sie vermieten eine Wohnung, in der Sie selbst nicht mehr leben. Ihren private Miete hat nichts mit Ihrem Einmündung aus der Vermietung zu tun. Fragen Sie am besten einen Steuerberater, wie hier die Einkünfte korrekt versteuern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.04.2019 - 09:47
Ich plane zwei Räume meiner 3 Zimmer Wohnung zu vemieten. Meine beiden WG-Partner überweisen mir die Gesamtmiete, d.h. ich wohne eigentlich mietfrei. Ist das auch als Gewinn zu werten?
17.05.2019 - 15:29
Ja, die Fläche die sie selber nutzen zahlen ja die anderen -> sie haben damit einen Gewinn erwirtschaftet.
13.12.2020 - 17:03
Das ist eine ganz schöne Sauerei. Auf Kosten der Mitbewohner mietfrei zu wohnen. Haben Sie kein schlechtes Gewissen?
19.07.2021 - 11:35
Auch ich habe eine kurze Frage zur Einkommenssteuererklärung.
Ich zahle eine Kaltmiete von 5280€ im Jahr. Letztes Jahr habe ich gelegentlich meine Wohnung (42qm) vermietet und einen Ertrag von knapp 2000€ erhalten.
Muss ich nun die kompletten 2000€ versteuern oder nicht, da ich kein Gewinn erzielt habe? Leider ist mir das so gar nicht klar :/
Liebe Grüße
20.07.2021 - 09:58
Hallo T Betz,
Ihren Einnahen stehen Ihre Ausgaben gegenüber. Besprechen Sie das richtige Vorgehen am besten mit einem Steuerberater.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.07.2021 - 21:15
Ich vermiete in meiner Mietwohnung aktuell ein Zimmer an eine junge Studentin unter. Den Nebenkostenanteil habe ich bewusst im Untermietvertrag leicht höher kalkuliert, da ich die letzten Jahre immer Nachzahlungsforderungen für Strom erhalten habe und davon ausgehe, dass die Nachzahlung für dieses Jahr wegen der Untermieterin noch um einiges höher ausfällt. Aber wie mache ich solche Nachzahlungen gegenüber dem Finanzamt aus Ausgabe geltend? Zumal die Abrechnung meist erst Monate später nach Beendigung der Untervermietung kommt.
Außerdem habe ich das Zimmer vor der Untervermietung nochmal frisch gestrichen? Kann ich die Ausgaben dafür auch geltend machen?
26.07.2021 - 14:30
Hallo Doreen,
besprechen Sie sich am besten mit einem Steuerberater. Die Vorauszahlung ist einen Einnahme und ein ausgezahltes Guthaben an die Mieterin ist die ausgleichende Ausgabe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.09.2021 - 21:11
Hallo, ich werde bald Hauptmieter einer Wohnung sein. Ich selbst zahle 545€ und meine zwei Mitbewohner jeweils 450€ an mich. Muss ich etwas versteuern?
17.09.2021 - 08:48
Hallo Marisa,
wenn Sie mit der Vermietung Gewinn erzielen, müssen Sie den Gewinn natürlich versteuern. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.11.2021 - 18:34
Hier ist ein Fehler. Auch das Material des Handwerkers kann abgesetzt werden, wenn es im Zusammenhang mit der Vermiertung steht. Denn auch das Material gehört zu den Werbungskosten. Handelt es sich um Handwerkskosten die nich im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, dann kann nur die Lohnleistung geltend gemacht werden.
22.09.2022 - 16:30
Hallo,
ich bin Student und Hauptmieter einer 49m^2 Wohnung. Ich teile mir die Miete mit meinem Untermieter. Wir beide zahlen jeweils 50% der Miete, allerdings ist sein Zimmer 2 m^2 kleiner als meines. Erziele ich auf Grund dieser Tatsache Mieteinnahmen?
Vielen Dank
22.09.2022 - 19:26
Hallo Annika,
Sie erzielen so oder so Einnahmen, nur bei exakten Teilung eben keinen Gewinn.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.09.2022 - 18:13
Ich zahle keine Miete, da Eigentum, jedoch Kreditraten in Höhe von monatl. ca. 800 Euro. Kann ich das als Ausgaben zu eventuellen Mieteinahmen (Mitbewohner meiner WG) geltend machen?
26.09.2022 - 19:41
Hallo B.,
befragen Sie dazu am besten Ihren Steuerberater. In der Regel können Sie die anteiligen Zinskosten gegen Ihre Mieteinnahmen rechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.11.2022 - 20:55
Hallo lieber Herr Hundt,
zunächst mal ein großes Lob & vielen Dank an dieser Stelle für Ihre Hilfsbereitschaft hier. Top! :)
FOLGENDES BEISPIEL
Man vermietet ein möbliertes Zimmer in seiner Mietwohnung temporär (für insgesamt 4 Monate / Jahr) unter (HV stimmt vorher zu). Die Einnahmen- Ausgaben Gegenüberstellung zeigt, dass sich pro Monat lediglich ein Überschuss (Gewinn) von je 75€ pro Monat ergibt = 4x 75€ = 300€ gesamt im Jahr. Somit übersteigt dies die 520€ Grenze nicht?
