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Kaution vor Abschluss des Mietvertrages zahlen?

Die neue Traumwohnung ist zum greifen nahe, mit dem Vermieter ist alles geklärt. Der Mietvertrag soll bald abgeschlossen werden. Nun will aber der neue Vermieter, dass die Kaution schon vor Abschluss des Mietvertrages auf sein Konto eingezahlt wird. Was sollte man als Mieter tun? Wann ist die Kaution zu zahlen? Vor Abschluss des Mietvertrages oder erst danach? Bei der Übergabe der Schlüssel oder erst nach dem Einzug? Ist von den Mietern immer die ganze Kaution zu zahlen oder reicht eine Ratenzahlung der Kaution?

Der nachfolgende Artikel, erklärt Mietern was Sie zum Thema Mietkaution bei Einzug in eine neue Wohnung wissen sollten und was man tun kann, wenn der Vermieter die Kaution schon vor Abschluss des Mietvertrages verlangt.

I. Wofür ist die Kaution?

Die Mietkaution ist für den Vermieter ein reines Sicherungsmittel. Ist der Mietvertrag beendet bekommt der Mieter die Kaution im Besten Falle vollständig zurück. Gesetzlich ist die Mietkaution in  § 551 Bürgerliches Gesetzbuch geregelt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) beschreibt die Mietkaution so: Die Kaution dient dazu alle (auch noch nicht) fälligen Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben können abzusichern (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az.: VIII ZR 71/05, Urteil vom 08.03.1972, Az.: VIII ZR 183/70). Dies möglichen Ansprüche des Vermieters sind z.B. unvollständige Mietzahlungen, Reparaturkosten für Schäden usw.

II. Wann ist die Kaution zu zahlen?

Generell gilt: Die Mietkaution ist nur zu zahlen, wenn eine Mietkaution vereinbart ist. Das kann mündlich oder schriftlich — meist im Mietvertrag — geschehen.

Der Zeitpunkt ist in § 551 Abs. 2 S. 2 BGB bestimmt. Danach sind Geldsicherheiten — und das sind die häufigsten Mietkautionen — zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Es reicht allerdings, wenn man nur eine erste Teilzahlung für die Kautionssumme leistet (dazu mehr im nächsten Punkt).

Der Beginn des Mietverhältnis ist aber nicht vor Abschluss des Mietvertrages oder bei Abschluss des Mietvertrages! Entscheidend ist der Zeitpunkt, der von Vermieter und Mieter als Beginn des Mietverhältnisses festgelegt ist. Der Abschluss des Mietvertrages und der Einzug können von diesem Zeitpunkt abweichen.

So z.B. wenn der Vermieter und Mieter sich auf einen Mietvertragsbeginn am 01.07.2020 einigen. Zu diesem Zeitpunkt ist die (erste Teil-) Zahlung der Kaution fällig. Unterschreiben sie den Mietvertrag am 15.06.2020 oder zieht der Mieter erst zum 01.08.2020 ein, ändert das nichts daran, dass der rechtliche Beginn des Mietverhältnisses am 01.07 ist und die Kaution nach dem Gesetz erst an diesem Tag fällig ist.

Der Vermieter hat keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass die Kaution eher gezahlt wird. Eine vertragliche Abrede zu einem früheren Zahlungstermin ist unwirksam gemäß § 551 Abs. 4 BGB, wenn der Mieter dadurch benachteiligt wird. Will der Vermieter also z.B. dass der Mieter die Kaution vor Abschluss des Mietvertrages zahlt, ohne dass dem Mieter dadurch ein Vorteil erwächst ist das unzulässig. Etwas anderes könnte allerdings dann gelten, wenn der Vermieter dem Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss Zutritt zu der Mietwohnung gewähren und die Schlüssel übergeben will, wenn der Mieter im Gegenzug auch die Kaution bereits vorab zahlt. Eine solche Vereinbarung ist nicht unbedingt nachteilig für den Mieter.

Mehr zum Zeitpunkt der Kautionszahlung lesen Sie hier: Mietkaution vor Schlüsselübergabe überweisen – Ja oder Nein?und Schlüssel für Mietwohnung erst nach Kautionszahlung?

III. Wie ist die Kaution zu zahlen?

Es gibt die Möglichkeit der Barkaution, der Kautionsversicherung und der Kautionsbürgschaft.

Bei der Barkaution ist es dem Mieter gestattet, die geforderte Summe in drei Raten zu zahlen: Die erste Rate bei Mietvertragsbeginn und die anderen zwei Raten jeweils mit den folgenden zwei Mietzahlungen, vgl. § 551 Abs. 2 S. 3 BGB.

Dieses Recht auf Ratenzahlung der Kaution kann nicht ausgeschlossen werden. Vereinbart der Vermieter mit dem Mieter also z.B., dass er vor Abschluss des Mietvertrags die gesamte Kaution zu zahlen hat, ist das ein Verstoß gegen  § 551 Abs. 4 BGB. Die Folge ist, dass die Kautionsvereinbarung insoweit unwirksam ist und der Mieter Ratenzahlungen leisten darf (BGH, Urteil vom 13. 10. 2010, Az.: VIII ZR 98/10).

IV. Soll / Kann man die Kaution vor Mietvertragsabschluss zahlen?

Jein. Das hängt ganz von dem Einzelfall und den Vorteilen ab, die der Mieter davon hat. Verlangt ein Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages die Zahlung der Kaution, sollte der Mieter sich im Falle einer Zahlung unbedingt versuchen abzusichern. Besonders dann, wenn man augenscheinlich nichts dafür bekommt, als das Versprechen über den Abschluss des Mietvertrages. Ist die Kaution erst einmal gezahlt, kann man diese zwar im Fall der Fälle wegen unberechtigter Bereicherung zurückfordern, ob man damit im Ergebnis Erfolg hat ist aber nicht garantiert.

Mieter sollten daher immer ….

  • die Seriosität des Vermieters prüfen (Auskunft des Vormieters einholen, ggf. vorhandenen Makler befragen, ggf. Auskunft bei der Schufa einholen etc.)
  • nie Zahlungen ohne eine schriftliche Vereinbarung leisten.
  • allenfalls eine Teilzahlung leisten —seriöse Vermieter wissen, dass dies ihr Recht ist.
  • nur dann vor Abschluss des Mietvertrages zahlen, wenn damit ein Vorteil, wie z.B. die Übergabe der Schlüssel o.ä. verbunden ist. Es ist nicht zulässig, dass ein Vermieter den Abschluss des Mietvertrages von einer vollständigen Kautionsvorauszahlung abhängig macht.

Tipp für Mieter:

Will man sich als Mieter mit einer frühzeitigen Kautionszahlung Abschluss des Mietvertrages sichern, auch wenn man sich bewusst ist, dass eine solche Forderung des Vermieters nicht rechtens ist, ist es empfehlenswert einen Dritten als Treuhänder mit einzubeziehen, z.B. den eigene Anwalt. An diesen kann dann beispielsweise die Kaution zu Gunsten des Vermieters gezahlt werden, mit der Bedingung, dass die Auszahlung an den Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages erfolgen darf.

V. Fazit und Zusammenfassung

Die Kaution vor Abschluss des Mietvertrages zu zahlen ist nicht besonders empfehlenswert. Der Mieter ist nach dem Gesetz nicht dazu verpflichtet. Vermieter die eine solche Vorabzahlung der Kaution verlangen, handeln meist nicht rechtmäßig, wenn weder eine Mietvertrag vorhanden ist noch eine Besitzeinräumung zu Gunsten des Mieters erfolgt. Mieter die sich dennoch auf eine solche Forderung einlassen wollen, sollten die Zahlung unbedingt über ein Treuhandkonto unter der Bedingung eines Mietvertragsabschlusses laufen lassen.

3 Antworten auf "Kaution vor Abschluss des Mietvertrages zahlen?"

  • Susanne
    05.09.2020 - 12:48 Antworten

    in unserem Mietvertrag steht unter dem Punkt Mietsicherheit der Satz:
    Bis zum vollständigen Eingang der Mietsicherheit gilt der gesamte Mietvertrag als nicht abgeschlossen.
    Können wir uns darauf berufen,wenn wir doch nicht einziehen wollen,können??

    • Mietrecht.org
      07.09.2020 - 10:00 Antworten

      Hallo Susanne,

      die Klause ist mit größer Wahrscheinlichkeit unwirksam. In wie weit Sie hier ein „Schlupfloch“ ausnutzen können, sollten Sie für Ihren Einzelfall rechtlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elena
    19.09.2020 - 14:23 Antworten

    Wenn ich den Mietvertrag nicht unterzeichnet habe und in zwei Wochen einziehen soll, kann ich die Kaution rechtswirksam zurückfordern und muss keine Miete zahlen?

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