Ist das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet, ist es nicht rechtmäßig, wenn der Mieter die Wohnungsübergabe verweigert. Nach § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist die Wohnungsübergabe wesentlicher Bestandteil der Rückgabepflicht des Mieters ist. Der Mieter muss dem Vermieter einen Übergabetermin anbieten und bei diesem Termin tatsächlich anwesend sein. Verweigert der Mieter hingegen die Übergabe der Wohnung hat das grds. zwei Folgen: Der Vermieter kann den Mieter auf Räumung der Mietwohnung in Anspruch nehmen und von dem  Entschädigung für die nichterfolgte bzw. verspätete Rückgabe verlangen.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Vermieter, was diese Ansprüche im Einzelnen bedeuten und wie sie durchgesetzt werden.

I.  Wohnungsübergabe verweigert: Das kann man als Vermieter tun

Vermieter sollten nicht einfach abwarten, wenn der Mieter die Wohnungsübergabe bzw. den Auszug verweigert. Vielmehr sollten Vermieter umgehend rechtliche Schritte einleiten und Beweise für die Weigerung der Rückgabe und die rechtmäßige Beendigung des Mietverhältnisses sammeln.

Der erste Schritt ist dann die schriftliche Aufforderung die Mietwohnung tatsächlich zu übergeben und zu räumen — bestenfalls per Anwalt.

Wird das verweigert folgt die Räumungsklage. Daneben kann der Vermieter außerdem Entschädigungsansprüche für den Zeitraum verlangen, in dem er die Mietwohnung nicht neu vermieten kann, vgl. unter III.)

Anmerkung: Verweigert der Mieter nur das Unterzeichnen eines Übergabeprotokolls bei einer Wohnungsabnahme durch den Vermieter ist das nicht verboten. Die Mietwohnung gilt dann trotzdem als zurückgegeben. Ein Übergabe- bzw. Abnahmeprotokoll muss nicht unterschrieben werden und ist keine Voraussetzung für die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung. Mehr dazu in: 10 Fragen und Antworten zur Rückgabe der Wohnung an den Vermieter.

II. Räumung verlangen und Räumungstitel erwirken

Der Vermieter kann von dem Mieter die Räumung der Mietwohnung verlangen, sobald das Mietverhältnismit beendet ist. Sein Anspruch auf Rückgabe folgt aus § 546 Abs. 1 BGB. Das ist der sog. Räumungsanspruch. Damit hat er nicht nur einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache sondern auch auf  Einräumung des unmittelbaren Besitzes. Alle Details zur Räumungsklage finden Sie hier auf einen Blick: Räumungsklage: Dauer, Kosten und Ablauf (mit Beispielen)

Mit einem Räumungstitel kann der Vermieter im Anschluss die Zwangsräumung nach  § 885 Zivilprozessordnung (ZPO) erwirken oder nach dem „Berliner Modell“ gemäß § 885 a ZPO zwangsräumen lassen. Wie das geht, erklärt der Beitrag: Zwangsräumung Berliner Modell – Ratgeber für Vermieter.

Daneben kann der Vermieter mit dem Räumungstitel auf vereinfachtem Weg seinen Schadensersatzanspruch durchsetzen, den er wegen der nicht erfolgten Rückgabe gegen den Mieter hat — hier ist dann eine Klage im Urkundenprozess nach §§ 257, 258 ZP0 möglich. Außerdem ist der Räumungstitel eine Absicherung des Vermieters für den Fall, dass der ausgezogene Mieter wieder zurück in die Wohnung ziehen will (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 22. November 1995, Az.: VIII ARZ 4/95).

Anmerkung: Liegt der Grund in der Verweigerung der Rückgabe, darin dass sich noch ein Untermieter in der Mietwohnung befindet, sollte man als Vermieter auch gegen diesen vorgehen. Was in einem solchen Fall zu tun ist, lesen Sie hier: Hauptmieter kündigt, Untermieter zieht nicht aus – Was tun als Mieter und Vermieter?

III. Schadensersatz und Entschädigungsanspruch wegen fehlender Rückgabe

Für alle Kosten und Schäden von der Aufforderung zur Räumung bis zur Zwangsräumung kann der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz verlangen.

Ein besonderer Fall ist insoweit der Anspruch auf Mietausfallschaden nach § 546 a BGB:  Ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter die Wohnungsübergabe verweigert ist er dem Vermieter zur Entschädigung nach § 546 a BGB verpflichtet, der die Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe ausdrücklich geregelt. Danach hat ein Mieter, der die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, dem Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete zu zahlen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Weitere Schäden sind nach § 546 a BGB iVm § 571 BGB zu ersetzen.

Durchgesetzt werden diese Ansprüche regelmäßig in einem Klageverfahren gegen den Mieter.

IV. Zusammenfassung

Verweigert der Mieter die Wohnungsübergabe, gibt es für den Vermieter erst einmal nichts, was er dagegen tun kann. Man kann den Mieter weder eigenmächtig auf die Straße setzen noch, die Schlösser auswechseln. Der einzig rechtlich zulässige Weg ist es den eigenen Räumungsanspruch gerichtlich durchzusetz