Zudem denken wir an eine Möbelpauschale über 20€ pro Monat, die wir gesondert ausweisen
Das Jahres-Brutto-Einkommen liegt über der Freigrenze.
MEINE FRAGEN:
1. Die anteilig gezahlte Nettokaltmiete, die man für das vermietete Zimmer selbst an den Vermieter zahlt, darf man als Ausgabe in der “Einnahmen – Ausgaben” Gegenüberstellung ansetzten, korrekt?
Beispiel: man zahlt 200€ für das Zimmer und vermietet es für 250€ nettokalt = 50€ Überschuss/ Gewinn?
2. Muss man die lediglich 300€ Überschuss (Gewinn) im Jahr (bei 4 Monaten Untervermietung) als Einnahme angeben und versteuern?
oder
Geht es bei der 520€ Freigrenze um die reinen Miet-EINNAHMEN ?
Sprich: Gewinn vs. Einnahmen – auf was bezieht sich die 520€ Freigrenze?
2. Zählen die 520€ allgemein als jährliche Freigrenze oder würde das bei den 4 Monaten dann anteilig angesehen werden (ergo 520/ 12 Monate = 43,33€ Freibetrag/ Kalendermonat)?
3. Der Jahres-Freibetrag von 256€ für Mobilar kommt ja nochmals zu den 520€ on top, wenn die / beweglichen Gegenstände separat ausgewiesen werden, korrekt?
Ich freue mich auf Ihre Antwort und bedanke mich
recht herzlich
27.11.2022 - 01:00
Hallo,
nur eine kurze Frage: geht es bei der Freigrenze von 520€ sicher um den Gewinn (Einnahmen – Ausgaben)? Oder muss man Anlage V auch ausfüllen, wenn es sich “nur” um eine Einnahme handelt, die die 520€ übersteig?
Und.. die Nettokaltmiete, die man für das untervermietete Zimmer anteilig zahlt, zählt zu den Ausgaben?
Ich wäre überglücklich, wenn mir hier jemand kurz helfen könnte (ich habe leider keinen Steuerberater, den ich fragen kann)
Vielen lieben Dank,
Maren
27.11.2022 - 08:18
Hallo Maren,
Ihre individuelle Situation sollten Sie am besten mit einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein besprechen. Auch das Finanzamt hilft auf Nachfrage weiter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.11.2022 - 11:21
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre zügige Antwort. Mittlerweile habe ich mich fachkundig gemacht (eine gute Bekannte ist Steuerberaterin und sie hatte heute kurz Zeit :)
Für alle: JA, die Miete ist ein “Überschuss Posten” und hier müssen die Gewinne versteuert werden (eigentlich logisch!) Ergo: Ausgaben minus Einnahmen = Überschuss oder Verlust
Freigrenze gilt pro Jahr (520€ bei temporärer Vermietung, nicht dauerhaft!) und klar fällt der Mietbetrag, den man für das Zimmer selbst an den Eigentümer oder Vermieter zahlt unter “Werbungskosten”. und die schmälern logischerweise den Gewinn.
Somit alles tutti – in unserem Fall unterschreiten wir die Freigrenze sogar weit. Eine GuV Berechnung haben wir gemacht und können alle Posten belegen.
Einen schönen Sonntag noch &
viele Grüße,
Maren
23.09.2023 - 23:42
Hallo,
Sorry der thread is schon etwas älter aber ich frage mich ob sie mir da eventuell helfen können.
ich bin für laengere zeit (2-3 Jahre) im Ausland und würde meine Wohnung gerne für meine Rückkehr behalten. Ich bin hauptmieter und will diese wohnung kostendeckend unterviermieten, das heisst
Einnahmen (Miete+ vorauszahlung wie internet und strom) – ausgaben (miete fuer vermieter plus monatlicher abschlag strom, internet usw)
Dann komme ich ziemlich genau auf 0.
Somit wuerde ich mehr als 520 Eur einnahmen aber quasi 0 gewinn machen. Muss man dies dem Finanzamt in dem Fall melden?
Herzlichen Gruss, Toby
24.09.2023 - 08:48
Hallo Toby,
zu, detaillierten Vorgehen sollten Sie sich steuerlich beraten lassen. Sie machen m.E. nichts verkehr, wenn Sie all Ihre Einnahmen und alle Ihre Ausgaben für die Vermietung in de Steuererklärung angeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt